住房需求的實(shí)證分析研究

何莉

摘 ?要：本文通過(guò)建立模型，分析各因素對(duì)住房需求的影響，在消除異方差后，發(fā)現(xiàn)人口對(duì)住房需求有顯著性的影響。

關(guān)鍵詞：住房需求;異方差

一、住房需求的影響因素分析

（一）住房?jī)r(jià)格。總體而言，住房?jī)r(jià)格對(duì)住房的需求呈反向影響，即住房?jī)r(jià)格提高，住房需求下降。但由于房地具有投資與消費(fèi)的雙重性，房?jī)r(jià)的變化對(duì)房產(chǎn)的需求也呈現(xiàn)出復(fù)雜性。從消費(fèi)的角度，房?jī)r(jià)上升，人們的購(gòu)置成本增加，對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)需求下降，但從投資角度，房?jī)r(jià)上升，人們出于房產(chǎn)保值增值的考慮會(huì)增加當(dāng)期對(duì)房產(chǎn)的投資?；诜慨a(chǎn)的投資和消費(fèi)的雙重性，本文研究房?jī)r(jià)對(duì)住房需求的影響，即房產(chǎn)消費(fèi)性的研究。

（二）居民可支配收入。居民的可支配收入是指在家庭總收入中，除去一切必要花費(fèi)之外，居民可自由支配的部分。居民人均可支配收入是決定家庭消費(fèi)的主要因素，直接反映了消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力。

（三）人口。人口因素包括人口總量、人口結(jié)構(gòu)和人口密度。住房需求是關(guān)系到民生的重要問(wèn)題，是人的基本需求之一。人口總量決定了房產(chǎn)的潛在需求量，人口絕對(duì)數(shù)增加，必然會(huì)造成新的房產(chǎn)需求面積的增加。人口密度是單位面積土地上居住的人口數(shù)，通常以每平方千米或每公頃內(nèi)的常住人口為計(jì)算單位。人口結(jié)構(gòu)是指在一個(gè)相對(duì)封閉的社會(huì)中，每一年齡段的人口數(shù)量占全部人口的比重。在一個(gè)地區(qū)，如果年齡曾集中在

18-34歲，則對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用。因?yàn)槟贻p人要家婚生子，對(duì)住房有強(qiáng)烈的購(gòu)置需求。

（四）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。國(guó)民生產(chǎn)總值體現(xiàn)了一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體狀況。當(dāng)國(guó)民生產(chǎn)總值上升時(shí)，說(shuō)明城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也在不斷地上升。這樣，一方面企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的欲望變得強(qiáng)烈，對(duì)廠房、辦公樓、商業(yè)用房等生產(chǎn)性住房的需求變得增加。另一方面，企業(yè)從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度考慮，會(huì)為提高福利而拿出錢(qián)來(lái)資助職工買(mǎi)房。從而促使住房市場(chǎng)需求的不斷增長(zhǎng)。

二、住房需求的實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)及模型說(shuō)明。本文主要分析房?jī)r(jià)、人口、居民可支配收入對(duì)住房需求的影響。有一點(diǎn)需要說(shuō)明的是，代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的GDP的相關(guān)數(shù)據(jù)并不難獲得，但是GDP會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)、居民可支配收入有重要的影響，將GDP加入到模型中，回歸分析的結(jié)果可能會(huì)存在多重共線性。

本文分別以住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）、年末常住人口量、居民可支配收入表示房?jī)r(jià)、人口、居民人均可支配收入。對(duì)住房需求以住宅商品房銷(xiāo)售面積來(lái)表示，這是因?yàn)樾枨蟊硎疽欢〞r(shí)期內(nèi)，在一定價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意且能購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量。因此，潛在的住房需求并不包括在內(nèi)，故以住宅商品房銷(xiāo)售面積表示住房的需求量。

數(shù)據(jù)為截面數(shù)據(jù)，即為全國(guó)31省市住宅商品房銷(xiāo)售面積、住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、年末常住人口量、居民可支配收入的相關(guān)數(shù)據(jù)。因?yàn)槲垂?014年地區(qū)住宅商品房銷(xiāo)售面積和住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)，本文采用2013年的數(shù)據(jù)。上述數(shù)據(jù)均來(lái)自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)。具體數(shù)據(jù)見(jiàn)附表1。

本文設(shè)定的住房需求模型為：

DH=α+β1*P+β2*R+β3*Y+μ。其中DH表示住房需求即住宅商品房銷(xiāo)售面積（平方米），P為住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米），R表示年末常住人口量，Y表示居民人均可支配收入，μ為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

（二）住房需求的實(shí)證分析?；谏鲜瞿Ｐ?，將上述數(shù)據(jù)用Eviews進(jìn)行ols回歸結(jié)果如下：

DH=-1149.790 ?-0.42P +0.798R+ 0.21Y

（-1.677） ?（-2.329） ?（9.700） ?（2.619）

R2=0.8258 ? ?A-R2=0.8065

括號(hào)內(nèi)為T(mén)統(tǒng)計(jì)量。

從上述回歸結(jié)果可以看出P、R、Y的系數(shù)均在5%的顯著性水平下顯著，并且R2=0.8258，調(diào)整后的R2為0.8065，回歸方程的擬合效果較好。住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格P的系數(shù)為負(fù)值，表示房?jī)r(jià)與住房需求為反向關(guān)系，即房?jī)r(jià)上升，住房需求下降，這與理論相符。人口R和居民人均可支配收入Y為正值，即人口增加、居民人均可支配收入增加，住房需求也增加，也與理論相符。

圖1 ?為Eviews回歸結(jié)果

（三）異方差檢驗(yàn)。（1）異方差檢驗(yàn)。因?yàn)樵诨貧w分析中所用的數(shù)據(jù)為截面數(shù)據(jù)，一般會(huì)存在異方差的問(wèn)題，使得回歸參數(shù)的估計(jì)量是無(wú)效的，因此需對(duì)回歸結(jié)果進(jìn)行異方差檢驗(yàn)。

首先，用Eviews做殘差散點(diǎn)圖，圖2.

圖2 ?殘差散點(diǎn)圖

如圖2，回歸結(jié)果的殘差有異常值出現(xiàn)，可能會(huì)存在異方差的問(wèn)題。

對(duì)回歸結(jié)果做進(jìn)一步的異方差檢驗(yàn)，本文選擇White檢驗(yàn)。從上述散點(diǎn)圖難以判斷出異方差的類(lèi)型，并且本文樣本容量為31，為大樣本，適用White檢驗(yàn)。用Eviews對(duì)上述回歸結(jié)果進(jìn)行White檢驗(yàn)，因?yàn)槭嵌嘣貧w方程，在輔助回歸方程中選擇包含交叉項(xiàng)。檢驗(yàn)結(jié)果如圖3。

圖3 ?White檢驗(yàn)結(jié)果

Obs*R-squared即n*R2=1515.6416，查表可知自由度為9，在5%、10%的顯著性水平下，Χ2分別為16.92、14.68，回歸結(jié)果顯示在10%的顯著性水平下存在異方差問(wèn)題。

（2）異方差穩(wěn)健標(biāo)準(zhǔn)誤法。異方差的存在使得參數(shù)估計(jì)的結(jié)果非有效，變量的顯著性檢驗(yàn)失去意義，而消除異方差的方法通常為加權(quán)最小二乘法，即對(duì)較小的殘差平方和賦予較大的權(quán)重，對(duì)較大的殘差平方和賦予較小的權(quán)重，以對(duì)殘差提供信息的重要程度做修正，從而提高參數(shù)估計(jì)的精度。加權(quán)最小二乘法中最重要也是最為關(guān)鍵的在于權(quán)重的確定，而這需要知道隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)的方差與解釋變量之間的關(guān)系，本文試用了幾種加權(quán)的方式均未能有效的消除異方差的問(wèn)題。在無(wú)法確定權(quán)重消除異方差的情況下，可以選擇異方差穩(wěn)健標(biāo)準(zhǔn)誤法，提高參數(shù)估計(jì)的精度。異方差穩(wěn)健標(biāo)準(zhǔn)誤法雖不能得到有效的估計(jì)量，但是可以得到普通最小二乘估計(jì)量正確的方差估計(jì)，從而使得以估計(jì)量方差為基礎(chǔ)的各種統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)不再失效，提高了參數(shù)估計(jì)的精度。

（四）結(jié)果

圖4 ?異方差穩(wěn)健標(biāo)準(zhǔn)誤估計(jì)結(jié)果

從圖4可以看出，根據(jù)異方差穩(wěn)健標(biāo)準(zhǔn)誤估計(jì)的結(jié)果，回歸方程為：DH=-1149.79-0.427*P+0.798*R+0.216*Y

（-1.66）（-1.577）（13.14）（1.74）

R2=0.8258 ? ?A-R2=0.8065其中括號(hào)內(nèi)為T(mén)統(tǒng)計(jì)量。

根據(jù)上述回歸結(jié)果可以看出，在5%顯著性水平，年末常住人口量R對(duì)住房需求有顯著性的影響，而房?jī)r(jià)P與居民人均可支配收入對(duì)住房需求的影響均不顯著。調(diào)整后的R2為0.8065表明回歸方程的擬合效果較好。

三、結(jié)論

本文從影響住房需求的因素出發(fā)，首先分析了住房?jī)r(jià)格、居民可支配收入、人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及政策因素對(duì)住房需求的影響。再利用2013年我國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的截面數(shù)據(jù)，進(jìn)一步分析了住房?jī)r(jià)格、居民可支配收入、人口三個(gè)因素對(duì)住房需求的影響。在以上的分析研究中發(fā)現(xiàn)，人口的多少對(duì)住房需求有顯著性的影響，人口每增加1萬(wàn)人，會(huì)增加0.798萬(wàn)平方米的住房需求。住房?jī)r(jià)格、居民人均可支配收入對(duì)住房需求的影響不顯著。這表明住房需求是剛性需求。我國(guó)人口基數(shù)大，對(duì)住房需求也較大。改善現(xiàn)今住房條件，提高人民生活水平尤為重要。

參考文獻(xiàn)：

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