淺論商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的成本控制

王姣+于立君

摘 要：本文通過對(duì)我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的背景描述，引出了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本控制的重要性，敘述了項(xiàng)目前期成本控制的主要階段，總結(jié)了項(xiàng)目前期成本控制中普遍存在的問題，并提出了相關(guān)的建議措施。

關(guān)鍵詞：前期；成本控制；措施

隨著國家銀行貸款利率的不斷地調(diào)整、經(jīng)濟(jì)的調(diào)控、土地政策的出臺(tái)，使商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的門檻在節(jié)節(jié)高升，許多小型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)下行業(yè)發(fā)展的需要。房地產(chǎn)企業(yè)考慮到長遠(yuǎn)發(fā)展，為了強(qiáng)化自身的競爭力，企業(yè)應(yīng)該更加關(guān)注和重視成本方面的管理。從我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本管理的實(shí)踐來看，在成本核算已經(jīng)相當(dāng)成熟的情況下，更多房企已經(jīng)從成本核算向成本控制轉(zhuǎn)型，并且成本控制的重點(diǎn)放在項(xiàng)目開發(fā)的前期。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本控制的主要階段

項(xiàng)目開發(fā)前期成本控制，是指從具有項(xiàng)目投資意向開始，選址、立項(xiàng)、資金籌措、取得土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)等一些列前期工作，為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)而發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行計(jì)劃和控制。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本管理過程中一項(xiàng)非常重要的工作，在項(xiàng)目開發(fā)前期的各個(gè)階段都有體現(xiàn)，前期各階段對(duì)成本控制的影響程度，如表中顯示。

從表1中可以看出項(xiàng)目投資控制的重點(diǎn)在于施工以前的投資決策和設(shè)計(jì)階段，而在項(xiàng)目作出決策之后，項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)。下面分階段來論述房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的成本控制。

1.在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策階段中，從項(xiàng)目選址、立項(xiàng)到取得土地使用權(quán)，期間所發(fā)生的費(fèi)用有機(jī)會(huì)分析及市場調(diào)查的相關(guān)費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用和其它決策產(chǎn)生的費(fèi)用等。決策階段的成本費(fèi)用占總投資的5%左右，相對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)費(fèi)用，雖然這些費(fèi)用所占的比例很小，但是該階段產(chǎn)生的決策結(jié)果對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的影響程度達(dá)到了95%以上，直接影響著項(xiàng)目今后的功能、投入和收益，甚至直接影響投資項(xiàng)目的成敗。

2.設(shè)計(jì)階段，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本控制過程中最為重要的環(huán)節(jié)，從表1中就可以看出來。在設(shè)計(jì)階段，確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案推進(jìn)是整個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，如果方案確定不下來，后續(xù)的設(shè)計(jì)工作都進(jìn)行不了，耽誤整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展。另外，一個(gè)成功的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案不僅可以節(jié)約造價(jià)成本，保證建設(shè)項(xiàng)目整個(gè)過程的成本可以控制，而且能促進(jìn)銷售，增加銷售上的賣點(diǎn)，保證后期資金能夠順利回籠。

3.招投標(biāo)階段，是開發(fā)項(xiàng)目前期的重要階段，需要完成項(xiàng)目的招標(biāo)、投標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)和合同的談判、簽訂等一系列工作，招投標(biāo)階段對(duì)成本控制的影響程度只有10%以下，但是該階段的工作直接影響著項(xiàng)目成本，具體工作包括標(biāo)段的劃分、招標(biāo)方式的選擇、招標(biāo)文件的編制、評(píng)標(biāo)定標(biāo)方法、合同形式的選擇等。在招投標(biāo)中最普遍采用的是工程量清單模式來為投標(biāo)者作報(bào)價(jià)和為招標(biāo)者編標(biāo)底之用。工程量清單質(zhì)量的高低直接影響到投標(biāo)者的報(bào)價(jià)和招標(biāo)單位標(biāo)底的準(zhǔn)確性以及施工過程中的成本控制工作，必須十分重視工程量清單的編制工作。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本控制中存在的問題

從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期階段的描述中可以知道，項(xiàng)目前期發(fā)生的成本費(fèi)用很少，可是卻影響著整個(gè)項(xiàng)目的成本控制，但是限于種種因素，開發(fā)項(xiàng)目前期成本控制中存在很多問題。根據(jù)國內(nèi)近年來大小房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際案例以及本人所調(diào)研的房地產(chǎn)企業(yè)的管理情況，分階段總結(jié)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本控制中存在的問題。

1.決策階段

（1）缺乏認(rèn)識(shí)，專業(yè)性不強(qiáng)

許多開發(fā)公司缺少對(duì)決策階段成本控制應(yīng)有的認(rèn)識(shí)，并沒有在這一階段就建立起成本控制體系，加上前期組織隊(duì)伍不健全、缺少專業(yè)精干人員等，決策上經(jīng)常出現(xiàn)各類問題和意外，導(dǎo)致浪費(fèi)了大量的資金和時(shí)間。

（2）可行性研究指導(dǎo)性不足

在項(xiàng)目的可行性研究上，缺少合理的項(xiàng)目可行性分析和成本精細(xì)測(cè)算，對(duì)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐恼甙芽睾褪袌稣{(diào)研不足，這樣都會(huì)使得項(xiàng)目后期風(fēng)險(xiǎn)加大，打不到預(yù)期目標(biāo)，可行性研究也就變得沒有意義。

（3）公司缺乏科學(xué)化管理

從近年的商業(yè)地產(chǎn)公司特點(diǎn)來看，尤其是中小型的企業(yè)，公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是由老板一個(gè)人拍板決定，投資決策部門基本上是個(gè)擺設(shè)，加上公司缺乏規(guī)范化的經(jīng)營管理、人力資源管理方面不夠完善以及缺少科學(xué)的投資決策方法，使得許多項(xiàng)目不是利潤很小就是虧本，有的項(xiàng)目已經(jīng)在項(xiàng)目前期已經(jīng)投入較大資金，卻因?yàn)闆Q策不到位和后期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加大而使得項(xiàng)目不得不終止。

2.設(shè)計(jì)階段

對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制工作不夠重視。首先，許多公司沒有推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，對(duì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的掌控不夠，對(duì)設(shè)計(jì)人員不顧方案的成本進(jìn)行設(shè)計(jì)的行為沒有加以制止和進(jìn)行調(diào)整。其次，各專業(yè)設(shè)計(jì)人員之間溝通不到位，使得專業(yè)設(shè)計(jì)頻繁調(diào)整，設(shè)計(jì)速度滯后，加大設(shè)計(jì)成本。另外，審圖不到位，沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的缺陷，也會(huì)導(dǎo)致定標(biāo)后的施工階段頻繁發(fā)生變更和索賠，造成投資失控。

3.招、投標(biāo)階段

在招標(biāo)、投標(biāo)和合同訂立過程中，很多工程項(xiàng)目確定中標(biāo)單位的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商受到各方面的干預(yù)，不能獨(dú)自拍板定案。由于行政力量的參入過多，地方保護(hù)主義思想限制，難以實(shí)現(xiàn)公平競爭，從而導(dǎo)致成本浪費(fèi)。而在招標(biāo)文件和合同文件的編制方面，由于編制深度不足或部分內(nèi)容不明確，導(dǎo)致在后面施工管理過程中出現(xiàn)較大范圍的變更、遺漏和合同索賠，結(jié)果就是超出目標(biāo)成本，加大成本管理難度。

三、解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本控制問題的對(duì)策

1.做好投資決策階段的成本控制工作

在項(xiàng)目開發(fā)前期，成本控制主要是受項(xiàng)目區(qū)位及方案選擇的影響，區(qū)位的選擇在很大程度上決定著項(xiàng)目的成本費(fèi)用，合適的開發(fā)方案能有效降低開發(fā)成本。因此在進(jìn)行投資決策前要對(duì)市場進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，加大可行性研究力度，確保前期工作的開展能夠落實(shí)到位，具體對(duì)策如下。

（1）掌握比較全面準(zhǔn)確的信息

商業(yè)地產(chǎn)公司在有意向開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目后，要較為全面的收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，通過數(shù)據(jù)分析來掌握目標(biāo)地塊的特點(diǎn)，并且可以相對(duì)準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)未來市場變動(dòng)趨勢(shì)，這樣有利于公司根據(jù)自身的情況來確定相對(duì)最佳的土地報(bào)價(jià)，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本目標(biāo)打下良好基礎(chǔ)。另外，根據(jù)目標(biāo)地塊的特點(diǎn)，還要進(jìn)行初步方案規(guī)劃，方案規(guī)劃要能支持預(yù)期市場的需要，否則需要調(diào)整策略和方向，避免后期的成本失控或成本與收益失衡。

（2）編制好的可行性研究報(bào)告

首先，要從市場、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等多方面對(duì)項(xiàng)目前景進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，并根據(jù)項(xiàng)目概況、用地及動(dòng)遷情況對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的綜合評(píng)價(jià)，來確定建設(shè)規(guī)模等具體情況。其次，采用多方案選擇的科學(xué)方法，確定所選方案為最優(yōu)。之后經(jīng)過設(shè)計(jì)方案審批、項(xiàng)目測(cè)算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃以及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益等一系列過程，形成可行性研究報(bào)告。圖1所示的可行性研究報(bào)告流程圖說明了編制可行性報(bào)告的過程。

2.優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

在經(jīng)過投資決策后，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵就是設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣，直接影響著項(xiàng)目投資和項(xiàng)目建設(shè)的綜合效益。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵，是要加大設(shè)計(jì)深度和提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，以此來達(dá)到控制項(xiàng)目成本的目的，主要考慮到設(shè)計(jì)方案實(shí)行招標(biāo)制度，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮降低項(xiàng)目成本，在施工圖設(shè)計(jì)中按建筑、結(jié)構(gòu)、給排水等進(jìn)行專業(yè)分解并且按專業(yè)實(shí)行限額設(shè)計(jì)以降低成本，加強(qiáng)圖紙?jiān)u審工作，加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)變更管理等。例如北京香江別墅項(xiàng)目，通過優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點(diǎn)，規(guī)劃成獨(dú)具特色的坡地型別墅，減少了土方工程量，大大降低了前期工程的成本，并通過提高對(duì)回填土工程的技術(shù)要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。

在方案設(shè)計(jì)中，還要考慮必要的公共配套設(shè)施，主要包括所開發(fā)項(xiàng)目在水、電、燃?xì)?、綠化、衛(wèi)生、教育等方面。從成本方面考慮，好的配套設(shè)施增加了一定的成本費(fèi)用，但是從后續(xù)的銷售方面來看，為購房者提供了多方面的服務(wù)，為公司樹立良好口碑，為銷售打下良好基礎(chǔ)。

3.加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)階段的成本控制

在招投標(biāo)之前，要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合同總體策劃，明確這個(gè)完整的項(xiàng)目分為幾個(gè)包以及采取什么發(fā)包方式。實(shí)行合約規(guī)劃來控制成本，合同簽訂時(shí)以合約規(guī)劃為依據(jù)，合同執(zhí)行時(shí)，若有變更，根據(jù)合約規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管控，Z企非常重視這方面的工作。Z企是國內(nèi)一家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)，非常重視合約的精細(xì)化管理，該企業(yè)認(rèn)為合約規(guī)劃就是在項(xiàng)目前期做好合約結(jié)構(gòu)策劃、分解好工作界面、并預(yù)判成本風(fēng)險(xiǎn)，最終使得項(xiàng)目合約工作能夠有計(jì)劃、高效的開展，并使項(xiàng)目開發(fā)成本得到切實(shí)有效的控制。另外，招標(biāo)文件及合同文件的編制時(shí)，一定要合法、公正、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)，避免后期在施工過程中出現(xiàn)變更、索賠等情況。

4.建立目標(biāo)成本控制體系

建立目標(biāo)成本控制體系，首先要在項(xiàng)目成本管理過程中引入市場機(jī)制，達(dá)到既有激勵(lì)又有約束的效果；其次是明確房地產(chǎn)項(xiàng)目前期各專業(yè)的分工與協(xié)同，確保專業(yè)的人做專業(yè)的事，按專業(yè)和階段，合理編制目標(biāo)成本。最后，建立健全目標(biāo)成本控制制度，制定準(zhǔn)確的目標(biāo)成本，規(guī)范成本管理流程。

四、結(jié)論

國家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)管理中的成本控制是企業(yè)成本管理中的重中之重。從項(xiàng)目開發(fā)前期各個(gè)階段所產(chǎn)生的成本及前期成本控制中存在的問題可知，項(xiàng)目開發(fā)的前期成本控制對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本有著重大影響。本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本控制出中的主要提出相關(guān)建議及對(duì)策，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目前期投資決策和成本控制具有一定的參考價(jià)值。

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