地下空間權(quán)登記之完善

于佳鑫

摘 要：地表資源開發(fā)飽和，地下空間權(quán)與土地使用權(quán)逐漸剝離而發(fā)展為空間權(quán)利。地下空間權(quán)是用益物權(quán)，具有他物權(quán)，定限物權(quán)，取得方式在法律上有限制的特征。地下空間權(quán)因?yàn)榭臻g獨(dú)立性和獨(dú)立登記效用而應(yīng)當(dāng)獨(dú)立。根據(jù)使用用途和主體的不同，不同的地下空間權(quán)應(yīng)當(dāng)采取不同的制度來予以規(guī)范。公主體為登記對(duì)抗主義，私主體為登記生效主義。將地下空間權(quán)作為獨(dú)立事項(xiàng)加以登記，頒發(fā)地下空間權(quán)證書，建立電子化的全國聯(lián)網(wǎng)登記。特別增加三維立體空間圖，較永久性工作物的登記事項(xiàng)。登記范圍以建設(shè)規(guī)劃和出讓合同作為標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)鍵詞：地下空間權(quán)；用益物權(quán)；登記

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-2596（2015）11-0104-03

一、引言

第二次世界大戰(zhàn)以后，隨著經(jīng)濟(jì)、人口的幾何式增長(zhǎng)，與地表資源有限性形成沖突。伴隨著科技手段的不斷進(jìn)步，人們對(duì)土地的立體利用，尤其是地下空間的開發(fā)進(jìn)行多樣化、多層面擴(kuò)張。地下空間權(quán)隨著土地利用的復(fù)雜化而生，將建筑物與構(gòu)筑物發(fā)展至地面下，從而形成了復(fù)雜的地下空間利用狀態(tài)。地下空間比地表空間受到更多因素的限制，比如地表結(jié)構(gòu)，土地成分，地下狀況等?，F(xiàn)今對(duì)于地下的空間利用體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是能源、存儲(chǔ)設(shè)施，包括能源運(yùn)輸管道、能源存儲(chǔ)設(shè)備、地下電力運(yùn)送系統(tǒng)、地下發(fā)電所、變電所、地下倉庫等；二是城市基礎(chǔ)設(shè)施，比如地鐵、地下停車場(chǎng)、上下水道、地下共同溝、污水處理廠、地下水池等；三是娛樂設(shè)施，有地下商業(yè)街、地下體育設(shè)施、地下游樂園等。完善地下空間權(quán)登記制度，首要是定性地下空間權(quán)的性質(zhì)，其次對(duì)登記制度加以完善。

二、地下空間權(quán)的性質(zhì)

（一）地下空間權(quán)為用益物權(quán)

我國《物權(quán)法》規(guī)定，“本法所稱物權(quán)，是指物權(quán)人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)”。其中，所有權(quán)包括國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)。用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。所有權(quán)是指“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。用益物權(quán)是指“以支配標(biāo)的物的使用價(jià)值為內(nèi)容的物權(quán)，或者說是權(quán)利人對(duì)他人所有的物依法享有占有、使用和收益的定限物權(quán)”《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！庇纱丝磥?，地下空間權(quán)現(xiàn)在包含于建設(shè)用地使用權(quán)之中，其性質(zhì)歸屬于用益物權(quán)。在我國土地的所有權(quán)有兩種，國家所有權(quán)和集體所有權(quán)。地下空間權(quán)雖然屬于土地空間的一部分，但不應(yīng)當(dāng)定性為所有權(quán)，而應(yīng)當(dāng)定義為用益物權(quán)。理由如下：

1.地下空間權(quán)是他物權(quán)。用益物權(quán)是一種他物權(quán)，而所有權(quán)是一種自物權(quán)。自物權(quán)是對(duì)自己的物的支配權(quán)，因此是最全面、最完整的物權(quán)。在權(quán)利來源上，自物權(quán)來自于權(quán)利人對(duì)于物權(quán)的取得，而他物權(quán)來自于物權(quán)人的授權(quán)，他物權(quán)只能建立在自物權(quán)之上[1]。自物權(quán)和他物權(quán)的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)在于，權(quán)利客體是否屬于權(quán)利人所有。在他人所有之物上設(shè)立的物權(quán)，就是他物權(quán)[2]。地下空間權(quán)的利用并不需要取得完整的物權(quán)，而只需要獲得他人的授權(quán)，通過合同等方式取得國家或者集體所有的土地的利用即可。如果地下空間權(quán)為所有權(quán)，那么意味著只有國家和集體才能夠作為地下空間權(quán)的主導(dǎo)者，這顯然是不符合地下空間權(quán)的開發(fā)實(shí)際和利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)的。

2.地下空間權(quán)是定限物權(quán)。用益物權(quán)是定限物權(quán)，所有權(quán)是完全物權(quán)。換句話說，用益物權(quán)的適用是有限制的，包括使用范圍和期限等，而所有權(quán)是沒有限制的，所有人享有完全的權(quán)利。地下空間權(quán)在使用時(shí)根據(jù)使用的目的設(shè)定一定范圍，并且多由合同約定而附有期限。此外，地下空間的開發(fā)可能會(huì)有不同高度的多種功能同時(shí)存在，如果不對(duì)使用加以限制，一方面可能過度使用，對(duì)所有人的權(quán)利造成侵犯，另一方面存在安全隱患，比如2014年10月，南京南站附近一家開發(fā)商在沒有摸清地下情況，在打樁時(shí)將地鐵三號(hào)線的隧道打穿，若再向下15厘米就將搭載接觸網(wǎng)上，直接打到高壓線上。若此時(shí)三號(hào)線在運(yùn)行中，可能造成車毀人亡的重大事故。由此可見，對(duì)于地下空間權(quán)要嚴(yán)格限制以減少安全隱患和財(cái)產(chǎn)損失。

3.地下空間權(quán)取得方式在法律上有限制。所有權(quán)的取得方式具有多樣性，既可以是原始取得，也可以是繼受取得。只要采取合法的方式，都可以取得所有權(quán)；而用益物權(quán)的取得方式在法律上是有限制的，有的是通過合同設(shè)定的方式，也有的必須通過登記才能合法取得[3]。我國《物權(quán)法》第四十七條規(guī)定：“城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有?！薄段餀?quán)法》第五十八條第一款規(guī)定：集體所有的不動(dòng)產(chǎn)包括：“法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂?！庇纱藖砜?，土地所有權(quán)為國家和集體原始取得，而地下空間權(quán)是以開發(fā)地下權(quán)為目的的開發(fā)者與所有者通過協(xié)商，并且通過合同，甚至是登記才能夠取得。從公共利益的角度來看，首先地下與地上的利益緊密相關(guān)，如果地下空間權(quán)的取得不由法律所限制，有可能會(huì)造成無人看管或者是使用不明的情形，在進(jìn)行地上的開發(fā)利用時(shí)，如設(shè)計(jì)樓層高度或者建筑物重量，無法預(yù)估地下風(fēng)險(xiǎn)性因素，使危險(xiǎn)性大量增加，甚至無法適用，從而損害公共利益和經(jīng)濟(jì)效用。其次，地下平行面和垂直面之間聯(lián)系緊密。通過法律所限制的方式取得有助于信息的公開，從而在開發(fā)地下空間權(quán)時(shí)提高空間的利用率，比如對(duì)于一個(gè)地下的區(qū)域來說，水平上，管道貫穿東西，地鐵連接南北；垂直上，依次存在地下商場(chǎng)，地下車庫，彼此并行不悖。

（二）地下空間權(quán)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立

對(duì)于空間使用權(quán)是否應(yīng)當(dāng)獨(dú)立，存在三種看法。一是“否定說”，此種觀點(diǎn)認(rèn)為空間權(quán)包含于建設(shè)用地使用權(quán)之中。二是“獨(dú)立說”，此種觀點(diǎn)認(rèn)為“空間適用權(quán)是一種獨(dú)立的用益物權(quán)，因?yàn)榭臻g的使用權(quán)能夠通過公示的方法加以確認(rèn)、轉(zhuǎn)讓、抵押等，并且空間的利用價(jià)值越來越高，將空間使用權(quán)作為一種獨(dú)立的用益物權(quán)，有利于進(jìn)一步提高對(duì)空間的利用?！盵4]三是“綜合權(quán)利說”，此種觀點(diǎn)認(rèn)為，“空間使用權(quán)并不是物權(quán)法體系中一個(gè)新的物權(quán)種類，而是對(duì)在一定空間上所設(shè)定的各種物權(quán)的綜合表述?！盵5]

“否定說”對(duì)于地下空間權(quán)的獨(dú)立性完全否定，會(huì)造成地下空間權(quán)只能夠在建設(shè)用地規(guī)劃時(shí)加以開發(fā)，不利于地下空間的獨(dú)立開發(fā)，更不能與之分立?！熬C合權(quán)利說”將地下空間視為各個(gè)權(quán)利的集合，在實(shí)際適用上的執(zhí)行力較弱，不能夠?qū)τ诘叵驴臻g權(quán)的開發(fā)提供足夠的依據(jù)。本文贊成“獨(dú)立說”，有兩點(diǎn)理由。首先，空間獨(dú)立性。在建設(shè)用地使用權(quán)確定后，地下空間可能出于公共利益為國家使用，比如修建地鐵或者建設(shè)管道，也可能出于私益買賣而出售空間由他人使用形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，比如地下商鋪、地下游樂場(chǎng)的開發(fā)。地域上，一個(gè)地下空間權(quán)可能跨入不同的所有權(quán)領(lǐng)域，但是根據(jù)“一物一權(quán)”原則，在空間使用權(quán)上只能有一次登記，所以要求地下空間權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)要相互分離才得實(shí)現(xiàn)。其次，獨(dú)立登記效用。地下空間權(quán)登記一方面是以法律規(guī)定的形式對(duì)地下空間權(quán)的承認(rèn)，使地下空間權(quán)轉(zhuǎn)讓與建設(shè)用地使用權(quán)相分離，使得空間使用人享有物權(quán)法的法律保障。另一方面具有公示效用，使得權(quán)利人能夠有效的對(duì)抗第三人，也有助于地下空間的安全保障和高效利用。

三、登記制度之完善

登記具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示功能。對(duì)地下空間權(quán)進(jìn)行公示公信有利于向善意第三人表征權(quán)利的存續(xù)和變更。從一般規(guī)則出發(fā)，地下空間權(quán)的物權(quán)登記首先需要遵循《物權(quán)法》有關(guān)傳統(tǒng)登記的規(guī)定，如登記審查、異議登記、預(yù)告登記等。根據(jù)使用用途和主體的不同，不同的地下空間權(quán)應(yīng)當(dāng)采取不同的制度來予以規(guī)范。根據(jù)主體來劃分，分為公主體和私主體。無論是何種主體，都應(yīng)當(dāng)通過登記來取得公示的效果。究其原因，地下空間范圍難以確定，在橫向縱向不同層面上往往隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展而趨向于高效率的開發(fā)利用，如果不加以公示，難以保證多樣的利用方式的安全，也會(huì)增加開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，從而阻卻地下空間權(quán)的開發(fā)。但是登記的效力應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分。公主體為登記對(duì)抗主義，私主體為登記生效主義。就公主體而言，其開發(fā)的用途為公共用途，包括交通設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施，人民防空和其他。公主體的公共用途涉及利益廣泛，為維護(hù)開發(fā)安全，沒有登記不影響合同效力，只不得對(duì)抗善意第三人。私主體一般出于盈利的目的，包括地下商城等。私主體的地下空間權(quán)可以流轉(zhuǎn)，沒有登記不得生效，強(qiáng)制地下空間權(quán)的公示，從而維護(hù)交易秩序和地下開發(fā)安全。

具體的登記方法在實(shí)踐中因地區(qū)而異。2002年，浙江省政府頒布的《浙江省土地登記辦法》以及 2003年頒發(fā)的《浙江省土地登記辦法實(shí)施細(xì)則》要求將地下空間使用權(quán)定性為土地使用權(quán)，依法進(jìn)行登記，并核發(fā)地下空間使用權(quán)證書，但具體如何登記并沒有給出更加詳細(xì)的規(guī)定。在《深圳市城市地下空間使用條例》中規(guī)定：“如果在先取得了土地地表上的權(quán)利，那么就可以推定該土地使用權(quán)人同時(shí)取得該土地的地表以下的空間的權(quán)利”，由此來看，地下空間權(quán)擬制為土地所有權(quán)人所有，地下空間權(quán)使用者通過登記生效來取得地下空間權(quán)?？山梃b《深圳市城市地下空間使用條例（送審稿）》的做法，認(rèn)定：“地表土地使用權(quán)已出讓或劃撥的，并批準(zhǔn)建設(shè)建筑物、附著物的，視為土地使用權(quán)人已取得該宗地表以下至建筑物、附著物的最深基礎(chǔ)平面以上的地下空間權(quán)；除此以外的地下空間由政府依法出讓。地下空間利用人要取得一定的地下空間，必須交納一定數(shù)額的出讓金，并進(jìn)行登記，領(lǐng)取《地下空間利用權(quán)證書》，其對(duì)地下空間的利用不得超出登記范圍，也不得妨礙土地使用權(quán)人行使其權(quán)利?！?015年3月1日生效的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中，明確將建設(shè)用地使用權(quán)[6]列為登記內(nèi)容，而且在第八條中將“空間界限”作為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的必要記載事項(xiàng)?？梢?，建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立，劃清了權(quán)利的邊界的重要性。對(duì)于地下空間權(quán)利范圍的登記要求越來越明確，本文贊成獨(dú)立的將地下空間權(quán)加以登記，源于其為獨(dú)立的用益物權(quán)。不僅應(yīng)當(dāng)頒發(fā)地下空間權(quán)證書，更應(yīng)該建立電子化的全國聯(lián)網(wǎng)登記，確保登記信息的互通和查詢的便捷。

對(duì)于登記的范圍，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)規(guī)劃和出讓合同作為標(biāo)準(zhǔn)，可操作性強(qiáng)，并且認(rèn)為在確立合同時(shí)已經(jīng)充分考慮對(duì)空間的高效利用。對(duì)于登記的具體內(nèi)容，作為立體權(quán)利，地下空間權(quán)的區(qū)分登記不僅應(yīng)當(dāng)記載不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)記、位置、關(guān)于權(quán)利人及其取得原因、登記目的、權(quán)利上負(fù)擔(dān)等常規(guī)事項(xiàng)，還應(yīng)當(dāng)增列高度、深度、層樓、形式、特約事項(xiàng)等欄位配合，并在土地面積的數(shù)據(jù)和圖形之外，增加三維立體空間圖，以實(shí)務(wù)中常用的水平投影最大面積圖標(biāo)明其平面面積，三維立體空間圖標(biāo)明周邊相鄰關(guān)系、空間位置、起止深度等要素[7]。對(duì)于登記中的參照標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)不同地區(qū)的具體規(guī)定來執(zhí)行，由于地下空間在地表難以直接預(yù)測(cè)，可以用較永久性工作物為估測(cè)依據(jù)來增強(qiáng)公示效果，比如公用建筑或者標(biāo)志性建筑對(duì)地下空間范圍加以定位。

四、結(jié)語

將地下空間權(quán)定性為獨(dú)立的用益物權(quán)與其特征相符合，強(qiáng)調(diào)其獨(dú)立性有助于促進(jìn)地下空間權(quán)的開發(fā)利用，在法律制度上的承認(rèn)使得地下空間權(quán)利人獲得物權(quán)上的保護(hù)，推進(jìn)地下空間權(quán)的高效利用。完善登記制度保障轉(zhuǎn)讓地下空間權(quán)的安全性，同時(shí)避免多層多樣利用地下空間產(chǎn)生的安全隱患。公私主體的分別為登記對(duì)抗與登記生效效力有助于維護(hù)公共利益與私下交易安全，登記范圍由建設(shè)規(guī)劃和出讓合同確定具有實(shí)際操作性，具體的登記事項(xiàng)由于地下空間隱蔽性的特點(diǎn)從而增加三維立體空間圖，較永久性工作物等來增強(qiáng)公示效果。

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（責(zé)任編輯 徐陽）