挺進(jìn)海外市場(chǎng)房企喝到頭口水

張平

挺進(jìn)海外市場(chǎng)房企喝到頭口水

張平

第一太平戴維斯Savills※近日發(fā)布的《2014中國投資者海外投資大型專題報(bào)告》稱，過去的二十年里中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的雙增長(zhǎng)，而隨著市場(chǎng)發(fā)展企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，越來越多的公司、開發(fā)商和投資者開始將目光投向海外市場(chǎng)，以尋找新的投資發(fā)展機(jī)會(huì)。報(bào)告表示以市場(chǎng)為導(dǎo)向的改革為國內(nèi)企業(yè)帶來了開發(fā)海外市場(chǎng)的新機(jī)遇，中國可能會(huì)在未來十年內(nèi)掀起新的海外投資熱潮。其更是預(yù)測(cè)到了2020年中國公司的年均海外房地產(chǎn)投資總額可以達(dá)到500億美元，與美國近兩年對(duì)海外的投資額不相上下。報(bào)告同時(shí)認(rèn)為當(dāng)前北美及歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的資產(chǎn)重估機(jī)會(huì)，對(duì)中國房地產(chǎn)開發(fā)商而言堪稱千載難逢，加之人民幣持續(xù)走強(qiáng)，無疑為愿意向美國和歐盟等復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)體注資的中國開發(fā)商們和投資者，提供了特別難得的重要機(jī)遇。

知名房企競(jìng)相布局海外

“臺(tái)灣地區(qū)是萬通地產(chǎn)的第一站，接下來重點(diǎn)關(guān)注的是馬來西亞市場(chǎng)?！比f通總經(jīng)理云大俊如是說。之所以選擇馬來西亞是看重其政治穩(wěn)定、法律健全、氣候宜人，并且在該國可以享有第二家園政策——給予購房人的十年居留權(quán)，非常適合出境讀中學(xué)的小留學(xué)生家庭的需要。萬通地產(chǎn)三年前以“萬通臺(tái)北2011項(xiàng)目”首次踏足臺(tái)灣地區(qū)市場(chǎng)，“萬通臺(tái)北”項(xiàng)目的地理位置位于陽明山，總計(jì)有294套酒店式服務(wù)公寓，截至目前已經(jīng)完成了80%的銷售量，絕大部分的購房人來自大陸。在云大俊看來萬通地產(chǎn)選擇的開發(fā)地正是華人聚集的地方，華人最多的地方其實(shí)是東南亞而不是美國和歐洲。他認(rèn)為雖然新加坡和香港各項(xiàng)條件都很好，但由于地價(jià)已經(jīng)很貴地域性很強(qiáng)，并不是對(duì)所有開發(fā)商都適合，所以這些地區(qū)萬通地產(chǎn)“可能只能偶爾去參股做一些項(xiàng)目”，所以萬通沒有長(zhǎng)期進(jìn)入的規(guī)劃。

而更多的大型開發(fā)商選擇了直接挺進(jìn)英美兩國。2014年年底前萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林宣布了在倫敦的酒店建造計(jì)劃。該酒店緊鄰泰晤士河與中國大使館并肩，可俯瞰白金漢宮和海德公園。王健林表示倫敦只是萬達(dá)投資酒店的第一站，2013年已經(jīng)發(fā)布了在紐約核心地段建造五星級(jí)酒店的投資計(jì)劃，未來十年“萬達(dá)”要在全球八個(gè)到十個(gè)城市投資建設(shè)高端酒店。而住宅地產(chǎn)的龍頭“萬科”，國際化已經(jīng)取得了不俗的業(yè)績(jī)，2013年上半年萬科連續(xù)進(jìn)入了香港、美國、新加坡三個(gè)海外市場(chǎng)。1月萬科和香港集團(tuán)合作獲取了荃灣地塊，2月和美國鐵獅門簽約合作舊金山公寓項(xiàng)目，4月又和新加坡吉寶置業(yè)合作開發(fā)丹那美拉項(xiàng)目。值得一提的是萬科位于舊金山富升街201地塊的項(xiàng)目，與“美國頭號(hào)房企”的鐵獅門公司合作開發(fā)，建造655套高檔公寓，單元房售價(jià)在60萬美元至600萬美元之間。據(jù)接近萬科的知情人士透露國際化作為其既定戰(zhàn)略將會(huì)有更多行動(dòng)。其貢獻(xiàn)已經(jīng)開始體現(xiàn)在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，預(yù)計(jì)去年最終的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)里，海外業(yè)務(wù)的占比將會(huì)得到明顯的提升。

去年7月，首創(chuàng)置業(yè)在澳大利亞的投資項(xiàng)目銷售速度也超乎意料。近200套住宅的簽約總金額達(dá)到1億澳元，去化率達(dá)到了95%（去化量是住宅銷售中總體銷售的百分比，比率越高就表示賣得越好）由于澳大利亞的移民新增人口增長(zhǎng)較快，悉尼每年都有28000套公寓住宅的需求，但是城市的飽和供應(yīng)量只有14000套，一房難求的趨勢(shì)有逐步加劇的傾向，悉尼市去年的房?jī)r(jià)上漲了15%。在首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光看來中國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更早一些去國際市場(chǎng)闖蕩，只有在國際體制下錘煉過的企業(yè)，才能算得上是真正的企業(yè)。但是受制于客觀因素的制約，2004年首創(chuàng)集團(tuán)才開始嘗試引進(jìn)美國的黑石、KK等機(jī)構(gòu)，然而作為戰(zhàn)略投資者的計(jì)劃未能如愿。直到2012年9月首創(chuàng)置業(yè)與法國地方政府簽訂土地協(xié)議建設(shè)中法經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作區(qū)，首創(chuàng)置業(yè)的海外戰(zhàn)略布局才真正落地見效。幾乎在同一時(shí)期萬科、萬達(dá)、綠地、碧桂園、富力等企業(yè)紛紛發(fā)力，向海外市場(chǎng)開疆拓土。但是它們投資海外是為了平衡目前國內(nèi)市場(chǎng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還是確實(shí)意在成為國際化的企業(yè)，尚需要5年以上時(shí)間才能看得清楚。

因?yàn)閮r(jià)值凸顯所以紛紛跟進(jìn)

盛世神州房地產(chǎn)基金董事長(zhǎng)張民耕2013年7月去美國考察時(shí)，在紐約的酒店看到許多中國面孔，其中有的開發(fā)商還是有金融背景的險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)投資者。他說當(dāng)時(shí)大家相視一笑，彼此都知道是來做什么的。美國普衡律師事務(wù)所合伙人駱仕毅（JOEL H.ROTHSTEIN）去年9月中旬在接受國內(nèi)一家知名財(cái)經(jīng)媒體采訪時(shí)透露，已經(jīng)有幾家中國房地產(chǎn)開發(fā)商在美國加利福尼亞州的一塊地皮上互相抬價(jià)，為了一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目而爭(zhēng)奪得不可開交。

中國人的投資熱情可窺一斑，又具有一定的必然性。首要的原因是中國房地產(chǎn)開發(fā)商投資境外形成熱潮，是宏觀趨勢(shì)所迫、行業(yè)轉(zhuǎn)型加速和企業(yè)戰(zhàn)略布局三個(gè)層次的力量共同推動(dòng)的結(jié)果。發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)體正在逐步走出金融危機(jī)的陰影，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)了資產(chǎn)價(jià)值回升，經(jīng)濟(jì)回暖了對(duì)投資者具有特殊的吸引力。另外從2005年的匯改開始人民幣進(jìn)入升值通道的趨勢(shì)沒有發(fā)生明顯的改變，粗略計(jì)算人民幣兌美元已經(jīng)升值了約25%，很大程度上提升了中國投資者們?cè)诤Ｍ獾馁徺I力。中國政府對(duì)境外投資的限制放寬，以及外國政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施優(yōu)惠政策，都鼓勵(lì)著中國那些不甘止步不前的開發(fā)商和投資者們，紛紛加快步伐走出國門。

再者，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫凸顯了海外投資的價(jià)值。經(jīng)過多年的資金積累，市場(chǎng)參與者們資金不斷充裕，投資需求也隨之迫切起來，海外資產(chǎn)的投資價(jià)值凸顯，促使投資者將目光轉(zhuǎn)向正在復(fù)蘇的發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)。投資者的多元化策略，要求他們必須降低對(duì)國內(nèi)市場(chǎng)的過度依賴，海外高品質(zhì)資產(chǎn)能夠完善投資者多樣化的投資組合需求，有助于提高穩(wěn)定收益水平。個(gè)人的海外置業(yè)需求和房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型需求，共同促進(jìn)了中國國內(nèi)的資金開始關(guān)注融入海外地產(chǎn)市場(chǎng)。

據(jù)“萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”有限公司大中華區(qū)董事主管林浩文透露，前年和去年以來越來越多的接待了去海外拓展業(yè)務(wù)的中國房地產(chǎn)開發(fā)商，他們關(guān)心的是哪座城市有中國人在買房子。根據(jù)“萊坊”觀察中國人海外投資的熱點(diǎn)國家主要是美國、英國、澳大利亞。三個(gè)國家在1995-2013年近二十年的房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)呈現(xiàn)如下變化，1997年房?jī)r(jià)走入快速上升渠道，在2008年次貸危機(jī)中走勢(shì)開始向下調(diào)整，其中美國房?jī)r(jià)下跌幅度最大達(dá)35%，英國的房?jī)r(jià)下跌約15%，澳大利亞跌幅10%。但是到了2013年，美國房?jī)r(jià)指數(shù)已由底部上升了約15%，英國和澳大利亞的房?jī)r(jià)則已恢復(fù)到次貸危機(jī)前的水平?！叭R坊”判斷海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)走出危機(jī)進(jìn)入上升渠道。2013年國內(nèi)銷售額超過千億的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到7家，佼佼者們無不看中海外市場(chǎng)的較高投資回報(bào)率，有的已經(jīng)成功地掘得了第一桶金，有的正在創(chuàng)造條件積極試水發(fā)展海外市場(chǎng)。

鏈接：于1855年創(chuàng)立的第一太平戴維斯Savills，是一家在倫敦交易所上市的房地產(chǎn)服務(wù)提供商。20世紀(jì)80年代后期進(jìn)入中國市場(chǎng)，通過為客戶提供創(chuàng)新的解決方案成為房地產(chǎn)行業(yè)中水平領(lǐng)先的服務(wù)商。在中國重點(diǎn)城市（上海、北京、深圳、廣州、杭州、成都、天津、大連、重慶、沈陽、廈門及臺(tái)灣，四川南充）建立的辦事網(wǎng)絡(luò)，及有著3000名掌握著豐富經(jīng)驗(yàn)及知識(shí)的員工作為堅(jiān)強(qiáng)后盾，第一太平戴維斯Savills為開發(fā)商、業(yè)主、租戶和投資商提供了綜合性的、高質(zhì)量的顧問服務(wù)及地產(chǎn)服務(wù)。其中包括在寫字樓，商鋪及地產(chǎn)投資領(lǐng)域的顧問服務(wù)，設(shè)施管理，空間規(guī)劃，公司房地產(chǎn)服務(wù)，物業(yè)管理，資產(chǎn)管理，租賃，評(píng)估及銷售。

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