房貸證券化提速

文/本刊記者 何佳艷

時隔半年，又一家銀行加入房貸資產(chǎn)證券化隊伍。繼郵儲銀行后，招行也于3月初發(fā)行該行第一期住房抵押貸款支持證券。

銀行謹慎試水的背后，是相關(guān)政策導(dǎo)向的日漸清晰。今年的政府工作報告提出圍繞服務(wù)實體經(jīng)濟推進各項金融改革，其中一項重要改革內(nèi)容是推進信貸資產(chǎn)證券化。除此之外，央行、銀監(jiān)會也曾于去年聯(lián)合發(fā)布的房貸新政中提到，要增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力，明確鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，用以增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力。

綜合目前情況來看，在2008年美國次貸危機之后一度停滯的中國房貸證券化進程，又開始步入加速通道。

房貸證券化重啟

所謂房貸證券化，指住房抵押貸款的發(fā)放機構(gòu)將其所持有的抵押貸款資產(chǎn)，匯集重組成抵押貸款組群，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾?，以證券的形式出售給投資者的融資過程。

住房抵押貸款證券化20世紀70年代起源于美國，已成為美國、澳大利亞等發(fā)達國家構(gòu)筑房地產(chǎn)金融二級市場的主要途徑。大部分中國人對房貸證券化的認識，估計都是始于2008年爆發(fā)的金融危機。不錯，房貸證券化，即美國的“兩房”(房利美、房地美)模式，亦即后來被稱作次貸危機源頭的一種金融創(chuàng)新模式。

中國版房貸證券化的進程也曾受到次貸危機的影響。中國國資產(chǎn)證券化產(chǎn)品分為信貸資產(chǎn)證券化、企業(yè)資產(chǎn)證券化以及資產(chǎn)支持證券等幾個序列，分別歸銀監(jiān)會、證監(jiān)會以及交易商協(xié)會管理。回顧近些年信貸資產(chǎn)證券化之路，可謂一波三折，但總體向好。

2005年4月22日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》，隨后建行和國開行獲準首批試點。2007年，浦發(fā)、工行、興業(yè)、浙商銀行及上汽通用汽車金融公司等機構(gòu)第二批試點。以信貸資產(chǎn)為融資基礎(chǔ)、由信托公司組建信托型的特殊目的公司（SPV）、在銀行間債券市場發(fā)行資產(chǎn)支持證券并流通的證券化框架漸漸確立。但第二批試點額度用完之時，恰逢金融危機席卷全球，這一新興事物的成長戛然而止。

2012年5月，央行、銀監(jiān)會和財政部發(fā)布《關(guān)于進一步擴大信貸資產(chǎn)證券化試點有關(guān)事項的通知》，信貸資產(chǎn)證券化重啟。僅首期信貸資產(chǎn)證券化的額度就達500億，且國家重大基礎(chǔ)設(shè)施項目貸款、涉農(nóng)貸款、中小企業(yè)貸款、經(jīng)清理合規(guī)的地方政府融資平臺公司貸款等均被納入基礎(chǔ)資產(chǎn)池，為平臺貸款的風(fēng)險化解開辟了一條新路。

讓人欣喜的是，監(jiān)管層在擴大信貸資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的同時，還增加了“風(fēng)險自留”的審慎性安排，要求銀行購買5%的低收益分層結(jié)構(gòu)產(chǎn)品，以實現(xiàn)內(nèi)生信用增級。2013年8月的國務(wù)院常務(wù)會議決定，在實行總量控制的前提下，進一步擴大信貸資產(chǎn)證券化試點規(guī)模，同時還提出，優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品可在交易所上市交易，在加快銀行資金周轉(zhuǎn)的同時，為投資者提供更多選擇。同年12月，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機構(gòu)風(fēng)險自留比例的文件》，允許發(fā)起機構(gòu)采用垂直自留的方式自留風(fēng)險，不再硬性要求發(fā)起機構(gòu)必須保留至少5%的次級證券。風(fēng)險自留方式的放松，強化了資產(chǎn)證券化緩釋資本壓力的作用，極大地增強了金融機構(gòu)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的動力。去年11月，銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化備案登記工作流程的通知》，正式由審批制變更為備案制，銀監(jiān)會不再逐筆審批。備案制之后，發(fā)行進程大幅提速，信貸資產(chǎn)證券化將迎來常態(tài)化發(fā)展階段。

數(shù)據(jù)顯示，2012年信貸資產(chǎn)證券化重啟至2014年末，以成功招標(biāo)為統(tǒng)計口徑，共發(fā)行77單信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，發(fā)行總額合計3170.16億元，實現(xiàn)了爆發(fā)式增長，數(shù)量和金額明顯飆升。今年1月，銀監(jiān)會核準27家銀行獲得開辦信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)資格，信貸資產(chǎn)證券化開始步入快速通道。

不過，與以往相比，今年的信貸資產(chǎn)證券化是從個人住房抵押貸款支持證券(RMBS)入手的。3月6日，由招行發(fā)起的今年首單RMBS已通過招標(biāo)方式在全國銀行間債券市場發(fā)行，這是資產(chǎn)證券化備案制實行以來銀行間市場第一個RMBS產(chǎn)品。近幾年來，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行裹足不前。從信貸資產(chǎn)證券化啟動以來的幾年里，RMBS總共才發(fā)行過3單，今年首單RMBS落地及商業(yè)銀行對RMBS持有的比較積極的態(tài)度，預(yù)示著銀行間市場將會有更多RMBS產(chǎn)品問世。

金融創(chuàng)新必由之路

而今監(jiān)管層重啟房貸證券化，在業(yè)內(nèi)人士看來，這既與我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢有關(guān)，也與我國要進一步推進市場化改革過程中必須進行的金融創(chuàng)新有關(guān)。

從當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢看，今年以來我國進入經(jīng)濟增速放緩、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛、前期刺激政策消化的“三期疊加”時期，房地產(chǎn)也逐步進入一個調(diào)整期，成交量日益萎縮，房價也停止上升，一些城市供過于求矛盾越來越嚴重，盡管紛紛放棄限購，但是市場還是難以啟動，因為居民買房不但要愿意購買，還要能夠購買。能夠購買的關(guān)鍵之一是銀行信貸支持。于是央行又出臺一些政策措施，包括降低利率和首付等?？墒巧虡I(yè)銀行在住房按揭貸款上并不積極，一方面因為房貸收益不高，還有風(fēng)險；另一方面因為資金市場緊張，受到存貸比約束，銀行也拿不出多少錢來搞房貸。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及上下游60多個行業(yè)，樓市上不去，不僅影響這個行業(yè)本身，也影響地方政府土地財政收入，甚至影響整個國家經(jīng)濟，影響社會就業(yè)，影響經(jīng)濟改革和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整能否有一個穩(wěn)定的環(huán)境。因此，必須設(shè)法幫助商業(yè)銀行突破存貸比約束來解決可貸資金問題，同時幫助銀行降低房貸風(fēng)險，以提高他們房貸的積極性，而房地產(chǎn)貸款證券化正好能在這些方面發(fā)揮作用。同時，推進房地產(chǎn)貸款證券化也是金融創(chuàng)新的需要。正是在這樣的背景下，央行、銀監(jiān)會才想重啟房貸證券化。

中行國際金融研究所專家認為，推行房貸證券化，至少有四個方面的好處。

一是可以有效地盤活已經(jīng)存在于商業(yè)銀行資產(chǎn)負債表中的個人住房貸款類資產(chǎn)，將這部分資產(chǎn)以證券化的方式移出表外，釋放銀行的貸款能力。根據(jù)統(tǒng)計，我國現(xiàn)存的個人住房貸款余額大約有10萬多億元，如果能夠有二分之一證券化，就有5萬多億銀行信貸資產(chǎn)釋放出來。一組數(shù)據(jù)或許更能說明盤活的重要性。央行今年1月公布的《2014年金融機構(gòu)貸款投向報告》顯示，信貸增速在下行，但到2014年底投向固定資產(chǎn)的貸款余額仍高達28.48萬億元。

二是有利于降低商業(yè)銀行經(jīng)營風(fēng)險。我國商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款期限可長達20年到30年，一般又以分期支付的方式償還，而銀行的負債基本上是各項存款，其中絕大部分是5年期以下的定期和活期存款。這種“短存長貸”的結(jié)構(gòu)性矛盾有可能使銀行陷入流動性嚴重不足的困境。通過住房抵押貸款證券化，不僅可增強銀行流動性能力，還可以將集中在銀行的風(fēng)險轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者，實現(xiàn)銀行風(fēng)險社會化。

三是有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力并提高資本充足比率。房貸證券化后，銀行不僅可以對已證券化的住房抵押貸款繼續(xù)收回相關(guān)費用，還能作為證券包銷商和銷售服務(wù)商收取一定手續(xù)費，使銀行的收入突破傳統(tǒng)存貸款利差局限，有新的收入來源，且不反映在銀行資產(chǎn)負債表上。由于住房抵押貸款證券化使一部分資產(chǎn)從銀行的資產(chǎn)負債表中移出，因而可提高銀行的資本充足率，增強銀行的風(fēng)險承受能力。

房貸證券化有利于銀行增強貸款能力，活躍樓市

四是有利于銀行突破存貸比的約束，增強貸款能力，活躍樓市。住房貸款證券化后，房貸資產(chǎn)只是在銀行的資產(chǎn)負債表中停留一段時間，很快會被移出表外。這樣業(yè)務(wù)做得越多，銀行收到的手續(xù)費、管理費就會越多。這就相當(dāng)于把個人住房貸款從高資本消耗的貸款業(yè)務(wù)變成了中間業(yè)務(wù)，這大大增強了商業(yè)銀行辦理這類業(yè)務(wù)的動力，讓我國樓市有更充裕資金進入，使得房貸容易，購房需求旺盛，擴大整個樓市成交量。

會不會引起金融危機？

作為上世紀60年代最重要的金融創(chuàng)新之一，美國“兩房”貸款證券化曾大大提高市場資產(chǎn)流動性，但由此引發(fā)的2008年金融次貸危機至今仍在影響著全球經(jīng)濟。中國資產(chǎn)證券化會不會引起金融危機？在回答這個問題之前，我們需要對美國次貸危機進行深入剖析。

上世紀80年代，美國開始嘗試進行資產(chǎn)證券化，其中房貸資產(chǎn)最受追捧。與此同時，由于資金的周轉(zhuǎn)率由此大幅提高，房地產(chǎn)的價格飛速上漲，當(dāng)越來越少的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可供打包證券化之后，次級債證券化產(chǎn)品登場，金融創(chuàng)新最終演變成龐氏騙局，終以金融危機收場。

民生證券分析師鄒恒超認為，中國的住房貸款與美國當(dāng)年的房貸情況并不一樣。美國房貸可以零首付，我國這些年來就是首套購房也要首付20%～30%。美國人買房貸款時沒有像我國那樣嚴格的資格審查。因此，美國會發(fā)生次貸危機，我國就不一定會。多年來，在商業(yè)銀行人士眼里，住房貸款不僅不是什么“次貸”或者說“垃圾貸款”，而是香餑餑的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

財經(jīng)評論員譚浩俊則認為，目前媒體上針對房貸證券化的相關(guān)分析可能更多地去關(guān)注了其正面作用，而忽視了負面影響。他認為，面對經(jīng)濟出現(xiàn)的困局，想一些辦法、出一些主意，甚至出臺一些為房地產(chǎn)市場維穩(wěn)的政策是必要的。但是，絕不能因為眼前利益需要而重蹈過度依賴房地產(chǎn)的覆轍。眼下，地方政府都在絞盡腦汁試圖從房地產(chǎn)市場打開經(jīng)濟復(fù)蘇的大門，如果決策層在不充分論證、考量風(fēng)險的情況下出臺諸如“兩房”這樣的政策，就有可能將房地產(chǎn)業(yè)推向深淵、將經(jīng)濟推向危機。而如果“兩房”風(fēng)險與銀行已經(jīng)存在的房地產(chǎn)風(fēng)險整合到一起，其所產(chǎn)生的當(dāng)量更可怕。

發(fā)行難度大

據(jù)記者了解，目前房貸證券化產(chǎn)品發(fā)行難度較大。比如由招行發(fā)行的“招元2015RMBS”的加權(quán)平均貸款剩余期限僅為6.60年，相比此前多為15年左右的期限，大幅縮短。此外，截至初始起算日，貸款價值比(LTV)加權(quán)平均值為46.12%，處于低位。

鄒恒超分析，住房貸款的利差本來就不大，銀行也實在切不出多少利益來給受托機構(gòu)。就目前我國的情況看，住房抵押貸款的期限較長（普遍長達20年至30年），利率較低（一般在年化6%到8%），這必然導(dǎo)致依照其抵押發(fā)行的證券產(chǎn)品收益率更低。同時，為了防范風(fēng)險，也需要通過分級的手段，對優(yōu)先級進行增信處理。再加上銀行必須保留的手續(xù)費、管理費，就使得真正在市場上能夠公開發(fā)售的長期房貸證券利率不會很高。而目前銀行的理財產(chǎn)品，期限都在半年期以內(nèi)，利率高達年化4%～6%。然而，作為房貸基礎(chǔ)性產(chǎn)品的個人購房貸款利率就算平均能達到7%，其產(chǎn)生的抵押證券在銀行和次級持有者分享收益和分攤操作成本后，收益率能夠達到年化5.5%就相當(dāng)不錯了，與現(xiàn)行的銀行理財產(chǎn)品相比，不會有任何競爭力，而它的期限至少是10年或者更長，這樣的證券吸引力不大可想而知。

另外，一級市場證券化產(chǎn)品的技術(shù)含量相對較高，產(chǎn)品理解上需要一定專業(yè)知識，市場接受程度仍有待提升。特別是，目前我國機構(gòu)投資者還不熟悉證券化產(chǎn)品，而且內(nèi)部的投資授信體系多基于單個客戶或單筆貸款，資產(chǎn)包的投資授信機制尚未建立，不少人對房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品仍持懷疑態(tài)度。

針對上述存在問題，鄒恒超認為未來房貸資產(chǎn)證券化的著力點無非有兩個，一個是擴大規(guī)模。目前RMBS主要在銀行間發(fā)行，下一步應(yīng)會呈現(xiàn)較好的效果。隨著利率市場化推進、存款保險制度的推出以及投資者趨于多元化，有望進一步增大整體市場規(guī)模。通過擴大規(guī)模推出更多的產(chǎn)品，以吸引更多的市場人士關(guān)注和研究，就有望形成完善的一、二級市場。再一個就是提高質(zhì)量，包括采取選擇管理能力較強、貸款質(zhì)量較好的銀行的優(yōu)質(zhì)房貸資產(chǎn)推行證券化業(yè)務(wù)；加強基礎(chǔ)資產(chǎn)風(fēng)險分類，逐漸形成差異化風(fēng)險的RMBS產(chǎn)品；推進與我國資產(chǎn)證券化發(fā)展現(xiàn)狀相匹配的適度創(chuàng)新等等?？傊尫抠J資產(chǎn)證券化有個由量變到質(zhì)變的過程，逐步在信貸資產(chǎn)證券化份額中占據(jù)重要的比重，進而為盤活商業(yè)銀行房貸資產(chǎn)存量，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮重要作用。