• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    基于長視距回歸模型的住房價格與租金關系研究——以北京市為例

    2015-12-01 06:44:23巧,黨
    城市學刊 2015年1期
    關鍵詞:銷售價格房租租金

    楊 巧,黨 琳

    ?

    基于長視距回歸模型的住房價格與租金關系研究——以北京市為例

    楊 巧1,黨 琳2

    (1. 中南財經政法大學金融學院房地產研究所,武漢 430073;2. 中國社會科學院研究生院,北京 100086)

    利用2008年1月至2014年8月北京市住房租賃價格指數(shù)、新建住宅銷售價格指數(shù)和二手住宅銷售價格指數(shù)月度數(shù)據(jù),從房價與房租的動態(tài)關系入手構建誤差修正模型。以租價比為切入點,通過建立租金、房價聯(lián)立的長視距回歸模型,分別測度當期租價比對未來半年至兩年內房價、租金走勢的預測能力。實證結果顯示北京市住宅租賃價格與銷售價格(新建、二手)之間存在長期均衡關系,但短期內互動機制缺失:二手住宅銷售價格受租金水平和新建住宅銷售價格的影響顯著,租金短期內僅受新建住宅銷售價格影響,而短期內租金和二手住宅銷售價格對新建住宅銷售價格的影響幾乎可以忽略不計?;趯嵶C研究所揭示的這一結果,建議完善住房市場供給結構,健全房地產價格統(tǒng)計體系,建立住房市場長效調控機制。

    住宅銷售價格;租金;租價比

    住房交易的本質是產權的交易,住房使用權的供給與需求構成住房租賃市場,住房所有權的供給與需求構成住房買賣市場。近年來隨著住房銷售價格上漲,大中城市住房租金也呈現(xiàn)快速上升勢頭。租金水平體現(xiàn)了住房作為生活資料的價值,能真實反映住房消費需求。依據(jù)資產價格理論,房價是房租的資本化,理論上,房租與房價之間存在長期均衡關系。從我國住房租賃市場與住房銷售市場發(fā)展現(xiàn)狀看,租賃市場無論規(guī)模和效率均與發(fā)達國家存在顯著差距。我國住房市場長效調控機制建立過程中,需要大力發(fā)展城市住房租賃市場。發(fā)展住房租賃市場不僅可以促進居民住房消費的層次化,形成合理的住房梯級消費結構,還可以有效分流住房需求,緩解住房銷售市場的短期供給壓力,最終促進住房市場資源的有效配置。當前我國城市住房價格與住房租金之間是否存在均衡關系?如何通過房租與房價的關系來適當預測房地產市場波動趨勢?本文將結合北京市房地產市場相關數(shù)據(jù),對住房價格與租金關系進行研究,并試圖為住房市場調控提供有效建議。

    一、文獻綜述

    國內外學者對房價與房租問題的研究成果主要集中在以下方面。

    研究房租與房價之間的互動關系,以此作為住房市場價格調控的依據(jù)。Joshua Gallin基于1994-2005年全美平均租金指數(shù)、房價指數(shù),構建了標準向量誤差修正模型來比較短期內租金與房價在向均衡狀態(tài)調整的過程中各自所發(fā)揮的作用,表明房價向租金的修正力度大于其逆向過程。[1]余華義、陳東將地價因素引入房價房租模型,實證研究結果表明房價與租金之間存在相互正向影響關系,地價因素對房價變化存在正向影。[2]張屹山、趙楊對房價、租金、地價三者間的關系分長期、短期依次建模進行分析,指出長期而言,房價在決定“隱含有效房價”中起主導作用,短期內房價和地價互為因果,租金對房價的影響較小。[3]

    研究房屋價格和租金變化對居民住房消費決策的影響。王輝龍、王先柱探討了租金與房價間的內在作用機制,及其對需求方租買選擇決策所產生的影。[4]徐開宇較為全面的列出了影響居民住房租買選擇的重要因素,二元Logit模型對各項變量回歸的結果表明,住房及依附在住房上的社會教育資源帶來的歸屬感是影響租買選擇的關鍵因。[5]崔裴、胡金星、周申龍分別對中、美、德三國租金與房價的關系進行研究,結果顯示美、德兩國的房價與租金間存在長期均衡關系,中國的情況則相反,他們認為中國住宅租賃市場的滯后發(fā)展造成了住房租買選擇機制的缺失,促進了住房市場的非均衡。[6]Kamila &Paul &Randal建立了基于一個住房租買選擇機制下的動態(tài)均衡模型,研究經濟基本面對于房價和租金間均衡關系的影響,指出低利率、高收入和寬松的借貸環(huán)境使得居民傾向于購買住房,造成1995年至2006年美國租價比增長,并形成了房價飛漲、租金疲弱的格局。[7]

    研究租價比影響因素,并對租金、價格變動趨勢進行測度。蔡偉宏、唐齊鳴利用動態(tài)Gordon增長模型,對京、滬等8地區(qū)的房地產市場預期和非預期的房價租金比進行預測,結果表明不同城市租價比增長走勢呈較大差。[8]任超群、吳璟、鄧永恒基于住房使用成本模型,對北京市租金房價比數(shù)據(jù)進行研究,指出預期因素是造成房價變動的最主要原。[9]Gallin結合租價比這一分析熱點,引入長視距回歸模型來檢驗租價比對未來租金、房價變化的預測能力,發(fā)現(xiàn)租價比可以較好的預測4年后的租金變化,但對同一時間跨度下的房價預測能力較弱。[1]Campbell & Gallin & Martin使用Gordon增長模型,將租金增長現(xiàn)值、真實利率及房地產溢價這3項指標作為解釋變量,對1975-2005年間美國23個大都市區(qū)域的房地產租價比數(shù)據(jù)樣本進行動態(tài)分解,指出相比其他兩項參考變量租金對于租價比變化的作用力相當微。[10]Karlsen Kivedal通過房價與房租間的關系來研究2007年次貸危機以前美國的房地產市場泡沫,利用房價租金比來測度房地產價格與其價值間的背離程度,計量結果顯示即使在控制了利率及租金當中所包含的經濟基本面信息后,仍顯示房地產市場存在價格泡沫,而且強烈的外部沖擊是造成泡沫的主要原因。[11]

    本文在國內外相關研究基礎上,以北京市為例,研究城市住房市場租金與價格之間關系,探討二者的互動機制,引入租價比指標對租金、房價的未來走勢進行預測,為我國住房市場長效調控機制建立提供有效建議。

    二、研究模型

    (一)租金與房價決定的住房二元市場模型和住房租買選擇

    需求意愿與支付能力會對居民住房租買選擇產生直接影響。在住房存量和增量二元市場上,如果住房需求主體是理性行為人,且風險中性,在市場信息完備并且市場交易成本可以忽略時,住房需求主體的行為選擇,可以通過租金和住房價格的調整使住宅存量市場與增量市場同時達到均衡。

    如圖1所示,左邊象限代表住房增量市場,右邊象限代表住房存量市場,影響住房存量市場需求的因素包括住房價格和反映住宅收益能力的租金水平,影響住房增量市場需求的因素主要是居民住房支付能力和購買意愿。第一象限中的住房存量供給與住房需求曲線,決定了住房市場租金水平,第二象限中依據(jù)資產定價原理,住房租金的資本還原確定了住房銷售價格,住房銷售價格在第三象限作用于生產者決策,決定增量市場供給規(guī)模,在房屋退廢數(shù)量與新建設房屋數(shù)量相等的前提下,系統(tǒng)回到最初的存量規(guī)模,達到均衡狀態(tài)。

    圖1 住房增量市場與存量市場均衡實現(xiàn)過程

    基于住房二元市場的分析,可以看到在這一模型中,房租與房價的關系非常直觀,居民租買選擇是兩個單獨的體系,分別由住房增量市場和住房存量市場的因素決定。而現(xiàn)實中,居民需求與住房租買決策緊密相關,比如居民收入上漲,原本的租賃需求會向購買需求轉化,進一步影響到房屋租金和價格。因此,需要考慮到租金與房價之間的動態(tài)關系,將兩者結合起來進行研究。

    (二)長視距回歸模型

    Gallin將租價比作為分析工具,引入長視距(Long-run Horizon)回歸模型,對租價比的預測效果在長、短期內進行了較為全面的比較?;谘芯繉ο蟮南嗨菩砸约皶r間序列數(shù)據(jù)的可得性,此處對其進行了一定程度的借鑒。Rt、Pn,t、Ps,t分別表示租金、新建住宅銷售價格、二手住宅銷售價格。如方程(1)-(6)所示,①觀察不同時間跨度下,租價比對新建、二手住宅價格、租金變動的實際預測情況,以此確定經濟系統(tǒng)達到均衡的近似時間點。之所以研究租價比的預測能力,是因為它最為直觀地反應了對應時點上租金和房價間的關系,而租價比方面的研究尤其是國外文獻較多集中在對其動態(tài)分解,比較典型的是Campbell、Davis、Gallin和Martin(2006)的方差分解方法,基本建模思路如方程(7)所示。②但由于模型中所需變量難以在我國的相關統(tǒng)計體系中找到合理的對應指標或替代指標,因此直接從未來期住宅價格、租金與當期租價比的關系入手,構建長視距模型以窺探其預測性的強弱。③

    (2)

    (3)

    (5)

    (6)

    從長視距回歸模型理論建模角度來講,時間跨度(方程1-6中的m)必須謹慎選擇,時間間隔期過長容易造成模型的設定偏誤,因為原模型難以將相關的重要的變量悉數(shù)囊括,對被解釋變量的變動起決定性作用的變量指標不可避免地會被忽略,而原模型框架內既定的解釋變量相比之下可能作用甚微卻被賦予了相當大的關注度,此外,不止理論層面不支持選取過長的時間跨度,就所使用的時間序列而言,時間間隔期太長,勢必也會造成樣本容量的損失,進而降低自由度、影響計量檢驗的效果。當然,時間跨度值更不宜太小,否則便失去了在長視距背景下進行預測的意義。最后,為了解決m取較大值時所導致的自由度降低的問題,在采用傳統(tǒng)回歸方式——最小二乘法來估計待估參數(shù)的同時,引入自助法(bootstrap)④對原始的樣本數(shù)據(jù)進行再抽樣,以達到對參數(shù)進行檢驗、糾正結果有偏性的目的。

    三、數(shù)據(jù)樣本與實證研究

    (一)變量描述性統(tǒng)計

    為了研究北京市租金與房價間的動態(tài)關系及租價比對未來期房價、租金變動性的預測能力,數(shù)據(jù)方面,采用由北京市統(tǒng)計局發(fā)布、CEIC數(shù)據(jù)庫整理的2008年1月至2014年8月北京市新建住宅銷售價格指數(shù)、二手住宅銷售價格指數(shù)及居住類價格指數(shù)中的房租指標,三項指標原始數(shù)據(jù)均為環(huán)比值,根據(jù)已有數(shù)據(jù)信息將其轉化為以2008年1月為基期100的定基序列,詳細的描述性統(tǒng)計如表1所示。⑤

    表1 北京市租金、房價數(shù)據(jù)描述性統(tǒng)計分析

    (二)序列平穩(wěn)性與協(xié)整檢驗

    對租金與房價(新建、二手)關系的研究,先考察變量間是否存在長期依存關系。在此基礎上進一步探討變量間的動態(tài)調整機制。對變量進行平穩(wěn)性檢驗,具體操作過程中,利用Pantula Principle,[12]先對二階差分序列進行單位根檢驗,若無單位根,則降低差分階數(shù)再進行檢驗,直到檢驗出存在單位根為止;而在每一個差分階數(shù)(或原始序列)檢驗過程中,依次檢驗常數(shù)項與趨勢項均不存在、僅有常數(shù)項、常數(shù)項與趨勢項都存在,且確定平穩(wěn)時也照此優(yōu)先順序。最終結果如表2所示,Rt~I(1)、Pn,t~I(1)、Ps,t~I(1),符合協(xié)整及誤差修正檢驗的條件。Rt、Pn,t、Ps,t分別表示租金、新建住宅銷售價格、二手住宅銷售價格的時間序列原始定基數(shù)據(jù),ΔRt、ΔPn,t、ΔPs,t為上述三項指標各自對應的一階差分序列。

    圖2 北京市租價比變化走勢圖(2008.1-2014.8)

    表2 序列平穩(wěn)性檢驗結果

    出于后續(xù)誤差修正模型檢驗精度的考慮,對序列及協(xié)整方程的具體構成所可能出現(xiàn)的5種組合依次進行檢驗,并根據(jù)Dickey等在分析協(xié)整檢驗顯著性過程中所發(fā)現(xiàn)的結論——協(xié)整向量越多表示所考察的經濟系統(tǒng)越穩(wěn)定——來確定租金與新建住宅價格、二手住宅價格所構成的最佳均衡系統(tǒng)。值得注意的是,協(xié)整檢驗對于滯后期數(shù)的選擇非常敏感,此處需要構建VAR(q)模型①:

    綜合AIC、FPE、LR三項滯后期確定準則,上述VAR模型的滯后期為4,即i=4。而由表3所示的Johansen協(xié)整檢驗結果可得:協(xié)整方程有截距和趨勢項,序列有截距和趨勢項的情況下租金、新建、二手住宅價格三者構成的經濟系統(tǒng)最為穩(wěn)定。新建住宅銷售價格、二手住宅銷售價格與租金三者間具有長期均衡關系,租賃市場、新建住宅銷售市場、二手住宅交易市場在提供住房產品和服務方面具有一定的可替代性,三者在調節(jié)住房供給、需求方面的效果是緊密聯(lián)系的,任何一個市場的異常也將最終傳導至整個系統(tǒng),引發(fā)連鎖反應。

    表3 Johansen協(xié)整檢驗結果

    序列、協(xié)整方程形式(C,T)含義:其中C表示是否含截距項,T為是否含趨勢項目;表3中括號內的值為與上方數(shù)值對應的P值。

    (三)誤差修正模型

    設定基本的誤差修正模型為:

    向量式展開為:

    (10)

    (12)

    表4 誤差修正模型檢驗結果

    由表4所示檢驗結果可知,短期內三變量間關系表現(xiàn)為:二手住宅銷售價格受房屋租金、新房銷售價格影響,而新房銷售價格和房屋租金并不受二手住宅銷售價格影響。三個方程中,只有?Ps,t方程的誤差修正項取值符合0<λ<1的理論要求,且僅在10%的置信水平下顯著。?Pn,t-i、?Ps,t–i、?Rt-i三個滯后項短期參數(shù)中,?Pn,t-i對?Pn,t、?Ps,t方程影響最大,且系數(shù)的顯著性在兩方程中分別隨滯后期的增加而遞減和遞增,對?Rt方程影響最明顯的短期參數(shù)則表現(xiàn)為?Ps,t–i,顯著性對滯后期變化不敏感。由此可見盡管北京市房屋租金、新建住宅銷售價格、二手住宅銷售價格存在長期均衡關系,但短期內卻難以形成相互之間價格互動機制。

    (四)利用長視距回歸模型進行的租價比預測能力分析

    此處利用長視距回歸模型(方程(1)-(6))進行計量,研究租價比對未來房價與租金的預測能力。模型回歸結果如表5所示??紤]原始樣本體系下生成的t值以及據(jù)bootstrap抽樣產生的系數(shù)分布的顯著性水平,可以看到二者具有一致性。租價比對于Pn,t、Rt、Ps,t未來走勢方向的預測,除m=24時Pn,t+m方程中的R/Ps,t,m=6時Rt+m方程中的R/Ps,t項系數(shù)外(且這兩項系數(shù)均不夠顯著),其他所有解釋變量對于相應被解釋變量變動方向的預測均與理論契合,即當期租價比(包括新建和二手住宅兩種不同口徑下的租價比)增長,未來一段時期內租金呈下降趨勢,而住宅價格(新建、二手)呈上升趨勢。從6個方程對應不同m取值的穩(wěn)健度來窺探Pn,t、Rt、Ps,t各自長、短期的區(qū)間劃分:m=24時,公式(1)中β1的t值隨m的增加而增加,m=12時bootstrap值已非常顯著;公式(2)中β1的在m的任何取值條件下都不夠顯著;公式(3)中β1的t值大致呈遞增趨勢,m=18時t值最大,m=6時bootstrap結果已足夠顯著;公式(4)中β1顯著性變化與(3)大致相同,不同之處在于m=24時t值最大;Rt+m兩方程中,m=18時,R/Pn,t系數(shù)的bootstrap結果最為顯著,t值隨m的增加而遞減,相反,R/Ps,t系數(shù)的t值遞增,m=6,12時,系數(shù)無法通過顯著性檢驗,bootstrap與之變化同步。可見,R/Pn,t對Rt+m的影響在半年內最為顯著,預測效力隨時間增加而遞減,相反,R/Ps,t對R的長期作用效果更為明顯,半年、一年期內無影響;R/Pn,t、R/Ps,t對其自身所反應的指標作用力非常顯著;R/Ps,t對Pn,t+m的預測能力幾乎無可信度,而R/Pn,t對Ps,t+m的預測性卻很強,且對未來一年半的走勢預測效果最好。

    表5 長視距(Long-run Horizon)回歸結果

    利用租價比指標進行的長視距模型回歸結果顯示:租金變化的長短期臨界點大約在一年至一年半之間,二手住宅銷售價格變化的長短期臨界點為一年半,新建住宅相對而言獨立于經濟系統(tǒng),兩年內不會對租價比作出反應。此外,二手住宅銷售價格受租金水平和新建住宅銷售價格的影響,而租金短期內受新建住宅銷售價格影響顯著,新建住宅銷售價格短期內不受租金和二手住宅銷售價格的影響,這與之前誤差修正模型檢驗結論一致。

    四、結論與建議

    (一)研究結論

    1. 北京市新建住房銷售價格短期內未受房租和二手住宅銷售價格影響

    誤差修正模型和長視距回歸模型檢驗結果均顯示,新建住宅銷售價格短期內不受房屋租金和二手住宅銷售價格影響。這一方面是因為住房租買機制的缺失,不同子市場提供的住房服務可替代性不強,需求集中在住房一級市場,造成其短期價格決定的單一性。另一方面,新建商品住房市場競爭格局與存量住房交易市場和住房租賃市場存在較大差異,前者更傾向于寡頭壟斷的競爭格局,后兩者市場競爭程度更大一些,市場結構對住房價格決定也會產生影響。

    2. 北京市新建住宅銷售價格短期和長期對房租和二手住宅銷售價格都會產生影響

    雖然新建住宅銷售價格短期內不受房屋租金和二手住宅銷售價格影響,但是新建住宅銷售價格短期和長期對房屋租金和二手住宅銷售價格都會產生影響。之所以出現(xiàn)這種狀況,原因在于短期內新建住宅銷售價格的變化會直接對房屋出租人和二手房屋出售方的定價產生示范效應,而租買選擇機制的缺失卻造成短期內租金和二手住房銷售價格難以對新建住房銷售價格產生影響。長期內考慮到資產的回報率,三者之間存在互相之間的價格調整直至達到均衡。

    3. 住房銷售價格和房租調整時間存在差異

    長視距回歸模型檢驗結果顯示,各個子市場之間的價格互動產生作用需要的時間存在差異。新建住宅銷售市場即便在長達兩年的時間內,都難以及時地對租賃和二手市場的變化作出反應。二手住宅銷售價格作出調整的時間需要一年半,房屋租金的反映最為迅速,也需要一年左右的時間。住房市場信息不對稱、流動性差和價格統(tǒng)計方法不夠完善的特點和現(xiàn)狀,使得住房市場整個價格體系存在“時滯”,價格互動機制不完善,這也給住房市場宏觀調控帶來了更大的難題。

    (二)相關建議

    1. 完善住房市場供給結構

    住房市場宏觀調控目標在于供求總量和結構的均衡。當前我國住房銷售市場與租賃市場發(fā)展中存在的問題主要表現(xiàn)為:租賃市場制度不完善,發(fā)展遠遠落后于住房銷售市場,住房二級市場還不夠規(guī)范。要促進住房市場可持續(xù)發(fā)展,需要進一步完善住房市場供給結構。[13]當前需要建全住房租賃市場制度,促進住房租賃供給形式的多元化,通過立法有效保障承租人合法權益,在此基礎上住房租買選擇機制才能發(fā)揮其對住房市場的調節(jié)作用。此外,通過加強對房地產中介市場的監(jiān)管和管理來促進住房二級市場的完善[14]。住房市場供給結構的完善,可以使得住房市場各類型供給能形成有效補充,各子市場價格之間也能形成相互的制約和平衡。

    2. 健全房地產價格統(tǒng)計體系

    當前我國的房地產價格統(tǒng)計一方面受限于基礎數(shù)據(jù)來源缺乏足夠透明度,另一方面計算方法上的簡單價格平均忽視了住房產品的異質性特點,這使得房地產價格信息對市場運行狀況的反映不夠全面和準確。價格是反映市場運行狀況的重要信號,因此需要進一步健全我國房地產價格統(tǒng)計體系,以加強對房地產市場調控的信息引導。

    3. 促進住房市場長效調控機制建立

    我國租金與房價之間關系的研究在一定程度上說明了當前我國住房增量交易市場的運行短期內不受住房租賃市場和存量住房交易市場的影響,新建住房銷售價格與住房租金關系的偏離說明了兩者的影響因素存在較大差異。[15]當前需要建立住房市場長效調控機制,明確住房市場中長期調控原則與目標,規(guī)范住房增量市場用地供應機制,完善住房增量市場和存量市場稅制體系,通過對住房市場規(guī)律性和前瞻性的研究,選擇市場化手段促進住房供求結構完善和市場可持續(xù)發(fā)展。

    [1] Joshua Gallin. The long-run relationship between house prices and rents[J]. Real Estate Economics , 2008 (4): 635-658.

    [2] 余華義, 陳東. 我國地價、房價和房租關系的重新考察:理論假設與實證檢驗[J]. 上海經濟研究, 2009(4): 11-21.

    [3] 張屹山, 趙楊. 中國房屋銷售價格、土地價格和租賃價格的關系研究[J]. 吉林大學社會科學學報, 2010(1): 74-82,159.

    [4] 王輝龍, 王先柱. 房價房租與居民的買租選擇:理論分析與實證檢驗[J]. 現(xiàn)代經濟探討, 2011(6): 25-29.

    [5] 徐開宇. 基于Logit模型的城市“夾心層”住房租買選擇研究[D]. 哈爾濱工業(yè)大學, 2013.

    [6] 崔裴, 胡金星, 周申龍. 房地產租賃市場與房地產租買選擇機制——基于發(fā)達國家住房市場的實證分析[J]. 華東師范大學學報: 哲學社會科學版, 2014(1): 121-127.

    [7] Kamila Sommer et al.. The equilibrium effect of fundamentals on house prices and rents[J]. Journal of Monetary Economics 2013(60): 854-870.

    [8] 蔡偉宏, 唐齊鳴. 基于向量自回歸的存量住房房價租金比分析[J]. 中國房地產(學術版), 2012(1): 22-29.

    [9] 任超群, 吳璟, 鄧永恒. 預期對租金房價比變化的影響作用研究——基于住房使用成本模型的分析[J]. 浙江大學學報(人文社會科學版), 2013(1): 58-72.

    [10] Sean D. Campbell et al.. What moves housing markets: a trend and variance decomposition of the rent-price ratio[J]. Journal of Urban Economics, 2006 (2): 90-102.

    [11] Bjornar Karlsen Kivedal. Testing for rational bubbles in the US housing market[J]. Journal of Macroeconomics, 2013(38):369-381.

    [12] 赫爾穆特·魯特波爾, 馬庫斯·克萊茨希. 應用時間序列計量經濟學[M]. 北京: 機械工業(yè)出版社. 2008:12.

    [13] 張紅. 房地產經濟學[M]. 北京: 清華大學出版社, 2005:62.

    [14] 崔裴, 嚴樂樂. 住房租買選擇機制缺失對中國房地產市場運行的影響[J]. 華東師范大學學報: 哲學社會科學版, 2010(1): 108-113.

    [15] 阿瑟·奧沙利文. 城市經濟學[M]. 北京:北京大學出版社, 2008:56.

    (責任編校:賀常穎)

    ① Pn,t+m、Ρs,t+m、Rt+m以當期t時間起點,未來m期后的新建、二手住宅銷售價格、租金價格;、:當期t的新建、二手住宅租價比。此處的未來期指將當期作為時間起點的未來時間點,設當期為t,未來任何時期可由t+m表示,如t+12表示從t開始計算的12期(1年)后的時點。

    ② 方程右側包含三個解釋變量:租金增長現(xiàn)值、真實利率及房地產溢價,用以分解租價比當中所蘊含的趨勢和變化。

    ③ 之所以加入新建住宅(二手住宅)與租金的租價比對于二手住宅(新建住宅)價格變動的預測方程,旨在研究新建、二手住宅價格間的互動能力。

    ④ 此處的自助法抽樣通過spss20.0回歸分析中自帶的bootstrap程序實現(xiàn)。自助法的關鍵在于通過構建自助統(tǒng)計量與觀察統(tǒng)計量間的關系,來近似其真值同觀察統(tǒng)計量間的關系。具體的工作原理可表述為:首先通過最小二乘法對原始數(shù)據(jù)進行擬合,得到回歸系數(shù)和被解釋變量的實際值與估計值間的殘差,將殘差序列(假設含有m個數(shù)值)作為原始序列,利用自助法進行再抽樣,產生n個含量均為m的隨機樣本,將每個樣本中的離差分別與被解釋變量的估計值相加得到n個自助重復,最后再通過傳統(tǒng)的回歸方法得到每個自助重復樣本中的回歸系數(shù)值,由此產生回歸系數(shù)的再抽樣分布。

    ⑤ 描述性統(tǒng)計部分采用增長率指標,環(huán)比增長率由原始序列直接得到,同比部分基于調整后的定基序列計算得來。

    Empirical Study on the Interaction Between Rents and House Price——take Beijing as an example

    YANG Qiao1, DANG Lin2

    (1. Research Institute of Real Estate Studies, Central SouthFinance &Law Universty,Wuhan, Hubei 430073, China; 2. Institute of Graduate Students, China Social Science Academy , Beijing 100086, China)

    This article constructs error-correction model in order to analyzing dynamic relationship between real estate price and rents , in which based on the housing rental index and sale prices index from 1Q2008 to 4Q2014 in Beijing. Also, we build a long-run horizon regression model, taking rent-price ratio’s prediction as an entry point, to measure the prediction of rent-price ratio for rents and house price in the next three years. Empirical research indicates that there exists long-run equilibrium relationship between house price and rents in Beijing. but the short -term interactive mechanism relatively missing. The price of second--hand housing is effected significantly by the rents and the new-housing price, rents is effected by the new-housing price, and in the short-time the effects of rents and the second-hand housing price to the new-housing price is almost negligible. At last, we put forward some relevant suggestions to stimulating the coordinated development of real estate sale as well as rental market, which on the base of empirical outcome.

    real estate price; rents; rent-price ratio

    F 293

    A

    10.3969/j. issn. 2096-059X.2015.01.006

    2096-059X (2015)01–0030–08

    2015-01-08

    國家社科基金項目(14CRK015);湖北省教育廳人文社科項目(14G046)

    楊巧(1979-),女,湖北松滋人,副教授,博士,主要從事城市經濟學、房地產市場研究。黨琳(1992-),女,陜西渭南人,碩士,主要從事城市經濟學,房地產市場研究。

    猜你喜歡
    銷售價格房租租金
    租金320元!70斤iPhone官方自助維修包,里面有什么?
    消費電子(2022年4期)2022-07-18 09:04:02
    新政府會計制度下保障性住房租金會計核算案例
    消費導刊(2021年9期)2021-07-12 15:09:55
    大樹爺爺收租金
    防范未然 “穩(wěn)房價”更要“穩(wěn)房租”
    中華建設(2019年8期)2019-09-25 08:26:04
    70大中城市房價同比下跌城市增多
    買不如租
    提前交房租
    意林(2016年24期)2017-01-04 22:01:28
    4月份大型零售企業(yè)服裝銷售價格同比下降12.3%零售額同比微降
    銷售價格受產出率影響下訂單農業(yè)的定價模型
    雞同鴨講鬧笑話
    国产伦在线观看视频一区| 国产精品99久久99久久久不卡 | 看十八女毛片水多多多| 三级国产精品欧美在线观看| 少妇被粗大猛烈的视频| 成人漫画全彩无遮挡| 99视频精品全部免费 在线| 蜜桃久久精品国产亚洲av| 一级毛片黄色毛片免费观看视频| 能在线免费看毛片的网站| 十分钟在线观看高清视频www | 亚洲av.av天堂| 看非洲黑人一级黄片| 男女边摸边吃奶| av天堂中文字幕网| 亚洲欧美成人精品一区二区| 国产免费又黄又爽又色| 丁香六月天网| 极品教师在线视频| 丰满饥渴人妻一区二区三| 老女人水多毛片| av视频免费观看在线观看| 国产免费福利视频在线观看| 十分钟在线观看高清视频www | 久久久精品免费免费高清| 国产精品久久久久久久电影| 爱豆传媒免费全集在线观看| 人人妻人人爽人人添夜夜欢视频 | 久久国产亚洲av麻豆专区| a 毛片基地| 中文在线观看免费www的网站| 伦理电影大哥的女人| 黄片无遮挡物在线观看| 一级毛片久久久久久久久女| 嘟嘟电影网在线观看| 国产精品人妻久久久久久| 边亲边吃奶的免费视频| 国产精品欧美亚洲77777| 一本一本综合久久| 中文字幕久久专区| 国内少妇人妻偷人精品xxx网站| 成人国产av品久久久| 亚洲精品一二三| 欧美一级a爱片免费观看看| 天天操日日干夜夜撸| 99热这里只有是精品50| 午夜影院在线不卡| 一级a做视频免费观看| 永久网站在线| 人体艺术视频欧美日本| 久久久久久久久久人人人人人人| 亚洲欧美日韩东京热| 精品人妻熟女毛片av久久网站| 欧美高清成人免费视频www| 国产精品麻豆人妻色哟哟久久| 精品亚洲成a人片在线观看| 中文在线观看免费www的网站| 又黄又爽又刺激的免费视频.| 尾随美女入室| 国产精品无大码| 偷拍熟女少妇极品色| 麻豆乱淫一区二区| 高清视频免费观看一区二区| 久久国产乱子免费精品| 午夜福利视频精品| 国产亚洲av片在线观看秒播厂| 人人妻人人澡人人爽人人夜夜| 精品久久久久久久久亚洲| 日本av手机在线免费观看| 韩国高清视频一区二区三区| 成年人免费黄色播放视频 | 成人黄色视频免费在线看| 午夜日本视频在线| 日本与韩国留学比较| av福利片在线| 国产欧美日韩综合在线一区二区 | 午夜激情久久久久久久| 狂野欧美激情性xxxx在线观看| 最近中文字幕高清免费大全6| 亚洲,一卡二卡三卡| 国产在视频线精品| 精品人妻熟女av久视频| 亚洲成人一二三区av| 中文字幕亚洲精品专区| videos熟女内射| 久久久精品免费免费高清| 久久免费观看电影| 国产精品女同一区二区软件| 成人二区视频| 99精国产麻豆久久婷婷| 国产男女内射视频| 免费看av在线观看网站| 国产精品一区二区三区四区免费观看| 国产精品国产三级国产av玫瑰| 在现免费观看毛片| 人妻 亚洲 视频| 亚洲精品视频女| 搡老乐熟女国产| 欧美3d第一页| 人人妻人人澡人人爽人人夜夜| 亚洲综合色惰| 简卡轻食公司| 精品少妇黑人巨大在线播放| 26uuu在线亚洲综合色| 在线观看免费高清a一片| 久久精品国产鲁丝片午夜精品| .国产精品久久| 99久久中文字幕三级久久日本| 国产精品久久久久成人av| 大又大粗又爽又黄少妇毛片口| 午夜福利网站1000一区二区三区| 观看美女的网站| 中文字幕亚洲精品专区| 熟女电影av网| 有码 亚洲区| 亚洲精品第二区| 久久亚洲国产成人精品v| 国产精品无大码| 少妇猛男粗大的猛烈进出视频| 97在线人人人人妻| 亚洲精品亚洲一区二区| 91精品国产国语对白视频| 伊人久久国产一区二区| 精品人妻偷拍中文字幕| 啦啦啦中文免费视频观看日本| 国产无遮挡羞羞视频在线观看| 不卡视频在线观看欧美| 日本vs欧美在线观看视频 | 男人舔奶头视频| 免费大片18禁| videos熟女内射| 天天操日日干夜夜撸| 在线观看国产h片| 久久精品久久久久久久性| 大香蕉久久网| 日韩av免费高清视频| 国产中年淑女户外野战色| 亚洲国产精品999| 美女主播在线视频| 国产老妇伦熟女老妇高清| 夜夜爽夜夜爽视频| 久久久久久久久久成人| 观看av在线不卡| 国产成人a∨麻豆精品| 久久久a久久爽久久v久久| 在线观看av片永久免费下载| 视频中文字幕在线观看| 国产一区有黄有色的免费视频| 日本黄大片高清| 黑人猛操日本美女一级片| 国产精品一二三区在线看| 成年人免费黄色播放视频 | 免费看日本二区| 大陆偷拍与自拍| 777米奇影视久久| 丝袜脚勾引网站| 日韩成人伦理影院| 一级毛片 在线播放| 热99国产精品久久久久久7| 欧美变态另类bdsm刘玥| 日韩制服骚丝袜av| 麻豆乱淫一区二区| 肉色欧美久久久久久久蜜桃| 一级毛片久久久久久久久女| 成人美女网站在线观看视频| av播播在线观看一区| 热re99久久国产66热| 丝袜喷水一区| 国产 一区精品| 精品国产国语对白av| 久久精品熟女亚洲av麻豆精品| 国产精品国产三级专区第一集| 啦啦啦中文免费视频观看日本| 91成人精品电影| 美女大奶头黄色视频| 精品少妇久久久久久888优播| 99久久人妻综合| 成人毛片60女人毛片免费| 丰满迷人的少妇在线观看| 亚洲精品乱码久久久v下载方式| 亚洲av日韩在线播放| 成人18禁高潮啪啪吃奶动态图 | 99热这里只有是精品50| 精品久久久久久久久亚洲| 婷婷色综合www| 国产精品人妻久久久久久| 视频区图区小说| 色婷婷久久久亚洲欧美| 久久精品国产亚洲av涩爱| 美女国产视频在线观看| 国产69精品久久久久777片| 夫妻性生交免费视频一级片| 国产高清国产精品国产三级| 国产一区有黄有色的免费视频| 国产亚洲5aaaaa淫片| videossex国产| 另类亚洲欧美激情| 女人精品久久久久毛片| 乱系列少妇在线播放| 伊人久久精品亚洲午夜| 激情五月婷婷亚洲| 狠狠精品人妻久久久久久综合| 欧美xxⅹ黑人| 中文字幕av电影在线播放| 精品久久久噜噜| 一区二区三区精品91| 热re99久久国产66热| 午夜免费观看性视频| 日本午夜av视频| 女性被躁到高潮视频| 久久久久久久久久成人| av又黄又爽大尺度在线免费看| 秋霞在线观看毛片| 亚洲欧美一区二区三区黑人 | 黄色一级大片看看| 我要看日韩黄色一级片| 大又大粗又爽又黄少妇毛片口| 91aial.com中文字幕在线观看| 插阴视频在线观看视频| 亚洲国产日韩一区二区| 日本猛色少妇xxxxx猛交久久| 香蕉精品网在线| 人妻夜夜爽99麻豆av| 综合色丁香网| av视频免费观看在线观看| 九九久久精品国产亚洲av麻豆| 狂野欧美激情性bbbbbb| 寂寞人妻少妇视频99o| 一级毛片久久久久久久久女| 人妻 亚洲 视频| 日本wwww免费看| 亚洲精品第二区| 色网站视频免费| 久久影院123| 日本91视频免费播放| 国产午夜精品久久久久久一区二区三区| 日韩免费高清中文字幕av| 亚洲欧美成人精品一区二区| 高清av免费在线| 国产精品蜜桃在线观看| 在线观看av片永久免费下载| 亚洲四区av| 九草在线视频观看| 天堂8中文在线网| 又黄又爽又刺激的免费视频.| 亚洲天堂av无毛| 在线 av 中文字幕| 黄色配什么色好看| 99九九线精品视频在线观看视频| 99热这里只有是精品50| www.色视频.com| 在线观看www视频免费| 日本-黄色视频高清免费观看| 亚洲精品久久午夜乱码| 亚洲丝袜综合中文字幕| 中国三级夫妇交换| 亚洲精品一区蜜桃| 欧美日韩精品成人综合77777| 熟女人妻精品中文字幕| 中文字幕人妻丝袜制服| 少妇猛男粗大的猛烈进出视频| 另类亚洲欧美激情| 精品久久久久久久久av| 丝袜喷水一区| 久久久久久久久大av| 久久精品久久久久久久性| 国产女主播在线喷水免费视频网站| 91精品国产国语对白视频| kizo精华| 精品久久久久久久久av| 日本欧美视频一区| 亚洲av.av天堂| 香蕉精品网在线| 亚洲精品乱码久久久久久按摩| 一级毛片我不卡| 国产精品99久久久久久久久| 亚洲精品国产成人久久av| 乱码一卡2卡4卡精品| 欧美精品一区二区免费开放| 国产乱来视频区| 久久99一区二区三区| 在线观看免费高清a一片| 熟女av电影| 五月玫瑰六月丁香| 少妇精品久久久久久久| 精品一区二区免费观看| 亚洲av不卡在线观看| 亚洲一区二区三区欧美精品| 久久久久精品性色| 国产熟女欧美一区二区| 欧美日韩国产mv在线观看视频| 一个人看视频在线观看www免费| 国产男人的电影天堂91| 国产成人精品一,二区| 少妇人妻 视频| 国产精品一二三区在线看| 欧美精品一区二区大全| 2021少妇久久久久久久久久久| 国产成人精品福利久久| 一级二级三级毛片免费看| 精品久久久噜噜| 亚洲国产精品专区欧美| 狠狠精品人妻久久久久久综合| 欧美亚洲 丝袜 人妻 在线| 日韩亚洲欧美综合| 肉色欧美久久久久久久蜜桃| 亚洲精品国产av成人精品| 少妇高潮的动态图| 午夜免费鲁丝| 欧美激情国产日韩精品一区| 人人澡人人妻人| 久久这里有精品视频免费| 日韩三级伦理在线观看| av在线app专区| 欧美精品一区二区免费开放| 久久久久精品性色| 欧美精品人与动牲交sv欧美| 国产精品久久久久久精品电影小说| 九九在线视频观看精品| 国产av国产精品国产| 日日摸夜夜添夜夜添av毛片| 久久ye,这里只有精品| 大又大粗又爽又黄少妇毛片口| 一区二区av电影网| 超碰97精品在线观看| 一级,二级,三级黄色视频| 国产老妇伦熟女老妇高清| 你懂的网址亚洲精品在线观看| av卡一久久| www.av在线官网国产| 偷拍熟女少妇极品色| 免费看不卡的av| 久久人人爽人人爽人人片va| 亚洲三级黄色毛片| 免费久久久久久久精品成人欧美视频 | 久久久a久久爽久久v久久| 精品国产一区二区久久| 久久久久久久大尺度免费视频| 自拍偷自拍亚洲精品老妇| 国产精品一区www在线观看| av.在线天堂| 人妻人人澡人人爽人人| 美女脱内裤让男人舔精品视频| 在线观看免费高清a一片| 久久鲁丝午夜福利片| 国产高清国产精品国产三级| 日日摸夜夜添夜夜添av毛片| 人人澡人人妻人| 日日摸夜夜添夜夜添av毛片| 少妇裸体淫交视频免费看高清| 欧美老熟妇乱子伦牲交| 青青草视频在线视频观看| 日韩成人伦理影院| 综合色丁香网| 黄色配什么色好看| 嫩草影院入口| 夫妻性生交免费视频一级片| 一本久久精品| 免费观看在线日韩| 国产精品嫩草影院av在线观看| 精品熟女少妇av免费看| 大香蕉97超碰在线| 色网站视频免费| 国产黄片视频在线免费观看| 一级毛片aaaaaa免费看小| 日日啪夜夜撸| 搡老乐熟女国产| 国产无遮挡羞羞视频在线观看| 91精品一卡2卡3卡4卡| 久久99一区二区三区| 18禁在线播放成人免费| 十八禁高潮呻吟视频 | 国产在视频线精品| 亚洲无线观看免费| 女人精品久久久久毛片| 青春草国产在线视频| 亚洲成人av在线免费| 我要看日韩黄色一级片| 国产日韩欧美亚洲二区| 亚洲av国产av综合av卡| 六月丁香七月| 欧美变态另类bdsm刘玥| 日本vs欧美在线观看视频 | 亚洲精品久久久久久婷婷小说| 99久久综合免费| 女人久久www免费人成看片| av在线播放精品| 岛国毛片在线播放| 能在线免费看毛片的网站| 最近中文字幕2019免费版| 国语对白做爰xxxⅹ性视频网站| 久久国产精品大桥未久av | 日韩人妻高清精品专区| 99热这里只有是精品在线观看| 自拍偷自拍亚洲精品老妇| 久久精品久久久久久久性| 如日韩欧美国产精品一区二区三区 | 一区二区三区四区激情视频| av有码第一页| 午夜老司机福利剧场| 最近中文字幕2019免费版| 亚洲欧美清纯卡通| 天天操日日干夜夜撸| 日韩 亚洲 欧美在线| 一级,二级,三级黄色视频| 亚洲精品成人av观看孕妇| 亚洲精品,欧美精品| 男人狂女人下面高潮的视频| 少妇丰满av| av线在线观看网站| 国产精品国产三级国产av玫瑰| 国产成人精品一,二区| 日韩av免费高清视频| 赤兔流量卡办理| 国产日韩一区二区三区精品不卡 | 黑丝袜美女国产一区| 午夜福利影视在线免费观看| 纵有疾风起免费观看全集完整版| 最近的中文字幕免费完整| 亚洲精品自拍成人| 亚洲精品中文字幕在线视频 | 日韩 亚洲 欧美在线| 国产极品天堂在线| 91精品国产九色| 精品久久久久久久久亚洲| 亚洲不卡免费看| 99久久中文字幕三级久久日本| 成人美女网站在线观看视频| 夫妻午夜视频| 国产精品99久久久久久久久| 精品少妇内射三级| 大话2 男鬼变身卡| 日韩一区二区三区影片| 亚洲熟女精品中文字幕| 亚洲精品乱码久久久v下载方式| av免费在线看不卡| 精品一品国产午夜福利视频| 久久久久人妻精品一区果冻| 国产成人精品福利久久| 一本大道久久a久久精品| 欧美精品一区二区大全| 热re99久久精品国产66热6| 精华霜和精华液先用哪个| 国产深夜福利视频在线观看| 国产男人的电影天堂91| a级片在线免费高清观看视频| 午夜免费鲁丝| 久久国产精品大桥未久av | 欧美精品一区二区免费开放| 色婷婷久久久亚洲欧美| 纵有疾风起免费观看全集完整版| 三级国产精品片| 哪个播放器可以免费观看大片| 熟妇人妻不卡中文字幕| 一本色道久久久久久精品综合| 国产欧美日韩精品一区二区| 久久综合国产亚洲精品| av福利片在线观看| 五月天丁香电影| 亚洲精品久久久久久婷婷小说| 欧美日韩亚洲高清精品| 国产成人免费观看mmmm| av视频免费观看在线观看| 天美传媒精品一区二区| 欧美区成人在线视频| 久久久久网色| 亚洲欧美精品专区久久| 高清在线视频一区二区三区| 国产国拍精品亚洲av在线观看| 国产av一区二区精品久久| 校园人妻丝袜中文字幕| 99视频精品全部免费 在线| 简卡轻食公司| 欧美精品亚洲一区二区| 如日韩欧美国产精品一区二区三区 | 熟女人妻精品中文字幕| 欧美日韩视频精品一区| 在线观看人妻少妇| 久久ye,这里只有精品| 九草在线视频观看| 插阴视频在线观看视频| 亚洲av中文av极速乱| 国产精品蜜桃在线观看| 亚洲精品色激情综合| 赤兔流量卡办理| 国产高清有码在线观看视频| 夜夜看夜夜爽夜夜摸| 久久精品夜色国产| 国内揄拍国产精品人妻在线| 亚洲av在线观看美女高潮| 大码成人一级视频| 中国美白少妇内射xxxbb| 日日摸夜夜添夜夜爱| 在线天堂最新版资源| 久久久久国产精品人妻一区二区| 日韩中字成人| 亚洲av成人精品一区久久| 中国国产av一级| 亚洲av二区三区四区| 老司机影院成人| 亚洲真实伦在线观看| 久久精品国产a三级三级三级| 日韩av免费高清视频| 一个人看视频在线观看www免费| 一区二区三区乱码不卡18| 久久久久久久久久久久大奶| 亚洲av综合色区一区| 亚洲av.av天堂| 久久久欧美国产精品| 国产成人a∨麻豆精品| 永久免费av网站大全| 丝袜在线中文字幕| 丰满人妻一区二区三区视频av| 成人午夜精彩视频在线观看| 在线观看免费高清a一片| 国产免费一级a男人的天堂| 国产精品久久久久久精品古装| 美女主播在线视频| 中文字幕免费在线视频6| 国产欧美日韩综合在线一区二区 | 亚洲三级黄色毛片| 五月玫瑰六月丁香| 乱码一卡2卡4卡精品| 99热国产这里只有精品6| 丰满饥渴人妻一区二区三| 亚洲一区二区三区欧美精品| 狂野欧美白嫩少妇大欣赏| 在线观看av片永久免费下载| 熟女人妻精品中文字幕| 精品人妻偷拍中文字幕| 狂野欧美激情性bbbbbb| 亚洲精品日韩在线中文字幕| 免费黄色在线免费观看| 久久久午夜欧美精品| 性色av一级| 亚洲欧美精品专区久久| 嘟嘟电影网在线观看| 欧美日韩精品成人综合77777| 欧美日韩亚洲高清精品| 最新中文字幕久久久久| 亚洲人成网站在线播| 日韩精品有码人妻一区| 九九爱精品视频在线观看| 草草在线视频免费看| 亚洲av在线观看美女高潮| 亚洲av.av天堂| 国产精品不卡视频一区二区| 能在线免费看毛片的网站| 汤姆久久久久久久影院中文字幕| 精品人妻一区二区三区麻豆| 亚洲精品国产色婷婷电影| 色网站视频免费| 青春草国产在线视频| 十分钟在线观看高清视频www | 国产成人精品婷婷| www.av在线官网国产| 黄色视频在线播放观看不卡| 精华霜和精华液先用哪个| 国产淫语在线视频| 91精品伊人久久大香线蕉| 久久久亚洲精品成人影院| 亚洲精品一区蜜桃| 18禁在线播放成人免费| 国产成人精品久久久久久| 一级av片app| 亚洲自偷自拍三级| www.av在线官网国产| 国产美女午夜福利| 草草在线视频免费看| 亚洲精华国产精华液的使用体验| 午夜老司机福利剧场| 街头女战士在线观看网站| 国产成人精品一,二区| 一区二区三区四区激情视频| a级毛片在线看网站| 精品亚洲乱码少妇综合久久| 搡老乐熟女国产| av.在线天堂| 国产精品蜜桃在线观看| 欧美国产精品一级二级三级 | 日韩 亚洲 欧美在线| 精品久久久久久电影网| 日日摸夜夜添夜夜添av毛片| 99久国产av精品国产电影| 国产黄频视频在线观看| 亚洲人成网站在线播| 各种免费的搞黄视频| h视频一区二区三区| 欧美精品国产亚洲| 99久久精品一区二区三区| 国产高清国产精品国产三级| 欧美激情极品国产一区二区三区 | 午夜av观看不卡| 免费黄频网站在线观看国产| 欧美国产精品一级二级三级 | 国产成人a∨麻豆精品| 高清黄色对白视频在线免费看 | 国产熟女午夜一区二区三区 | 尾随美女入室| 精品卡一卡二卡四卡免费| 91久久精品电影网| 美女视频免费永久观看网站| 18禁裸乳无遮挡动漫免费视频| 国产又色又爽无遮挡免| 在线观看免费高清a一片| 人妻夜夜爽99麻豆av| 亚洲av综合色区一区| 十分钟在线观看高清视频www | 精华霜和精华液先用哪个| 国产色爽女视频免费观看| 在线观看国产h片| 夫妻性生交免费视频一级片| 狂野欧美激情性bbbbbb| 视频区图区小说| 久久精品熟女亚洲av麻豆精品|