農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)探析

陳惠

【摘 要】本論文中，筆者首先介紹了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的概念，而后闡述了當(dāng)前我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的現(xiàn)狀，最后對其相應(yīng)的完善策略進(jìn)行了深入探討，希望為相關(guān)從業(yè)人員提供一些有益的參考。

【關(guān)鍵詞】集體經(jīng)營性建設(shè)用地；土地使用權(quán)；用地評估

一、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)概述

就當(dāng)前來說，農(nóng)村的集體建設(shè)用地主要分為三大類：宅基地、集團建設(shè)經(jīng)營性用地以及公益性公共設(shè)施用地。所謂農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，就是指農(nóng)村那些具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的建設(shè)用地，其中包括各個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用本地區(qū)的土地利用總規(guī)劃興辦各種企業(yè)、或者進(jìn)行各種商業(yè)活動等。

“三農(nóng)”問題一直是國家關(guān)注的重點問題之一，如何促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的進(jìn)一步開展、促進(jìn)農(nóng)民增收、加強社會主義新農(nóng)村建設(shè)也是當(dāng)前各地政府面臨的重要任務(wù)之一。近幾年，為了充分實現(xiàn)此目標(biāo)，我國相關(guān)部門出臺相關(guān)政策，允許農(nóng)村集體的經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)入市場，以促進(jìn)農(nóng)民增收。而關(guān)于農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的政策，我們要從以下三個方面來理解：第一，該政策指的是農(nóng)村的集體經(jīng)營性的建設(shè)用地，而不是指所有的建設(shè)用地。那些公益性的建設(shè)用地及宅基地等并不在此行列之內(nèi)。第二，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用必須符合相應(yīng)的發(fā)展規(guī)劃。要取得土地的使用權(quán)，也要按照規(guī)定的流程進(jìn)行。第三，要做好用途管制工作，也即是說，這些建設(shè)用地必須符合相應(yīng)的制度規(guī)范，才能進(jìn)行后續(xù)的出讓、租賃、入股等活動。

二、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的現(xiàn)狀

自從政策實施以來，我國農(nóng)村集體的經(jīng)營性建設(shè)用地的使用范圍愈來愈廣，確實提高了一些地區(qū)民眾的生活水平及生活質(zhì)量等。但縱觀我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)規(guī)定及相關(guān)規(guī)范等，筆者發(fā)現(xiàn)還存在很多不足之處。

1.法律規(guī)定嚴(yán)重滯后

我國土地管理法中有明確規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)一般不允許在市場中進(jìn)行流轉(zhuǎn)，除非原先的土地使用權(quán)破產(chǎn)、關(guān)閉等。同時，任何個人在使用建設(shè)用地時必須申請使用國有土地，而在使用集體土地之前也要先征為國有。做出這項規(guī)定的根本目的就是嚴(yán)格控制我國的集體土地流入土地市場。但是，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，土地市場也在發(fā)生著翻天覆地的變化，而過去的這種土地管理規(guī)定也已經(jīng)不適應(yīng)社會發(fā)展的需求。由于我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范來作為基礎(chǔ)保障，其使用及流轉(zhuǎn)過程中必然會出現(xiàn)各種問題。

2.產(chǎn)權(quán)界定不清晰

明確的產(chǎn)權(quán)是土地市場運行的前提條件，但就當(dāng)前實際情況來看，我國的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)不明晰，嚴(yán)重影響了人們對農(nóng)村土地資源的投資，因此其對土地保護及管理工作的積極性也不高。我國農(nóng)村土地所有權(quán)產(chǎn)權(quán)界定不明確，主要表現(xiàn)在以下方面：第一，土地所有權(quán)的主體界限不明確，交叉擁有土地所有權(quán)；第二，部分土地主體未知；第三，法律雖然規(guī)定農(nóng)民或者農(nóng)民集體擁有集體土地的所有權(quán)，但對于農(nóng)民是否能夠進(jìn)行土地的租賃、買賣等也沒有規(guī)定。

3.市場體系不健全

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須依靠一定的市場經(jīng)濟秩序來規(guī)范。但是，我國農(nóng)村集體經(jīng)營性用地的市場機制并不完善。首先，國家對農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)范，這也限制了集體土地的各種交易及土地價格等，導(dǎo)致私自交易形式的出現(xiàn)。其次，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介單位較少，土地融資、服務(wù)、評估機構(gòu)相對稀缺。這也導(dǎo)致土地價格沒有統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)，土地價格評估帶有較大的主觀性與隨意性。

三、完善農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)建議

1.完善建設(shè)用地評估的相關(guān)政策

為了進(jìn)一步提升我國農(nóng)村土地的利用率，國家相關(guān)部門應(yīng)該建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市的相關(guān)法律制度及配套措施，完善相關(guān)制度，推進(jìn)制度改革。要建立和完善基礎(chǔ)地價體系、流轉(zhuǎn)交易平臺等建設(shè)用地入市體系，完善相應(yīng)的稅收制度；要完善建設(shè)用地評估體系，建立統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)，明確土地交易的市場價格等。另外，國家相關(guān)部門還應(yīng)該對原有的涉及到土地管理工作的相關(guān)制度進(jìn)行修訂，例如《憲法》《土地管理法》《擔(dān)保法》《物權(quán)法》等。

2.合理界定建設(shè)用地的使用權(quán)

只有明確產(chǎn)權(quán)主體，農(nóng)村集體的經(jīng)營性建設(shè)用地才能順利進(jìn)入市場。首先，相關(guān)工作人員要做好實地勘察工作，對所有的集體經(jīng)營性用地進(jìn)行“摸底”，然后明確土地的權(quán)屬、界限，在材料齊全、各方同意的基礎(chǔ)上明確土地的所有權(quán)及使用權(quán)等。其次，要完善農(nóng)村集體經(jīng)營性土地的登記制度，理清村、村民小組及農(nóng)民之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系?？傊?，必須建立完善的、產(chǎn)權(quán)明確、分配合理的農(nóng)村集體經(jīng)營性土地的產(chǎn)權(quán)制度。

3.優(yōu)化提升市場體系

優(yōu)化和提升市場交易體系，是完善我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地協(xié)調(diào)機制的重要基礎(chǔ)。而要提升交易體系，首先要做的就是建立統(tǒng)一的土地交易市場和社會服務(wù)體系，并逐步完善土地市場管理規(guī)定和交易的具體規(guī)則，并為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)提供各種信息咨詢、地價評估等服務(wù)。同時，還要不斷完善包括土地租賃、抵押等在內(nèi)的二級市場，優(yōu)化農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地價格形成機制，積極促進(jìn)農(nóng)村建設(shè)經(jīng)營性用地入市。

推進(jìn)我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，實行市場化的策略，有利于提高農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，對于縮小城鄉(xiāng)差距，建設(shè)社會主義新農(nóng)村和社會主義和諧社會有一定的積極意義。

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