淺析當前物業(yè)經濟中的管理和解決對策

許瀅

【摘 要】物業(yè)經濟管理，是一個常提常新的話題。本文結合當前我國物業(yè)經濟管理現(xiàn)狀，分析政策完善跟進不及時、運行市場不規(guī)范、從業(yè)素質不均衡等問題及原因，尋求針對性、操作性強的措施和辦法，以期推進我國物業(yè)經濟管理可持續(xù)發(fā)展。

【關鍵詞】物業(yè)經濟；管理；解決對策

近年來，我國物業(yè)管理經過艱難的探索和實踐，從無到有，從小到大，其巨大的社會效益、強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景，已充分顯示出來，其作用也日益顯著。但隨著經濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對物業(yè)管理的要求也會越來越高，而我國傳統(tǒng)的房屋管理體制和物權法律結構阻礙了市場化物業(yè)管理的推行。因此，在物業(yè)經濟快速發(fā)展的今天，認真審視物業(yè)管理出現(xiàn)的各類問題，準確定位其服務功能，探討行之有效的路徑和對策，進而豐富物業(yè)經濟元素，健全經濟管理體系，整合物業(yè)經濟資源，優(yōu)化管理手段和方式，有效維護業(yè)主權益，對于推動物業(yè)經濟發(fā)展、促進城市社區(qū)建設來講，顯得尤為迫切而重要。

一、當前物業(yè)經濟管理現(xiàn)狀

1.政策完善需跟進

當前，我國市場經濟運行模式愈加健全和完善，客觀上講，經濟體制的運行與發(fā)展，需要與之協(xié)調推進的制度保障。以會計科目為例，在物業(yè)經濟管理實踐中，一些物業(yè)公司仍然使用《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》或《商品流通企業(yè)會計制度》，套用原來的法律規(guī)定，導致政策運用與實際發(fā)展不相符。因以上兩項制度均缺乏與會計相關的要求和詳細的界定，導致會計的檢測、監(jiān)督功能發(fā)揮受限，造成資產、公益品不必要的浪費，以及記錄備案不及時等問題。問題的存在，既有物業(yè)公司管理理念滯后的因素，也有創(chuàng)新發(fā)展手段融入不深入、政策修訂不及時的原因。為此，物業(yè)經濟管理相關政策的完善與跟進，顯性地擺在了我們面前。

2.運行市場需規(guī)范

在當前房地產迅猛發(fā)展的形勢下，物業(yè)公司積極適應經濟發(fā)展新常態(tài)，完善經濟運行辦法，創(chuàng)新市場管理方式，有效提升了物業(yè)經濟管理效益。然而，因計劃經濟的潛存性、非市場運行等因素客觀存在，阻礙著市場競爭體系的形成與發(fā)展。如，業(yè)主經濟知識結構不健全，專業(yè)管理技能欠缺，加之對物業(yè)管理的重要性認識不到位，物業(yè)、施工方、房管單位存在依賴關系，地方保護的瓶頸難以消除，建管不分、壟斷管理的格局需要深度破解。綜觀我國物業(yè)公司經濟管理情況，由于大多數(shù)公司為開發(fā)商的下屬企業(yè)，客觀上占有得天獨厚的項目資源。還有一些物業(yè)公司，利用非法手段，鉆經濟管理規(guī)定的空子，暗箱操作，搶占市場。

3.從業(yè)素質需提升

物業(yè)經濟管理從業(yè)素質的強弱，決定著服務保障質量的高低。當前，我國一些物業(yè)公司普遍存在著素質偏弱、能力偏低的問題。據(jù)我國消費者協(xié)會官網(wǎng)統(tǒng)計分析，截至2015年5月31日，全國因物業(yè)經濟管理問題投訴的案例共計19051起，較去年同期增長了3%。尤其民眾投訴的問題比較突出，大多集中于管理秩序、收費、保障設施功能不全等方面。2015年1月至5月，小區(qū)民眾反映比較強烈的問題有：認為綠化不好的占36.5%，認為安全保障不周的占25.9%，認為衛(wèi)生雜亂的占28.2%。由以上問題我們可以看出，物業(yè)公司員工從業(yè)素質亟待增強，服務質量亟待提升。

二、解決物業(yè)經濟管理問題的有效對策

1.完善相關法律法規(guī)

針對政策制定跟進不及時的問題，根據(jù)市場發(fā)展行情，將會計科目納入物業(yè)經濟運行，融入日常管理體制，進而充分發(fā)揮會計的核算、控制、決策、檢查、監(jiān)督功能，內促物業(yè)經濟管理對象與目標有有機統(tǒng)一。結合當前我國各物業(yè)公司收費標準不統(tǒng)一、程序不規(guī)范、時間不確定的實際，在國家宏觀調控的指引下，各地制定統(tǒng)一的執(zhí)行辦法，規(guī)定統(tǒng)一的收費標準，進而規(guī)避亂收費、高收費、隨機收費等問題。立法部門應盡快建立和完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，加強《物業(yè)管理條例》的貫徹落實，并將《物業(yè)管理條例》上升為法律，將行政管理處罰的權限上升為司法行政權利。

2.健全市場運行體系

在當前依法治國的大背景下，要著眼于打造物業(yè)經濟運行的法治環(huán)境，融法治思維于物業(yè)管理理念，推動物業(yè)經濟運行模式法治化構建，逐步完善物業(yè)管理的法律體系，規(guī)范物業(yè)公司招標投標工作，防止暗箱操作問題。要成立業(yè)主委員會，進一步細化責任分工，明確監(jiān)督的義務和職能，樹立正確的物業(yè)消費觀念，認清不履行管理義務的后果；從保護業(yè)主權益的角度出發(fā)，融洽物業(yè)公司與業(yè)主的關系，加大物業(yè)經濟知識的宣傳，增強物業(yè)管理的透明度、業(yè)主的認可與認同度，提升其管理的公信力。要建立前期介入機制。物業(yè)公司正式開展工作前，深入業(yè)主中間，聽取一線民眾的心聲，為排除其“煩心事”、“撓頭事”尋求良策，進而融洽與業(yè)主的關系，有效降低矛盾的發(fā)生率。

3.加強員工專業(yè)培訓

完善的法律法規(guī)、規(guī)范的市場運行體系，如果離開物業(yè)員工的運用和實施，物業(yè)經濟管理如同無源之水、無本之本，其管理效益將大打折扣。為此，要結合當前我國大力培育社會主義核心價值觀的實際，準確定位物業(yè)經濟管理職能，強化員工服務意識，堅持以業(yè)主為本，引導員工將物業(yè)夢與中國夢相結合，為做好物業(yè)管理管理工作提供強有力的價值和精神支撐。要根據(jù)員工素質實際，采取“送出去學”與“請進來教”相結合的辦法，定期舉辦培訓班，實施不定期評比考核，進一步細化服務流程，明確管理標準，規(guī)范從業(yè)行為。同時要注重理論與實踐相結合，將所學到的物業(yè)經濟管理知識滲透至日常的服務保障中，進而提升物業(yè)管理水平。

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