土地供給對(duì)住宅價(jià)格的影響——以北京市為例

□黨煒

(陜西寶雞文理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院陜西寶雞721013)

土地供給對(duì)住宅價(jià)格的影響——以北京市為例

□黨煒

(陜西寶雞文理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院陜西寶雞721013)

對(duì)于住宅價(jià)格上漲的因素分析很多，分別歸因于人均可支配收入的增加、城市化帶來(lái)的大中城市人口增加、消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的增加、以及由于2006年的浮動(dòng)匯率制改革使得人民幣貶值而帶來(lái)的資本流動(dòng)性剩余導(dǎo)致的諸如利率降低和其他產(chǎn)業(yè)收益率下降等等。但諸多文獻(xiàn)也指出土地供給的限制對(duì)于住宅價(jià)格的影響是不可忽略的。本文以北京為例，首先分析了1999至2014年的住宅價(jià)格和土地供給的數(shù)據(jù)。分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)，北京土地供給對(duì)住宅價(jià)格有著負(fù)向關(guān)系，這種負(fù)向效應(yīng)在土地供給后第二年達(dá)到最大，第三年之后便逐漸消失。因此，不可否認(rèn)北京土地供給的限制部分導(dǎo)致了住宅價(jià)格上漲。而要徹底解決住宅價(jià)格問(wèn)題，放松土地市場(chǎng)的供給限制，讓土地回歸市場(chǎng)機(jī)制是不可避免的。

住宅價(jià)格，土地供給，時(shí)間序列模型

本文DOI編碼：10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2015.06.013

自2004年以來(lái)中國(guó)住宅價(jià)格快速持續(xù)上漲。經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)于這上漲的原因解釋可以分為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)面和經(jīng)濟(jì)政策面。其中經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)面包括人均收入的增加、城鎮(zhèn)化帶來(lái)的城市人口增加、消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的增加、資本流動(dòng)性剩余、利率的變動(dòng)等等；經(jīng)濟(jì)政策面即以土地限制為代表的一系列政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。關(guān)于經(jīng)濟(jì)政策面，尤其是土地限制對(duì)于住宅價(jià)格的影響，許多國(guó)內(nèi)外研究者得出了相似的結(jié)論。Hong Zhang(2008)認(rèn)為中國(guó)的土地供給的限制對(duì)住宅價(jià)格有著巨大的影響，并且在長(zhǎng)期中，土地供給的限制對(duì)住宅價(jià)格的上漲起到了促進(jìn)作用。Huavi Yu（2010）通過(guò)對(duì)中國(guó)35個(gè)主要城市1998年至2007年的面板數(shù)據(jù)研究，認(rèn)為房?jī)r(jià)向上偏離經(jīng)濟(jì)基本面是因?yàn)檎_始房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，中國(guó)的房地產(chǎn)政策，尤其是土地政策扭曲了房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)基本面之間的機(jī)制。Jinhai Yan,Lei Feng,Helen X.H.Bao(2010)認(rèn)為土地供給是長(zhǎng)期期住宅均衡價(jià)格的決定因素之一。周彬，杜兩省(2010)認(rèn)為地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的解釋力，中國(guó)式的“土地財(cái)政”必然推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，從而降低居民效用。Ruijue Peng and William C.Wherton (1994)通過(guò)對(duì)香港數(shù)據(jù)的分析認(rèn)為對(duì)土地供給的限制導(dǎo)致住宅價(jià)格的上漲。

1　北京住宅價(jià)格與土地供給

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)把中國(guó)的城市分成一線、二線、三線。其中被稱為一線城市的北京、上海、廣州、深圳，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度最高，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有最重要的地位；二線城市次之；以后才是三線城市。北京是最重要的一線城市，自從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，最先也是最好地貫徹了政府每次關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策。所以研究土地供給與住宅價(jià)格關(guān)系，北京是最有代表性的例子。

圖1　北京歷年住宅價(jià)格、土地交易價(jià)格指數(shù)、開發(fā)商土地購(gòu)置情況

從圖1中我們看到，2002年之前，北京的住宅價(jià)格和土地交易價(jià)格幾乎沒(méi)有變化，它對(duì)應(yīng)著1999～ 2002年土地供給量的逐年增加。這期間，大量的土地使用權(quán)在市場(chǎng)上交易，包括政府劃撥給眾多大中企業(yè)的土地使用權(quán)在市場(chǎng)上以各種方式的交易。在2002年達(dá)到了土地供給量的歷年最大數(shù)字：2 092.5萬(wàn)m2。

在2002年之后，北京土地供給經(jīng)歷了兩次巨幅的下降。第一次是2003年土地供給驟然減少，之后土地價(jià)格便一路攀升，同時(shí)住宅價(jià)格的上漲也恰從這一年開始。2003年的土地供給驟減，源于2002年5月，中國(guó)政府首次提出以統(tǒng)一的方式出售土地使用權(quán)，禁止私下協(xié)商交易土地，開始了“新的土地革命”。而北京作為首都，最早貫徹了這一方針。

第二次土地供給巨幅下降，是2004年到2005年間。這次的驟減正是在被稱為“8.31大限”的土地問(wèn)題處理政策之后。此后，政府對(duì)于土地的管理更加集中，政府的土地儲(chǔ)備加上對(duì)私下交易的徹底禁止，實(shí)際上基本限制了土地市場(chǎng)。北京土地供給量2006年降至最低的295萬(wàn)m2。之后才稍有增加，總體上導(dǎo)致了土地價(jià)格一路上升，而土地價(jià)格漲幅也逐年增大，到2008年土地交易價(jià)格漲幅達(dá)到最高的11.6%，而當(dāng)年的住宅銷售價(jià)格漲幅不過(guò)才9.26%。在全球金融危機(jī)剛爆發(fā)的2008年，土地交易價(jià)格漲幅高于住宅價(jià)格漲幅2.3個(gè)百分點(diǎn)。

2　實(shí)證分析

2.1時(shí)間序列模型

為了進(jìn)一步分析北京土地供給和住宅價(jià)格的關(guān)系，我們選擇了1999年至2014年的年度數(shù)據(jù)，關(guān)注主要變量建立時(shí)序模型。根據(jù)存量-流量的住宅模型，假設(shè)市場(chǎng)出清，在均衡條件下，市場(chǎng)的住宅供給等于住宅需求，從而解得均衡住宅價(jià)格的表達(dá)式（Jud&Winkler,Jacobsen）。這里考慮到數(shù)據(jù)的有限性，回歸變量選擇如下：logp=log(P/CPI),logy=log(Y/CPI), logLS=log(LS)，其中P是住宅價(jià)格，Y是人均可支配收入，LS是土地供給，CPI是消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)。為了消除CPI的影響并減少變量，我們以小寫字母p和y分別表示相對(duì)于CPI的相對(duì)住宅價(jià)格和相對(duì)人均可支配收入。在通過(guò)了單位根和協(xié)整檢驗(yàn)（在此不再贅述），并且考慮到殘差自回歸后，我們得到如下的時(shí)序模型：

從回歸結(jié)果中看出，模型擬合度高，DW值充分，LS，y，p各變量都在1%以下的水平上顯著。土地供給的變量logLS的系數(shù)為負(fù)，對(duì)住宅價(jià)格有負(fù)向效應(yīng)。此外，滯后一期的住宅價(jià)格作為解釋變量，系數(shù)為負(fù)，且在1%水平下顯著。這與住宅價(jià)格會(huì)針對(duì)自身的變動(dòng)逐步調(diào)整的結(jié)論(DiPasquale and Wheaton 1990; Hadjimatheou 1976;Whitehead 1974)一致。結(jié)果充分說(shuō)明土地供給量的控制對(duì)住宅價(jià)格增長(zhǎng)有顯著影響。為進(jìn)一步分析土地供給對(duì)住宅價(jià)格影響的程度和持續(xù)時(shí)間，我們將在下邊構(gòu)建向量自回歸模型并作脈沖分析。

2.2向量自回歸(VAR)模型

經(jīng)過(guò)VAR的格蘭杰因果檢驗(yàn)并根據(jù)滯后區(qū)間選擇準(zhǔn)則，我們建立了相對(duì)住宅價(jià)格logp和土地供給logLS兩個(gè)變量的VAR模型。對(duì)所得的VAR模型進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)全部特征根倒數(shù)值都在單位圓內(nèi)，所以模型平穩(wěn)，可以做脈沖函數(shù)分析。

結(jié)束語(yǔ)

本文對(duì)北京的住宅價(jià)格和土地供給建立時(shí)間序列模型和VAR模型分析。時(shí)序模型結(jié)果顯示北京土地供給對(duì)住宅價(jià)格有著顯著的負(fù)向影響。VAR模型分析結(jié)果顯示北京土地供給的限制會(huì)使住宅價(jià)格上漲，并且這個(gè)上漲作用的發(fā)揮會(huì)有滯后，在土地限制后的第二年最大，從第三年起逐漸減小。因?yàn)楫?dāng)期土地供給的減少將會(huì)導(dǎo)致對(duì)下一期土地供給繼續(xù)減少的預(yù)期，下期住宅價(jià)格將會(huì)上漲，而住宅價(jià)格的高漲必定導(dǎo)致未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期，對(duì)住宅的投機(jī)會(huì)相應(yīng)增多。對(duì)住宅的非理性購(gòu)買也會(huì)增多，因?yàn)槿藗儞?dān)心住宅價(jià)格再漲就買不起了。然后，這些需求的增加使得未來(lái)住宅價(jià)格再上漲。所以，除去經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)面因素，北京土地供給的限制也是造成住宅價(jià)格持續(xù)上漲的主要原因之一。要徹底解決北京住宅價(jià)格問(wèn)題，放松土地供給限制政策，讓土地回歸市場(chǎng)機(jī)制是不可避免的。

[1]周彬,杜兩省.土地財(cái)政”與房地產(chǎn)價(jià)格上漲:理論分析和實(shí)證研究[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2010（8）.

1004-7026（2015）06-0023-02中國(guó)圖書分類號(hào)：[F287.8]

A

黨煒，首爾大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，2010～2012年曾為韓國(guó)WCU經(jīng)濟(jì)事業(yè)部研究員，現(xiàn)任教于陜西寶雞文理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院。