房企八仙過海求變求生

馮璐 董建國

陸續(xù)出爐的2014年房企“成績單”顯示，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨銷售減緩、利潤下滑、兩極分化的狀況，為了生存和發(fā)展，不少房企開始籌謀“房地產(chǎn)+X”的多元發(fā)展之路。專家表示，樓市低速增長態(tài)勢仍將持續(xù)，承壓求變將成房地產(chǎn)行業(yè)2015年的突出特征。

行業(yè)迎來并購潮

從目前已公布的40家上市房企銷售額業(yè)績看，有24家未完成年度任務(wù)，其中包括排在前十名的保利、中建、世茂等企業(yè)。中小型房企更是慘淡，如當(dāng)代置業(yè)的100億元年度銷售目標(biāo)，實(shí)際只完成73.5億元。

在A股已公布財(cái)報(bào)的36家上市房企中，7家房企預(yù)告虧損，17家房企預(yù)告凈利潤同比下滑。

業(yè)績分化伴隨而來的是并購潮。克爾瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近三年房地產(chǎn)行業(yè)并購金額持續(xù)快速上升，并在2014年實(shí)現(xiàn)跨越式增長，全年并購標(biāo)的交易達(dá)245宗，總價(jià)值達(dá)1210億元，同比增長約80%。

房企資金壓力凸顯

“大多數(shù)中小房企根本拿不到貸款，現(xiàn)金流快枯竭了?！备＝ㄈ饕患曳康禺a(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理巫朝魁談到當(dāng)下困局時(shí)，坦言融資是房企最大痛處，“目前銀行針對(duì)中小開發(fā)商的開發(fā)貸已‘事實(shí)停貸?！?/p>

福建一家上市房企內(nèi)部員工也告訴記者，公司因資金鏈緊張，向員工高息借貸，月息兩分五左右，同時(shí)還鼓勵(lì)員工認(rèn)購集團(tuán)開發(fā)的商品房。

庫存高企則令開發(fā)商資金鏈更加緊繃。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2014年末，商品房待售面積同比增加12874萬平方米，銷售面積同比下降7.6%，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落，其中定金及預(yù)收款下降12.4%。

巫朝魁說，近年他的企業(yè)開發(fā)的17萬平方米樓盤，至今還有8萬多平方米庫存，資金回籠難度很大。

“隨著銀行信貸收緊和去庫存影響，產(chǎn)品類型偏高端且周轉(zhuǎn)率較慢、前期拿地過于激進(jìn)導(dǎo)致成本較高、資信不太好貸款受限的中小企業(yè)，將存在很大的市場風(fēng)險(xiǎn)。”克爾瑞研究中心福州首席分析師嚴(yán)婧說。

房企求生多元經(jīng)營

受訪專家表示，2014年房地產(chǎn)進(jìn)入庫存高企、融資緊張、銷售疲軟的樓市調(diào)整期，這一低速增長態(tài)勢將在2015年上半年持續(xù)。不少房企已先行謀劃多元發(fā)展之路，通過“主業(yè)+X”方式降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

一些房企則干脆當(dāng)起“包租婆”。SOHO中國曾公開披露，將推出1500個(gè)座位單元用于短租服務(wù)，主要面向一線城市人數(shù)較少的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)及自由職業(yè)者等人群。

恒大則跨界發(fā)展，業(yè)務(wù)涉及飲用水、農(nóng)牧業(yè)、能源、傳媒、娛樂、體育、美容整形等行業(yè)。綠地則在南京、重慶等地投資近600億元進(jìn)入地鐵產(chǎn)業(yè)。

“大房企業(yè)務(wù)多元化可以更好發(fā)展，部分小房企轉(zhuǎn)型甚至退出市場則是為了生存?！鄙虾Ｒ拙友芯吭貉芯繂T嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，資金充裕的大型房企可嘗試向新興產(chǎn)業(yè)拓展業(yè)務(wù)，但中小房企應(yīng)當(dāng)在區(qū)域市場積累土地儲(chǔ)備，圍繞新型城市化打造標(biāo)桿項(xiàng)目，中型房企則可以在城市地標(biāo)項(xiàng)目、區(qū)域養(yǎng)老項(xiàng)目、棚戶區(qū)改造等層面進(jìn)行開發(fā)。

福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心王阿忠認(rèn)為，房企盲目涉足非房業(yè)務(wù)也可能拖累主業(yè)。房企還是要依托自身優(yōu)勢，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈橫向共生或縱向延伸轉(zhuǎn)型，同時(shí)加強(qiáng)公司治理結(jié)構(gòu)科學(xué)化。

相關(guān)鏈接：房地產(chǎn)行業(yè)三梯隊(duì)

“成績單”顯示出，房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸分化為三個(gè)梯隊(duì)，不同梯隊(duì)業(yè)績的分化正在加劇。

第一梯隊(duì)

目前有綠地、萬科、萬達(dá)、恒大、保利、碧桂園、中海、中建8家。其中，領(lǐng)跑地產(chǎn)板塊的萬達(dá)集團(tuán)2014年收入2424.8億元，同比增長30%。

第二梯隊(duì)

有綠城中國、世茂、融創(chuàng)、富力等。

第三梯隊(duì)

該梯隊(duì)不少房企同比增速已降至個(gè)位數(shù)甚至負(fù)增長，如萊蒙國際2013年實(shí)現(xiàn)了61%的業(yè)績?cè)鲩L，而2014年的銷售增速僅為6%；瑞安房地產(chǎn)2014年銷售額同比大降41%。

據(jù)券商申銀萬國統(tǒng)計(jì)，截至2014年三季度，其監(jiān)測的A股百強(qiáng)房企加權(quán)計(jì)算后的凈負(fù)債率為103.5%，為2007年以來的最高水平。克爾瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，2014年三季度末，A股139家房企中：

4家大房企凈負(fù)債率為62%，環(huán)比下降2個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債水平合理。

15家中型房企凈負(fù)債率為137%，環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)，逼近高位警戒線。

還有120家房企凈負(fù)債率高位徘徊在109%，環(huán)比微增1個(gè)百分點(diǎn)。

萬科怎么做？

萬科在房地產(chǎn)行業(yè)上下游做文章，繼27億元入股徽商銀行后：

2014年7月，萬科又與渣打銀行達(dá)成合作協(xié)議，合建金融數(shù)字化智慧社區(qū)。

與韻達(dá)快遞展開快遞便民服務(wù)點(diǎn)合作。

2015年1月還傳出萬科布局家裝行業(yè)的消息。