淺議房地產拍賣底價的評估

白東旭

摘要：隨著社會改革的不斷深入，商品拍賣也成為市場經濟發(fā)展的關鍵，并在市場發(fā)展中發(fā)揮出了重大的作用，尤其是近些年拍賣產品的種類不斷增加，更有很多房地產企業(yè)參與到拍賣當中，而對房地產拍賣底價的評估也成為房地產拍賣的關鍵，因此，相關的會計人員必須盡職盡責做好拍賣底價的評估工作。

關鍵詞：房地產 拍賣底價 評估

前言

拍賣的房地產項目與正常的商品房之間有著很大的區(qū)別，近些年房地產項目的拍賣發(fā)展越來越快，相互之間的差異性也越來越大，其中拍賣底價的評估是正常房地產出售所不具備的，而且，拍賣底價的評估對房地產的拍賣具有至關重要的影響，下面進行詳細的分析。

一、房地產拍賣底價評估報告應遵循的原則

房地產拍賣過程中，底價評估報告極為關鍵，而且，會計人員在對房地產拍賣底價評估報告擬定的過程中，其合理性將直接影響著房地產拍賣底價評估的有效性，因此，會計工作人員在擬定房地產拍賣底價評估報告的過程中，需遵循著以下幾方面原則。①房地產拍賣的底價不允許隨意更改；②房地產拍賣底價的確定，需要由專業(yè)的法定房地產評估機構來完成，而且，在這個過程中要求評估人員需嚴格按照法定程序進行；③評估機構人員應充分掌握房地產拍賣底價對房地產整個拍賣過程的重要性，不僅僅是作為起拍價的重要依據，更是房地產確定保留價的重要依據；④房地產拍賣底價也是房地產的抵債價，如在房地產拍賣過程不成交的情況下，應按照以物抵債的方式進行，而在這時房地產拍賣底價將按照法院執(zhí)行作為抵債價。

二、房地產拍賣底價評估分析

在科技迅速發(fā)展的過程中，房地產市場的發(fā)展也極為迅速，而且，房地產拍賣過程中，為確保給企業(yè)更大的利潤，應對拍賣的房地產底價進行評估，這也是作為房地產拍賣企業(yè)會計人員必須重視的工作。房地產拍賣底價的評估需要按照相關的流程進行，同時，還要結合房地產的實際情況以及市場發(fā)展情況等各項因素進行分析，才更有利于提升房地產拍賣底價評估的有效性，以下主要從房地產拍賣底價評估過程中需要做的工作展開分析，希望可以給相關部門以及人員提供定的幫助。

（一）確定房地產拍賣的標準價格

房地產在進行拍賣的過程中，首先要做的就是要確定房地產拍賣的標準價格。所謂標準價格主要是在對房地產評估的過程中，在不考慮拍賣過程中受到其他因素影響的正常交易下，房地產所實現的價格，也可以將其稱之為市場價格。房地產市場價格的評估對整個拍賣底價評估有著極大的影響，更是占有舉足輕重的地位，在對房地產市場價格進行評估的過程中，應基于房地產現行市場供求狀況分析的基礎上，充分考慮到各種可能影響到房地產市場價格的因素，例如，環(huán)境、用途、裝置、地理位置、結構、裝修以及相關的配套設施等，而且，評估中也應合理運用先進的評估理論，這樣才能滿足市場的發(fā)展需求，例如，成本法、收益法、市場比較法等，這也是作為一名房地產拍賣底價評估會計人員必須要掌握的技能。另外，房地產拍賣標準價格的確定還應考慮到些客觀的條件，并結合實際的情況來確定出合理、客觀的價格，為房地產拍賣底價評估工作打下夯實的基礎。

（二）拍賣房地產項目的變現系數

房地產變現系數主要指的是拍賣的房地產項目所能變現的程度，通過大量的實踐證明，房地產項目變現系數主要與以下兩方面因素有著直接的關系。①與拍賣房地產項目的額度大小有著直接的聯(lián)系，額度越大所能變現的能力就越小，這也與競投人次性能夠拿出多少現金有著定的關系，例如，房地產拍賣在幾千萬甚至是過億的情況下，價格雖然很誘人，但是能夠次性拿出這么多現金的人卻是少之又少，而能夠競投這類的房地產的參與者也極少；相反，如何所拍賣的房地產額度僅有幾十萬甚至是幾萬的話，即使利差再小，能夠參與競投的人數也會有很多，這也是拍賣房地產項目變現系數與項目額度大小有著直接關系的主要原因。

②拍賣房地產項目的用途。我們都了解拍賣的房地產的價格以及用途多種多樣，尤其是房地產的使用途徑更是有所不同，而這也將房地產變現系數有著極大的關系?，F階段拍賣的房地產項目用途較為繁多，如，寫字樓、別墅、商業(yè)網點、倉庫、廠房、加油站、賓館、綜合樓、住宅等，房地產也會根據使用性質的不同，涉足的購買人范圍也有所不同，通常情況下，房地產拍賣用于商業(yè)網點以及住宅的購買人范圍比較廣，而且，住宅是人們日常生活中都需要的，也是種硬性需求的特殊產品，很多經商的人員也正是因為看到這點才大量的收購房地產。而主要以倉庫、廠房等用途為主的房地產，相對來說需求量較少，由于使用范圍比較窄，對這類房地產競拍的人員也相對較少，變現能力相對較差。

（三）排斥率的確定

排斥率是對房地產拍賣底價評估有著直接影響的因素，而且，會計人員在對房地產拍賣底價評估的過程中，必須要充分考慮到排斥率對房地產拍賣底價的影響。拍賣的房地產項目與正常的商品房有著很大的區(qū)別，拍賣的房地產并沒有開發(fā)企業(yè)出售時的明碼標價，更沒有售后的質量保證以及相應的承諾服務等，也就是說，拍賣的房地產并不能給客戶提供可靠的售后保障。另外，拍賣的房地產所能交代說明的只有房地產使用的現實狀況，并不會給出明確的售后服務，這無疑給競拍人帶來定的排斥心理，競拍人要考慮到房地產的使用是否正常、是否存在安全隱患、是否存在質量問題、是否存在一些后遺癥、在使用后是否會受到無關人員干擾等，競拍人也將會根據這些因素來對房地產進行競拍，從而也就造成房地產拍賣過程中形成不同程度的排斥心理。

通過大量的實踐來分析，房地產競拍底價評估受到排斥率的影響，因此，會計人員要提升房地產拍賣底價評估的有效性、合理性，則需要工作人員確定排斥率。首先，會計人員應考慮拍賣房地產實際情況，是否是半成品等，主要根據房地產的各項手續(xù)的齊全性、產權明晰等，這樣對降低競拍者的排斥心理有著定的幫助，同時，還要對配套設施的全面性進行分析，主要從電、水、電視、供熱、電話終端等方面進行分析，而且，由于很多競拍者都要求追加投資，這時會計人員就應考慮到拍賣的房地產能夠進行按揭貸款，消除一些競拍者對房地產是否能夠貸款的顧慮。其次，會計人員應對拍賣房地產的相鄰關系進行全面的調查，主要是相鄰房產使用人對房地產的使用、占有、收益等情況，而且，要分析相互之間是否存在定的限制，相互之間發(fā)生的權利義務關系等，這些都將給競拍人的排斥率帶來定的影響。因此，房地產拍賣底價的評估過程中，會計人員必須考慮周全。

（四）確定扣除的價格

房地產在拍賣的過程中，扣除的價格主要是要比正常交易所得的額外要付出的費用，需要按照實際的情況進行計算，主要包括拍賣傭金等。一般情況下拍賣傭金主要根據拍賣房地產成交價的

定比例進行提取，而且，在這個過程中需要嚴格按照規(guī)范要求進行操作，正常情況下拍賣的傭金不會超過成交價的5%，并根據實際的情況，可以向拍賣房地產雙方所要相應的傭金，這樣才能確定房地產拍賣的扣除價格。

（五）拍賣底價的確定

通過以上的分析，房地產拍賣過程中，需要對其底價進行評估，而這也是房地產拍賣會計必須要重視的問題，而且，結合以上的分析來看，房地產拍賣底價的評估，應嚴格按照相應的流程和各項規(guī)范要求進行底價的評估。以往房地產拍賣底價評估過程中，經常會根據拍賣底價評估公式進行套用，經常會忽略實際的情況，這是現階段會計人員進行房地產拍賣底價評估最大的問題，必須要正視起來，不僅要根據公式進行計算，同時也要根據房地產拍賣的實際情況展開全面的分析，以此來確定房地產拍賣的底價，提升拍賣底價評估的合理性，這樣才能得到企業(yè)的認可，才更有利于企業(yè)的發(fā)展。

三、總結

總的來說，房地產拍賣過程中，會計工作人員必須做好拍賣底價的評估工作，進而能夠確保房地產拍賣的有效性，而且，其中很多數據也能夠給競拍人提供定的幫助，更有助于促進房地產拍賣的順利進行。