關(guān)于深圳市“三舊”改造和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的研究

田湘南 劉洋

摘 要：深圳市規(guī)劃部門(mén)于2002年就開(kāi)始啟動(dòng)了南山區(qū)大沖村等數(shù)個(gè)試點(diǎn)村的“三舊”改造規(guī)劃工作。隨后在2004年市委和市政府又出臺(tái)了《深圳市城中村改造暫行規(guī)定》以及《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)查處違法建筑和違法用地工作決定》的兩份文件。由此，拉開(kāi)了“三舊”改造的序幕。正是在上述條件下，南山區(qū)大沖村在2011年12月正式啟動(dòng)拆遷工作，到2014年12月大沖村工業(yè)園區(qū)和居民居住生活區(qū)、文化、服務(wù)、教育、醫(yī)療及基礎(chǔ)配套設(shè)施基本完成，標(biāo)志著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的實(shí)踐開(kāi)始。

關(guān)鍵詞：“三舊”改造 新型城鎮(zhèn)化建設(shè) 深圳大沖村

中圖分類(lèi)號(hào)：F127

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2015）06-141-03

一、規(guī)劃背景

本文以深圳市南山區(qū)大沖村的拆遷和改造為個(gè)案，來(lái)分析深圳啟動(dòng)“三舊”改造和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)實(shí)踐的歷史背景。

1.南山區(qū)大沖村，位于南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中區(qū)東段，北起硅谷別墅南側(cè)、南至深南大道、西起科技大道，東至沙河西路，方圓約五平方公里，占地總面積有68.4公頃（除去萊英達(dá)宗地6.6公頃）。

2.大沖村人口：2012年全村人口29007人，其中常住戶(hù)382戶(hù)，1007人（約占3.4%）；暫住人口28000人，人口比率為1：27.8。這就是大沖村人口現(xiàn)狀。

3.關(guān)于用地情況：主要由居民居住用地，工業(yè)廠房用地以及科技園區(qū)用地三部分構(gòu)成。另外，還有深南大道北側(cè)分布有少量商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地和政府機(jī)關(guān)及社團(tuán)用地等。由于大沖村是改革開(kāi)放后，建立起來(lái)的老城區(qū)，城鎮(zhèn)缺乏規(guī)劃建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施（水、電及排水系統(tǒng)）不完善，又缺乏整體布局和存在隨意開(kāi)發(fā)用地狀況嚴(yán)重等情況。

4.大沖村建設(shè)規(guī)劃：本規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)紅線用地11塊，共計(jì)25.0公頃，占用地總量的36.5%，現(xiàn)狀建設(shè)為90.22萬(wàn)平方米，涉及舊村莊改造1337棟，建筑面積約86.82萬(wàn)平方米。另外，華潤(rùn)集團(tuán)公司在大沖改造項(xiàng)目中占地面積達(dá)68.4萬(wàn)平方米，建筑面積約300萬(wàn)平方米。早在2007年3月大沖股份公司與華潤(rùn)集團(tuán)公司就簽訂《大沖村舊改規(guī)劃項(xiàng)目意向書(shū)》，2008年9月又簽訂《改造項(xiàng)目協(xié)議》標(biāo)志著大沖“三舊”改造項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。

5.大沖村地理位置優(yōu)越，距南山商業(yè)文化中心約3公里，城市中心約10公里，到寶安機(jī)場(chǎng)約20公里，與三個(gè)高新園區(qū)（前海、留仙洞和大學(xué)城）也只有10公里左右，離地鐵一號(hào)線近在咫尺，所以，享有城市各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施，有符合新型城鎮(zhèn)化建設(shè)規(guī)劃的得天獨(dú)厚條件。

二、關(guān)于大沖村“三舊”改造項(xiàng)目確定

國(guó)家在2014年制定《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》，規(guī)劃是中國(guó)步入新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，它有劃時(shí)代的重大意義。本文以深圳市南山區(qū)大沖村所實(shí)施的“三舊”改造個(gè)案分析，綜合對(duì)比以及實(shí)際問(wèn)題，所產(chǎn)生原因和發(fā)展趨勢(shì)及重大意義等情況得出一般性結(jié)論，供全省乃至全國(guó)各地“三舊”改造部門(mén)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)部門(mén)作參考。

1.現(xiàn)實(shí)狀況分析。由于大沖村集工業(yè)、商業(yè)、居民居住以及服務(wù)業(yè)于一體的舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)所在地，它的城鎮(zhèn)布局，交通設(shè)施、消防設(shè)備、排水系統(tǒng)及垃圾處理、境保衛(wèi)生和教育、醫(yī)療等系統(tǒng)缺乏規(guī)范性的合理布局。再加之，當(dāng)?shù)鼐用駚y建亂搭現(xiàn)象嚴(yán)重以及電路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)混亂，尤其是火災(zāi)和傳染病隱患現(xiàn)象嚴(yán)重，因此，大沖村的“三舊”改造迫在眉睫，非改不可。這是歷史的必然和新時(shí)代的呼喚。

2.改造的潛力分析?！叭f”改造是節(jié)約集約用地重要環(huán)節(jié)，它標(biāo)志著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中不可缺少的步驟。大沖村位于南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中區(qū)的東部，也是深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的“9+2”中十分重要的一環(huán)。所以，通過(guò)“三舊”改造來(lái)加速大沖村的新型城鎮(zhèn)化和新型工業(yè)化建設(shè)的進(jìn)程。大沖的發(fā)展只有依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和園區(qū)生活配套服務(wù)的增強(qiáng)，才能實(shí)現(xiàn)居住文明區(qū)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間的成功銜接，達(dá)到富裕、公平、民主、法制和諧發(fā)展，其次是發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，克服困難，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入，關(guān)心村民的切身利益，建立和諧社會(huì)的目的。

3.“三舊”改造的動(dòng)力分析。（1）村民的意愿是“三舊”改造的內(nèi)在動(dòng)力。村民是否愿意拆遷，是實(shí)施“三舊”改造成功的關(guān)鍵所在。關(guān)于房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是否合理，資金是否到位，村民安置是否合理，拆遷應(yīng)順民心民意，能否調(diào)動(dòng)廣大村民的積極參與是“三舊”改造實(shí)施的有力保障。（2）政策的宣傳和做好廣大村民的思想政治工作是落實(shí)“三舊”改造的外在動(dòng)力。減少存本投入，提高產(chǎn)出是“三舊”改造的原在動(dòng)力。所以“三舊”改造要盡量減少投入和提高產(chǎn)出效率成為問(wèn)題的關(guān)鍵所在。（3）要提高商業(yè)服務(wù)質(zhì)量，發(fā)揮高新科技園區(qū)的優(yōu)勢(shì)。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)。

綜合分析“三舊”改造的現(xiàn)狀，潛力和動(dòng)力，有效地對(duì)大沖村的定位改造、拆遷、補(bǔ)償、建設(shè)、擴(kuò)增和使深圳市整體城市形象及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)形象相適應(yīng)的新型城鎮(zhèn)化環(huán)境優(yōu)美的居住社區(qū)成為必要。

三、積極探索大沖村“三舊”改造的對(duì)策

1.把握好“三舊”改造的政策。早在2008年，廣東省與國(guó)土資源部簽訂了《國(guó)土資源部、廣東省人民政府共同建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省合作協(xié)議》，其中強(qiáng)調(diào)“三舊”改造是重要內(nèi)容之一。2009年，佛山、深圳、廣州和東莞等市區(qū)首批開(kāi)展“三舊”改造，共完成改造面積3.6萬(wàn)畝。在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，廣東省政府先后出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府[2009]78號(hào)]）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《若干意見(jiàn)》）、《轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)（試行）的通知（粵府辦[2009]122號(hào)）》（以下稱(chēng)《實(shí)施意見(jiàn)》）等文件。2012年廣東省已經(jīng)累計(jì)“三舊”改造達(dá)14萬(wàn)畝，節(jié)約用地6.1萬(wàn)畝，節(jié)約地率為43.57%，經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)了翻倍增漲。因此，大沖村也把握了這一歷史性的發(fā)展機(jī)遇，使它能成為全國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的典范之一。

2.研究“三舊”改造對(duì)策。（1）由于大沖村的工業(yè)企業(yè)是早期建筑，工業(yè)園區(qū)建筑不規(guī)范，單位用地經(jīng)濟(jì)效益不高，對(duì)于第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和利用土地效益不高。因此，必須進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造高科技產(chǎn)品，大力發(fā)展商業(yè)和服務(wù)業(yè)、逐步改善第三產(chǎn)業(yè)的環(huán)境，提高第三產(chǎn)業(yè)在結(jié)構(gòu)中的地位，使其成為大沖村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。（2）調(diào)整土地利用對(duì)策。大沖村擴(kuò)建量需求大，在保證現(xiàn)有“三舊”改造土地資源的前提下，要充分利用有限的土地資源，積極轉(zhuǎn)換現(xiàn)有的粗放型城鎮(zhèn)化建設(shè)模式，促進(jìn)土地利用率向新型城鎮(zhèn)化模式發(fā)展。（3）改善環(huán)境對(duì)策。要改善大沖村的環(huán)境綜合治理，對(duì)生態(tài)環(huán)境、居住環(huán)境、工業(yè)園區(qū)環(huán)境以及商業(yè)區(qū)、服務(wù)區(qū)和教育、醫(yī)療區(qū)域環(huán)境進(jìn)行改造，同時(shí)要遷出對(duì)環(huán)境污染嚴(yán)重、噪音超唄和勞動(dòng)力密集型的工業(yè)企業(yè)。再就是對(duì)銅鼓路、深南科技大道等主要道路治理和環(huán)境綜合整治，搞好道路綠化、加強(qiáng)重點(diǎn)地段、局部地區(qū)（如深南大道沿線、大王古廟等）的建筑群體空間設(shè)計(jì)、環(huán)境布局和綠化配置等措施落實(shí)。

四、采用“三舊”改造政策，制定拆遷工業(yè)企業(yè)和村民補(bǔ)償方案

1.為了保證“三舊”改造后村民的利益不受損失，確定其股份公司為舊村改造主體。

2.以大沖村整體拆遷、改造和以就地安置為前提。

3.按照深圳市政府[2004年]177號(hào)文件]《深圳市城中村（舊村莊）改造暫行規(guī)定》為準(zhǔn)。按《規(guī)定》特區(qū)內(nèi)城中村改造項(xiàng)目建筑容積率在2.5及以下部分，免收地價(jià)；而容積在2.5至4.5的，采取相應(yīng)樓面地價(jià)的20%；建筑容積率超4.5的部分，按照2004年地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取地價(jià)。土地管理部門(mén)收取的地價(jià)將全部返撥給南山區(qū)政府，作為大沖村“三舊”改造市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用。

4.依據(jù)《規(guī)定》中以貨幣補(bǔ)償為主的改造精神，但也要考慮到“三舊”改造的可實(shí)施性情況，對(duì)于以產(chǎn)權(quán)置換方式補(bǔ)償住宅的，原則上每戶(hù)補(bǔ)償480平方米；超過(guò)480平方米的部分，按照1999年3月5日私房建筑平均造價(jià)（約800元/平方米）進(jìn)行補(bǔ)償。

另外，原村民興建私房建筑面積不足480平方米的，每戶(hù)補(bǔ)償480平方米，但需按“三舊”改造時(shí)商品房建筑平均造價(jià)（不含地價(jià)）補(bǔ)交不足480平方米的部分，其余部分全歸股份公司所有，實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)分、統(tǒng)租和統(tǒng)售。

5.由大沖股份公司制定靈活的分配組合方式以及多樣化的參股方式，即在村民住宅、商業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)等固定資產(chǎn)以及貨幣補(bǔ)償?shù)确矫婢哂卸喾N選擇性。這樣股份公司盡可能滿(mǎn)足村民的不同需求，增加“三舊”改造的可操作性和可控性。

五、市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持

1.市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)重視。關(guān)于大沖村“三舊”改造作為全市乃至全省最大的舊改項(xiàng)目，大沖舊村莊的整體改造得到了市、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持。南山區(qū)委和區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)多次表示，將聚合全區(qū)之力，加快推進(jìn)大沖“三舊”改造，力爭(zhēng)將其打造成全市乃至全省的“三舊”改造項(xiàng)目的典范與標(biāo)桿。所以，南山區(qū)委和區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)作為這一項(xiàng)目的頭等大事來(lái)抓。華潤(rùn)集團(tuán)公司在大沖“三舊”改造項(xiàng)目中的占地面積高達(dá)68.4萬(wàn)平方米，而總建筑面積近300萬(wàn)平方米。它是大沖村乃至深圳市最大的“三舊”改造項(xiàng)目。隨后，雙方展開(kāi)了多輪磋商，就有關(guān)村民個(gè)體物業(yè)、集體物業(yè)、商鋪補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，過(guò)渡期補(bǔ)償費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，達(dá)成了多項(xiàng)共識(shí)，既照顧到村民利益，又要充分考慮到集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展。

2.大沖村絕大多數(shù)人支持和關(guān)心“三舊”改造項(xiàng)目。（1）大沖村股東支持。在2008年11月11日至13日，大沖股份公司召開(kāi)了全體股東代表大會(huì)，有66名代表調(diào)查和了解有關(guān)“三舊”改造的具體內(nèi)容，框架協(xié)議以及政策和有關(guān)拆遷的法律法規(guī)。在會(huì)上，大多數(shù)股東代表表示積極支持和關(guān)心，提出要盡快將大沖“三舊”改造的宏偉藍(lán)圖變成現(xiàn)實(shí)。股東代表發(fā)言，現(xiàn)在，政府已下決心帶領(lǐng)我們建設(shè)一個(gè)新型的城鎮(zhèn)化社區(qū)。我們股東代表一定要大力支持“三舊”改造項(xiàng)目。大沖股份公司董事長(zhǎng)阮洪坤表示，大沖的“三舊”改造，關(guān)系到每一個(gè)村民的頭等大事，同樣也關(guān)系到村集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展。公司領(lǐng)導(dǎo)堅(jiān)持以村民利益為最高原則進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)又與華潤(rùn)公司展開(kāi)了多輪的磋商和協(xié)調(diào)，重點(diǎn)圍繞“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，拆遷補(bǔ)償方案等關(guān)鍵內(nèi)容進(jìn)行談判，最終達(dá)成了“三舊”改造框架協(xié)議。股東代表鄧叔說(shuō)：我們村里有人天天說(shuō)“三舊”改造、拆遷、補(bǔ)償費(fèi)等問(wèn)題，都在盼著好日子早點(diǎn)到來(lái)?，F(xiàn)在是一個(gè)千載難逢的機(jī)會(huì)，作為股東代表，一定會(huì)積極支持、全力配合。（2）村民支持。老人吳伯說(shuō)：“三舊”改造講了這么多年了，我們的年齡大了，希望能在我們有生之年，看到村里的“三舊”改造完成，村里子孫后代能過(guò)上好日子。大沖村的年輕一代——小黎說(shuō)：我們年輕人都十分企盼“三舊”改造早日完成，就現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)村里的環(huán)境十分糟糕，亂建亂搭現(xiàn)象十分嚴(yán)重，電線亂七八糟纏繞，垃圾到處堆，臭水到處有，蟑螂、老鼠滿(mǎn)街跑，這樣環(huán)境惡劣、火災(zāi)、疾病傳染隱患十分嚴(yán)重。這樣“三舊”改造不僅是當(dāng)代人的大事，而且對(duì)下一代人的生存環(huán)境改善都十分必要。關(guān)鍵的問(wèn)題是怎樣改造，建設(shè)規(guī)劃怎樣，是否符合新型城鎮(zhèn)化建設(shè)要求，這些問(wèn)題都要讓我們?nèi)迦酥?，信息要公開(kāi)，包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)和過(guò)渡期補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等。只要安置得能讓大家滿(mǎn)意，價(jià)格補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)合理，我們會(huì)堅(jiān)決支持和擁護(hù)“三舊”改造。所以，實(shí)施“三舊”改造能得到大多數(shù)村民支持和擁護(hù)是舊改的關(guān)鍵所在。

3.大沖村“三舊”改造的步驟。關(guān)于大沖村的“三舊”改造大致分三步進(jìn)行：第一步，根據(jù)具體可分若干周期運(yùn)作，但每一步要保證難易結(jié)合，先試點(diǎn)后帶面，做到點(diǎn)面結(jié)合，環(huán)環(huán)相扣，良性循環(huán)地進(jìn)行。第二步，對(duì)舊村拆除和新村開(kāi)發(fā)同時(shí)并舉，可以利用原有資源，場(chǎng)地和原有設(shè)施，能起到事半功倍的效果。第三步，要深入發(fā)動(dòng)群眾，隨時(shí)公布信息，兼顧建設(shè)單位和村民利益，實(shí)行合作雙贏，探索出一套適合深圳市自身實(shí)際可行的“三舊”改造政策和方法，以適合新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的新路子。

六、結(jié)論

大沖村的“三舊”改造項(xiàng)目終于敲定。深圳市南山區(qū)大沖村的“三舊”改造項(xiàng)目工程，從1998年至2011年最終定案長(zhǎng)達(dá)10多年時(shí)間，大沖舊改不僅是大沖人的好事，而且也是深圳市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展中的一件大好事，它在深圳市整個(gè)舊城區(qū)改造歷程中具有里程碑的意義。它同樣也給深圳市南山區(qū)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的試點(diǎn)工作開(kāi)創(chuàng)了歷史先河。僅僅只用三年時(shí)間大沖村的工業(yè)園區(qū)和居民居住生活區(qū)、醫(yī)療、衛(wèi)生、體育、教育、養(yǎng)老及基礎(chǔ)配套設(shè)施就得到基本完成。這是市區(qū)領(lǐng)導(dǎo)大力支持和拆遷建設(shè)單位積極努力以及廣大村民共同配合的結(jié)果。用建設(shè)單位華潤(rùn)集團(tuán)公司的話來(lái)說(shuō)：投資300億承載的不僅只是土地資源的節(jié)約集約和開(kāi)發(fā)，更重要的是達(dá)到了合作雙贏的目的。

[項(xiàng)目來(lái)源：廣東省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)“十二五”規(guī)劃2013年度學(xué)科共建項(xiàng)目，項(xiàng)目編號(hào)：GD13XYJ22] （下轉(zhuǎn)第145頁(yè)）（上接第142頁(yè)）

參考文獻(xiàn)：

[1] 《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》.粵府[2009]78號(hào)

[2] 轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳《關(guān)于“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)（試行）的通知》.粵府辦[2009]122號(hào)

[3] 2004年深圳市委和政府《深圳市城中村改造暫行規(guī)定》和《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)查處違法建筑和違法用地工作決定》兩份文件

[4] 2007年3月19日大沖股份公司與華潤(rùn)集團(tuán)簽訂《大沖村舊改規(guī)劃項(xiàng)目意向書(shū)》

[5] 2008年9月28日，大沖股份公司與華潤(rùn)集團(tuán)正式簽訂《深圳市大沖舊村改造項(xiàng)目合作協(xié)議（框架）》

[6] 《南山區(qū)大沖村舊村改造規(guī)劃圖》

[7] 喬樹(shù)東.城中村改造對(duì)太原市規(guī)劃影響的研究.太原理工大學(xué)碩士論文，2009

[8] 許強(qiáng).深圳市“城中村”改造分析研究.重慶大學(xué)碩士論文，2005

（作者單位：田湘南，廣州工商學(xué)院 廣東廣州 510850；劉洋：深圳市路橋集團(tuán)公司 廣東深圳 518000；作者簡(jiǎn)介：田湘南，廣州工商學(xué)院副教授，博士，研究方向：國(guó)民經(jīng)濟(jì)學(xué)；劉洋：深圳市路橋集團(tuán)公司工程師，碩士，研究方向：應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)。）

（責(zé)編：賈偉）