豪宅當?shù)?/h1>
2015-11-10 15:01:00徐進
房地產(chǎn)世界 2015年10期
徐進
豪宅當?shù)?，頂豪出沒。如今當我們談?wù)摫本鞘校湓捒傠x不開它們。新房市場已然被豪宅“獨霸天下”，純商品住宅中的剛需盤越來越少。即使在遠離房價高點的外環(huán)線上，地價也帶動房價直線而上，業(yè)內(nèi)悲觀新房市場中的剛需部分將繼續(xù)萎縮。從目前的情勢來看，新房市場“豪宅化”的傾向不斷加深，剛需市場疲軟，豪宅市場卻供需兩旺。
在北方凜冽的冬季到來之前，中高端項目的銷售旺季只剩下兩三個月時間，今年北京豪宅市場的這場盛宴，或?qū)⒌竭_最后的狂歡頂點。北京樓市將再一次發(fā)起豪宅銷售的猛攻，高端豪宅市場的華麗陣容，還在不斷地擴大。
10萬+滿城盡帶黃金甲
都說2015年是北京的“豪宅元年”。什么是“元年”？就是說今年的豪宅實在是太多了，北京何時見過這么多高價盤扎堆賣的殘酷市場。想當年，4萬元單價以上就是“被限”的高價盤，如今6萬+也沒什么好稀罕，10萬+早已突破房價的想象力，即使是20萬+也能成功取證，成為豪宅“夜空中最亮的星”。一個接一個名號響當當?shù)暮勒?，分布在全北京的各個方位之上，可謂“滿城盡帶黃金甲”。
業(yè)內(nèi)紅線，6萬元單價以上被歸類為豪宅， 10萬元單價以上又被戲稱為“頂豪”。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，截至目前北京定價10萬元單價以上的“頂豪”項目，已經(jīng)達到了25個，包括萬柳書院、龍湖西宸原著、紅璽臺、北平府等等。另據(jù)不完全統(tǒng)計估算，北京目前單價超10萬元的“頂豪”庫存量在2000套以上。
除了10萬+陣容強大之外，今年北京豪宅市場的另一個新特點就是全新項目高價入市，“老樹開新花”的晉級者價格也能屢屢沖高。比如，今年1月份開年第一盤萬柳書院整盤均價145000元，開啟了新入市豪宅的價格比拼之戰(zhàn)。隨后入市的琨御府、保利海德公園、北平府等新豪宅屢屢刷出更高價。而中糧·瑞府、龍湖·西宸原著、融創(chuàng)·使館壹號這三大“頂豪”，更擁有20萬+單價的預售許可，令人瞠目結(jié)舌。另一方面，“老樹發(fā)新花”的資深豪宅項目也不甘人后，價格水漲船高，如紅璽臺、紫辰院、華潤萬橡府等項目的最新報價也都拾級而上。
不僅如此，北京豪宅市場的“黃金陣容”還在不斷擴充。“金九銀十”被視為樓市最后一個旺季，而今年此時在沖鋒陷陣的項目依然是高價盤。據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年10月預計入市的35個項目中，別墅項目占據(jù)6席，預期售價6萬元/平方米以上的公寓豪宅項目多達8個，包括華遠和墅、新世界麗樽、金隅78墅等在內(nèi)的高端項目均計劃在今年第四季度推出新品。
區(qū)域躍升我花開后百花殺
當豪宅項目在北京扎堆之后，帶來的變化不僅僅是輿論對于高價格的“感覺麻木”，更是傳統(tǒng)豪宅區(qū)域觀念的顛覆。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，眼下北京豪宅區(qū)域劃分的觀念已經(jīng)改變，孫河、西局、東壩、農(nóng)展館這些新興豪宅區(qū)域正在加速成型，力壓傳統(tǒng)板塊；之前很少出現(xiàn)高端盤的外圍區(qū)域，也隨著地價的飆升，成為未來豪宅的生長地。
目前的情況是，即使是曾經(jīng)沒有豪宅氛圍的區(qū)域內(nèi)，只要出來一兩個高價地、一個豪宅項目，往往會出現(xiàn)“我花開后百花殺”的效果，將這個區(qū)域的房價預期帶離剛需的范疇?！敖衲赀@個特點最明顯的就是豐臺”，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫舉例豐臺區(qū)來說明新興豪宅區(qū)域的躍升。此前在北京房地產(chǎn)板圖當中，豐臺區(qū)一直處于“配角”地位，高端項目并不惹眼，剛需項目也不多。總體而言，豐臺的樓市不熱鬧，風格不高調(diào)，價格卻也不低，類似一方“隱貴”。
從往年數(shù)據(jù)來看，豐臺區(qū)的樓市供應不大，住宅存量僅占全市不到3%，區(qū)域內(nèi)也缺乏特別知名的高端項目，豪宅氛圍始終沒有形成?？墒?，今年豐臺已經(jīng)躍升為名副其實的豪宅區(qū)域了。今年以來，豐臺區(qū)已經(jīng)聚集了售價6萬+的紫辰院、售價10萬+的龍湖·西宸原著等“頂豪”，將區(qū)域氣氛炒得火熱。此外，今年10月豐臺區(qū)還有天恒金融街公園懿府、釣云臺等高端項目入市，這些千萬級別的豪宅，產(chǎn)生聚合效應，合力烘托起區(qū)域的高端氣氛。
業(yè)內(nèi)預計，豐臺內(nèi)近期拍出的土地樓面價已經(jīng)全面超過5萬元，石榴莊等地塊樓面價甚至突破了6萬元，隨著西局、夏家胡同、石榴莊等地塊上的產(chǎn)品成型，未來將會有更多豪宅產(chǎn)品面世，豐臺作為一個新貴區(qū)域呼之欲出。
地價抬升之后，以豐臺區(qū)為代表的“京西豪宅化”為業(yè)內(nèi)所關(guān)注。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，京西住宅供給匱乏且受豪宅化的碾壓，不僅僅使得豐臺身份躍升，與其比鄰的門頭溝區(qū)也一躍成為“土豪”。
“目前，在門頭溝區(qū)已經(jīng)很難找到一個價格在3萬元以下的樓盤。區(qū)域內(nèi)普通住宅的報價大多在35000元/平方米左右，別墅則高達40000-50000元/平方米，就連商住盤的報價也在32000元/平方米以上?！惫阏J為，以往“默默無聞”的門頭溝，今年卻成為北京樓市最特殊的熱點區(qū)域，門頭溝樓市沒有經(jīng)歷過低價盤云集的剛需市場過程，純商住宅的整體價格水平一躍突破3萬元大關(guān)，直接邁入了中高端市場階段。
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在北方凜冽的冬季到來之前，中高端項目的銷售旺季只剩下兩三個月時間，今年北京豪宅市場的這場盛宴，或?qū)⒌竭_最后的狂歡頂點。北京樓市將再一次發(fā)起豪宅銷售的猛攻，高端豪宅市場的華麗陣容，還在不斷地擴大。
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都說2015年是北京的“豪宅元年”。什么是“元年”？就是說今年的豪宅實在是太多了，北京何時見過這么多高價盤扎堆賣的殘酷市場。想當年，4萬元單價以上就是“被限”的高價盤，如今6萬+也沒什么好稀罕，10萬+早已突破房價的想象力，即使是20萬+也能成功取證，成為豪宅“夜空中最亮的星”。一個接一個名號響當當?shù)暮勒?，分布在全北京的各個方位之上，可謂“滿城盡帶黃金甲”。
業(yè)內(nèi)紅線，6萬元單價以上被歸類為豪宅， 10萬元單價以上又被戲稱為“頂豪”。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，截至目前北京定價10萬元單價以上的“頂豪”項目，已經(jīng)達到了25個，包括萬柳書院、龍湖西宸原著、紅璽臺、北平府等等。另據(jù)不完全統(tǒng)計估算，北京目前單價超10萬元的“頂豪”庫存量在2000套以上。
除了10萬+陣容強大之外，今年北京豪宅市場的另一個新特點就是全新項目高價入市，“老樹開新花”的晉級者價格也能屢屢沖高。比如，今年1月份開年第一盤萬柳書院整盤均價145000元，開啟了新入市豪宅的價格比拼之戰(zhàn)。隨后入市的琨御府、保利海德公園、北平府等新豪宅屢屢刷出更高價。而中糧·瑞府、龍湖·西宸原著、融創(chuàng)·使館壹號這三大“頂豪”，更擁有20萬+單價的預售許可，令人瞠目結(jié)舌。另一方面，“老樹發(fā)新花”的資深豪宅項目也不甘人后，價格水漲船高，如紅璽臺、紫辰院、華潤萬橡府等項目的最新報價也都拾級而上。
不僅如此，北京豪宅市場的“黃金陣容”還在不斷擴充。“金九銀十”被視為樓市最后一個旺季，而今年此時在沖鋒陷陣的項目依然是高價盤。據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年10月預計入市的35個項目中，別墅項目占據(jù)6席，預期售價6萬元/平方米以上的公寓豪宅項目多達8個，包括華遠和墅、新世界麗樽、金隅78墅等在內(nèi)的高端項目均計劃在今年第四季度推出新品。
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當豪宅項目在北京扎堆之后，帶來的變化不僅僅是輿論對于高價格的“感覺麻木”，更是傳統(tǒng)豪宅區(qū)域觀念的顛覆。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，眼下北京豪宅區(qū)域劃分的觀念已經(jīng)改變，孫河、西局、東壩、農(nóng)展館這些新興豪宅區(qū)域正在加速成型，力壓傳統(tǒng)板塊；之前很少出現(xiàn)高端盤的外圍區(qū)域，也隨著地價的飆升，成為未來豪宅的生長地。
目前的情況是，即使是曾經(jīng)沒有豪宅氛圍的區(qū)域內(nèi)，只要出來一兩個高價地、一個豪宅項目，往往會出現(xiàn)“我花開后百花殺”的效果，將這個區(qū)域的房價預期帶離剛需的范疇?！敖衲赀@個特點最明顯的就是豐臺”，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫舉例豐臺區(qū)來說明新興豪宅區(qū)域的躍升。此前在北京房地產(chǎn)板圖當中，豐臺區(qū)一直處于“配角”地位，高端項目并不惹眼，剛需項目也不多。總體而言，豐臺的樓市不熱鬧，風格不高調(diào)，價格卻也不低，類似一方“隱貴”。
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業(yè)內(nèi)預計，豐臺內(nèi)近期拍出的土地樓面價已經(jīng)全面超過5萬元，石榴莊等地塊樓面價甚至突破了6萬元，隨著西局、夏家胡同、石榴莊等地塊上的產(chǎn)品成型，未來將會有更多豪宅產(chǎn)品面世，豐臺作為一個新貴區(qū)域呼之欲出。
地價抬升之后，以豐臺區(qū)為代表的“京西豪宅化”為業(yè)內(nèi)所關(guān)注。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，京西住宅供給匱乏且受豪宅化的碾壓，不僅僅使得豐臺身份躍升，與其比鄰的門頭溝區(qū)也一躍成為“土豪”。
“目前，在門頭溝區(qū)已經(jīng)很難找到一個價格在3萬元以下的樓盤。區(qū)域內(nèi)普通住宅的報價大多在35000元/平方米左右，別墅則高達40000-50000元/平方米，就連商住盤的報價也在32000元/平方米以上?！惫阏J為，以往“默默無聞”的門頭溝，今年卻成為北京樓市最特殊的熱點區(qū)域，門頭溝樓市沒有經(jīng)歷過低價盤云集的剛需市場過程，純商住宅的整體價格水平一躍突破3萬元大關(guān)，直接邁入了中高端市場階段。
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