基于灰色關(guān)聯(lián)度的房?jī)r(jià)影響因素修正分析

常飛　范婷　岳智慧

摘 要：從房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)人口角度總結(jié)以往房?jī)r(jià)影響因素指標(biāo)中存在的信息冗雜、代表性不強(qiáng)的問題，對(duì)以往的房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)人口影響因素指標(biāo)進(jìn)行了修正和補(bǔ)充，以11個(gè)新一線城市的房?jī)r(jià)為例，建立新的指標(biāo)體系，用灰色關(guān)聯(lián)分析法分析了影響房?jī)r(jià)的因素及其與房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)程度。結(jié)果表明：影響房?jī)r(jià)的因素影響程度由大到小依次為城鎮(zhèn)人均可支配收入、人均GDP、城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口、住宅開發(fā)投資額、住宅銷售面積、住宅待售面積、住宅新開工面積、住宅竣工面積、住宅施工面積、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)；經(jīng)濟(jì)人口的需求因素對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)度大于房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)因素；人口因素對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)程度低于區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；影響因素；灰色關(guān)聯(lián)度；新一線城市

中圖分類號(hào)：F224.0 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1671-6248（2015）04-0059-05

近年來，中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)增長(zhǎng)速度高于其他消費(fèi)品的趨勢(shì)，其持續(xù)走高已經(jīng)成為影響國(guó)民生活質(zhì)量的重要因素，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一部，房?jī)r(jià)對(duì)政府行為、百姓生活等有著重要影響[1]。國(guó)務(wù)院和各級(jí)政府也不斷出臺(tái)各種政策調(diào)控房?jī)r(jià)，主要方式為限制非剛需和擴(kuò)大供給。國(guó)內(nèi)已有大量學(xué)者從供給和需求的角度研究影響因素與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，公認(rèn)的影響房?jī)r(jià)因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、人口因素、社會(huì)因素、環(huán)境因素和政治與行政因素等。但是諸多研究中均存在選取因素指標(biāo)的代表性不強(qiáng)的問題，一方面體現(xiàn)在所選房地產(chǎn)方面指標(biāo)包含信息冗雜，如郭斌等[2]、劉闖等[3]和潘璐[4]選取了商品房的投資額、銷售面積等作為影響房?jī)r(jià)的指標(biāo)，而在現(xiàn)實(shí)中，商品房按用途分為住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他方面的房屋，而住宅只是所有商品房中的一部分；另一方面表現(xiàn)為人口因素指標(biāo)忽視了對(duì)實(shí)際需求住宅人群的甄選，如姚翠友[5]、宋川[6]和蔣燁[7]等選取了城鎮(zhèn)總?cè)丝跀?shù)、非農(nóng)家庭總戶數(shù)等因素，而這部分人中有相當(dāng)數(shù)量的人口對(duì)住宅并沒有剛需、投資或者投機(jī)等方面的需求，并不能準(zhǔn)確代表對(duì)房?jī)r(jià)有實(shí)際影響的人群。張傳勇等[8]認(rèn)為高校擴(kuò)招在短期集中釋放大量畢業(yè)生產(chǎn)生剛性住房需求會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲，徐建煒等[9]和陳國(guó)進(jìn)等[10]論證了中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)同房?jī)r(jià)有密切的聯(lián)系，因此在人口因素的選取中應(yīng)選擇對(duì)住房有直接需求的部分人群。本文從房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)和經(jīng)濟(jì)人口需求角度對(duì)影響房?jī)r(jià)的因素指標(biāo)進(jìn)行修正和補(bǔ)充，選取在近年各項(xiàng)指標(biāo)變化關(guān)聯(lián)性顯著的新一線城市為研究對(duì)象，以期建立更加科學(xué)合理評(píng)價(jià)體系，探究對(duì)房?jī)r(jià)有更加直接影響和更有代表性的因素。

一、模型的建立和指標(biāo)的選取

（一）灰色關(guān)聯(lián)度模型建立

與其他國(guó)家相比，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成相對(duì)較晚，所需要的數(shù)據(jù)時(shí)間序列較短，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析避開了回歸分析等方法對(duì)原始數(shù)據(jù)樣本量要求較高的限制，做到了在一定的參考系下相關(guān)因素之間關(guān)聯(lián)程度的整體比較，可以從整體上分析關(guān)聯(lián)和接近程度，使得分析結(jié)果更為成熟和可靠[11]。

灰色關(guān)聯(lián)度分析是一種用灰色關(guān)聯(lián)度順序來描述因素間關(guān)系的強(qiáng)弱、大小、次序等的方法，其基本思想是：以因素的數(shù)據(jù)列為依據(jù)，用數(shù)學(xué)的方法研究因素間的幾何對(duì)應(yīng)關(guān)系[12]。具體來說，是通過因素間時(shí)間序列的比較來確定哪些因素是對(duì)參考數(shù)列影響較大的動(dòng)態(tài)研究過程，如果兩個(gè)因素變化的態(tài)勢(shì)是一致或相似，則可以判定兩因素間存在較大關(guān)聯(lián)度；反之，則關(guān)聯(lián)度較小?！盎疑敝饕槍?duì)信息不完全的數(shù)據(jù)分析，本文中的 “灰色”主要表現(xiàn)為：灰色關(guān)聯(lián)度模型允許獨(dú)立考察某方面的信息，本文重在研究房地產(chǎn)業(yè)的供給和經(jīng)濟(jì)人口的需求因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，而沒有考慮心理因素、租賃因素以及宏觀調(diào)控等其他因素。主要計(jì)算過程如下：

（二）指標(biāo)的選取

本文從篩選更加切合住宅因素的數(shù)據(jù)，以及甄選短期對(duì)住宅價(jià)格有刺激行為的群體角度出發(fā)，選取了房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)和經(jīng)濟(jì)人口的需求方面對(duì)房?jī)r(jià)有影響的十個(gè)因素指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)因素主要選取住宅開發(fā)過程不同階段的指標(biāo)，包括住宅開發(fā)投資額X1，住宅施工面積X2，住宅新開工面積X3，住宅竣工面積X4，住宅待售面積X5，住宅銷售面積X6，經(jīng)濟(jì)人口因素主要包括人均GDPX7，城鎮(zhèn)人均可支配收入X8，居民價(jià)格消費(fèi)指數(shù)X9，城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口X10。

（三）數(shù)據(jù)來源

本文中住宅平均銷售價(jià)格（X0）、住宅開發(fā)投資額（X1）、住宅施工面積（X2）、住宅新開工面積（X3）、住宅竣工面積（X4）、住宅待售面積（X5）、住宅銷售面積（X6）中數(shù)據(jù)來源于歷年《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》；人均GDP（X7）、城鎮(zhèn)人均可支配收入（X8）和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（X9）來源于各市《統(tǒng)計(jì)年鑒》；城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口（X10）來源于歷年各市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。由于部分新一線城市的部分?jǐn)?shù)據(jù)無法獲得較為準(zhǔn)確的值，因此選取了數(shù)據(jù)較為齊全和精確的11個(gè)新一線城市作為分析對(duì)象，這11個(gè)城市分別為：成都市、南京市、天津市、杭州市、寧波市、重慶市、沈陽市、長(zhǎng)沙市、大連市、廈門市和西安市。

二、灰色關(guān)聯(lián)模型實(shí)證分析

（一）計(jì)算結(jié)果

根據(jù)公式（1）～（6）（這里位序分是按照關(guān)聯(lián)度由小到大的順序依次賦予1，2，3，…，n的分值）計(jì)算出11個(gè)新一線城市的灰色關(guān)聯(lián)度及綜合關(guān)聯(lián)程度，見表1。

（二）結(jié)果分析

由表1可知，從整體來看，影響因素對(duì)房?jī)r(jià)影響程度由大到小依次為：城鎮(zhèn)人均可支配收入（X8）>人均GDP（X7）>城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口（X10）>住宅開發(fā)投資額（X1）>住宅銷售面積（X6）>住宅待售面積（X5）>住宅新開工面積（X3）>住宅竣工面積（X4）>住宅施工面積（X2）>居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（X9）。根據(jù)計(jì)算，X1～X10的綜合關(guān)聯(lián)程度為0.657 1，0.421 6，0.471 7，0.436 6，0.545 7，0.600 2，0.979 8，0.991 3，0.406 1，0.719 0；綜合位序?yàn)?，2，4，3，5，6，9，10，1，8。其中關(guān)聯(lián)度大于0.7的因素為城鎮(zhèn)人均可支配收入（X8）、人均GDP（X7）、城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口（X10）。

1.經(jīng)濟(jì)人口的需求對(duì)房?jī)r(jià)影響分析

（1）影響因素排名第一的是城鎮(zhèn)人均可支配收入（X8）。該指標(biāo)通常被用來衡量一個(gè)區(qū)域居民的生活水平狀況，是影響消費(fèi)行為的重要因素。隨著一個(gè)家庭里收入的增加，部分人群出于改善自身居住環(huán)境的目的會(huì)加大消費(fèi)支出去購(gòu)買高價(jià)質(zhì)優(yōu)的住宅；一部分人群會(huì)從租房改為購(gòu)買住宅；也有一部分人群會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)的增值性和保值性的特性進(jìn)行投資或者投機(jī)消費(fèi)，從而從需求方面拉動(dòng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。

（2）人均GDP（X7）位列第二，該指標(biāo)反映一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體水平。這11個(gè)新一線城市除了杭州和寧波外，均為中國(guó)十大城市群的中心，具有很的強(qiáng)輻射能力、良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及便利的交通，而杭州和寧波則是擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和龐大的中產(chǎn)階層人群的重要城市。這些城市人均GDP的不斷攀升意味著這里經(jīng)濟(jì)運(yùn)作良好和人民生活水平的不斷提高，而房地產(chǎn)作為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，在帶動(dòng)這些城市綜合發(fā)展同時(shí)，也使房?jī)r(jià)隨著這些城市的品質(zhì)的提高而節(jié)節(jié)攀升。

（3）城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口（X10）位列第三，該指標(biāo)通常用來反映就業(yè)工作狀況和落實(shí)國(guó)家勞動(dòng)就業(yè)政策。而從中國(guó)人民“成家立業(yè)”習(xí)慣來看，無論是“先成家后立業(yè)”還是“先立業(yè)后成家”，都表明就業(yè)和買房二者是中國(guó)人民人生中緊密相連的兩件大事，家境殷實(shí)的大多會(huì)在工作的前后付全額款購(gòu)買住宅，家境并不寬裕的會(huì)在工作后用工資分期付款來購(gòu)置居所。這些新一線城市每年有大量的城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口，一方面他們有立業(yè)買房的現(xiàn)實(shí)需求，同時(shí)工作也使他們具有購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)來源，即使有部分人暫時(shí)不買房，也會(huì)因?yàn)槲磥碣I房而表現(xiàn)出對(duì)房?jī)r(jià)的持續(xù)關(guān)注。可以說城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口是屬于對(duì)住宅有剛需的群體。再加上新一線優(yōu)越的生活環(huán)境和與傳統(tǒng)一線城市相比較低的實(shí)際房?jī)r(jià)，從需求上刺激了房?jī)r(jià)的上漲。

（4）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（X9）排名第十，該指標(biāo)反映與居民生活有關(guān)的消費(fèi)品及服務(wù)價(jià)格水平的變動(dòng)情況。盡管房?jī)r(jià)不在居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)之列，但由于房屋具有保值性和增值性，所以一定會(huì)隨著居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。近些年來，新一線城市經(jīng)濟(jì)增速較快，物價(jià)上漲速度遠(yuǎn)大于銀行的存款利率，以致不想坐等手中資金貶值的人們購(gòu)買住宅來增值的消費(fèi)行為越來越多，再加上原本有住房剛需的人群的消費(fèi)，使住宅供不應(yīng)求，便產(chǎn)生了房?jī)r(jià)與物價(jià)共同增長(zhǎng)而房?jī)r(jià)增長(zhǎng)指數(shù)又遠(yuǎn)高于物價(jià)增長(zhǎng)指數(shù)的現(xiàn)實(shí)情況。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)影響分析

住宅開發(fā)過程中，對(duì)房?jī)r(jià)影響程度由大到小依次為：住宅開發(fā)投資額（X1）>住宅銷售面積（X6）>住宅待售面積（X5）>住宅新開工面積（X3）>住宅竣工面積（X4）>住宅施工面積（X2），這些指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要是通過購(gòu)房者和開發(fā)商對(duì)住宅的供應(yīng)量的主觀判斷來影響房?jī)r(jià)。

（1）住宅開發(fā)投資額（X1）、住宅銷售面積（X6）、住宅待售面積（X5）三個(gè)指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)的影響較為直接，因此在房地產(chǎn)開發(fā)過程中表現(xiàn)出對(duì)房?jī)r(jià)較高的關(guān)聯(lián)度。住宅開發(fā)投資額（X1）的上漲會(huì)直接從開發(fā)成本上和對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)幾個(gè)環(huán)節(jié)影響導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升，也是從供應(yīng)角度來說會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的最初因素，因而對(duì)房?jī)r(jià)的影響最大。住宅的銷售面積（X6）和待售面積（X5）可以直接直觀的反映當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣程度，直接影響購(gòu)房者和開發(fā)商對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，具有滯后性，因此跟房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)度小于投資額。

（2）住宅新開工面積（X3）、竣工面積（X4）和施工面積（X2）屬于投資在時(shí)間上的延伸。開發(fā)商通過住宅新開工面積（X3）了解未來住房供應(yīng)量，從而判斷當(dāng)前應(yīng)向市場(chǎng)投放住宅的數(shù)量，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)；住宅竣工面積（X4）決定了住房的實(shí)際完工情況，但并非所有竣工的住房都會(huì)被投放進(jìn)市場(chǎng)，因而降低了竣工面積對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度；住宅施工面積（X2）影響的雖然是處于新開工和竣工中間的階段，通過這個(gè)指標(biāo)可以對(duì)未來住房的供應(yīng)量有一定了解，卻因各個(gè)工程項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度和效率只能提供較為模糊的預(yù)測(cè)，因此影響程度不如前五項(xiàng)指標(biāo)。

三、研究結(jié)論

本文采用灰色關(guān)聯(lián)分析模型，從房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)人口角度選取了與房?jī)r(jià)直接相關(guān)的因素指標(biāo)。在房地產(chǎn)行業(yè)因素上，通過選取住宅開發(fā)過程各階段住宅建設(shè)指標(biāo)，一方面減少了以往指標(biāo)體系中指標(biāo)的冗雜性，另一方面也揭示了住宅開發(fā)不同階段購(gòu)房者和開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期有不同程度的影響；在經(jīng)濟(jì)人口方面的因素上，選取了社會(huì)平均的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和消費(fèi)水平方面的指標(biāo)，能代表大眾消費(fèi)能力和需求情況，同時(shí)引入了新的指標(biāo)城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口，把對(duì)房?jī)r(jià)有消費(fèi)需求和能力的人群從以往的城鎮(zhèn)總?cè)丝谥笜?biāo)中分離出來，更具有代表性。

經(jīng)濟(jì)人口的需求因素整體上對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)度大于房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)因素。經(jīng)濟(jì)人口因素從房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度、人民購(gòu)買力和需求量直接影響房?jī)r(jià)；而房地產(chǎn)行業(yè)從投資、開工、施工到竣工有一定周期時(shí)間，且購(gòu)房者和開發(fā)商通過各階段數(shù)據(jù)對(duì)未來房?jī)r(jià)有心理預(yù)期，二者對(duì)房?jī)r(jià)的影響都有后延性，因此經(jīng)濟(jì)人口因素對(duì)房?jī)r(jià)表現(xiàn)出比房地產(chǎn)行業(yè)更高的關(guān)聯(lián)度。同時(shí)在經(jīng)濟(jì)人口因素內(nèi)部，通過對(duì)人口指標(biāo)的修正，出現(xiàn)了與以往研究中人口數(shù)量對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)程度高于區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平相反的情況，但這與現(xiàn)實(shí)中會(huì)出現(xiàn)一些總?cè)丝谳^多的城市房?jī)r(jià)會(huì)低于總?cè)丝谳^少的城市的情況相符合。

從灰色關(guān)聯(lián)度分析結(jié)果來看，對(duì)這11個(gè)新一線城市房?jī)r(jià)有顯著影響力的因素為：城鎮(zhèn)人均可支配收入（X8）、人均GDP（X7）、城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口（X10），即在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高城市里，隨著居民可自由支配收入的增加，為了改善居住生活環(huán)境或者為了安家立業(yè)過上穩(wěn)定的生活，加大了對(duì)購(gòu)買住房的經(jīng)濟(jì)投入，從需求帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的迅速增長(zhǎng)。

研究中顯示住宅開發(fā)的各個(gè)階段都對(duì)房?jī)r(jià)有不同程度的影響，因此住宅的空置情況應(yīng)該也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有重要的影響。由于剛竣工的住宅不一定馬上會(huì)出租或銷售出去，中間需要一個(gè)類似工業(yè)產(chǎn)品庫存期的合理時(shí)間段，住宅將表現(xiàn)為空置狀態(tài)，因此空置住宅面積應(yīng)該包含在住宅待售面積之內(nèi)，并且不大于住宅待售面積。通過住宅空置量的數(shù)據(jù)，購(gòu)房者和開發(fā)商可以直觀地了解當(dāng)前階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣程度，從而改變對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期值。與住宅待售面積相比，住房空置面積更能代表已竣工而又未能售出的住宅量對(duì)房?jī)r(jià)的影響。但目前國(guó)家相關(guān)部門并未制定空置的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，因而無法得知住宅的空置情況對(duì)房?jī)r(jià)的實(shí)際影響情況。

四、結(jié)語

從房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)人口中對(duì)房?jī)r(jià)有直接影響的因素出發(fā)，依據(jù)灰色關(guān)聯(lián)分析的方法建立模型，對(duì)影響房?jī)r(jià)的因素進(jìn)行關(guān)聯(lián)度計(jì)算，得出各因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度由大到小依次為：城鎮(zhèn)人均可支配收入>人均GDP>城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口>住宅開發(fā)投資額>住宅銷售面積>住宅待售面積>住宅新開工面積>住宅竣工面積>住宅施工面積>居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。因此，要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，從近期來看要先從控制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度入手，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說還應(yīng)輔以改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策。

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