房地產(chǎn)代理公司保本點的分析

劉莉

摘要：本文通過對房地產(chǎn)代理公司保本點計算方法的探討，預(yù)測房地產(chǎn)代理公司盈虧平衡點的銷售額，分析公司的盈利趨勢。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)代理；保本點；計算方法

保本點又稱盈虧平衡點，是指全部銷售收入等于全部成本時（銷售收入線與總成本線的交點）的產(chǎn)量。以保本點為界限，當(dāng)銷售收入高于保本點時企業(yè)盈利，反之，企業(yè)就虧損。保本點可以用銷售量來表示；也可以用銷售額來表示。

房地產(chǎn)代理公司是為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供專業(yè)的樓盤策劃和銷售代理的服務(wù)機(jī)構(gòu)，它的主要收入是收取服務(wù)費，因此在分析公司的盈利趨勢時，其保本點以銷售額來表示，即保本點銷售額=年固定成本/（1-單位變動成本率）。

計算保本點，第一，要對公司的成本按成本的性態(tài)進(jìn)行分析。房地產(chǎn)代理公司的成本是隨銷售額變動的，因此根據(jù)隨銷售額變動的情況分為變動成本和固定成本。

房地產(chǎn)代理公司的變動成本主要有營業(yè)稅及附加、傭金提成以及員工宿舍費、業(yè)務(wù)招待費、差旅費、辦公費等管理費用。其中員工宿舍費、業(yè)務(wù)招待費、差旅費、辦公費等變動成本隨銷售額的擴(kuò)大而增加，又不與銷售額成嚴(yán)格的正比例的關(guān)系，固稱為半變動成本。半變動成本是指在有一定初始量基礎(chǔ)上，隨著產(chǎn)量的變化而呈正比例變動的成本。它通常有一個初始的固定基數(shù)，在此基數(shù)內(nèi)與業(yè)務(wù)量的變化無關(guān)，這部分成本類似于固定成本，在此基數(shù)之上的其余部分，則隨著業(yè)務(wù)量的增加成正比例增加。因為保本點的計算涉及對成本性態(tài)的劃分，半變動成本含有固定成本和變動成本二種性態(tài)，所以要將半變動成本進(jìn)行分解。半變動成本分解方法主要有高低點法、散布圖法、回歸分析法等?；貧w直線法相對而言比較麻煩，但與高低點法相比，由于選擇了包括高低兩點在內(nèi)的全部觀測數(shù)值，因而避免了高低兩點可能帶來的偶然性；與散布圖法相比，則是以計算代替了目測方式，所以是一種比較好的混合成本分解方法。

以某公司為例，因該公司的費用入賬期為3個月內(nèi)，為了使成本分布的更均勻，成本按季度匯總測算。

函數(shù)模型：y=a+bx

b=（∑Xi2∑Yi-∑Xi·∑XiYi）÷[n∑Xi2-（∑Xi）2]

=（57，373，450.13·1，410.77-15，096.75·5，330，850.43）

（4·57，373，438.13-15，096.75·15，096.75）

=0.02

a=（n∑XiYi-∑Xi·∑Yi）÷[n∑Xi2-（∑Xi）2]

= （4·5，330，850.43-15，096.75·1，410.77）

（4·57，373，438.13-15，096.75·15，096.75）

=292.2（萬元）

所以，該公司半變動成本的函數(shù)模型為y=292.2+0.02x，其中單位變動成本率b為2%，季固定成本a為292.2萬元，則年固定成本為1168.8萬元。

第二，確定房地產(chǎn)代理公司的綜合變動成本率。房地產(chǎn)代理公司完全隨銷售額變動的變動成本主要是營業(yè)稅金及附加、銷售傭金以及半變動成本中分解的變動成本。營業(yè)稅金及附加由國家規(guī)定按照銷售額的5.6%計算，即營業(yè)稅稅率為5%、城市建設(shè)維護(hù)稅率7%、教育費及附加稅率5%。銷售傭金是房地產(chǎn)代理公司支付給售房人員的提成，一般由公司按銷售額的一定比例支付。接上例，該公司營業(yè)稅及附加稅率為5.6%，銷售傭金為25%，半變動成本中分解的變動成本率為2%，因此該公司的變動成本率32.6%。

第三，確定房地產(chǎn)代理公司的年固定成本。房地產(chǎn)代理公司的固定成本主要有基本工資、社會保險金、房屋租金、網(wǎng)絡(luò)通信費、固定資產(chǎn)折舊，以及半變動成本中分解的固定成本。房地產(chǎn)代理公司是一種輕資產(chǎn)的、以人為主的人合公司，因此固定成本中占比最多的公司員工的基本工資。房地產(chǎn)代理公司的員工工資分為基本工資和銷售提成，員工的基本工資一般是固定不變的，所以是固定成本；銷售提成一般是按代理公司所收傭金提取一定的比例支付給員工，隨著公司銷售額的變動而變動，因此銷售提成為變動成本。固定成本中其他占比較大的成本有社會保險金、房屋租金，代理公司是服務(wù)性的公司，一般不置辦不動產(chǎn)，房屋租金是比較大的固定支出。接上例，該公司的實際固定成本發(fā)生8755.09萬元，半變動成本中分解的年固定成本1168.8萬元，因此該公司的年固定成本合計為9923.89萬元。

第四，測算房地產(chǎn)代理公司的年保本額。計算保本點有兩種表現(xiàn)形式，一種是保本點銷售量（簡稱保本量），一種是保本點銷售額（簡稱保本額）。房地產(chǎn)代理公司是服務(wù)性行業(yè)，提供的是咨詢服務(wù)，公司的盈虧取決于銷售額的高低，因此公司的盈虧平衡點應(yīng)為保本點銷售額，即保本額。計算年保本額的公式如下：

年保本額=年固定成本/（1-變動成本率）

變動成本率=（變動成本 ÷ 銷售收入）× 100%

如上例，我們知道了該公司的綜合變動成本率為32.6%，年固定成本為9923.89萬元，套用保本額公式：

年保本額=年固定成本/（1-變動成本率）

=9923.89/（1-32.6%）

=14723.87（萬元）

月保本額=年保本額/12

=14723.87/12

=1226.99（萬元）

以此例可看出，該房地產(chǎn)代理公司年銷售額為14800萬元，即平均每月銷售額為1300萬元時，公司才能盈虧平衡，高于該銷售額就有盈利，低于該銷售額公司將會虧損。

第五，若公司有未彌補的虧損，如何預(yù)測公司的保本額在彌補虧損后達(dá)到盈虧平衡？想要彌補虧損，需要實現(xiàn)與虧損想等的利潤才能保持盈虧平衡，該未彌補的虧損即為目標(biāo)利潤。增加目標(biāo)利潤測算公司的保本額，即能達(dá)到在彌補虧損后實現(xiàn)盈虧平衡。計算年保本額的公式如下：

年保本額=（年固定成本+目標(biāo)利潤）/（1-變動成本率）

接上例，假設(shè)該公司未彌補虧損為6000萬元，則該公司彌補虧損后的保本額計算如下：

年保本額=（年固定成本+目標(biāo)利潤）/（1-變動成本率）

=（9923.89+3000.00）/（1-32.6%）

=19174.91（萬元）

月保本額=年保本額/12

=19174.91/12

=1597.91（萬元）

以此可看出，該房地產(chǎn)代理公司要彌補6000萬元的虧損，年銷售額需達(dá)到20000萬元，即平均每月銷售額為1600萬元時，公司才能盈虧平衡，高于不需彌補虧損的保本額。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國注冊會計師協(xié)會.《財務(wù)成本管理》.中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，2015.