基于流程的房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理策略探討

李永松

（重慶協(xié)信汽車公園有限公司 重慶市 巴南區(qū) 400011）

基于流程的房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理策略探討

李永松

（重慶協(xié)信汽車公園有限公司 重慶市 巴南區(qū) 400011）

眾所周知，項目是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向，且房地產(chǎn)開發(fā)項目由于具有投資周期長以及所需資金量比較大等特點，再加上在房地產(chǎn)項目在具體實施過程會受到很多不確定因素的制約和影響，因此存在著較大的風(fēng)險。而我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在開發(fā)規(guī)模小且開發(fā)能力差，在風(fēng)險管理和規(guī)避上缺乏必要的意識、管理機構(gòu)以及高素質(zhì)的管理人員，這就很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的失敗。本文先是介紹了房地產(chǎn)項目開發(fā)中面臨的不確定性因素，然后又分別從風(fēng)險的識別、評估、管理、和監(jiān)控等四個方面給出了相應(yīng)的解決策略。

房地產(chǎn)；開發(fā)項目；風(fēng)險管理；策略

隨著我國改革開放的不斷推進，我國的房地產(chǎn)業(yè)也實現(xiàn)了迅速的發(fā)展，不僅國內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模越來越大，檔次越來越高，而且近年來大量的國外資金也開始不斷地涌入國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)?？梢哉f現(xiàn)今我國的房地產(chǎn)業(yè)已處于一個新的蓬勃發(fā)展期。然而由于房地產(chǎn)開發(fā)項目在具體實施過程中會受到很多不確定因素的影響，風(fēng)險較大，因此掌握必要的規(guī)避和管理風(fēng)險的技術(shù)對于房地產(chǎn)業(yè)來說就顯得尤為重要。

1　房地產(chǎn)開發(fā)中面臨的不確定因素

1.1房地產(chǎn)市場不成熟，國家政策變動頻繁

由于我國房地產(chǎn)市場的起步比較晚，所以目前還是處于初級階段，房地產(chǎn)市場還有待成熟而且缺乏一套完整的管理體系，這不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)供給市場和需求市場上，而且還體現(xiàn)在房地產(chǎn)的中介市場中。因此，要想減輕市場自發(fā)性對經(jīng)濟的破壞，國家就必須出臺相關(guān)的政策加以引導(dǎo)。但是，從實際的市場反饋來看，國家的政策并未受到理想的結(jié)果，這也就表明，接下來國家還將出臺相關(guān)的政策，而且這些政策將會更加深入地房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控[1]。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、負債率高

在對我國房地產(chǎn)市場的實際調(diào)研中，不難發(fā)現(xiàn)我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模較小，平均資產(chǎn)總額不到5000萬元，房地產(chǎn)企業(yè)的年均竣工面積不到3萬m2，不僅如此，在房地產(chǎn)企業(yè)中擁有一級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)僅不到400家。除此之外，我國平均資產(chǎn)過百億的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量與國外幾十億甚至幾百億美元的房地產(chǎn)公司相距甚遠。除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體規(guī)模較小之外，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都有資金不足的問題，主要通過銀行貸款來解決資金的問題，因此抵御風(fēng)險的總體能力較差。

1.3國外企業(yè)進入，加劇房地產(chǎn)市場的競爭

我國的房地產(chǎn)市場雖然處于初級階段，但是發(fā)展?jié)摿薮?，因此吸引了很多包括外資企業(yè)、外地企業(yè)和外行企業(yè)在內(nèi)的資金的大量流入。隨著房地產(chǎn)市場化的不斷推進，這些企業(yè)在一定程度上促進了房地產(chǎn)市場的完善和管理水平的提高。但是房地產(chǎn)業(yè)畢竟是一種專業(yè)性很強的行業(yè)，因此即使某些企業(yè)的資金很充足，如果對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)等沒有基本的了解的話，也很難保證開發(fā)項目的成功進行。

2　基于流程的房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別過程

房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險識別過程將直接影響整個項目風(fēng)險管理的決策，其識別過程通常包括以下幾個步驟：①確定項目中的不確定性因素；②初步建立風(fēng)險清單；③確定各種風(fēng)險事件并推測其性質(zhì)；④確定風(fēng)險的優(yōu)先級順序；⑤以項目工作分解結(jié)構(gòu)的形式對項目風(fēng)險進行分類；⑥建立必要的風(fēng)險目錄摘要。由于項目風(fēng)險管理是對開發(fā)項目全過程進行的風(fēng)險管理，因此在房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段都應(yīng)按照上述風(fēng)險識別的過程對該開發(fā)項目進行風(fēng)險識別，以便及時發(fā)現(xiàn)和控制風(fēng)險[2]。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別常用方法

（1）專家調(diào)查法

所謂專家調(diào)查法，主要是通過對相關(guān)專家進行調(diào)查和問詢獲得他們的意見后，再將其進行綜合的整理并再次向?qū)＜曳答伜妥稍儯襁@樣重復(fù)多次后，就可以將最終的、各專家較同意的意見作為最后的預(yù)測和識別風(fēng)險的根據(jù)。該方法一般適用于新上的項目或者是存在較復(fù)雜風(fēng)險的開發(fā)項目。此方法便于操作，但是由于這種方法采用的是向有關(guān)專家尋求意見，這就使得最后的結(jié)果難免會有一些主觀的色彩。要想獲得比較客觀的調(diào)查結(jié)果，選擇合適的專家和設(shè)計問題針對性比較強的調(diào)查表就顯得很重要。

（2）故障樹法

這是一種利用圖解的形式將大的故障依次分解成若干的小故障來進行風(fēng)險分析的方法，其應(yīng)用范圍比較廣泛。在實際的風(fēng)險分析過程中，該方法可以“大事化小”，既可以將主要風(fēng)險分解成若干個小的風(fēng)險，也可以對造成風(fēng)險的原因進行同樣的分解，從而排除掉一些不必要因素，找到項目面臨的真正風(fēng)險和成因。這樣的分析既不會重復(fù)又不會遺漏一些問題，對風(fēng)險分析的準(zhǔn)確度較高。例如圖1的分析。

（3）SWOT分析法

該方法是一種環(huán)境分析法，一般應(yīng)用于定制項目戰(zhàn)略使用。它主要從項目外部環(huán)境和項目自身實際出發(fā)，通過確定項目的優(yōu)劣勢來對項目風(fēng)險進行識別的。在運用此方法進行項目的風(fēng)險分析時，要充分考慮房地產(chǎn)市場環(huán)境、相關(guān)部門及購房者等因素對于項目的影響。通過對各種因素的對比分析來發(fā)現(xiàn)風(fēng)險的因素，并進一步制定相關(guān)的管理策略。

圖1　

3　基于流程的房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估

房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險識別僅僅是對房地產(chǎn)風(fēng)險因素的性質(zhì)及成因進行分析和判斷，而風(fēng)險評估要做的工作就是更準(zhǔn)確的對這些因素進行判斷，從而確定并評價風(fēng)險可能造成的影響和程度。房地產(chǎn)風(fēng)險評估主要包括風(fēng)險估計和風(fēng)險評價者兩方面的內(nèi)容，其中風(fēng)險估計主要是針對單一風(fēng)險進行測評，而風(fēng)險評價則需要考慮項目各個階段的各種風(fēng)險因素。房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險估計方法主要有以下幾種：

3.1客觀估計概率法

這種方法又分為客觀估計概率法和主觀概率估計法。客觀估計主要是根據(jù)歷史資料或者是實驗數(shù)據(jù)并利用統(tǒng)計分析的方法進行處理的風(fēng)險評估法。由于其依據(jù)是客觀存在的，所以按照此方法得出的結(jié)論比較準(zhǔn)確。但是對于房地產(chǎn)業(yè)來說，由于缺乏對歷史資料較為系統(tǒng)的管理，因此這種方法一般應(yīng)用不多。

3.2主觀估計概率法

與客觀估計法相對應(yīng)的就是主觀估計法，主要是指專家調(diào)查法。這是一種通過咨詢有關(guān)專家的意見來進行風(fēng)險評估的方法，在房地產(chǎn)業(yè)中應(yīng)用比較廣泛，適合對缺少相關(guān)可參考數(shù)據(jù)的項目進行風(fēng)險評估。比如對施工階段風(fēng)險的評估，對工期風(fēng)險和材料漲價風(fēng)險的評估，以及對施工索賠風(fēng)險的評估等，使用該方法很簡單快捷。例如運用綜合評價法對影響工廠選址各項指標(biāo)的風(fēng)險評估，具體數(shù)據(jù)見表1。

表1　

4　基于流程的房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險應(yīng)對方法

4.1風(fēng)險回避

風(fēng)險回避是一種從根本上規(guī)避風(fēng)險的措施，它是根據(jù)有關(guān)的風(fēng)險預(yù)測中途停止開發(fā)項目或者臨時改變項目開發(fā)條件的方法。一般來說，如果項目風(fēng)險發(fā)生的可能性很大或者造成的損失太嚴重又無計可施時，常采用風(fēng)險規(guī)避的方法。采用這種方法的做法一般有兩種：①改變活動方案或工作方法；②直接放棄或終止引起風(fēng)險的活動。

4.2風(fēng)險控制

風(fēng)險控制是一種降低風(fēng)險發(fā)生概率、減少風(fēng)險損失的方法，它可以在風(fēng)險事件發(fā)生的各個階段對風(fēng)險進行控制。風(fēng)險控制是一種積極的、主動的風(fēng)險防控措施，它包括以降低風(fēng)險損失發(fā)生概率為目的的風(fēng)險預(yù)防和以降低風(fēng)險損失程度為目的的風(fēng)險抑制。這種方法不僅成本較低而且效果較好，在所有風(fēng)險管理措施中應(yīng)考慮優(yōu)先使用。

4.3風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指在具體的房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，開發(fā)商有意識的將自己所不能承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他的單位來承擔(dān)。風(fēng)險轉(zhuǎn)移幾步同于風(fēng)險回避，也不同于風(fēng)險的控制，它既沒有放棄項目的開發(fā)，也沒有對風(fēng)險因素進行直接的調(diào)節(jié)和控制，相反的，他是將自身的風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去從而減少自身的損失。風(fēng)險轉(zhuǎn)移的途徑主要有期貨、保險、保證以及各種合同等，開發(fā)商可以根據(jù)自己的具體情況，選擇恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險轉(zhuǎn)移方式來進行合理合法的風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

5　基于流程的房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控

風(fēng)險的控制和防范的措施再完善，風(fēng)險也是隨時都有可能發(fā)生的，因此就需要對風(fēng)險進行實時的監(jiān)控。風(fēng)險的監(jiān)控不僅要監(jiān)視殘余的風(fēng)險，還要密切關(guān)注和識別那些有可能出現(xiàn)的新的風(fēng)險，以便及時獲得相關(guān)的信息來修改風(fēng)險管理計劃，盡可能的降低風(fēng)險有可能造成的危害[3]。

掙值分析法是風(fēng)險監(jiān)控中最常用的方法。這種分析法主要的是通過對項目計劃目標(biāo)和實際完成工作的比較來確定項目目標(biāo)是否實現(xiàn)的方法。如果沒有實現(xiàn)則在一定程度上說明存在風(fēng)險，這樣就需要對該項目進行重新評估和規(guī)劃。

圖2　

6　結(jié)語

由于房地產(chǎn)業(yè)項目投資金額大、項目周期長、再加上所涉及的環(huán)節(jié)比較多等原因，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中存在著大量的不確定性因素，其風(fēng)險較其他行業(yè)來說也比較大。為此，不僅國家需要出臺相關(guān)政策來穩(wěn)定我國的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)該增強風(fēng)險的管理意識，進一步提高對風(fēng)險的警惕性。在實際的項目開發(fā)過程中加強對項目風(fēng)險的識別、評估、管理和監(jiān)控，這有做到這些，我國的房地產(chǎn)業(yè)才能實現(xiàn)新的跨越式的發(fā)展。

[1]孫艷.論房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2008，08：75～76.

[2]李瑩，王顏.論房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理[J].商業(yè)經(jīng)濟，2009，12：49～50.

[3]袁文起.論全面風(fēng)險管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的應(yīng)用.中國房地產(chǎn)，2009.

F293.3

A

1673-0038（2015）18-0166-02

2015-4-16