①基于ArcGIS的住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)空間變化分析
——以鄂州市城區(qū)為例

馬金鳳，于婧，吳飛，李雪冰

（湖北大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院，湖北武漢430062）

①基于ArcGIS的住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)空間變化分析
——以鄂州市城區(qū)為例

馬金鳳，于婧，吳飛，李雪冰

（湖北大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院，湖北武漢430062）

借助ArcGIS 9.3生成地價(jià)空間變化圖，分析2008年和2013年鄂州市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)空間變化規(guī)律；選取16個(gè)指標(biāo)提取主成分因子，探討其空間變化影響因素.研究結(jié)果表明：基準(zhǔn)地價(jià)空間變化總體遵循由中心向外圍增長(zhǎng)幅度逐漸減小的趨勢(shì)，基準(zhǔn)地價(jià)增長(zhǎng)幅度最大值為1 315元/m2，最小值為186元/m2，與級(jí)別變化成正相關(guān)；沿湖、沿江區(qū)域平均漲幅在1 000元/m2以上，明顯高于其他區(qū)域；西部漲幅集中在300～600元/m2，東部漲幅集中在300元/m2以下，西部漲幅高于東部漲幅.影響鄂州市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)空間變化的主要因素是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善程度及交通便利程度的綜合水平和環(huán)境質(zhì)量，與空間分析相吻合.

鄂州市城區(qū)；ArcGIS；主成分分析；住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)；空間變化分析

0　引言

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是在城區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同土地級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估出某一估價(jià)日期、某一土地開發(fā)水平在法定最高年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均地價(jià)[1].作為城市地價(jià)體系的重要組成部分，它在規(guī)范土地市場(chǎng)交易、指導(dǎo)國(guó)土管理工作等方面都起到了重要作用.近些年，基準(zhǔn)地價(jià)也逐漸成為土地行業(yè)研究的重點(diǎn)，其研究方向主要集中在理論方法研究[2-5]、應(yīng)用軟件研究[6-8]以及成果管理應(yīng)用研究[9].對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)空間變化的研究尚不成熟，目前較為普遍的研究方法是依托地理信息系統(tǒng)（GIS）相關(guān)軟件平臺(tái)，運(yùn)用空間插值法對(duì)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行插值分析，以獲得基準(zhǔn)地價(jià)空間變化規(guī)律.常用的空間插值法有反距離加權(quán)插值法（IDW插值法）及克里格最優(yōu)內(nèi)插法等[10-11].通過空間插值法獲得的各類變化圖能夠直觀表現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià)空間變化規(guī)律，但該類方法需要足夠數(shù)量的樣點(diǎn)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，工作量較大，且對(duì)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的合理性和分布狀況等都有不同程度的要求.另外，也有部分學(xué)者通過計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)的結(jié)構(gòu)比率關(guān)系，揭示基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)部變化的一般規(guī)律[12-13]，該方法能夠客觀定量地表現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)部變化規(guī)律，但卻難以直觀展現(xiàn)空間變化規(guī)律.作為一種新方法的嘗試，陳宇萍提出了依托ArcGIS軟件平臺(tái)，將ArcGIS Analysis Tools和ArcScene 3D顯示功能運(yùn)用于基準(zhǔn)地價(jià)空間變化的分析研究中[14]，該方法數(shù)據(jù)需求量小，處理過程簡(jiǎn)單，且解決了不同時(shí)間段定級(jí)范圍和級(jí)別范圍不一致造成的可比性差的問題，但該方法在基準(zhǔn)地價(jià)空間變化研究中的應(yīng)用仍處于探索階段，其合理性與可行性需進(jìn)一步驗(yàn)證.

本文中以2008年及2013年鄂州市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新資料為基礎(chǔ)，依托ArcGIS9.3軟件平臺(tái)，對(duì)鄂州市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的空間變化作三維分析，總結(jié)變化規(guī)律及區(qū)域特點(diǎn)；運(yùn)用主成分分析法，探索影響鄂州市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)空間變化的主要因素.進(jìn)一步驗(yàn)證基于ArcGIS Analysis Tools和ArcScene 3D顯示功能的基準(zhǔn)地價(jià)空間變化分析新方法的合理性與可行性，揭示鄂州市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的變化規(guī)律，指導(dǎo)未來基準(zhǔn)地價(jià)的更新、規(guī)范，促進(jìn)土地、房產(chǎn)市場(chǎng)交易，對(duì)完善基準(zhǔn)地價(jià)空間變化研究體系起到一定的推動(dòng)作用.

1　研究區(qū)域概況

鄂州市位于湖北省東部，瀕于長(zhǎng)江中游南岸，西鄰武漢，東接黃石，北望黃岡.據(jù)《鄂州建市三十年（1983-2013）》統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，鄂州市全市國(guó)土面積1 596.45 km2.至2012年年末，鄂州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值560.39億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資11.65億元.鄂城區(qū)是鄂州市主城區(qū)所在轄區(qū)，至2012年年末，鄂城區(qū)國(guó)土面積522.55 km2，主城區(qū)現(xiàn)行規(guī)劃面積142 km2，全區(qū)總?cè)丝?5.92萬，人均居住面積35.15 m2.鄂城區(qū)位于鄂東南城市群（鄂州、黃石、黃岡、咸寧）中心區(qū)域，亦位于武漢城市圈核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯.城區(qū)北部緊鄰長(zhǎng)江黃金水道，106國(guó)道、316國(guó)道和武（漢）福（州）鐵路穿境而過，城區(qū)內(nèi)部已形成濱湖西路、古城路、鳳凰路、濱湖東路以及濱湖北路、濱湖南路、壽昌大道、吳都大道等多條南北東西縱橫交錯(cuò)的主干道，城區(qū)對(duì)內(nèi)對(duì)外交通都非常便利.另外，洋瀾湖風(fēng)景區(qū)、葛山風(fēng)景區(qū)、西山風(fēng)景區(qū)等以自然風(fēng)光為主的風(fēng)景區(qū)分別位于城區(qū)中部、南部、西部，為城區(qū)營(yíng)造了良好的自然景觀環(huán)境及生態(tài)環(huán)境，如圖1所示.

圖1　鄂州市城區(qū)道路系統(tǒng)及景觀格局

2　數(shù)據(jù)來源與處理

2.1數(shù)據(jù)來源本文中運(yùn)用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均來源于《鄂州市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果報(bào)告》及數(shù)據(jù)庫（2008）、《鄂州市城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果報(bào)告》及數(shù)據(jù)庫（2013）、《鄂州建市三十年（19832013）》統(tǒng)計(jì)年鑒資料等.鄂州市中心城區(qū)新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新完成于2013年年末，與上一輪相比，各級(jí)別地價(jià)均有較大幅度提升，地價(jià)內(nèi)涵也有一定變化.為保證地價(jià)具有可比性，本文中參考《鄂州市城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果報(bào)告》（2013）中建立的住宅用地容積率修正系數(shù)，對(duì)2013年基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正得到容積率為1.5時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)，如表1、表2所示.

表1　鄂州市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)

表2　鄂州市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵

鄂州市城區(qū)2008年土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新面積為184.71 km2，2013年基準(zhǔn)地價(jià)更新面積為108.87 km2，比2008年的更新面積減少了75.84 km2.對(duì)比兩輪更新范圍可以明顯看出，2008年更新范圍將一些實(shí)際并不屬于城區(qū)規(guī)劃范疇的區(qū)域劃入到更新范圍內(nèi)，且將部分區(qū)域覆蓋到了長(zhǎng)江流域以內(nèi)；而2013年更新范圍與《鄂州市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（20092020）》的規(guī)劃區(qū)范圍、《鄂州市土地利用總體規(guī)劃》（20102020年）的擴(kuò)展邊界范圍以及鄂州市中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃范圍基本一致.因此，本文中空間分析以2013年更新范圍為基礎(chǔ)獲取相關(guān)數(shù)據(jù).

2.2數(shù)據(jù)處理空間分析是地理信息系統(tǒng)(GIS)的核心部分之一，在地理數(shù)據(jù)分析與應(yīng)用中發(fā)揮著重要作用[15]，其應(yīng)用領(lǐng)域涵蓋空間插值、空間數(shù)據(jù)分析、空間統(tǒng)計(jì)、地質(zhì)統(tǒng)計(jì)學(xué)等諸多方面[16].本文中空間變化分析主要基于GIS空間分析在空間數(shù)據(jù)分析領(lǐng)域的應(yīng)用，依托ArcGIS9.3軟件平臺(tái)下的ArcMap功能模塊和ArcScene擴(kuò)展模塊完成.運(yùn)用ArcMap功能模塊下的“Union”工具對(duì)基于相同坐標(biāo)和投影下的2008年、2013年鄂州市城區(qū)住宅用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖層進(jìn)行相交運(yùn)算，得到新的面文件并命名為“基準(zhǔn)地價(jià)變化”[16].以“基準(zhǔn)地價(jià)變化”面文件為基礎(chǔ)圖層，添加相應(yīng)字段并運(yùn)用“Field Calculator”工具運(yùn)行其值為“2013年住宅基準(zhǔn)地價(jià)-2008年住宅基準(zhǔn)地價(jià)”（均為容積率1.5時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)），得到住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的空間變化量，命名為“住宅變化”.運(yùn)用SPSS17對(duì)住宅變化數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)聚類分析，最終將變化幅度(單位：元/m2)劃分為“漲幅＞1 000、600＜漲幅≤1 000、300＜漲幅≤600及漲幅≤300”等4個(gè)等級(jí)，將等級(jí)劃分結(jié)果賦值到基準(zhǔn)地價(jià)變化面圖層中，得到空間三維分析所需的基準(zhǔn)地價(jià)變化圖層.

主成分分析是將多個(gè)變量轉(zhuǎn)化為少數(shù)幾個(gè)綜合指標(biāo)的一種統(tǒng)計(jì)分析方法，從數(shù)學(xué)角度看，是一種降維處理技術(shù)[17]，其基本思想是通過研究指標(biāo)體系的內(nèi)在結(jié)構(gòu)關(guān)系，將多個(gè)指標(biāo)轉(zhuǎn)化為少數(shù)幾個(gè)相互獨(dú)立且能盡量多的反映原本指標(biāo)信息的80%或85%以上的綜合指標(biāo)[18].為進(jìn)一步分析鄂州市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)空間變化的影響因素，驗(yàn)證空間分析結(jié)果的合理性，本文中依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/ T18507-2001）中住宅用地定級(jí)因素，并結(jié)合鄂州市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)空間分析結(jié)果，綜合選取了16項(xiàng)影響住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)變化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，運(yùn)用主成分分析法對(duì)選取的指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，以歸納影響地價(jià)空間變化的主要因素.

3　鄂州市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)空間變化分析

三維顯示主要是運(yùn)用三維空間顯示空間數(shù)據(jù)的分布情況，與二維空間下的平面顯示相比，更加清晰、直觀.基準(zhǔn)地價(jià)空間變化的三維顯示主要是在ArcScene功能模塊下實(shí)現(xiàn)的.在ArcScene中加載“基準(zhǔn)地價(jià)變化”面文件，以數(shù)據(jù)運(yùn)算以及變化幅度等級(jí)劃分所得屬性字段為基礎(chǔ)，進(jìn)行分級(jí)賦色、三維顯示，最終得到了鄂州市城區(qū)2008年與2013年住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的空間對(duì)比變化圖，如圖2～5所示.

通過上述空間變化圖可以看出，2013年與2008年相比，基準(zhǔn)地價(jià)水平上升幅度較大，并總體呈現(xiàn)由中心向外圍增長(zhǎng)幅度逐漸減小的趨勢(shì).其中，增長(zhǎng)幅度最大值為1 315元/m2，該區(qū)域位于洋瀾湖南岸、濱湖南路北側(cè)，2008年為住宅三級(jí)用地，2013年上升為一級(jí)用地；增長(zhǎng)幅度最小值為186元/m2，該區(qū)域位于葛山風(fēng)景區(qū)南側(cè)鐵路沿線，2008年為住宅四級(jí)用地，2013年下降為五級(jí)用地.詳細(xì)分析不同視角的空間變化圖可以進(jìn)一步得到區(qū)域性的空間變化規(guī)律.

1）基準(zhǔn)地價(jià)上漲幅度與其級(jí)別呈正相關(guān)性，級(jí)別越高上漲幅度越大，級(jí)別越低上漲幅度越小.在容積率均為1.5時(shí)，2013年與2008年相比，一級(jí)用地基準(zhǔn)地價(jià)每平方米上漲886元，二級(jí)用地每平方米上漲677元，而五級(jí)用地每平方米上漲僅為280元.從圖2、圖3可以看出，由城區(qū)中心區(qū)域向外圍增長(zhǎng)幅度逐漸降低，這一變化趨勢(shì)與其級(jí)別變化趨勢(shì)一致.鄂州瀕臨長(zhǎng)江、連接武漢的區(qū)位優(yōu)勢(shì)使其成為“武漢城市圈”、“長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶”的重要組成城市，鄂州市城區(qū)更是地處“武鄂黃黃都市連綿區(qū)”的核心地帶，近幾年，隨著《湖北長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶開放開發(fā)總體規(guī)劃》（20092020）、《武漢城市圈區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（20132020年）》、《武鄂黃黃城市密集地區(qū)空間協(xié)調(diào)發(fā)展研究》等規(guī)劃政策的相繼實(shí)施，鄂州市城區(qū)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件等各方面都逐步完善，土地質(zhì)量明顯提高，從而推動(dòng)了中心區(qū)域地價(jià)的上漲.這一規(guī)律表明，土地質(zhì)量是影響住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)變化的關(guān)鍵因素之一，而土地質(zhì)量的高低則主要是受區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、交通便利度等因素綜合影響.

圖2　基準(zhǔn)地價(jià)空間變化平面圖

圖3　基準(zhǔn)地價(jià)空間變化主視圖

圖4　基準(zhǔn)地價(jià)空間變化左視圖

圖5　基準(zhǔn)地價(jià)空間變化右視圖

2）基準(zhǔn)地價(jià)上漲幅度最大的區(qū)域集中分布于城區(qū)中心，且為沿湖、沿江區(qū)域.從圖2可以看出，漲幅在每平方米1 000元以上的主要分布在兩個(gè)區(qū)段，一個(gè)是南浦路以西、鳳凰路以東、沿江大道以南的區(qū)域，該區(qū)段瀕于長(zhǎng)江；另一區(qū)段則位于洋瀾湖沿岸.這兩個(gè)區(qū)段得益于沿湖、沿江的區(qū)位條件，與其他區(qū)域相比，在空氣質(zhì)量及環(huán)境景觀方面都極具優(yōu)勢(shì)，這充分表明環(huán)境條件對(duì)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)有極其重要的影響.

3）城區(qū)西部與東部相比較，西部平均增長(zhǎng)幅度較大.對(duì)比圖4、圖5可以看出，西部區(qū)域每平方米增長(zhǎng)幅度集中在300～600元，而東部區(qū)域每平方米增長(zhǎng)幅度集中在300元以下.產(chǎn)生差距的原因主要是，2008年湖北鄂州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立，西部區(qū)域劃入開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，《鄂州市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（20092020）》也明確提出了建設(shè)鄂州市城西新區(qū)，并制定了鄂州市城西新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃.這一變化充分說明，土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃等對(duì)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)也有重要影響.

通過GIS空間分析法所得的空間變化圖，清晰、直觀地展現(xiàn)了鄂州市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)空間變化規(guī)律，為相關(guān)部門規(guī)范和促進(jìn)土地市場(chǎng)交易以及房地產(chǎn)市場(chǎng)交易提供了一定的參考依據(jù)，有助于各部門更好的協(xié)調(diào)地價(jià)、房?jī)r(jià)的區(qū)域差異，促進(jìn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定性，保障地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展.

4　鄂州市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)變化影響因素分析

參考《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2001）和相關(guān)研究成果，選取16項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)一步分析影響鄂州市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)空間變化的主要因素.16項(xiàng)指標(biāo)主要包括：1）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額、工業(yè)總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率等反映城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，這些指標(biāo)對(duì)城市地價(jià)有決定性的影響；2）建成區(qū)面積、城鎮(zhèn)人口、城鎮(zhèn)居民人均居住面積等反映城市規(guī)模的指標(biāo)，這些指標(biāo)反映一個(gè)城市的集聚度；3）人均公共綠地面積、城市污水處理率、日用電量、日郵電業(yè)務(wù)總量等代表城市基礎(chǔ)設(shè)施完善度的指標(biāo)以及人均道路面積、民用車輛、公路通車?yán)锍痰确磻?yīng)交通便利度的指標(biāo)，這些指標(biāo)決定城市的綜合服務(wù)能力；4）城區(qū)空氣污染指數(shù)、廢水排放總量等反應(yīng)城市環(huán)境狀況的指標(biāo).通過《鄂州建市三十年（19832013）》統(tǒng)計(jì)年鑒、鄂州市2013年統(tǒng)計(jì)公報(bào)及國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站等獲取20072012年的16項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)，借助SPSS17對(duì)選取的16項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行主成分分析，得到其特征值及主成分貢獻(xiàn)率，如表3所示.

表3　特征值及主成分貢獻(xiàn)率

表4　旋轉(zhuǎn)后因子載荷矩陣

由表3可知，提取兩個(gè)主成分后，其累計(jì)可解釋方差已經(jīng)達(dá)到91.502%，一般認(rèn)為，累積可解釋方差達(dá)到80%～85%，便較好地反映了原本信息，因此，只需求出第一、第二主成分.經(jīng)過運(yùn)算得到各變量在第一、第二主成分上的載荷矩陣，如表4所示.

由表4可知，選取的16項(xiàng)指標(biāo)中除城區(qū)空氣污染指數(shù)、廢水排放總量、工業(yè)總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率、日郵電業(yè)務(wù)總量外，其他12項(xiàng)指標(biāo)均與第一主成分有較大的相關(guān)性.這12項(xiàng)指標(biāo)涵蓋了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)模、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善度及交通條件等4個(gè)方面，其中城市規(guī)模是城市規(guī)劃實(shí)施的產(chǎn)物，這表明第一主成分主要代表了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善程度及交通便利程度的綜合水平.地價(jià)變化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也具有明顯的相關(guān)性，一般規(guī)律為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，地價(jià)水平也越高.住宅用地作為土地利用類型之一，其地價(jià)變化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的關(guān)系也遵循一般規(guī)律.另一方面，住宅用地的主要功能是滿足人們的日常居住生活需求，這一功能能否充分實(shí)現(xiàn)，直接受到其所處地域基礎(chǔ)設(shè)施完善程度的影響.因此，對(duì)于住宅用地來說，基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度直接影響其地價(jià)的漲落.交通條件對(duì)一個(gè)區(qū)域內(nèi)居民出行的便利程度有決定性的影響，交通方式多樣，交通線路覆蓋區(qū)域廣泛，可大大減少居民出行所需時(shí)間，擴(kuò)大居民活動(dòng)空間，在擁有地鐵線路的各大城市中，臨近地鐵成為眾多房產(chǎn)的重要賣點(diǎn).這進(jìn)一步證明，交通便利程度也是決定住宅用地地價(jià)水平的重要因素.

與第二主成分具有較大相關(guān)性的指標(biāo)主要是城區(qū)空氣污染指數(shù)及廢水排放量，這表明第二主成分主要代表了城市的環(huán)境質(zhì)量.隨著人們生活水平的不斷提高，對(duì)居住區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量要求也越來越高.針對(duì)住宅用地而言，其所處區(qū)域環(huán)境質(zhì)量越好，其地價(jià)上漲空間也越大，若環(huán)境質(zhì)量較差，其地價(jià)上漲空間也相應(yīng)受到限制，當(dāng)環(huán)境質(zhì)量下降到一定程度時(shí)，將引起地價(jià)下降.

通過上述分析可知，影響鄂州市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)空間變化的主要因素是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善程度及交通便利程度的綜合水平和城市的環(huán)境質(zhì)量.其中，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善程度及交通便利程度的綜合水平起主要的作用.

5　結(jié)論

本文中以ArcGIS9.3為平臺(tái)，借助其ArcMap功能模塊下的分析工具以及ArcScene功能模塊下的三維顯示工具，得到鄂州市城區(qū)2008年與2013年住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)空間對(duì)比變化的平面圖以及三維顯示圖.通過分析圖形變化得到鄂州市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的空間變化規(guī)律，為相關(guān)部門規(guī)范和促進(jìn)土地市場(chǎng)交易以及房地產(chǎn)市場(chǎng)交易提供一定的參考依據(jù).在分析總結(jié)得到鄂州市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)空間變化規(guī)律的基礎(chǔ)上，本文中綜合選取了20072012年鄂州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展等16項(xiàng)指標(biāo)，借助SPSS17軟件對(duì)選取的16項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行主成分分析，提取了影響鄂州市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)空間變化的主要成分，總結(jié)了主要影響因素，對(duì)該區(qū)域未來基準(zhǔn)地價(jià)的更新工作提供了參考和指導(dǎo)，同時(shí)，也進(jìn)一步驗(yàn)證了基于ArcGIS Analysis Tools和ArcScene 3D顯示功能的基準(zhǔn)地價(jià)空間變化分析新方法的合理性與可行性.

本文中運(yùn)用ArcGIS軟件的空間分析功能以及三維顯示功能對(duì)鄂州市城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的空間變化進(jìn)行分析，直觀顯示不同角度的基準(zhǔn)地價(jià)空間變化趨勢(shì)；運(yùn)用主成分分析法探求影響鄂州市住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)空間變化的主要因素，用較少的新變量代替原來較多的變量，避免了數(shù)據(jù)信息的重疊.但是，將ArcGIS運(yùn)用于基準(zhǔn)地價(jià)空間變化的分析中，其空間變化與影響因素間的關(guān)系只能定性判斷、缺乏量化數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；運(yùn)用主成分分析法探求影響基準(zhǔn)地價(jià)空間變化的主要影響因素時(shí)，其相關(guān)指標(biāo)的選取存在一定的主觀性.因此，需進(jìn)一步探索完善新技術(shù)、新方法的運(yùn)用.

[1]張守鋒.土地估價(jià)案例與報(bào)告[M].武漢:華中科技大學(xué)出版社，2013:109-125.

[2]郎董君.基于Hedonic模型的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系建立研究[D].北京:中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，2013.

[3]鄧羽，劉盛和，姚峰峰，等.基于協(xié)同克里格的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估及空間結(jié)構(gòu)分析[J].地理科學(xué)進(jìn)展，2009，28（3）:403-408.

[4]李莎.城市地下空間基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法及應(yīng)用研究[D].廣州:廣州大學(xué)，2012.

[5]王偉，漆煒，陳能成，等.顧及地價(jià)空間分布規(guī)律的城市基準(zhǔn)地價(jià)以價(jià)定級(jí)方法研究[J].武漢大學(xué)學(xué)報(bào)：信息科學(xué)版，2011，36（6）:747-751.

[6]侯純濤，周炳中，佀海霞.ArcGIS在城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的應(yīng)用[J].硅谷，2011（3）:107-119.

[7]鄂繼芳.基于MAPGIS-IMS巴彥浩特鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)空間信息系統(tǒng)開發(fā)研究[D].呼和浩特:內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)，2010.

[8]劉秀菊.基于WebGIS的基準(zhǔn)地價(jià)信息發(fā)布系統(tǒng)研究與應(yīng)用[D].成都:西南交通大學(xué)，2012.

[9]劉彥花，陳偉清，吳湘濱.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果管理信息系統(tǒng)[J].地球信息科學(xué)學(xué)報(bào)，2009，11（1）:70-76.

[10]張靜，李冬梅，周強(qiáng)，等.基于GIS分析的城市商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)空間演變規(guī)律研究——以婁底市市區(qū)為例[J].中國(guó)土地科學(xué)，2009，23（11）:61-66.

[11]林莉，李建成，葉國(guó)慶.基于克里格的德化縣商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)空間分析[J].地礦測(cè)繪，2011，27（1）:16-18.

[12]蘇蒙蒙，馬仁會(huì)，張聰聰，等.河北省城鎮(zhèn)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)比率關(guān)系空間分布格局[J].地域研究與開發(fā)，2013，32（4）: 129-133.

[13]馬小芳，秦富倉(cāng)，孫洪光，等.滿洲里市基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)構(gòu)比率分析[J].內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)：自然科學(xué)版，2009，30（1）:76-80.

[14]陳宇萍，錢文君，劉紅健.基于ArcGIS的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)空間變化分析的新方法——以2011年某縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新和調(diào)整成果為例[J].科技傳播，2013（9）:217-218.

[15]彭劍楠.GIS空間分析方法研究[D].長(zhǎng)春:吉林大學(xué)，2008.

[16]劉光孟，汪云甲，張海榮，等.空間分析中幾種插值方法的比較研究[J].地理信息世界，2011（3）:41-45.

[17]徐建華.現(xiàn)代地理學(xué)中的數(shù)學(xué)方法[M].2版.北京:高等教育出版社，2002:84-85.

[18]楊曉霞，田盛圭，向旭.基于主成分分析法的重慶市旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)[J].西南大學(xué)學(xué)報(bào)：自然科學(xué)版，2013，35（4）: 111-117.

（責(zé)任編輯郭定和）

Spatial variation analysis of the benchmark price of the residential land based on ArcGIS：a case study of the urban area of Ezhou City

MA Jinfeng，YU Jing，WU Fei，LI Xuebing
（School of Resources and Environmental Science，Hubei University，Wuhan 430062，China）

Based on the ArcGIS9.3 software platform，we mapped land price spatial variation，and summarized the space change rule of the Benchmark Price of the Residential Land for Ezhou City in 2008 and in 2013.Selected 16 indicators by the principal component analysis to extract the principal component factor，discussed the influence factors of residential land space changes.The results show that the benchmark price of the residential land in the urban area of Ezhou City overall followgrowth rate decreasesgradually from the center to the periphery，a maximum standard land pricegrowth of 1 315 yuan/m2，a minimum of 186 yuan/m2，and its level change into positive correlation.Lake，coastal area average rise above 1 000 yuan/m2，significantly higher than other area；Much of the western area to rise in 300600 yuan/m2，while most concentrated in the eastern area below 300 yuan/m2，western area rose higher than the east area.The main factors affecting the change of land price in urban residential space in Ezhou city are the comprehensive level of the social and economic development and the city planning，city infrastructure or improve，and environmental quality of the city.The result is consistent with the results of spatial analysis.

the urban area of Ezhou City；ArcGIS；principal component analysis(PCA)；the benchmark price of the residential land；spatial variation analysis

K928.5

A

10.3969/j.issn.1000-2375.2015.01.0011

1000-2375(2015)01-0048-07

2014-08-17

馬金鳳（1988-），女，碩士生，E-mail:binbin2008.happy@163.com；于婧，

，副教授，E-mail:yjing@hubu.edu.cn