商品住宅的城市宜居性特征空間評價研究

唐亮

摘要：我們得出結(jié)論各個城市商品住宅的價格顯著空間方面具有正相關(guān)的關(guān)系，并且該種相關(guān)性有明顯增強(qiáng)的勢頭，不同城市里面商品住宅的價格差異被自然區(qū)位，經(jīng)濟(jì)水平，氣候條件，政治區(qū)位，公共交通，義務(wù)教育，公共設(shè)施相關(guān)設(shè)施，醫(yī)療衛(wèi)生建筑而成。結(jié)合城市區(qū)位，經(jīng)濟(jì)水平與氣候穩(wěn)定性，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)變成致使各個城市商品住宅的價格拉大差距主要原因。

關(guān)鍵詞：商品住宅；城市宜居性特征；空間評價

前言：自從我們國家頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》到現(xiàn)在，國家住房市場得到了跨越式的發(fā)展，商品房的價格也前所未有的出現(xiàn)了上升幅度，每個城市房價也有很大差異，并且價格差是伴隨時間推移而增大的。該篇文章也正是在此大前提下把城市交通、自然、文化還有政治等區(qū)位帶到城市宜居性特征的體系當(dāng)中，結(jié)合空間計量的分析技術(shù)，對商品住宅的城市宜居性特征空間評價的模型進(jìn)行構(gòu)建，對各個城市造成商品住宅的價格差異進(jìn)行分析，為推進(jìn)我們國家城市的均衡發(fā)展貢獻(xiàn)出一份力量。

一、商品住宅概述

商品住宅指的是房地產(chǎn)的開發(fā)企事業(yè)單位建設(shè)完成并且開始銷售，亦或是出租給用戶，只能用作居住用途的一類房屋[1]?，F(xiàn)代人生活環(huán)境中處處充滿生活情趣和活力，當(dāng)中包括有商業(yè)與休閑娛樂為一體的空間環(huán)境氛圍，大部分是由人和環(huán)境共同組成的。人類居住的環(huán)境包括有自然的環(huán)境，該自然單指向處在室內(nèi)環(huán)境中的人們發(fā)布自然信息等的環(huán)境，比如像山川、陽光、空氣與河流等等。人們本身具有的生活經(jīng)驗、審美情趣與綜合素質(zhì)等對人們對于美的追求都有多多少少的影響，同一時間又相互聯(lián)系相互作用。這在人造環(huán)境與自然環(huán)境中顯得是那么的重要，當(dāng)審美觀點、環(huán)境判斷能力與審美情趣達(dá)到統(tǒng)一高度的時候，人們才會最終在心理與生理上得到雙項的滿足。我們可以通過藝術(shù)環(huán)境幾個表現(xiàn)的形式對環(huán)境藝術(shù)媒介作用進(jìn)行總結(jié)。但是該媒介作用重要意義通常不受重視，該媒介作用可以將人與居住環(huán)境統(tǒng)一在一起，同一時間把人與居住環(huán)境有機(jī)結(jié)合在一起，使它們互相感應(yīng)、互相制約。而商品住宅也正是基于這一目標(biāo)建造而成的，依照國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》三十一條還有建設(shè)部《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》而執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，商品住宅包含商品住宅現(xiàn)房與商品住宅預(yù)售房。商品住宅現(xiàn)房，指的是房地產(chǎn)負(fù)責(zé)開發(fā)的相關(guān)企事業(yè)單位把竣工驗收符合標(biāo)準(zhǔn)商品住宅對買受人進(jìn)行銷售，并且經(jīng)買受人對房價款進(jìn)行支付的一類活動。商品住宅預(yù)售房，指的是房地產(chǎn)負(fù)責(zé)開發(fā)的企事業(yè)單位把建設(shè)階段商品住宅提前向買受人進(jìn)行出售，并且經(jīng)買受人對定金亦或是房價款予以支付的一項活動，而商品住宅也是現(xiàn)價段人們廣為利用的一種住房形式[2]。亞里士多德曾經(jīng)說過：人們?yōu)榱嘶钪?，聚集于城市；為了活得更好，而居留于城市。而所謂的城市宜居性指的是一九九六年，聯(lián)合國在第二次的人居大會上提出，城市作為適宜居住人類的居住地定義出現(xiàn)于人們眼前。

二、商品住宅的城市宜居性特征空間評價的模型構(gòu)建

Anselin以空間滯后的變量類型與空間的相關(guān)性作用范圍這兩個維度，把空間計量的經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)一步分成空間滯后的模型與空間誤差的模型這兩種。在這當(dāng)中，空間滯后的模型是對一個地方經(jīng)濟(jì)增長全部解釋變量的反映，都可以憑借空間傳導(dǎo)相關(guān)機(jī)制對其他地區(qū)起化學(xué)作用，但是空間誤差的模型又是對區(qū)域外溢為隨機(jī)沖擊作用結(jié)果的一種反映[3]。所以，商品住宅的城市宜居性特征空間評價的模型構(gòu)建我們也把它劃分成兩種方式：首先為商品住宅的城市宜居性特征的空間滯后的評價模型；其次為商品住宅的城市宜居性特征的空間誤差的評價模型。

1.商品住宅的城市宜居性特征在空間滯后上的評價模型

我們在這里打個比方，比如像我們要計算重慶市商品住宅城市宜居性特征的空間評價參數(shù)，把y設(shè)成重慶市商品的住宅價格，城市宜居性特征設(shè)成X，WN即是N個城市空間權(quán)重的矩陣，p是空間自回歸的系數(shù)，IT是T階的單位矩陣，β是待估參數(shù)，?是隨機(jī)的誤差項，那么我們可以得出下述的方程：

（1）在方程式（1）當(dāng)中表明的是重慶市商品住宅的城市宜居性特征的空間滯后的評價模型。因為方程式（1）表示為空間模型里面存在價格雙向空間依賴關(guān)系，所以，空間滯后因素p（IT×WN）y是內(nèi)生的變量，換句話說，我們可以將方程（1）簡化： （2）針對商品住宅的城市宜居性特征的空間滯后的評價模型，能夠結(jié)合極大數(shù)似然估計辦法對參數(shù)進(jìn)行估計。

2.商品住宅的城市宜居性特征空間誤差的評價模型

我們假設(shè)X、WN、y、β含義和上面是一致的， 是誤差空間的自相關(guān)的系數(shù)，u是隨機(jī)的誤差項，那么： （3）在方程式（3）當(dāng)中就是對重慶市商品住宅的城市宜居性特征空間誤差的評價模型。針對重慶市商品住宅的城市宜居性特征空間誤差的評價模型，我們能夠憑借極大似然的估計辦法對參數(shù)進(jìn)行估計。假設(shè) 是 協(xié)方差的矩陣，也就是 ～N（0， ），BN=IN- WN，那么對數(shù)似然函數(shù)我們可以把它表示成： （4）

3.我們國家三十五個城市對于商品住宅的城市已舉行特征空間評價的實證分析

商品住宅的城市宜居性特征評價樣本數(shù)據(jù)與變量說明。該篇文章用我們國家三十五個城市當(dāng)成樣本，變量選擇前，參照所研究問題，對城市的商品住宅的銷售價格當(dāng)成被解釋的變量，為盡量避免模型多重的共線性出現(xiàn)，我們整體把相關(guān)度較高一些變量剔除掉了。綜上所述，我們可以總結(jié)出：首先，在四類固定效應(yīng)的模型估計結(jié)果當(dāng)中，空間的自回歸的系數(shù)為W*dep var估計值都看成是正數(shù)，用百分之十顯著性的概率進(jìn)行檢驗，說明我們國家商品住宅的價格于各城市間有空間上正相關(guān)的關(guān)系存在；其次，居民收入，公共圖書相關(guān)建設(shè)，公交建設(shè)，政治與自然區(qū)位，醫(yī)療衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，氣候環(huán)境的舒適程度，義務(wù)教育的設(shè)施建設(shè)等對于商品住宅的價格正向影響向遞減的方向發(fā)展，表明人們在對城市居住進(jìn)行選擇的時候，對城市經(jīng)濟(jì)的水平，基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)建設(shè)情況，行政級別與自然環(huán)境等較為關(guān)注，更是注重文化與教育相關(guān)設(shè)施的建設(shè)。再次，城市的空氣質(zhì)量對于商品住宅的價格有著負(fù)向影響的作用，我們通過實際調(diào)研發(fā)現(xiàn)我們國家通過工業(yè)化來帶動經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展途中，空氣質(zhì)量變成對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行衡量的重要評判標(biāo)準(zhǔn)?？諝赓|(zhì)量很不錯，反而說明該地方工業(yè)的發(fā)展不是很先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)水平也一定是相對遲緩的，城市經(jīng)濟(jì)又和商品住宅的價格成正相關(guān)的關(guān)系，因此，空氣質(zhì)量反而對于商品住宅的價格有負(fù)向影響的作用。

結(jié)語：以我們國家三十五個城市兩千一二年房價數(shù)據(jù)可以看出，北京平均房價是最高的，達(dá)到兩萬六千多元每平方米，西寧最低，是五千一百多元每平方米，最高與最低甚至相差五倍之多，價格相差可以說是非常懸殊。本文也正是基于這種現(xiàn)狀，憑借對收入水平低的城市基礎(chǔ)公共設(shè)施的增加來對轉(zhuǎn)移支付的方式進(jìn)行確保，讓收入低的百姓也可以享有公眾服務(wù)的權(quán)利，比如像住上商品房，盡最大限度縮小貧富差異，保障城市可持續(xù)的發(fā)展。

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