沈陽市推進裝配式住宅對房地產(chǎn)市場的影響

車雪飛1 劉薇薇2

摘??要：2014年，隨著沈陽市政府發(fā)布的關于印發(fā)加快推進現(xiàn)代化建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干政策的通知，裝配式住宅越來越被大家所關注。隨之也產(chǎn)生了一系列的影響。本文從政策，成本等角度，進一步分析推行裝配式對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

關鍵詞：裝配式、政策、成本

2014年，沈陽市人民政府辦公廳發(fā)布沈政辦發(fā)〔2014〕16?號“沈陽市人民政府辦公廳關于印發(fā)加快推進現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干政策措施的通知”，其中指出要在全市推廣應用裝配式建筑技術。三環(huán)內及沈陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、渾南新城、沈撫新城等有條件的區(qū)域范圍內，建筑面積5萬平方米以上的新開發(fā)房地產(chǎn)項目，在土地出讓條件和出讓合同中明確提出采用裝配式建筑技術建設，單體工程裝配率要求達到20%以上，期間全國其他各大中城市也相繼出臺相關政策法規(guī)，推行裝配式建筑技術，鼓勵裝配式住宅的實施。這無疑會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一系列的影響。

一、裝配式住宅對比傳統(tǒng)建設方式有以下幾個優(yōu)勢

1.?縮短建設工期。按照目前并未規(guī)模化的生產(chǎn)測算，裝配式住宅方式比傳統(tǒng)建設方式的進度快30%左右。

2.?安全可靠。預制的樓梯、外墻等運到施工現(xiàn)場，也需要進行鋼筋混凝土的搭接，并不是簡單地連接。每個樓板內都貫穿著鋼筋，房屋結構非常結實。

3.?構件精度高，質量好，增加住宅整體安全等級。裝配式住宅與傳統(tǒng)建造的住宅相比，構件精度更高，能最大限度地改善墻體開裂、滲漏等質量通病，并提高住宅整體安全等級、防火性和耐久性。它采用輕質隔墻體系，業(yè)主可根據(jù)需要變更裝修。

4.?節(jié)能環(huán)保。無論是在建設還是在使用階段，裝配式住宅更節(jié)能環(huán)保，通過工廠化生產(chǎn)和現(xiàn)場裝配施工，可大幅減少建筑垃圾和建筑污水，降低建筑噪音，降低有害氣體及粉塵的排放，減少現(xiàn)場施工及管理人員。減少木材損耗、施工垃圾、裝修垃圾約80%，節(jié)能約50%以上。

5.?促進現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化配套設備、產(chǎn)品及上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)發(fā)展。深化經(jīng)濟體制改革，建立起一套涵蓋生產(chǎn)、設計、施工、驗收等過程的現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化技術標準體系。

二、裝配式缺點

1.建筑技術要求高

由于工廠化的生產(chǎn)，使得預制構件的尺寸已經(jīng)定死，如果放線時尺寸偏小，將使預制構件安裝不下去，如果放線時尺寸偏大，則構件又會造成拼縫偏大的現(xiàn)象。同時，在現(xiàn)場施工時，剪力墻的標高也要控制好，不然將會造成疊合板安裝不平整或是縱向將疊合板安平了，也會造成板與剪力墻間有較大的縫，又要重新支模，反而更麻煩。??裝配式建筑由于為混凝土結構，要求在預留預埋時，尺寸、位置盡量精確，否則要重新開槽、開洞，增加施工難度，甚至影響結構。??預制構件尺寸也存在一定誤差，拼裝時縫隙有時過大或不均勻。盡管是工廠化生產(chǎn)，預制構件也可能有一定的尺寸偏差，同時由于現(xiàn)場施工時的人為誤差，有時拼裝時產(chǎn)生縫隙過大或不均勻的現(xiàn)象。

2.裝配式建筑的工程造價與傳統(tǒng)式建筑工程造價相比，要高很多

傳統(tǒng)建筑的樓板厚度大約就是100厚，而裝配式建筑的樓板厚度為60厚疊合板加80厚現(xiàn)澆板，總體厚度達到了140，超傳統(tǒng)建筑板厚很多;外墻外掛板與剪力墻連接，使外墻厚度大幅增加，所用材料也就大幅增加。這些都導致了造價的增加。同時，由于外墻厚度的增加，導致用戶在同等建筑面積上，裝配式建筑的凈空面積比傳統(tǒng)式建筑的凈空面積小很多，從而導致了裝配式建筑的平方米造價比傳統(tǒng)式建筑的平方造價貴很多，也不容易被消費者所接受。當然隨著這種建筑技術的大面積采用，可以降低建筑成本。

三、裝配式方案對工程費用成本進行分析測算

1.構件費用構成及計算方法

經(jīng)與構件廠溝通了解，其構件費用組成及計算方法與建安工程的費用組成（人+材+機+措施+規(guī)費+稅金）有所不同，更為接近設備購置費的構成方式，即

購置費=原價+運雜費

原價包含：材料費、加工費、輔材費、模具、包裝、利潤、稅金等

運雜費包含：運輸、裝卸、采保費等

因此，采用裝配式施工較現(xiàn)行的現(xiàn)澆施工成本高，原因主要有以下幾點：

（1）工藝

裝配式施工技術前期的研發(fā)成本及所需要的設備、廠房、技術人員等方面的投入都比現(xiàn)施工單位大，所以分攤到構件上的成本也大，只有形成規(guī)模效應，才能夠攤薄成本

（2）運輸及因運輸因素導致競爭不足

A、現(xiàn)建造模式中，各材料供應商將材料運抵現(xiàn)場，在施工現(xiàn)場進行施工，而裝配式施工需要材料供應商將材料運抵工廠，制作完畢后再運到工地進行安裝，沈陽目前具備生產(chǎn)能力的構件廠廠址均在市郊，此因素暫可忽略不計，但若引入外埠構件廠，則可能引起成本的上升，而現(xiàn)建造模式中外埠施工單位就不存在這個問題

B、因上述因素影響，在沈陽只能選擇這五家具備生產(chǎn)能力的構件廠，難免會有競爭不足的情況發(fā)生。

（3）利潤

現(xiàn)建造模式中，建筑業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，附加值較低，增值能力有限，利潤率較低，而裝配式構件廠則屬于技術/資金密集型產(chǎn)業(yè)，附加值高，增值能力強，利潤率高

（4）稅金

按照現(xiàn)行的稅務制度，構件廠需要繳納增值稅，綜合稅率約為10%（其中增值稅稅率為17%，經(jīng)建委測算，考慮進項稅抵扣后綜合稅率約為10%），而建安工程需要的綜合稅率為3.477%（包含營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加），此一項就高6%。

2.優(yōu)惠政策分析

其余優(yōu)惠政策：

（1）采用裝配式建筑技術的開發(fā)建設項目，墻改基金、散裝水泥基金可暫緩繳納

解讀：墻改基金9元/平，散裝水泥基金2元/平，在大配套費中包含繳納，緩繳可視為不繳。

（2）采用裝配式建筑技術的開發(fā)建設項目，土建工程質量保證金以施工成本扣除預制構件成本作為基數(shù)計取

（3）采用裝配式建筑技術的開發(fā)建設項目，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，施工進度達到正負零，可辦理《商品房預售許可證》。

（4）鼓勵消費者購買現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化商品住宅。購買采用裝配式建筑技術的商品住宅，公積金貸款首付比例為20%;購買全裝修商品住宅，公積金貸款首付比例為30%。

（5）在認定普通商品住宅價格標準時，采用裝配式建筑技術的住宅每平方米提高300元;采用全裝修的住宅每平方米提高1000元;采用裝配式建筑技術并全裝修的住宅每平方米提高1300元。

結束語：

隨著經(jīng)濟技術的發(fā)展，進一步深化經(jīng)濟體制改革，推行裝配式住宅勢在必行。住宅?產(chǎn)業(yè)化包含三個方面，一是住宅建筑的標準化，二是住宅建造的工業(yè)化，三是住宅生產(chǎn)與經(jīng)營的商品化。住宅建造的工業(yè)化是住宅產(chǎn)業(yè)化的核心而發(fā)展裝配式住宅又?是實現(xiàn)

沈陽市推進裝配式住宅對房地產(chǎn)市場的影響

車雪飛1???劉薇薇2

（1.沈陽金地長青房地產(chǎn)開發(fā)有限公司;

2.中審華國際工程咨詢（北京）有限公司遼寧分公司）

摘??要：2014年，隨著沈陽市政府發(fā)布的關于印發(fā)加快推進現(xiàn)代化建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干政策的通知，裝配式住宅越來越被大家所關注。隨之也產(chǎn)生了一系列的影響。本文從政策，成本等角度，進一步分析推行裝配式對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

關鍵詞：裝配式、政策、成本

2014年，沈陽市人民政府辦公廳發(fā)布沈政辦發(fā)〔2014〕16?號“沈陽市人民政府辦公廳關于印發(fā)加快推進現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干政策措施的通知”，其中指出要在全市推廣應用裝配式建筑技術。三環(huán)內及沈陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、渾南新城、沈撫新城等有條件的區(qū)域范圍內，建筑面積5萬平方米以上的新開發(fā)房地產(chǎn)項目，在土地出讓條件和出讓合同中明確提出采用裝配式建筑技術建設，單體工程裝配率要求達到20%以上，期間全國其他各大中城市也相繼出臺相關政策法規(guī)，推行裝配式建筑技術，鼓勵裝配式住宅的實施。這無疑會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一系列的影響。

一、裝配式住宅對比傳統(tǒng)建設方式有以下幾個優(yōu)勢

1.?縮短建設工期。按照目前并未規(guī)?；纳a(chǎn)測算，裝配式住宅方式比傳統(tǒng)建設方式的進度快30%左右。

2.?安全可靠。預制的樓梯、外墻等運到施工現(xiàn)場，也需要進行鋼筋混凝土的搭接，并不是簡單地連接。每個樓板內都貫穿著鋼筋，房屋結構非常結實。

3.?構件精度高，質量好，增加住宅整體安全等級。裝配式住宅與傳統(tǒng)建造的住宅相比，構件精度更高，能最大限度地改善墻體開裂、滲漏等質量通病，并提高住宅整體安全等級、防火性和耐久性。它采用輕質隔墻體系，業(yè)主可根據(jù)需要變更裝修。

4.?節(jié)能環(huán)保。無論是在建設還是在使用階段，裝配式住宅更節(jié)能環(huán)保，通過工廠化生產(chǎn)和現(xiàn)場裝配施工，可大幅減少建筑垃圾和建筑污水，降低建筑噪音，降低有害氣體及粉塵的排放，減少現(xiàn)場施工及管理人員。減少木材損耗、施工垃圾、裝修垃圾約80%，節(jié)能約50%以上。

5.?促進現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化配套設備、產(chǎn)品及上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)發(fā)展。深化經(jīng)濟體制改革，建立起一套涵蓋生產(chǎn)、設計、施工、驗收等過程的現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化技術標準體系。

二、裝配式缺點

1.建筑技術要求高

由于工廠化的生產(chǎn)，使得預制構件的尺寸已經(jīng)定死，如果放線時尺寸偏小，將使預制構件安裝不下去，如果放線時尺寸偏大，則構件又會造成拼縫偏大的現(xiàn)象。同時，在現(xiàn)場施工時，剪力墻的標高也要控制好，不然將會造成疊合板安裝不平整或是縱向將疊合板安平了，也會造成板與剪力墻間有較大的縫，又要重新支模，反而更麻煩。??裝配式建筑由于為混凝土結構，要求在預留預埋時，尺寸、位置盡量精確，否則要重新開槽、開洞，增加施工難度，甚至影響結構。??預制構件尺寸也存在一定誤差，拼裝時縫隙有時過大或不均勻。盡管是工廠化生產(chǎn)，預制構件也可能有一定的尺寸偏差，同時由于現(xiàn)場施工時的人為誤差，有時拼裝時產(chǎn)生縫隙過大或不均勻的現(xiàn)象。

2.裝配式建筑的工程造價與傳統(tǒng)式建筑工程造價相比，要高很多

傳統(tǒng)建筑的樓板厚度大約就是100厚，而裝配式建筑的樓板厚度為60厚疊合板加80厚現(xiàn)澆板，總體厚度達到了140，超傳統(tǒng)建筑板厚很多;外墻外掛板與剪力墻連接，使外墻厚度大幅增加，所用材料也就大幅增加。這些都導致了造價的增加。同時，由于外墻厚度的增加，導致用戶在同等建筑面積上，裝配式建筑的凈空面積比傳統(tǒng)式建筑的凈空面積小很多，從而導致了裝配式建筑的平方米造價比傳統(tǒng)式建筑的平方造價貴很多，也不容易被消費者所接受。當然隨著這種建筑技術的大面積采用，可以降低建筑成本。

三、裝配式方案對工程費用成本進行分析測算

1.構件費用構成及計算方法

經(jīng)與構件廠溝通了解，其構件費用組成及計算方法與建安工程的費用組成（人+材+機+措施+規(guī)費+稅金）有所不同，更為接近設備購置費的構成方式，即

購置費=原價+運雜費

原價包含：材料費、加工費、輔材費、模具、包裝、利潤、稅金等

運雜費包含：運輸、裝卸、采保費等

因此，采用裝配式施工較現(xiàn)行的現(xiàn)澆施工成本高，原因主要有以下幾點：

（1）工藝

裝配式施工技術前期的研發(fā)成本及所需要的設備、廠房、技術人員等方面的投入都比現(xiàn)施工單位大，所以分攤到構件上的成本也大，只有形成規(guī)模效應，才能夠攤薄成本

（2）運輸及因運輸因素導致競爭不足

A、現(xiàn)建造模式中，各材料供應商將材料運抵現(xiàn)場，在施工現(xiàn)場進行施工，而裝配式施工需要材料供應商將材料運抵工廠，制作完畢后再運到工地進行安裝，沈陽目前具備生產(chǎn)能力的構件廠廠址均在市郊，此因素暫可忽略不計，但若引入外埠構件廠，則可能引起成本的上升，而現(xiàn)建造模式中外埠施工單位就不存在這個問題

B、因上述因素影響，在沈陽只能選擇這五家具備生產(chǎn)能力的構件廠，難免會有競爭不足的情況發(fā)生。

（3）利潤

現(xiàn)建造模式中，建筑業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，附加值較低，增值能力有限，利潤率較低，而裝配式構件廠則屬于技術/資金密集型產(chǎn)業(yè)，附加值高，增值能力強，利潤率高

（4）稅金

按照現(xiàn)行的稅務制度，構件廠需要繳納增值稅，綜合稅率約為10%（其中增值稅稅率為17%，經(jīng)建委測算，考慮進項稅抵扣后綜合稅率約為10%），而建安工程需要的綜合稅率為3.477%（包含營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加），此一項就高6%。

2.優(yōu)惠政策分析

其余優(yōu)惠政策：

（1）采用裝配式建筑技術的開發(fā)建設項目，墻改基金、散裝水泥基金可暫緩繳納

解讀：墻改基金9元/平，散裝水泥基金2元/平，在大配套費中包含繳納，緩繳可視為不繳。

（2）采用裝配式建筑技術的開發(fā)建設項目，土建工程質量保證金以施工成本扣除預制構件成本作為基數(shù)計取

（3）采用裝配式建筑技術的開發(fā)建設項目，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，施工進度達到正負零，可辦理《商品房預售許可證》。

（4）鼓勵消費者購買現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化商品住宅。購買采用裝配式建筑技術的商品住宅，公積金貸款首付比例為20%;購買全裝修商品住宅，公積金貸款首付比例為30%。

（5）在認定普通商品住宅價格標準時，采用裝配式建筑技術的住宅每平方米提高300元;采用全裝修的住宅每平方米提高1000元;采用裝配式建筑技術并全裝修的住宅每平方米提高1300元。

結束語：

隨著經(jīng)濟技術的發(fā)展，進一步深化經(jīng)濟體制改革，推行裝配式住宅勢在必行。住宅?產(chǎn)業(yè)化包含三個方面，一是住宅建筑的標準化，二是住宅建造的工業(yè)化，三是住宅生產(chǎn)與經(jīng)營的商品化。住宅建造的工業(yè)化是住宅產(chǎn)業(yè)化的核心而發(fā)展裝配式住宅又?是實現(xiàn)住宅工業(yè)化的關鍵。

參考文獻：

[1]?徐勇剛.預制裝配式住宅的研究與實踐[J].?住宅產(chǎn)業(yè).?2012（07）

[2]?潘雨紅，趙樺，熊建華.預制內墻板在重慶地區(qū)應用前景研究[J].?新型建筑材料.?2011（12）

[3]?楊靖.國內住宅工業(yè)化技術應用研究[J].?住宅科技.?2011（02）

住宅工業(yè)化的關鍵。

參考文獻：

[1]?徐勇剛.預制裝配式住宅的研究與實踐[J].?住宅產(chǎn)業(yè).?2012（07）

[2]?潘雨紅，趙樺，熊建華.預制內墻板在重慶地區(qū)應用前景研究[J].?新型建筑材料.?2011（12）

[3]?楊靖.國內住宅工業(yè)化技術應用研究[J].?住宅科技.?2011（02）