淺析房產(chǎn)測量中常見測量技術(shù)

田沖 丁維維 劉鴻飛

【摘要】房產(chǎn)測量不單單具有基礎(chǔ)測繪工作的特殊技術(shù)性，同時還擁有好水平的法律性，其測繪結(jié)果涉及到多方利益。文章主要闡述當(dāng)前房產(chǎn)測量中常見的測量技術(shù)。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測量；測量技術(shù)；測繪技術(shù)

引 言

房產(chǎn)測量的主要工作包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查以及房產(chǎn)面積核算等。驗收成功的房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)是具有一定的法律效益的。其能夠提供關(guān)于房屋的產(chǎn)權(quán)面積等重要資料，是處理產(chǎn)權(quán)糾紛等問題的重要參考依據(jù)?，F(xiàn)代房產(chǎn)已經(jīng)發(fā)長成為了完全商品化的形式。為了實現(xiàn)規(guī)范商品房的銷售，維護消費者的消費權(quán)益，降低商品房買賣雙方的糾紛我國建設(shè)部門制定了關(guān)于商品房建筑面積分攤的規(guī)則，在實際操作上還是需要房產(chǎn)測量的結(jié)果來支撐。因此文章就房產(chǎn)測量工作中的常見測 量技術(shù)進行分析研究。

1、房產(chǎn)測量的作用與意義

1.1給房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護

房產(chǎn)測量對于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人來說，可以提供相應(yīng)的法律保護。房產(chǎn)測量結(jié)果如果得到了房產(chǎn)管理部門的肯定與驗收，那么房產(chǎn)測量結(jié)果是具有一定的法律效力的，其可以作為處理房產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)。因此可以看出房產(chǎn)測量的結(jié)果與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的實際利益有著密切的聯(lián)系。房產(chǎn)測量的工作的所有步驟與過程，不論是在面積計算還是在測量精度方面都具有嚴密的科學(xué)性保障[1]。

1.2規(guī)劃城市建設(shè)的重要依據(jù)

房產(chǎn)測量是按照國家相關(guān)部門所指定的測量標(biāo)準(zhǔn)與信息資料，對房屋自然狀況與權(quán)屬狀況進行測量的工作。其主要目的就是明確城市房屋與土地的占有面積與使用等一系列情況，進而給城市建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理提供重要的數(shù)據(jù)依據(jù)。該數(shù)據(jù)是房屋所有權(quán)證明與土地使用權(quán)證明的關(guān)鍵構(gòu)成因素之一，同時也是城市構(gòu)建房地產(chǎn)檔案的最初原始資料之一。

1.3檢驗商品房買賣的手段

目前我國商品房價格節(jié)節(jié)攀升。不乏無良商品房開發(fā)商會在利益的趨勢下對房屋面積進行修改。而實行房產(chǎn)測量能夠有效的保障消費者的基本權(quán)益，維護房產(chǎn)交易市場的正常秩序。

2、房產(chǎn)測量的中常見技術(shù)

2.1數(shù)字化測圖技術(shù)

數(shù)字化測圖技術(shù)主要就是針對房產(chǎn)中的周邊信息進行周幾，然后再將其錄入至計算機中，使用數(shù)字化的數(shù)據(jù)處理軟件，將數(shù)據(jù)進行進一步的處理，然后生成出相應(yīng)的圖形，進而對圖形進行編輯與處理，最終獲得數(shù)字化的房產(chǎn)圖。使用數(shù)字自動化控制的相關(guān)設(shè)備以及輸出設(shè)備就能夠獲得房產(chǎn)圖[2]。

2.2 GPS-RTK技術(shù)

RTK技術(shù)是GPS測量技術(shù)中一種常見的技術(shù)，即為實施動態(tài)差分法。RTK技術(shù)能夠高效、便捷的開展高精度的測量工作。RTK技術(shù)的實現(xiàn)途徑主要分為兩種，其中一種是利用無線電技術(shù)接受單基站光波改正數(shù)的普RTK技術(shù)；另外一種是通過因特網(wǎng)數(shù)據(jù)來獲取虛擬參考站技術(shù)播發(fā)改正數(shù)的RTK技術(shù)[3]。使用RTK技術(shù)在野外進行地籍測量的準(zhǔn)確度高達厘米程度。其使用了載波相位動態(tài)實施差分的技術(shù)，有效的改善了測量的工作準(zhǔn)確度與工作效率。GPS-RTK技術(shù)中的涉及的數(shù)據(jù)均為數(shù)字化，在經(jīng)過計算機處理后可以直接輸出為電子地圖，十分符合房產(chǎn)測量的實際需求。

使用普通測量方式，例如三角測量、導(dǎo)線測量等方式對房產(chǎn)平面進行測量耗費時間與精力更多，并且得到的數(shù)據(jù)結(jié)果精度并不準(zhǔn)確。因此使用GPS-RTK技術(shù)來進行房產(chǎn)平面控制測量時具有明顯的優(yōu)勢，其無需點間通視，點與點之間的位置均勻，能夠在短時間內(nèi)高效、準(zhǔn)確的完成房產(chǎn)測量工作。特別是使用GPS-RTK技術(shù)開展房產(chǎn)控制測量工作時，與其他常規(guī)控制測量方式不同，其不需要使用普通的控制測量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來衡量。GPS-RTK技術(shù)的測量結(jié)果誤差均勻，獨立，不會出現(xiàn)誤差累積的情況，其精準(zhǔn)度十分值得信賴。一般普通的測量需要2個或以上人員進行，但是GPS-RTK技術(shù)僅需要1人來進行操作。GPS接收設(shè)備體積小，操作便捷簡單，有效的降低了測量的成本，提升了工作效率。但是GPS接收設(shè)備的購入費用與普通設(shè)備相比較高[4]。

將GPS-RTK技術(shù)應(yīng)用于房產(chǎn)測量中不論是從測量精度還是工作效率來說都是切實可行的。同時在房產(chǎn)測量中使用GPS-RTK技術(shù)還大大擴展了應(yīng)用領(lǐng)域，增加了其使用價值。由于GPS-RTK技術(shù)可以實現(xiàn)厘米級別的精度，因此在衛(wèi)星信號優(yōu)越的地區(qū)可以使用其用來確定權(quán)屬界限，來計算得出房屋的權(quán)屬面積。如果位于衛(wèi)星信號不佳的地區(qū)，也可以在界址點附近來做出控制點，再使用全站儀等工具對其進行細節(jié)測量，用來填補GPS-RTK技術(shù)測量的缺陷。在將得出的結(jié)果進行參數(shù)轉(zhuǎn)化的過程中，要注意在測定已知點時要將其放在測區(qū)的附近，將其均勻擺放分布，只有這樣才能夠有效的對測定區(qū)域進行控制，同時也避免了參數(shù)轉(zhuǎn)化時造成的誤差。同時，為了最大程度的獲得精確的測量數(shù)值，一般可以選擇五個以上的控制點，再使用最小二乘法來將其轉(zhuǎn)換參數(shù)。

2.4坐標(biāo)解析技術(shù)

房產(chǎn)面積測算主要包括房屋面積測算與用地面積測算。房屋面積測算即為房屋建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等數(shù)據(jù)的計算。而用地面積則是關(guān)于封閉地塊面積的測算。商品房在銷售過程中時常出現(xiàn)關(guān)于房產(chǎn)面積的糾紛。因此要準(zhǔn)確的測量房產(chǎn)面積十分重要。坐標(biāo)解析技術(shù)就是來測量房產(chǎn)面積的重要方式之一[5]。

2.5GIS技術(shù)

GIS技術(shù)即為地理信息系統(tǒng)技術(shù)。其是使用計算機存儲，處理信息等功能的測量技術(shù)。主要是基于計算機技術(shù)支持下的房產(chǎn)測量技術(shù)。其可以把各項資源數(shù)據(jù)信息與參數(shù)按照空間或地理分布，通過固定格式分別輸入計算機，通過計算機系統(tǒng)軟件來實現(xiàn)存儲與輸出，通過滿足房產(chǎn)測量需求。其將多種數(shù)據(jù)輸入至計算機可以講數(shù)字變得更加直觀形象，將復(fù)雜的數(shù)據(jù)使用動畫的形式體現(xiàn)出來，給房產(chǎn)測量提供了信息與可視化支持。

3、房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)質(zhì)量控制

房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)質(zhì)量控制是實現(xiàn)房產(chǎn)測量作用與價值的保障之一。當(dāng)前對房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)質(zhì)量控制主要有以下幾種方式：1）當(dāng)前房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)質(zhì)量控制的趨勢逐漸朝著信息化的方向發(fā)展。因此在實際的房產(chǎn)測量工作中可以構(gòu)建房產(chǎn)測量計算信息管系統(tǒng)，在系統(tǒng)中可以把不同類型的房產(chǎn)測量與計算信息歸納到不同的類別選項中，并且將繁雜的房產(chǎn)測量計算信息，使用掃描、人工錄入等方式上傳至信息管理系統(tǒng)客戶端。2）強化房產(chǎn)測量的法制性建設(shè)。我國房產(chǎn)局等相關(guān)部門應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)測量工作出臺相應(yīng)的強制法律法規(guī)，推動房產(chǎn)測量工作的法制性建設(shè)。加大對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度。定期對房產(chǎn)測量人員開展法制觀念培訓(xùn)教育。提高房產(chǎn)測量人員的法律意識與道德素質(zhì)。

結(jié)束語

房產(chǎn)測繪對于國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展與社會環(huán)境的和諧穩(wěn)定來說具有極大的現(xiàn)實意義。如房產(chǎn)測繪存在不當(dāng)之處必然會對產(chǎn)生眾多房產(chǎn)糾紛，讓民眾失去對國家房產(chǎn)測繪部門的信心。在房產(chǎn)測量過程中不單單需要基礎(chǔ)的測繪工作來奠定基礎(chǔ)，更為重要的是還需要科學(xué)完善測量技術(shù)來保證測量結(jié)果的真實性與準(zhǔn)確性。當(dāng)前我國房產(chǎn)測量工作中難免存在一些問題，但是相信在科學(xué)技術(shù)的發(fā)展基礎(chǔ)上房產(chǎn)測量技術(shù)將會邁向新的臺階。

參考文獻

[1]羅小春.小議房產(chǎn)測量意義及其常見測量技術(shù)[J].黑龍江科技信息， 2010， （36）：50.

[2]楊雷.淺談產(chǎn)權(quán)式酒店房產(chǎn)測量的內(nèi)外業(yè)處理技術(shù)[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用， 2013， （04）：248.

[3]寇付友.網(wǎng)絡(luò)RTK房產(chǎn)測量技術(shù)研究及在天津應(yīng)用案例分析[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報， 2012， （22）：111+113.

[4]王宇.對數(shù)字房產(chǎn)測量編碼標(biāo)準(zhǔn)化相關(guān)問題的研究[J].硅谷， 2013， （07）：161+148.

[5]廖益民.地籍測量和房產(chǎn)測量的比較研究[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品， 2012， （06）：91-92.