關(guān)于加強(qiáng)房屋群租管理的建議

莫建春

當(dāng)前，由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的流動(dòng)，房?jī)r(jià)的上漲，群租現(xiàn)象越來(lái)越普遍?？梢哉f(shuō)，群租現(xiàn)象是城市住房供求失衡的表現(xiàn)，它為社會(huì)治安帶來(lái)了不小的隱患，也給社會(huì)管理提出了較大的挑戰(zhàn)。

一、基本情況

近年來(lái)隨著杭州市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，外來(lái)人員及大學(xué)生創(chuàng)業(yè)人數(shù)大量增加，房屋租賃市場(chǎng)不斷擴(kuò)大和租賃成本增加，形成了新的社會(huì)問(wèn)題——房屋群租問(wèn)題。

2011年，針對(duì)房屋群租現(xiàn)象不斷增加，為規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)管理，住建部制定了《商品房屋租賃管理辦法》（住建部第6號(hào)令），于2011年2月1日起施行。該辦法第八條規(guī)定，要求出租住房應(yīng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位；不得改變房屋使用性質(zhì)等，填補(bǔ)了法律法規(guī)在群租限制意義上空缺，從管理角度上，在全國(guó)范圍內(nèi)有了法律依據(jù)。但目前杭州市尚未出臺(tái)群租房相關(guān)管理細(xì)則。

二、群租的現(xiàn)狀及危害

目前，杭州市西湖區(qū)蔣村、三墩等城郊地區(qū)和翠苑等離市中心較近的住宅小區(qū)里群租現(xiàn)象非常多見(jiàn)。囿于多維原因，群租問(wèn)題始終未得到有效治理，久而久之，該問(wèn)題逐漸成為危害我區(qū)社會(huì)穩(wěn)定的不良因素。

（一）群租影響了房屋結(jié)構(gòu)。據(jù)了解，房屋群租前必須進(jìn)行裝修分隔，一般按照20平方米一間將一套房屋分隔成若干間，每間里都帶有衛(wèi)生間，有的還帶有廚房。從現(xiàn)場(chǎng)觀察，分隔后的房屋大多改變了原設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)和平面布局，基本上把客廳和廚房都隔成房間，上下水管網(wǎng)和電路也按照分隔后的房間重新進(jìn)行鋪設(shè)。由于裝修時(shí)擅自改變住房結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生的后果：一是對(duì)房屋的使用安全造成了直接影響，為日后可能出現(xiàn)的房屋安全事故埋下伏筆。二是裝修分隔時(shí)雨污水管亂接，特別是陽(yáng)臺(tái)房間普遍存在的將廁所污水管直接接入陽(yáng)臺(tái)雨水管，后經(jīng)地下管網(wǎng)排入附近河流，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成破壞。

（二）群租增加了消防隱患。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，群租房?jī)?nèi)空間小，易燃物品堆積較多，通道狹長(zhǎng)，使用空調(diào)、電磁爐、電飯煲等大功率電器比較常見(jiàn)。盡管每間出租房都有電表，但由于入戶電源總表的額定功率限制，出現(xiàn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)現(xiàn)象，產(chǎn)生了很大的消防安全隱患。而出租房?jī)?nèi)、公共通道基本未配備滅火器等消防器材，加上整個(gè)小區(qū)因?yàn)榉N種原因，公共部位消防設(shè)施破損嚴(yán)重。

（三）群租導(dǎo)致治安案件頻發(fā)。群租房?jī)?nèi)人員混雜，而出租人往往只重經(jīng)濟(jì)利益，缺少管理，不主動(dòng)配合公安機(jī)關(guān)做好外來(lái)人員登記管理工作，群租房往往成為藏垢納污的集聚地，治安刑事案件高發(fā)地區(qū)。導(dǎo)致案件高發(fā)的原因，主要是入住外來(lái)人口劇增，物業(yè)管理跟不上新發(fā)展，小區(qū)的防范主要依靠派出所的巡邏力量，監(jiān)控不到位，造成居民群眾的不滿。

（四）群租引發(fā)鄰里矛盾糾紛。據(jù)調(diào)查，近兩年相關(guān)部門(mén)接到的由群租引起的投訴問(wèn)題持續(xù)上升，其中大部分反映相鄰妨礙。一是群租房?jī)?nèi)租客身份復(fù)雜，作息時(shí)間不固定，易造成噪音干擾；二是由于衛(wèi)生設(shè)施短缺，亂倒垃圾、高空拋物甚至隨處大小便等情況都有出現(xiàn)；三是因房?jī)?nèi)人多，用電量大，原始設(shè)計(jì)的用電負(fù)荷難以承受，夏季和冬季跳閘等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，引起周?chē)舨粷M；四是房屋裝修分隔不規(guī)范，引起樓上樓下水管網(wǎng)滴漏現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，產(chǎn)生鄰里糾紛。

（五）群租造成衛(wèi)生環(huán)境惡化。首先，群租房屋內(nèi)人員密集，魚(yú)龍混雜，很多人缺乏良好的衛(wèi)生習(xí)慣，隨地吐痰，隨手亂扔垃圾，甚至?xí)捎谛l(wèi)生間緊張而有隨地大小便的情況發(fā)生。其次，群租房一般都處于居民區(qū)密集地或者交通繁華地帶，由于群租的租戶較多，小區(qū)門(mén)口多聚集著很多的餐飲小販，這為小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境管理帶來(lái)了不小的麻煩。

（六）群租導(dǎo)致租賃糾紛不斷。群租現(xiàn)象中，有很多不是房東直接將房屋租給住戶，而是經(jīng)過(guò)了二房東甚至三房東，租金不合理上漲，或者存在騙取押金的現(xiàn)象。同時(shí)，一些房東把租房事宜交給了中介，中介代收房租和押金，這樣很容易引起租賃糾紛。

三、相關(guān)建議

近幾年，以群租為誘因的社會(huì)治安案件屢見(jiàn)不鮮，隨之帶來(lái)的群租治理難問(wèn)題再次突顯。針對(duì)群租治理問(wèn)題，我認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行綜合治理：

（一）細(xì)化群租范圍。2011年住建部制定的《商品房屋租賃管理辦法》第八條明令禁止群租行為，要求出租住房應(yīng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，并不得改變房屋使用性質(zhì)。此規(guī)定雖填補(bǔ)了法律法規(guī)在群租限制意義上空缺，但仍未從人數(shù)、面積等角度對(duì)群租范圍的確定作出具體規(guī)定。法律依據(jù)的不甚明晰，導(dǎo)致群租治理工作于法失據(jù)。因此，建議以《西湖區(qū)群租房安全綜合治理實(shí)施辦法（討論稿）》為樣本，從居住面積、居住人數(shù)等方面細(xì)化群租的治理范圍，為今后的群租治理工作提供切實(shí)可行的執(zhí)法依據(jù)。

（二）明確職責(zé)分工。群租治理是一個(gè)系統(tǒng)工程，多個(gè)政府部門(mén)均有所涉及，需要各部門(mén)協(xié)同作戰(zhàn)，僅憑我局一己之力實(shí)難負(fù)擔(dān)治理群租案件之重荷。建議由區(qū)政府或區(qū)綜治辦牽頭，確立以“鎮(zhèn)街屬地管理、部門(mén)分工負(fù)責(zé)，全區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)”為原則的群租綜合治理模式，由屬地鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)日常監(jiān)管，法制辦、信訪、公安、消防、安監(jiān)、住建、工商、地稅、衛(wèi)生計(jì)生、規(guī)劃、城管、司法行政等部門(mén)共同參與，各司其職，定期開(kāi)展對(duì)違法、違規(guī)出租房屋的專(zhuān)項(xiàng)檢查，依法嚴(yán)懲群租案件。

（三）規(guī)范治理流程。必須厘清和規(guī)范群租案件的治理流程，方能保證群租治理的順利有效開(kāi)展。建議建立起包括發(fā)現(xiàn)機(jī)制、認(rèn)定機(jī)制、責(zé)令整改、行政處罰和集中整治為主線的綜合治理流程，在此流程中，應(yīng)充分發(fā)揮鎮(zhèn)街的屬地優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)依靠公安部門(mén)的行政強(qiáng)制權(quán)，從而保證群租問(wèn)題能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)、有力解決。

（四）加強(qiáng)多方自治。群租房屋的綜合治理除有賴于政府職能部門(mén)的日常監(jiān)管外，還需借助基層組織的自治力量，形成多方聯(lián)動(dòng)、合力治理的良好局面。各社區(qū)應(yīng)積極配合屬地鎮(zhèn)街做好“群租”排查工作，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)居民的安全知識(shí)宣傳和法制意識(shí)教育；業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)應(yīng)積極發(fā)揮業(yè)主自治的作用，完善業(yè)主管理規(guī)約，有效規(guī)范租賃行為；各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的委托，加強(qiáng)小區(qū)出入管理和動(dòng)態(tài)巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告。

（五）落實(shí)登記備案制度?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條寫(xiě)到 “房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案?！倍墩憬》课葑赓U管理?xiàng)l例》第五條到第八條，《杭州市房屋租賃管理規(guī)定》第八條到第十五條也對(duì)房屋租賃登記備案制度作出了適合浙江與杭州情況的具體規(guī)定。其中規(guī)定對(duì)不符合房屋租賃登記備案條件的，不予登記備案。而具有“不符合房屋安全標(biāo)準(zhǔn)，影響使用安全的”，“不符合房屋消防安全標(biāo)準(zhǔn)的”，“有其他依法禁止出租情形的”等這幾種情形的房屋都不得出租。因此，相關(guān)機(jī)關(guān)應(yīng)切實(shí)按照這些規(guī)定，貫徹落實(shí)房屋登記備案制度，對(duì)不具備租賃條件的，不予備案；對(duì)不符合房屋安全標(biāo)準(zhǔn)和消防標(biāo)準(zhǔn)的，不予登記；對(duì)有任何禁止出租情形的，禁止租賃。

在今后的工作中，我們應(yīng)該更新管理理念，變革管理方法，加大管理力度，創(chuàng)新管理體制，從多角度、全方位，采取“管理”“治理”“建設(shè)”等綜合措施，不斷發(fā)揮政府、城市管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)的作用，發(fā)揮社會(huì)組織、自治組織的協(xié)同作用，構(gòu)建群租房治理新格局，最大限度地滿足人民群眾的期待，充分發(fā)揮我們房地產(chǎn)監(jiān)察部門(mén)維護(hù)社會(huì)和諧、穩(wěn)定的作用。