關于房地產管理的探討

張瑜

【摘要】本文作者從房地產項目決策起的管理談起，一直到項目的竣工審計階段，突出了管理中的成本控制，以期達到企業(yè)經濟效益的最大化。

【關鍵詞】房地產；管理策略；項目管理

1、項目決策期的管理

1.1 明確市場定位，核實經濟指標。

做好市場預測，將市場脈絡把握清楚，確定建設標準，找準房地產目標消費市場，選擇合適的建筑特點、營銷手段、價格方案、項目經營規(guī)劃、開發(fā)方式。擬定出投資規(guī)?？尚行苑桨浮㈨椖砍杀?、數(shù)量、投資收益等方面的經濟指標。節(jié)約成本投入，防止無效的成本投入。很多地產項目普遍存在高投入低產出的情況。其原因是多層次的。比如說房產功能的不完善，投資成本過高，質量達不到既定要求，這些原因的根源正是在于市場定位的不準確。

1.2 優(yōu)化規(guī)劃設計，保障準確決策。

房地產的規(guī)劃設計是項目最終品質的關鍵影響因素，好的規(guī)劃設計需要自景觀與環(huán)境著手，盡力使地產項目中的建筑開窗見綠，實現(xiàn)安居社區(qū)與花園社區(qū)的形式。房型設計應當充分照顧到該區(qū)域的氣候情況、居住情況及市場發(fā)展情況。爭取做到面積緊湊、戶型合理，使房型呈現(xiàn)多元化態(tài)勢。建筑的造型需要將該地域的文化特質充分融入其中。從景觀著眼進行規(guī)劃布局，結合周邊的資源，把周邊景觀吸納到每一塊建筑用地當中來。根據當?shù)氐臍夂蚯闆r及產品的市場定位現(xiàn)實，整合出一套能夠適合于實施的先進技術，且保證技術的成本效益，力爭得到最大的投資回報。

2、項目設計期的管理

項目設計時期是房地產管理尤其是成本管理的最為關鍵的階段，也是處理經濟與技術之間矛盾的緊要環(huán)節(jié)，對于房地產整體管理具有十分顯著的意義。

2.1 選擇合適的設計單位。

地產項目的設計水平，對于成本控制等管理內容具有決定性的意義，采取方案設計的競標形式，獲得最優(yōu)化的設計方案，可以實現(xiàn)既定的項目功能目標，包括質量目標、成本目標以及效益目標等等。也更加方便于在適用先進科學技術方面，減少工程造價。

2.2 完善優(yōu)化的設計方案。

在項目設計過程中，多種方案應當進行經濟上的比選，選擇一方面可以滿足功能需要，另一方面還可以有效節(jié)約成本的方案，比如有些地產設計方案，單純追求形式的新穎，追求造型的奇、新、特，設計出很多形狀特異的建筑，復式輪廓一方面浪費了結構成本，另一方面也不利于建筑安全。應當開展科學的方案比選與論證。在使地產項目自身的抗震功能、安全功能、使用功能等得到滿足的前提下，獲得最優(yōu)化的設計方案。明確建筑物結構、布局、建筑材料、設計標準等同項目成本的關系。

2.3 注意設計的標準與限額.

建筑自身產業(yè)化的發(fā)展需求，要求房地產企業(yè)做出相應的設計方案調整，項目中的所有構件與配件，只要條件允許，都應當進行標準設計。采取廣泛的標準式設計，能夠很有效地節(jié)約設計力量，減少設計時間，提升勞動生產效果。加快工程建設的步伐。限額設計以投資估算書控制并保證設計標準與造價指標的順利實施，可以有效避免設計深度達不到規(guī)范要求，或者是選用標準不當形成的安全系數(shù)降低問題。

3、項目實施期的管理

通常情形下，地產項目實施期的管理更注重于規(guī)范化地實施各系統(tǒng)方案，對于成本糾偏的作用影響不大，而項目實施期的資金利用與管理則是一個重要問題，在整體管理中則占有非常顯著的地位。

3.1 做好施工與材料采購招標工作、做好合同管理工作。

地產項目應當建立準確翔實的管理組織機構與成本控制管理規(guī)范業(yè)務流程，項目的實施過程中應當有切實可靠的施工圖預算、投資預算、工程概算間的動態(tài)管理手段。做好施工與材料采購招標工作，建立全面而動態(tài)化的材料價格、設備價格信息資源中心，建立材料設備分包工程的分項指導價格體系，體系中應當包括商砼、鋁合金、苗木、防水材料等方面的內容。用以指導工程中的價格核算，做好市場材料的調研分析，選擇編制能力水平突出的單位，做好價格把關，對甲供材料進行合理分包，各設備材料在供應時期都要將價格與質量控制在合理的范圍內。做好工程造價計價與合同計價工作，合理的計價運作模式，對于項目的細節(jié)管理非常重要。

3.2 做好施工現(xiàn)場管理工作，做好變更簽證工作。

注意工程變更及工程簽證等方面的管理，規(guī)范操作、嚴格執(zhí)行，確保簽證的合理性與及時性，是施工現(xiàn)場管理的首要工作原則。通常項目的變更簽證，其目標數(shù)額都要控制在總合同規(guī)定價格的百分之五以內。工程量與工程價格簽證要用會簽來決定，按照項目的限額標準，可以劃分為普通簽證及重要簽證兩種，普通簽證的業(yè)務流程應當以節(jié)約時間作為基本考慮，重大簽證則要有多方論證，并經主管經理審核批準。所有的工程變更都應當在審查論證的前提下進行，在項目實施過程中，一般來說只負責處理同當前施工關系密切的相關變更。派遣工作水平突出的甲方現(xiàn)場代表，規(guī)范現(xiàn)場工作流程，注意工程質量、成本與工期管理，落實預算體系制度，嚴格預算管理，確保預算始終控制在計劃之內。最后應該注意的是施工隊伍的整體管理。

4、項目完成期的管理

4.1 注意地產項目的全程審計。

項目審計不應當僅僅是竣工審計與事后審計，還應當包括事前審計與事中審計。所謂的事前審計，可以讓施工方案理為理性化，幫助管理者提前把關，避免出現(xiàn)不必要的錯誤。而事中審計（施工期的過程審計）則更具有效益性與針對性，如果事中審計做好，可以起到事半功倍的良好效果。

4.2 使人盡其才，物盡其用。

要想使地產項目的整體投資效益得到提高，企業(yè)一定要在工程管理的重要環(huán)節(jié)中，重視人的主觀作用，敢于破格提拔人才，大膽啟用人才，真正做到企業(yè)用工的人性化。我們應當了解，雖然企業(yè)的管理模式是先進的，可是因為個別工作人員的積極性不高，業(yè)務水平有限、責任心不強，都會使工程管理出現(xiàn)很大的漏洞，為企業(yè)帶來覺察不到的損失。從這一角度來看，企業(yè)的競爭，其核心內容應該是人才的競爭。

4.3 做好地產項目完成之后的系統(tǒng)評估。

在項目竣工以后的結算審核的前提下，把項目造價材料與結果分析匯總至數(shù)據庫當中去，給后續(xù)管理工作提供準確的數(shù)據參考，這也是企業(yè)考察項目績效的根據。企業(yè)應當會同各項目管理部門綜合研究上一階段管理工作存在的成功經驗與失敗教訓，并提出今后的工作改進方案，方案下一階段的綜合管理。

5、結束語

很多管理實踐都同時得出這樣一個結論，不同管理時期對房地產管理效果的影響是存在很大差異的。其中項目決策期的管理尤其是成本控制對于房地產項目整體的影響是最為顯著的，而其余幾個階段同樣不能忽略。要想做好管理，就要在全程中在細節(jié)上，做好每一步的管理落實。 從上面的分析中我們能夠更深刻地體會到，注意房地產項目管理，減少運營成本，人為因素占據主要作用。隨著人工成本及土地成本的增加，為了成本控制而進行的房地產項目管理，已經成為當務之急。只有用科學審慎的態(tài)度，去糾正過程中出現(xiàn)的各種問題，才能在保證工作質量的前提下，將成本壓至最低，也只有如此，才能將房地產投資工作處在可防可控的范圍內，使企業(yè)處在市場中的不敗之地。