淺議房產查封的問題

王穎

【摘要】查封是一種臨時性的行政強制措施，房產查封已成為登記機關在協(xié)助執(zhí)行中的常見工作。本文說明了房產查封工作中應注意的問題，并且對房產輪候查封和預查封這兩種形式作了簡單闡述。

【關鍵詞】房產查封；輪候查封；預查封

一、查封概述

查封是一種臨時性的行政強制措施，是國家機關在行政管理過程中，為制止違法行為，防止證據(jù)損壞，控制危險擴大等情況，暫時性的控制行為，并不決定被查封的房屋權利歸屬。

查封可分為司法查封和行政查封。司法查封是指公安、檢查院、法院所實施的在偵查起訴審判等活動中的查封。行政查封是指行政機關為保證社會管理職能的順利履行所實行的行政強制措施。因為房屋具有價值大、不可移動、難以隱匿的特點，所以常被作為查封的標的物。對房產進行查封已成為登記部門在協(xié)助執(zhí)行中的常見工作。

房產登記部門規(guī)范化程度的高低，必然會對房產查封限制措施產生一定的影響。同時查封機關如何與房產登記部門密切配合也同樣決定著查封工作的效率和質量。查封機關在查封房產時，由于對房產登記的相關業(yè)務知識不是十分清楚，只是根據(jù)自己掌握的情況對房產進行查封，這往往會使所要查封的房產與登記部門所記載的情況產生沖突，因此查封機關在實施查封房產前的一個重要步驟就是事先查閱房產登記檔案，了解將要查封房產的及時信息。

房產登記工作人員對首次查封的，應當查看經(jīng)辦人員工作證，再根據(jù)被查封的房產情況、查封方式、查封期限等查封登記書內容進行協(xié)助查封。查封登記書要書寫規(guī)范，查封房屋座落要正確具體，以免漏查封。查封登記書上不得擅自改變查封內容，查封機關的名稱、印章、日期清晰無誤。

查封機關只能對記載于房屋登記簿上的房屋進行查封，未記載于房屋登記簿上的房屋只能通過其它方式進行查封。對查封房產信息有誤，無法協(xié)助辦理查封的，登記部門可以暫緩辦理，并向查封機關提出書面審查建議。對于查封中發(fā)生爭議的以及因查封涉及民事訴訟、抵押或民事執(zhí)行特殊情況，登記部門為協(xié)助部門無權自行決定如何辦理，而應按照相關爭議機關協(xié)商一致后達成的書面意見辦理。

二、輪候查封

《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》已于2005年1月1日起實行，但很多人對輪候查封制度仍存在誤區(qū)，造成了實踐中的混亂。輪候查封是指兩個以上人民法院對同一處房屋進行查封的，房產登記部門為首先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)后，對后來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書面告知該房屋已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。

輪候查封本身沒有效力，是處于效力待定狀態(tài)，必須是按照法院送達協(xié)助執(zhí)行通知書的時間進行排序等候。這樣做是為了防止無序管理，避免重復查封現(xiàn)象發(fā)生。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉為查封，此時第一位的輪候查封才生效，其他輪候查封再依序排列。

對輪候查封的效力問題理解不透徹就會誤作重復查封，其實二者有明顯區(qū)別。重復查封是兩個或兩個以上人民法院對于同一財產在同一期間同時進行查扣的行為。而輪候查封是在同一期間內，在同一財產上設定的查扣權是一個。因此，重復查封是法律所禁止的，我國法律規(guī)定查封制度不僅是對查封財產的一種保全，也是對查封財產能順利變現(xiàn)的一種保障制度。查封對于人民法院實現(xiàn)當事人的債權有積極的意義，它本身就是賦予了人民法院對查封財產的單獨處分權。如果兩個以上的法院均對同一財產同時進行查封，則當一家法院對該財產進行處分時就要受到另一法院的制約或者說無法處分，這不僅違背了法院審判、執(zhí)行權的唯一性和獨立性，也違背了法律當初規(guī)定查封的意義。

“輪候”意為“前后相序”，是依次的，它避開了重復查封的“同時性”，以錯位式查封對法院的行為予以認可。如果查封在先的法院對查封的財產進行變現(xiàn)或履行完畢后，查封的財產尚有履行債務的能力范圍時，查封在后的法院根據(jù)輪候查封，可直接對該財產再次進行變現(xiàn)或為履行債務采取各種措施。如果查封在先的法院對查封的財產處理完畢，那么輪候的法院的查封效力自然失效。

對輪候查封的適用范圍問題，根據(jù)《規(guī)定》第四條：“訴訟前，訴訟中及仲裁中采取財產保全措施的，進入執(zhí)行程序后，自動轉為執(zhí)行中的查封、扣押、凍結措施”，很顯然從立法的本意和維系法律的統(tǒng)一性出發(fā)，當事人在訴訟前和訴訟中要求采取查封、扣押、凍結財產的，應當同樣適用。因此，輪候查封制度不應僅僅適用于民事執(zhí)行過程中，更應當適用于民事程序的全過程。

對于輪候查封的期限問題，雖然沒有直接的規(guī)定，但從《規(guī)定》第二十八條“查封、扣押、凍結解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結自動生效”可以看出，不應計算輪候查封的期限，只是在輪候查封轉為查封時，才開始計算查封的期限。輪候查封未轉為查封時，無需辦理輪候查封的續(xù)封登記。

三、預查封

登記機關之所以能協(xié)助司法機關對房屋進行查封、限制其進行轉移或設定房產他項權利，主要是依靠登記機關有當事人的產權登記記錄。如果當事人沒有進行登記，即登記簿上沒有該項記載，登記機關就難以控制。但是從另一個角度來看，如某個當事人實際上擁有房產、或即將取得房產所有權，但由于其尚未進行權屬登記，司法機關就不予查封，顯然又是不合理的。在該房屋進行權屬登記前雖不能查封，但是可以在其登記時再予以查封。

預查封即是指人民法院對被執(zhí)行人尚未進行權屬登記、但將來可能會進行登記的房產進行的一種預先的限制性登記。

2004年最高人民法院與國土資源部、建設部聯(lián)合頒發(fā)的文件《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源、房地產管理部門協(xié)助若干問題的通知》對法院查封房產第一次使用了預查封的規(guī)定：

預查封是《通知》新創(chuàng)立的一項強制執(zhí)行措施，它是指對尚未在登記機關進行物權登記但又履行了一定的批準或者備案等預登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有未公示或者物權期待權的房產所采取的控制性措施，即由人民法院制發(fā)預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由房產管理部門辦理預查封登記手續(xù)；待該房產權屬登記完結時轉為正式查封。

依據(jù)《通知》第十五條的規(guī)定，房屋預查封的條件：1、被執(zhí)行人為房地產開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預售許可證，但尚未出售的房屋；2、被執(zhí)行人購買的已由房地產開發(fā)企業(yè)辦理了房屋產權初始登記的房屋；3、被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋。對這三種情形下的房屋，執(zhí)行法院都可以查封。

預查封登記的效力等同于正式查封；預查封期間，房屋權屬登記在被執(zhí)行人名下時，預查封自動轉為正式查封，無須制作查封裁定書；轉為正式查封的查封期限從預查封之日起算，預查封的期限為兩年，且可以續(xù)封，每次續(xù)封期限不得超過壹年；預查封可以輪候查封，預查封期間，不得辦理預查封房屋的權屬變更、轉移登記手續(xù)；預查封期限屆滿未辦理預查封續(xù)封手續(xù)的，預查封效力消滅。

任何預查封和查封在限制標的物轉讓的效力上應當是相同的。在人民法院預查封期間，單位和個人不得擅自處分預查封的財產，有關部門也不得辦理轉讓、抵押手續(xù)。但是預查封和查封也有一些細微的區(qū)別：一是人民法院不能對預查封的房產進行處理；二是預查封期間，登記機關除了可以將預查封的房產登記在被執(zhí)行人名下外，登記機關不得為任何其他登記行為。

參考文獻：

[1]《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》

[2]《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助若干問題的通知》

[3]房地產產權產籍