國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)模式初探

沈衛(wèi)

【摘要】隨著中國(guó)全面進(jìn)入老齡化社會(huì)，近期各大開(kāi)發(fā)商和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，都在積極探討適合中國(guó)的養(yǎng)老模式，養(yǎng)老地產(chǎn)也孕育而生。本文闡述目前國(guó)內(nèi)具有一定代表性的養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，并以平安桐鄉(xiāng)全齡養(yǎng)老社區(qū)為主要案例。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn) 全齡段養(yǎng)生養(yǎng)老親情社區(qū)

一、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的模式

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)因其地域、定位、目標(biāo)客戶群體等不同而呈現(xiàn)不同特點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)是新興事物，雖然各方都已意識(shí)到養(yǎng)老地產(chǎn)的廣闊前景，但畢竟我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)目前仍處于快速發(fā)展的起步階段，可供借鑒的成功項(xiàng)目不多，在具體操作層面也出現(xiàn)了諸多實(shí)際問(wèn)題，如土地的獲取方式、產(chǎn)品類型劃分及建筑規(guī)范的適用性等。本文通過(guò)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式的研究與探索，闡述目前國(guó)內(nèi)具有一定適應(yīng)性的養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)梳理歸納為8種模式形式。

1） 全齡化養(yǎng)老社區(qū)模式

其服務(wù)對(duì)象包括剛出生的嬰兒到老年人的全方位社區(qū)。社區(qū)內(nèi)居住類型主要包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老設(shè)施、養(yǎng)老公寓等，同時(shí)也包括一定比例的普通住宅及公共建筑。公共建筑內(nèi)各類配套設(shè)施齊全，如老年大學(xué)，圖書(shū)館、生態(tài)農(nóng)莊、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等多種功能業(yè)態(tài)，整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃強(qiáng)調(diào)功能混合的大社區(qū)概念。

2）大型社區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)設(shè)置養(yǎng)老組團(tuán)模式

在開(kāi)發(fā)大型居住區(qū)樓盤時(shí)，考慮在專門的區(qū)域設(shè)置養(yǎng)老組團(tuán)。這種開(kāi)發(fā)模式有利于將新的客戶群帶給企業(yè)，采用產(chǎn)品差異化策略。同時(shí)減少有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，養(yǎng)老設(shè)施與居住區(qū)設(shè)施共享，并且增加養(yǎng)老住區(qū)的開(kāi)放性。

3）普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品模式

此養(yǎng)老產(chǎn)品主要有老少戶組合住宅、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓三種等。老少戶型住宅往往設(shè)置同樓層中或者上下層的兩房間以分別供老人、子女家庭居住。專門為老年人使用的住宅套型是指將一般樓棟中部分套型進(jìn)行精細(xì)化與適老化設(shè)計(jì)。

4）成熟社區(qū)配建養(yǎng)老產(chǎn)品模式

因用地資源有限性，可在幾個(gè)社區(qū)之間插建養(yǎng)老設(shè)施，便于傳統(tǒng)觀念陳舊的老年人與子女同住。此產(chǎn)品利用零散地塊新建、或鄰近地塊拆遷建設(shè)、原有建筑改建等提供此類服務(wù)。

5）同醫(yī)療組織建立合作關(guān)系模式

設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院相毗鄰以共同建設(shè)。形成“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式，引入優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，形成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。并且醫(yī)院可設(shè)置部分閑置床位，用于醫(yī)院內(nèi)部的養(yǎng)老院，一方面提升醫(yī)療資源利用率，另一方面服務(wù)需特殊護(hù)理的重病老人，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)質(zhì)配置。

6）旅游風(fēng)景區(qū)中開(kāi)發(fā)養(yǎng)老住宅產(chǎn)品模式

此模式將養(yǎng)老地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，是較好拓展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的實(shí)踐模式。目前市場(chǎng)上已經(jīng)開(kāi)始注重在進(jìn)行旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)整合養(yǎng)老、養(yǎng)生、康復(fù)、護(hù)理等資源的理念。

7）與養(yǎng)老保險(xiǎn)結(jié)合的新型養(yǎng)老院模式

此種模式往往與保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品結(jié)合，服務(wù)于中高端人群。在城市的郊區(qū)拿商業(yè)用地，建設(shè)各類養(yǎng)老公寓，服務(wù)于介護(hù)型、半介護(hù)型、健康型老人，同時(shí)配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)越，此種模式為升級(jí)版的養(yǎng)老院模式。

8）引入外資建設(shè)連鎖設(shè)施政府模式

2013年9月份發(fā)布的政策表示進(jìn)一步將舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門檻降低，以鼓勵(lì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)吸收境外資本。此模式既可以引進(jìn)外資，提升就業(yè)，刺激消費(fèi)，又可學(xué)習(xí)管理經(jīng)驗(yàn)與先進(jìn)的護(hù)理知識(shí)。

二、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)在新形勢(shì)下所面臨的問(wèn)題

2.1國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃

目前，養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛開(kāi)始起步發(fā)展，在人口老齡化速度加速面前，大部分地方未做好充分認(rèn)識(shí)及建設(shè)準(zhǔn)備，需要加大養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)。在政策的頂層設(shè)計(jì)層面缺少養(yǎng)老地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；在社會(huì)養(yǎng)老體系層面缺少明確的安排統(tǒng)籌；在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面缺乏相應(yīng)的質(zhì)量等級(jí)驗(yàn)證。

2.2國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)投入不足

政府的養(yǎng)老資金主要用于基本養(yǎng)老保障和福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)。專門養(yǎng)老地產(chǎn)的配套和設(shè)施的精細(xì)化與適老化設(shè)計(jì)要求較高，成本較大。對(duì)于盈利方式是租賃制的養(yǎng)老地產(chǎn)具備投資回報(bào)期長(zhǎng)的特點(diǎn)，缺乏相應(yīng)的土地及稅收等支持。

2.3國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品體系不夠完善

對(duì)老年群體的人群分類不夠細(xì)化，開(kāi)發(fā)類型較單一。盡管現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)老年人建筑做了相應(yīng)的規(guī)定，但各地的執(zhí)行力度上相對(duì)較弱。例如在衛(wèi)生間、廚房等室內(nèi)設(shè)計(jì)及室外環(huán)境設(shè)計(jì)存在大量不符合老年人生理特點(diǎn)的設(shè)計(jì)；同時(shí)大量社區(qū)缺乏老年服務(wù)設(shè)施。此外醫(yī)療、護(hù)理、娛樂(lè)等老年人等軟件服務(wù)方面不能很好滿足老年人精神需求。

2.4國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的深化拓展

具體到養(yǎng)老地產(chǎn)層面的建設(shè)上存在缺少金融工具支持，融資渠道狹小等問(wèn)題。例如，銀行不支持55歲以上的老人貸款。此外，我們配套的養(yǎng)老服務(wù)以及專業(yè)化服務(wù)隊(duì)伍缺失；社會(huì)上養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的數(shù)量及質(zhì)量都不高；養(yǎng)老服務(wù)體系不完善；老年人消費(fèi)意識(shí)有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變。

2.5國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的資源整合

現(xiàn)階段，相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)開(kāi)始試水養(yǎng)老地產(chǎn)，但運(yùn)營(yíng)成功例子卻極為鮮有?，F(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域雖包含了地產(chǎn)商、保險(xiǎn)公司及養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)機(jī)構(gòu)等。但是在養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中沒(méi)有具體的定位及合作分工體系，缺乏形成清晰定位、專業(yè)運(yùn)營(yíng)，缺乏養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上下游資源整合平臺(tái)及養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展模式的建立，尤其是運(yùn)營(yíng)模式的建立。

三、分析平安桐鄉(xiāng)全齡化養(yǎng)老社區(qū)模式

3.1以平安桐鄉(xiāng)“合悅江南”--全齡化養(yǎng)老社區(qū)為例

1）項(xiàng)目總占地面積1852畝，總建筑面積135萬(wàn)平方米，是由全球500強(qiáng)企業(yè)——中國(guó)平安旗下公司，平安不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全齡段養(yǎng)生養(yǎng)老親情社區(qū)。規(guī)劃圍繞“一軸、一環(huán)、兩心”展開(kāi)；一軸：香榭麗舍大道主軸，一環(huán)：中央水景環(huán)，兩心：中心示范核心、高鐵站前養(yǎng)生核心，規(guī)劃處處考慮養(yǎng)老養(yǎng)生環(huán)境的營(yíng)造，以打造最佳的居住養(yǎng)生體驗(yàn)。

2）其中項(xiàng)目一期共有三大組團(tuán)，三個(gè)組團(tuán)南臨府前路；北臨天然河道水系，景色宜人，為社區(qū)內(nèi)最核心的景觀軸；東面為農(nóng)保地，以后將建成926畝的生態(tài)農(nóng)莊；西面為項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)用地，城市主干道世紀(jì)大道貫穿南北，未來(lái)將直抵桐鄉(xiāng)市區(qū)、烏鎮(zhèn)及桐鄉(xiāng)高鐵站。一、二組團(tuán)以“類獨(dú)棟、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、電梯公寓”為主的養(yǎng)老住宅社區(qū)。三組團(tuán)為社區(qū)的中央核心配套區(qū)。

桐鄉(xiāng)合悅江南項(xiàng)目圖

3.2桐鄉(xiāng)合悅江南項(xiàng)目規(guī)劃分析

1）大規(guī)劃處處考慮養(yǎng)老所需環(huán)境的打造，交通便捷，宜人宜居。

2）規(guī)劃內(nèi)融入了諸如養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老醫(yī)療、養(yǎng)老文化、養(yǎng)老服務(wù)、休閑娛樂(lè)等養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，落實(shí)到各個(gè)組團(tuán)，給老人提供全面的養(yǎng)老支持。

3）在社區(qū)內(nèi)突出考慮了老年群體需求，同時(shí)也延生到了其他年齡群體的需求，以中央核心區(qū)為例，除了配置了老年大學(xué)、醫(yī)院、養(yǎng)老公寓之外，也配置了餐飲店、超市、圖書(shū)館、學(xué)校、室內(nèi)泳池等多種功能業(yè)態(tài)。以混合的功能布局來(lái)激發(fā)整個(gè)社區(qū)的活力。

3.3全方位服務(wù)方案

1）健康管理

引入國(guó)際先進(jìn)的個(gè)人健康檔案管理系統(tǒng)，可隨時(shí)掌控業(yè)主最新身體狀況，并依此為業(yè)主制定適合的營(yíng)養(yǎng)膳食、運(yùn)動(dòng)休閑、養(yǎng)生SPA、康復(fù)理療、用藥計(jì)劃等。

2）膳食管理

建立社區(qū)食堂，并有專業(yè)營(yíng)養(yǎng)師、中醫(yī)師，結(jié)合會(huì)員身體狀況和個(gè)人口味，量身定制個(gè)性化食譜，并提供宴會(huì)定制服務(wù)、廚師上門服務(wù)等。

3）生活管家

社區(qū)24小時(shí)管家式服務(wù)，為業(yè)主提供日常的衛(wèi)生清潔、寵物代管、日間托管、短期照顧、康復(fù)料理等一系列服務(wù)。同時(shí)提供短期托管護(hù)理、立體式出行協(xié)助、專業(yè)投資理財(cái)?shù)仍鲋捣?wù)。

4）養(yǎng)老服務(wù)

養(yǎng)老公寓的社區(qū)生活照護(hù)中心，根據(jù)會(huì)員需要，提供養(yǎng)老日托，上門看護(hù)、照看、心理慰藉、護(hù)理、助浴、修剪，家政清潔等服務(wù)。同時(shí)配備專業(yè)的老年大學(xué)、各式興趣社團(tuán)，實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)，老有所樂(lè)。

5）心靈成長(zhǎng)

定期舉辦的各式心靈講座、宗師課堂、禪修國(guó)學(xué)等，與社會(huì)各界精英一起分享人生。同時(shí)規(guī)劃有社區(qū)互助積分服務(wù)，用服務(wù)賺取積分，花積分購(gòu)買服務(wù)，體驗(yàn)互幫互助。

6）分時(shí)度假

整合各地旅游資源和酒店資源，建立合作關(guān)系，開(kāi)通會(huì)員制的“綠色通道”，為會(huì)員提供異地度假服務(wù)。同時(shí)與社區(qū)內(nèi)醫(yī)療照護(hù)服務(wù)相配套，解決度假過(guò)程中的突發(fā)問(wèn)題。

平安的合悅江南項(xiàng)目可謂是一次積極大膽的嘗試，其試圖在全國(guó)首創(chuàng)全齡親情生活社區(qū)模式，集醫(yī)療、養(yǎng)生、康復(fù)、休閑高端健康養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，也試圖突破地域限制，走出一種全新的模式。平安的嘗試可能引領(lǐng)大型未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向。