房地產(chǎn)企業(yè)合同管理現(xiàn)狀探析

楊英豪

【摘要】 在房地產(chǎn)企業(yè)之中，企業(yè)合同管理顯得尤為重要，無論是從資金管理角度來說，還是從項目管理角度來說，合同管理在企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動中都扮演中重要的角色，本文從房地產(chǎn)企業(yè)管理的特性分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的現(xiàn)狀，并提出相應(yīng)的對策建議，以供參考。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)；合同管理；重要性

合同管理是企業(yè)對以自身為當(dāng)事人的合同依法進(jìn)行訂 立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)就是通過企業(yè)投入資金購買土地，經(jīng)過專業(yè)人員策劃、設(shè)計、實施和銷售獲得投資利潤的過程；目 前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒有勘察、設(shè)計、施工等能力，很大部 分的工作必須通過合同形式委托其他企業(yè)實施；所以，房地產(chǎn)企 業(yè)的合同及合同管理則顯得尤為重要，甚至決定企業(yè)的經(jīng)營成 敗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須十分重視合同管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理特征

l.合同管理內(nèi)容復(fù)雜

一個房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設(shè)計、施工、物資采購、監(jiān)理、銷售等類型，這些合同的內(nèi)容各不相同。一個開發(fā)項目需要簽訂幾種不同類型的合同，每種類型的合同往往又會簽訂數(shù)個以上的合同，而且合同內(nèi)容又涉及很多工程技術(shù)等專業(yè)知識，形式與內(nèi)容較為復(fù)雜。

2.合同管理時間的長期性

房地產(chǎn)開發(fā)具有資金投入大、技術(shù)要求高、建設(shè)周期長的特點。小型項目的建設(shè)周期可能有幾個月，大型項目建設(shè)周期可能長達(dá)數(shù)年，甚至更長，相應(yīng)合同的履行也具有長期性、連續(xù)性 的特征。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理通常是隨著項目建設(shè)及合同履行進(jìn)度順序?qū)嵤┑模来谓?jīng)歷項目取得、設(shè)計、施工、銷售 、前期物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。

3.合同管理涉及人員的眾多性

房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理從內(nèi)部來講，需要涉及本單位主管領(lǐng)導(dǎo)、部門負(fù)責(zé)人、合同管理人員、工程技術(shù)人員、財務(wù)人員等人員。從外部來講，又涉及每個合同對方單位的主管領(lǐng)導(dǎo)、部門負(fù)責(zé)人、具體經(jīng)辦人員等人員，同時還涉及建設(shè)、土地、質(zhì)檢、稅務(wù)等政府相關(guān)部門的人員。

4.合同管理的高風(fēng)險性

房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)合同從簽訂到履行均面臨許多風(fēng)險，既有如自然災(zāi)害、法律法規(guī)變化、合同條件及國際慣例修訂等客觀 原因造成的風(fēng)險，也有如合同訂立時的疏忽大意、合同條款不嚴(yán)謹(jǐn)、合同一方違約等主觀原因?qū)е碌娘L(fēng)險。這些風(fēng)險如果不采取一定措施進(jìn)行控制，勢必會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理存在問題

1.合同管理制度不健全

目前，仍有較多房產(chǎn)企業(yè)尚未建立一套科學(xué)合理的管理工程秩序，合同管理無章可循，不能對合同實施有效的管理，導(dǎo)致合同風(fēng)險事故頻繁發(fā)生。同時，房產(chǎn)企業(yè)管理人員更多的集中于工程技術(shù)方面，企業(yè)中專門負(fù)責(zé)管理合同的人員較少，因此，經(jīng)常導(dǎo)致工作責(zé)任劃分混亂，致使合同管理失效。

2.總分包合同管理混亂

我國目前尚無規(guī)范的總分包合同文本，缺乏對專業(yè)分包和勞務(wù)分包隊伍管理的相應(yīng)法規(guī)。分包市場管理混亂，建設(shè)單位隨意肢解工程，嚴(yán)重制約了工程項目管理水平的提高。就目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)，無論從市場運(yùn)作方式，還是經(jīng)營、管理、技術(shù)水平，都不具備總承包能力，更談不上采用設(shè)計施工一體化的模式。而且，我國的專業(yè)承包商，專業(yè)化程度很低，大部分都是建筑安裝企業(yè)，一部分為機(jī)械安裝企業(yè)，市政工程企業(yè)，還有少數(shù)基礎(chǔ)工程、裝修工程、空調(diào)工程等企業(yè)。這些情況都妨礙了我國建設(shè)工程總分包管理的發(fā)展，造成我國建筑市場大、中、小企業(yè)一塊上，競爭混亂的現(xiàn)狀。

3.合同多頭起草、多頭談判、多頭簽訂

工程施工合同、設(shè)計合同、造價咨詢合同、配套采購合同、營銷推廣合同……項目部、設(shè)計部、營銷部、預(yù)算部……各種合同管理混亂，合同版本各不相同，合同的條款和內(nèi)容也就不規(guī)范、不統(tǒng)一，漏洞在所難免。合同條款內(nèi)容不具體、不全面、不規(guī)范，尤其是在承包范圍和甲乙雙方責(zé)任劃分上界定上不清晰，往往導(dǎo)致執(zhí)行過程中出現(xiàn)遺漏和扯皮，延誤工期。

4.合同糾紛不斷

一些企業(yè)缺乏合同意識，在簽訂合同時未按照合同示范文本簽訂施工合同，對于同一個工程項目，分“私下合同”和“正規(guī)合同”兩份，“正規(guī)合同”形式正規(guī)，內(nèi)容合法，但雙方并不真正履行，僅用于應(yīng)付管理部門的審查，“私下合同”在形式上不完備，實際上屬于不平等合同，會給國家和集體的利益帶來很大損失，并容易造成合同糾紛。

三、完善合同管理的建議

l、建立并完善合同管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要在國家法律法規(guī)的指導(dǎo)下.結(jié)合本企業(yè)的特點制定并落實合同管理制度。要以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點對合同管理進(jìn)行全面系統(tǒng)的管理，制定合同歸口管理、審查、考核等相關(guān)制度，對合同簽訂之前的調(diào)研和準(zhǔn)備、合同簽訂的協(xié)商和談判、合同執(zhí)行過程和執(zhí)行后的評估整個流程進(jìn)行有效管理。讓合同管理過程中的每個環(huán)節(jié)都運(yùn)轉(zhuǎn)順暢。管理制度要確保合同內(nèi)容規(guī)范、執(zhí)行順利.通過對合同管理活動進(jìn)行明確的權(quán)責(zé)設(shè)置和分工協(xié)作。達(dá)到合同管理的目標(biāo)。

2、設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)受根據(jù)全面管理、全員參與的原則.對合同管理的組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)的管理。首先要自上而下統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。設(shè)立專門的合同管理機(jī)構(gòu).并將業(yè)務(wù)熟練、品德優(yōu)秀的工作人員分配到各個合同管理崗位上，不斷充實管理隊伍。企業(yè)的合同管理部門要根據(jù)自身的業(yè)務(wù)規(guī)模、運(yùn)營模式，以及市場競爭中所處的地位，來規(guī)定合同具體管理模式和工作內(nèi)容，制訂具體的合同管理制度并負(fù)責(zé)監(jiān)督合同的簽訂和執(zhí)行。

3、加強(qiáng)合同管理的監(jiān)督

企業(yè)要完善合同管理的事前、事中和事后的監(jiān)督。事前是指合同簽訂之前的準(zhǔn)備階段.要做好防范工作。比如對客戶、供應(yīng)商等利益相關(guān)主體進(jìn)行調(diào)查和評估，了解他們的商業(yè)信用、償債能力和競爭能力。以降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。事中主要是監(jiān)督合同的執(zhí)行情況.以杜絕違約情況的發(fā)生。企業(yè)的管理人員要深入到部門具體的管理活動中，檢奮合同記錄，評估合同執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，糾正偏差。這樣做既可以保證自身的權(quán)利不受侵犯.也可以督促自己嚴(yán)格按合同約定履行義務(wù)，保證項目的質(zhì)量。事后管理要及時對合同的執(zhí)行情況進(jìn)行分析和反饋，對合同違約的情況，可以及時反饋給法律顧問部門，通過以協(xié)商為主的方式解決合同糾紛，維護(hù)企業(yè)自身的合法權(quán)利.改進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營水平，提高企業(yè)發(fā)展水平。

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