房地產(chǎn)成本管理的突出問題及對(duì)策研究

張朝陽

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)事業(yè)得到了快速的增長(zhǎng)。而房地產(chǎn)企業(yè)為了更好的在市場(chǎng)中發(fā)展，必須加強(qiáng)自身的成本管理。因此，在新形勢(shì)下探討房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是有非?，F(xiàn)實(shí)的意義。基于此，文章對(duì)房地產(chǎn)成本管理進(jìn)行分析，以期能夠提供一個(gè)借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本管理；問題；對(duì)策

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本與構(gòu)成

1.1房地產(chǎn)開發(fā)成本涵義

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

1. 土地成本。土地成本中又包括征用土地或者土地進(jìn)行拆遷費(fèi)用，將土地進(jìn)行開發(fā)的一系列過程中都是組成土地成本的要素。土地成本是整個(gè)房地產(chǎn)成本的基礎(chǔ)，土地成本的高低與否，直接影響施工后期各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的成本。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)前期準(zhǔn)備工作費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)中的前期費(fèi)用根據(jù)各地城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有所不同，其中包含的各個(gè)小項(xiàng)也由各地的施工方對(duì)采購(gòu)的不同而不同。一般情況下，發(fā)達(dá)地區(qū)的前期費(fèi)用相對(duì)較高，采購(gòu)受地域局限和商品壟斷價(jià)格也都稍高。
3. 房地產(chǎn)工程中的建筑安全費(fèi)用。建安工程所產(chǎn)生的費(fèi)用是指將要新建的建筑物中，所要采購(gòu)的施工裝備，各個(gè)階層需要的設(shè)備等。這項(xiàng)費(fèi)用一般根據(jù)市場(chǎng)具體情況進(jìn)行確認(rèn)，在大的建筑結(jié)構(gòu)沒有改變的情況下，成本在固定的漲幅范圍內(nèi)，建安工程的費(fèi)用就不會(huì)有太大出入。
4. 施工設(shè)施成本。施工中設(shè)施的成本費(fèi)用，主要是指在建設(shè)過程中各種配套的公共設(shè)施費(fèi)用，其中主要包括水供給，道路施工，下水道排污管，公共綠化環(huán)保工程等等。

（5）管理費(fèi)用。管理費(fèi)用主要由施工方隊(duì)成員薪資，建筑稅務(wù)，后期銷售等費(fèi)用構(gòu)成。就開發(fā)商而言，資金的環(huán)環(huán)相扣是決定投資是否成功的關(guān)鍵之處，只要在最后開發(fā)商有利潤(rùn)，就可以相對(duì)提高管理費(fèi)用。在管理費(fèi)用提高的同時(shí)，施工團(tuán)隊(duì)的經(jīng)費(fèi)也會(huì)相對(duì)提高，工人施工時(shí)就會(huì)更認(rèn)真。

2、成本管理存在的問題分析

2.1在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，一味講究權(quán)利的劃分，卻忽視了權(quán)與責(zé)，責(zé)與利的明晰。在成本管理這一系統(tǒng)中，有項(xiàng)目策劃，設(shè)計(jì)管理，采購(gòu)管理，工程管理，銷售管理。每個(gè)部門擁有相對(duì)的獨(dú)立權(quán)利，而又彼此影響和牽制。在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中更多注重強(qiáng)調(diào)各部門經(jīng)理的權(quán)限，而忽視對(duì)其責(zé)任的明確和利益的分配，就會(huì)造成項(xiàng)目開發(fā)過程中責(zé)任相互推諉或工作積極性不高等現(xiàn)象，造成工期延誤或質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，最終導(dǎo)致成本管理失控或失效。

2.2在成本管理中，一味追求簡(jiǎn)單利潤(rùn)，卻忽視“質(zhì)量成本”。在項(xiàng)目開發(fā)中，有些企業(yè)只在投入上做文章，期望獲得直接的短期效益，但事實(shí)上，企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)是以質(zhì)量為前提保障的。很多企業(yè)忽視質(zhì)量成本的管理，在項(xiàng)目開發(fā)后期，由于質(zhì)量問題引發(fā)的停工、返工、賠償或處罰等，最終導(dǎo)致項(xiàng)目成本的大量流失以及企業(yè)名譽(yù)無法估量的損失。

2.3在成本管理中，一味強(qiáng)調(diào)工期目標(biāo)，卻忽視工期成本。工期成本是指為實(shí)現(xiàn)工期目標(biāo)或合同工期而使用各種辦法時(shí)所產(chǎn)生的所有費(fèi)用。很多企業(yè)忽視工期成本的預(yù)算和規(guī)劃，不能統(tǒng)籌規(guī)劃有效推進(jìn)工程進(jìn)度，有的企業(yè)在超出預(yù)期進(jìn)度的情況下又只會(huì)揠苗助長(zhǎng)，強(qiáng)推進(jìn)度引發(fā)更多安全隱患。而有的企業(yè)無法預(yù)期完工在后期的補(bǔ)償中作出了巨大犧牲。

2.4在成本管理中，一味重視對(duì)材料成本的控制和管理，卻忽視對(duì)人的控制和管理。很多企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中失敗，很多時(shí)候是忽視了企業(yè)人員的控制和管理。設(shè)計(jì)部門只管設(shè)計(jì)，采購(gòu)部門只管采購(gòu)，施工部門只管完成工期任務(wù)，完全不計(jì)成本的規(guī)劃和預(yù)算，但事實(shí)上成本的控制與管理最終得靠大家，只有整個(gè)團(tuán)隊(duì)有成本概念，才會(huì)實(shí)現(xiàn)成本統(tǒng)籌規(guī)劃，否則只會(huì)導(dǎo)致成本預(yù)算的巨大支出，而未能達(dá)到獲得合理的利潤(rùn)以及實(shí)現(xiàn)整體工程最佳效益這一目標(biāo)。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施

3.1房地產(chǎn)企業(yè)要更新成本管控觀念，增強(qiáng)成本管控意識(shí)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理意識(shí)的加強(qiáng)，應(yīng)當(dāng)以成本控制為前提開展工作。企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理層要先厘清觀念，充分意識(shí)到企業(yè)加強(qiáng)成本控制的重要性，以企業(yè)現(xiàn)狀為依據(jù)統(tǒng)籌把握，才能作出正確決策，也才能解決存在的成本管控問題；其次，房地產(chǎn)企業(yè)必須更新成本管控觀念，開展全員參與的全過程成本管理。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目建設(shè)為主，而建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，且成本涉及范圍較廣。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須更新觀念，摒棄傳統(tǒng)成本管理控制的不足，將主要精力放在房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的成本控制上，切實(shí)加強(qiáng)部門間協(xié)調(diào)合作，推動(dòng)全員、全過程成本控制的有效開展，最終實(shí)現(xiàn)有效控制企業(yè)成本的根本目的。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本管理工作，就必須制定切實(shí)可行的成本計(jì)劃

房地產(chǎn)企業(yè)的成本計(jì)劃通常包括：通過建設(shè)項(xiàng)目可行性研究，論證和分析出建設(shè)項(xiàng)目總投資目標(biāo)，并以項(xiàng)目總投資目標(biāo)為依據(jù)，確定項(xiàng)目總成本管控目標(biāo)。計(jì)劃總成本對(duì)于企業(yè)成本管理控制起著關(guān)鍵性作用，必須逐層地對(duì)總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解。一般來說，可按照建設(shè)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，把總成本逐條分解到各個(gè)成本對(duì)象當(dāng)中。當(dāng)然，在分析項(xiàng)目總成本時(shí)，要注意各成本限額間的平衡問題，以保證項(xiàng)目成本控制在合理范圍內(nèi)，既有助于建設(shè)項(xiàng)目功能目標(biāo)和質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)，也能最大限度降低企業(yè)成本；成本的合理估算。伴隨房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的開展，針對(duì)具體情況，對(duì)各個(gè)成本控制對(duì)象進(jìn)行必要的成本估算，并比較估計(jì)值與限額值的差異，結(jié)合具體的情況，優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)成本管理。

3.3全過程是房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中必須重視的問題

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，建設(shè)項(xiàng)目的成本控制是重中之重，是企業(yè)成本管控活動(dòng)的核心所在。所以，必須要切實(shí)做好房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)全過程的成本管控工作。

首先，在建設(shè)項(xiàng)目的策劃及投資決策階段，企業(yè)有必要對(duì)有可能發(fā)生的成本從總體上進(jìn)行控制。具體則應(yīng)著重抓好以下工作：合理選擇策劃、決策人員，完成投資決策階段所必須開展的技術(shù)性工作；編制具體的投資估算，以形成初步成本管理計(jì)劃，并以此為基礎(chǔ)分析項(xiàng)目成本和風(fēng)險(xiǎn)。

其次，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本管控工作。設(shè)計(jì)階段成本控制會(huì)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)產(chǎn)生較大影響，通常采用限額設(shè)計(jì)的方式確證成本管理的有效性。應(yīng)將施工預(yù)算嚴(yán)格地控制于批準(zhǔn)范圍之內(nèi)，并切實(shí)加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更管理工作。

再次，要加強(qiáng)施工階段成本控制工作。主要有：編制或修訂企業(yè)成本計(jì)劃、制定成本管理工作流程、成本管理人員職能及任務(wù)的落實(shí)；還要熟悉建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙及要求，重點(diǎn)加大工程建設(shè)項(xiàng)目成本費(fèi)用變化較大環(huán)節(jié)的成本控制工作；仔細(xì)復(fù)核工程建設(shè)項(xiàng)目的付款賬單，關(guān)注合同修改、補(bǔ)充工作。對(duì)于施工階段的現(xiàn)場(chǎng)簽證也要有嚴(yán)格的管控體系。

結(jié)束語：在房地產(chǎn)建設(shè)施工過程中，成本管理至關(guān)重要，房地產(chǎn)項(xiàng)目只有成本管理工作做好了才能保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以在實(shí)際的成本管理中，應(yīng)當(dāng)落實(shí)具體的管理工作，提高各方面的管理能力，從而提高成本管理水平。

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