房地產(chǎn)項(xiàng)目前期成本管理及控制的探討

蘇杰峰

【摘要】隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要繼續(xù)生存和發(fā)展，必須要考慮和深入研究各環(huán)節(jié)控制和優(yōu)化成本。在影響成本的眾多因素中，項(xiàng)目前期開發(fā)對成本影響最大。就此，對管理和控制好前期成本與實(shí)施過程中優(yōu)化成本展開探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);前期開發(fā)?;目標(biāo)成本;成本控制

近幾年來，由于國家宏觀調(diào)控、房價(jià)波動、行業(yè)競爭和市場供求等多方面因素的影響，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)回落，部分城市房價(jià)滯漲甚至下跌，在這種復(fù)雜的投資環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要生存下去，繼續(xù)保持良好的業(yè)績增長和銷售利潤，只有提高自身的成本管控水平，有效控制項(xiàng)目的開發(fā)成本。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成及影響因素分析

（1）房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)工程項(xiàng)目的過程中，從投資決策到銷售，在這一過程中所花費(fèi)的全部費(fèi)用，主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

（2）?房地產(chǎn)開發(fā)成本影響因素分析

影響運(yùn)營目標(biāo)的三大因素包括：1）項(xiàng)目投資運(yùn)營決策。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模大、開發(fā)周期長，房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性預(yù)測，以及自身把握風(fēng)險(xiǎn)的能力。對于同一性質(zhì)的工程項(xiàng)目，不同的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)存在差異性，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身的資金實(shí)力、融資能力、經(jīng)營管理水平等實(shí)際情況，進(jìn)一步對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷;2）土地成本。目前，我國規(guī)劃用于建設(shè)住宅及開發(fā)商業(yè)的土地?cái)?shù)量有限，土地成為了稀缺資源，從而進(jìn)一步地抬高了土地的拍賣價(jià)格。另外，企業(yè)之間的競爭也在一定程度上抬高了地價(jià)的上漲，使得土地成本控制難度加大。3）工程建設(shè)成本。工程建設(shè)成本受工程設(shè)計(jì)方案、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量水平、工期、生產(chǎn)要素價(jià)格、市場波動等因素制約，而國家政策和各房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理水平、項(xiàng)目運(yùn)作自有資金、房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用和籌資成本等也有不同程度的影響。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本管理和控制方面存在的問題

對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，雖然在前期階段的成本費(fèi)用投入較少，但是其對于項(xiàng)目的整體質(zhì)量效果卻具有至關(guān)重要的影響作用。然而，各種主客觀因素使得當(dāng)前很多企業(yè)在前期的成本控制方面存在較多問題。通過一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的案例，解釋存在的種種問題。

某地產(chǎn)項(xiàng)目主要由住宅、辦公樓、酒店及其配套設(shè)施等組成。建筑群包括一棟14層高度53.5米酒店及2層商業(yè)裙房;兩座38層高度123米超高層住宅樓;一座31層高度113米辦公樓;一座51層高度166.9米超高層住宅樓及其4層商業(yè)裙房;一棟下沉半露天會所;地下三層停車和設(shè)備用房;東側(cè)設(shè)有一座12個(gè)班幼兒園;總建筑面積約32.5萬平方米。該開發(fā)項(xiàng)目2007年就已經(jīng)取得用地規(guī)劃許可證，由于金融危機(jī)和安置補(bǔ)償問題，項(xiàng)目規(guī)劃一直未能夠順利開展，致使土地長期閑置，直到2010年項(xiàng)目才重新啟動。在項(xiàng)目前期決策，公司管理層就把該項(xiàng)目定位成為城市地標(biāo)的豪宅，匯集商業(yè)、休閑和娛樂一身的綜合體開發(fā)項(xiàng)目，但企業(yè)并沒有積累長期開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和結(jié)合周邊其他類似項(xiàng)目開發(fā)模式，只是從單方面出發(fā)做出的研究和分析討論。2011年以后，國家一系列的限購限貸政策，導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品定位發(fā)生重大變化。運(yùn)營目標(biāo)制定階段，因項(xiàng)目的綜合性和復(fù)雜性，以及公司層對項(xiàng)目的估計(jì)不足，在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)和開發(fā)過程中大量采用高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和高檔的建筑裝修風(fēng)格，所以政策變化導(dǎo)致成本嚴(yán)重超出正常范圍，市場競爭力由此而下降。最終，不得不在項(xiàng)目實(shí)施階段大量修改原有設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和檔次，造成工程返工和總體進(jìn)度計(jì)劃滯后。同時(shí)為了不影響交付時(shí)間，也壓縮了施工工期，致使工程質(zhì)量把控難度加大，最后，導(dǎo)致多方面成本和建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)超出原來目標(biāo)成本的預(yù)計(jì)。

該案例對于認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本管理和控制方面存在的問題，有一定的借鑒作用，當(dāng)然，它既有個(gè)性也有共性之處。問題共同之處在于首先，體現(xiàn)在重視程度不足。目前許多開發(fā)商都缺少對決策階段成本控制應(yīng)有的認(rèn)識，造成了項(xiàng)目評估報(bào)告水平較低、操作性較差的問題，在決策中經(jīng)常會出現(xiàn)成本估算偏高或偏低的現(xiàn)象，使日后產(chǎn)生了大量的資金浪費(fèi)或不足問題。與此同時(shí)，在項(xiàng)目的可行性研究上也缺乏科學(xué)合理性。對于項(xiàng)目開發(fā)而言，其可行性大小在很大程度上關(guān)系到運(yùn)營目標(biāo)成本的可控性，如果單純的經(jīng)驗(yàn)主義或者拿來主義很有可能會面臨失敗。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目成本的測算上也存在較大問題，不能合理準(zhǔn)確的對項(xiàng)目成本進(jìn)行估算。成本估算是成本控制的重要基礎(chǔ)，屬于一項(xiàng)動態(tài)性較強(qiáng)且連續(xù)的工作，估算的結(jié)果雖然并不是項(xiàng)目最終的成本，但是對于成本的控制來說卻具有很強(qiáng)的參考意義，如果估算準(zhǔn)確性較低的話，將會直接影響到整體的成本控制水平。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期成本管理優(yōu)化的建議

（1）做好項(xiàng)目前期階段的成本控制工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的成本控制主要受到項(xiàng)目地區(qū)以及項(xiàng)目方案選擇的影響。其中項(xiàng)目地區(qū)的選擇將在很大程度上決定著項(xiàng)目的成本費(fèi)用，具體表現(xiàn)在土地成本上。前期階段成本管理和控制內(nèi)容主要就是對土地征用費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期準(zhǔn)備工作費(fèi)用的控制。在決策的時(shí)候，需要對市場進(jìn)行充分的調(diào)研，并且進(jìn)行可行性評估，利用動態(tài)的理念分析市場發(fā)展情況，進(jìn)而預(yù)測市場、政策、經(jīng)營、資金等方面可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合實(shí)際情況，選擇合適的市場與最佳的進(jìn)入時(shí)機(jī)。與此同時(shí)，在立項(xiàng)過程中，一定要對項(xiàng)目投資與經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行完整的估算，并且對投資成本進(jìn)行測算。

（2）進(jìn)行合理的成本估算

工程項(xiàng)目的成本估算工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性和完整性很強(qiáng)的工作，做好成本估算工作就必須保證項(xiàng)目成本估算的合理性和準(zhǔn)確性。通常情況下，合理的成本估算分為兩大部分，分別是合理劃分工程項(xiàng)目成本科目以及編制目標(biāo)成本估算表。在劃分工程項(xiàng)目成本科目方面，一般應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑產(chǎn)品性質(zhì)（住宅、公寓、會所、寫字樓或酒店）、建筑部位、建安工程專業(yè)、施工合同的內(nèi)容、公攤費(fèi)用以及施工建設(shè)期內(nèi)相關(guān)費(fèi)用等具體實(shí)際情況，朝著有利于工程項(xiàng)目成本管理和控制目標(biāo)予以劃分確定。對于那些規(guī)模相對較大，并且還有不同施工單位施工的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)目依照不同的施工單位予以劃分，對其進(jìn)行合約規(guī)劃，將分部（子分部）工程作為成本科目，以便強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本考核制度。而對于單一的工程項(xiàng)目以及那些由單一施工單位施工的工程，可以采取合并的形式，將其作為一個(gè)成本估算科目。另外，在編制目標(biāo)成本估算表方面，應(yīng)當(dāng)在工程項(xiàng)目成本科目確定后進(jìn)行。要求所有的原始測算記錄都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相應(yīng)的成本科目填制。編制目標(biāo)成本估算表的主要目的在于清晰反映各個(gè)成本科目所分?jǐn)偟馁M(fèi)用成本。具體的費(fèi)用估算包括人工費(fèi)的估算、材料費(fèi)的估算、機(jī)械使用費(fèi)的估算、其他直接費(fèi)用的估算以及間接費(fèi)用的估算。而各項(xiàng)費(fèi)用的具體計(jì)算方法則要根據(jù)各項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)計(jì)情況來予以選擇和制定。

綜上所述，成本管理和控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至關(guān)重要。企業(yè)要生存下去獲得持久的競爭力，還應(yīng)該樹立全員全過程的成本管理理念，建立和完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本監(jiān)控體系，實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)和資金管理的有機(jī)結(jié)合，以達(dá)到提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。

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2015年1月21日