基于BIM技術(shù)的建筑性能輔助商品房差別化定價(jià)

申建紅 姜艷 肖保存

【摘??要】隨著國家調(diào)控政策的深入、市場(chǎng)供需的失衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步由住房的賣方市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)。房地產(chǎn)價(jià)格的理性回歸，使得住房消費(fèi)者更理性地看待商品房的使用價(jià)值。然而，傳統(tǒng)的商品房定價(jià)方法很難衡量商品房使用價(jià)值的差異。本文基于BIM技術(shù)對(duì)某小區(qū)商品房的建筑性能進(jìn)行詳細(xì)分析，構(gòu)建一種考慮多因素影響的差別化定價(jià)策略，為房地產(chǎn)開發(fā)者和購房者提供合理定價(jià)和理性購房的參考。

【關(guān)鍵詞】BIM（建筑信息模型）;建筑性能;商品房;差別化定價(jià)

1?引言

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格問題不僅關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，更關(guān)系到人民的切身利益、社會(huì)的和諧穩(wěn)定。隨著國家調(diào)控政策的深入、市場(chǎng)供需的失衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步由住房的賣方市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)，住房?jī)r(jià)格處于理性回歸的過程。房地產(chǎn)價(jià)格的理性回歸，使得住房消費(fèi)者更理性地看待商品房的使用價(jià)值。然而，傳統(tǒng)的商品房定價(jià)方法很難衡量商品房使用價(jià)值的差異，即使采用豎向和水平差異調(diào)價(jià)也僅僅是出于營銷的策略，并不能準(zhǔn)確真實(shí)反映不同商品房的使用價(jià)值差異。

隨著數(shù)理統(tǒng)計(jì)理論和計(jì)算機(jī)技術(shù)不斷進(jìn)步，關(guān)于定量分析方法的研究不斷拓展。王珊珊等通過收集購房?jī)A向因素的調(diào)查數(shù)據(jù)，運(yùn)用AHP（層次分析方法）綜合評(píng)價(jià)法得到競(jìng)爭(zhēng)量化的房地產(chǎn)定價(jià)模型[1]。沈建榮和李曉義通過對(duì)昆明WH公司所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特征的分析，在研究普通商品住宅價(jià)格影響因素的基礎(chǔ)上，建立以線性回歸模型和DEA模型為定價(jià)方法的價(jià)格測(cè)算方法[2]。Hoong?Chor?Chin?and?Kok?Wai?Foong等主要從商品住宅價(jià)格的內(nèi)、外部影響因素入手進(jìn)行定性、定量研究，應(yīng)用Hedonic模型法對(duì)新加坡學(xué)校質(zhì)量與住宅價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行了研究[3]。吳睿、王東等人對(duì)商品房定價(jià)存在的問題進(jìn)行了分析，并提出采用Ecotect輔助商品房定價(jià)的構(gòu)想，但沒有進(jìn)行輔助定價(jià)的深入研究[4]。商品房差別化定價(jià)尤其是基于建筑性能差異分析的差別化定價(jià)量化研究很少。

本文嘗試通過運(yùn)用BIM（Building?Information?Modeling）可持續(xù)（綠色）分析軟件Ecotect?Analysis?對(duì)小區(qū)商品房的建筑性能（采光、可視度、建筑能耗）進(jìn)行詳細(xì)分析，從而構(gòu)建一種考慮多因素影響的合理房?jī)r(jià)的定價(jià)體系對(duì)每套房屋進(jìn)行差別化定價(jià)。

2?商品房差別化定價(jià)思路

商品房定價(jià)是指房地產(chǎn)相關(guān)人員根據(jù)定價(jià)目標(biāo)，按照房地產(chǎn)商品的理論價(jià)格構(gòu)成或其他非價(jià)值影響因素，運(yùn)用不同的定價(jià)方法，對(duì)房地產(chǎn)客觀存在的價(jià)值所做出的分析、評(píng)價(jià)和判定。通常采用如下步驟：（1）總體均價(jià)確定。商品房總體均價(jià)確定可以采用成本導(dǎo)向定價(jià)法、需求導(dǎo)向定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法、可比樓盤加權(quán)定價(jià)法等方法。（2）推售策略確定。推售策略確定了每次計(jì)劃推出的房源數(shù)量，進(jìn)而計(jì)算分期、分棟房源的均價(jià)和實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)。（3）每套房屋差別化定價(jià)。在確定了推售單位之后，按照推售單位房源的各種差異（位置、朝向、戶型、景觀、交通、噪聲等），分別測(cè)算出每套房屋的評(píng)分，按照房屋評(píng)分系統(tǒng)，結(jié)合均價(jià)計(jì)算所有房屋的單獨(dú)售價(jià)。

而在實(shí)際運(yùn)作中，商品房的定價(jià)其實(shí)是基于對(duì)經(jīng)濟(jì)效益、投資回收的預(yù)測(cè)、投資方的主觀意愿為主導(dǎo)而得到的價(jià)格。然而消費(fèi)者更關(guān)注的并且能夠直觀體驗(yàn)到的只有戶型、間距、層高、環(huán)境、地理位置而已，并且沒有相應(yīng)的參數(shù)做比較，同時(shí)對(duì)價(jià)格的影響只是憑借個(gè)人的主觀反應(yīng)。例如，相同的樓層，相同的朝向，也許因?yàn)楦浇ㄖ镎趽醯牟煌?，景觀就有差異，如果沒有科學(xué)的計(jì)算數(shù)據(jù)，就無法做出客觀的評(píng)價(jià)，自然也就無法做出價(jià)格的差異。因此利用科技手段，科學(xué)、客觀、高效輔助商品房定價(jià)是很有必要的。

基于BIM技術(shù)的建筑性能輔助商品房差別化定價(jià)是應(yīng)用BIM技術(shù)對(duì)影響建筑物價(jià)值的各性能指標(biāo)參數(shù)進(jìn)行詳細(xì)分析，基于性能指標(biāo)參數(shù)的差異為每個(gè)戶型進(jìn)行差別化定價(jià)。

3?基于BIM技術(shù)的建筑性能分析

BIM是以三維數(shù)字技術(shù)為基礎(chǔ)，集成了建筑工程項(xiàng)目各種相關(guān)信息的工程數(shù)據(jù)模型，是對(duì)該工程項(xiàng)目相關(guān)信息的詳盡表達(dá)，支持建筑工程全生命周期的集成管理是引領(lǐng)建筑業(yè)信息技術(shù)走向更高層次的一種新技術(shù)。BIM技術(shù)可使整個(gè)工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)維等階段都能夠有效地實(shí)現(xiàn)建立資源計(jì)劃、控制資金風(fēng)險(xiǎn)、節(jié)省能源、節(jié)約成本、降低污染和提高效率，從而實(shí)現(xiàn)綠色建筑的可持續(xù)發(fā)展。

目前BIM技術(shù)支持室外風(fēng)環(huán)境模擬、自然采光模擬、室內(nèi)自然通風(fēng)模擬、小區(qū)熱環(huán)境模擬、建筑環(huán)境噪聲模擬等建筑性能分析。Ecotect作為BIM（建筑信息模型）中重要的一款建筑性能化模擬分析軟件，包含了日照、熱工、照明、聲學(xué)、造價(jià)等五類分析功能，它具有友好的操作界面可以與BIM軟件如Revit?Architecture實(shí)現(xiàn)單項(xiàng)的無縫鏈接，提供精確的模擬分析結(jié)果以及將分析結(jié)果圖示化等特點(diǎn)。因此本文選用Ecotect輔助建筑性能分析。

4基于建筑性能的商品房差別化定價(jià)

4.1?項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目為某地高層住宅項(xiàng)目，該建筑地下兩層，地上17層，建筑總高度為56.4米，總建筑面積14968.3平方米，結(jié)構(gòu)體系為鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為2級(jí)，抗震設(shè)防烈度為6度。由于每層的戶型圖相同，所以本文選取第6層為標(biāo)準(zhǔn)層，在已知樓層均價(jià)的基礎(chǔ)上對(duì)該層進(jìn)行差別化定價(jià)。Ecotect三維模型及戶型圖如圖1、圖2所示。

圖1?住宅樓Ecotect模型???????????????????圖2?戶型圖

4.2?建筑性能的差異化分析

建筑項(xiàng)目的戶型、采光、通風(fēng)、能耗、噪聲等性能指標(biāo)對(duì)建筑產(chǎn)品的使用價(jià)值有直接影響，由于商品的價(jià)值決定價(jià)格，使得研究建筑性能各指標(biāo)對(duì)商品房定價(jià)有很大的益處。但是由于缺少合適的技術(shù)手段，很難有足夠時(shí)間和費(fèi)用對(duì)上述各種性能指標(biāo)進(jìn)行多方案分析模擬，BIM?技術(shù)以其富含信息的多維建筑模型為上述建筑性能分析的普及應(yīng)用提供了可能性。以下是對(duì)本建筑的采光、能耗、室內(nèi)可視度等性能指標(biāo)的分析。

4.2.1?采光分析

采光作為性能分析中的一項(xiàng)重要指標(biāo)對(duì)戶型的品質(zhì)有很大的影響，舒適合理的光環(huán)境設(shè)計(jì)不僅可以緩解視疲勞、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，而且還能大幅度減少用于照明的能耗。采光系數(shù)是評(píng)價(jià)自然采光質(zhì)量的指標(biāo)之一。采光系數(shù)即一個(gè)建筑物的有效采光面積與其地面積之比，采光系數(shù)愈大，則采光效果愈好。研究表明，采光系數(shù)介于2%-5%之間是最佳范圍。

利用Ecotect對(duì)各戶型采光系數(shù)進(jìn)行計(jì)算分析，得到如圖3所示的采光效果圖。其中戶型A和D的采光系數(shù)平均值是4.23%，戶型B和C的采光系數(shù)平均值是2.47%，由于戶型A和D的采光系數(shù)大于戶型B和C的采光系數(shù)，所以戶型A和D的采光效果較好。

圖3?采光系數(shù)效果圖

4.2.2?建筑能耗分析

建筑能耗是指維持建筑功能和建筑物在運(yùn)行過程中所消耗的能量，其中采暖和空調(diào)能耗占據(jù)了40%～60%，因此模擬分析采暖與空調(diào)的能耗既是評(píng)價(jià)建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量的指標(biāo)，也可以為開發(fā)商和購房者提供能耗數(shù)據(jù)展示其項(xiàng)目?jī)r(jià)值和優(yōu)勢(shì)。利用Ecotect模擬分析建筑整體和各個(gè)區(qū)域的逐月采暖空調(diào)能耗，各戶型A、B、C、D的逐月空調(diào)能耗如圖4，應(yīng)用Excel圖表分析模擬結(jié)果，得出每個(gè)戶型一年的總能耗如圖5所示。由于戶型A、B、C、D的設(shè)計(jì)構(gòu)造傳熱系數(shù)在標(biāo)準(zhǔn)極限以內(nèi)符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，而且戶型B和C的能耗要低于戶型A和D的能耗，說明戶型B和C更節(jié)能。

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圖4?逐月空調(diào)能耗?????????????????????????????圖5?總能耗

4.2.3?室內(nèi)可視度分析

室內(nèi)視野分析是指室內(nèi)各點(diǎn)對(duì)于室外環(huán)境的可見程度。影響因素包括窗戶的尺寸和位置、房間的形狀布局以及建筑層高和吊頂做法等。室內(nèi)視野對(duì)建筑使用者的主觀舒適度感受影響很大，美國的LEED體系要求至少90%的室內(nèi)主要使用空間可以通過外窗直接獲得室內(nèi)視野。

圖6?室內(nèi)可視度

各個(gè)戶型的室內(nèi)可視度如圖6所示，其中A和D戶型的可視面積是0.8平方米，B和C的可視面積是0.6平方米。從圖中可以看出，戶型A和D滿足室內(nèi)視野要求，而戶型B和C的室內(nèi)視野相對(duì)較差。

4.3?基于建筑性能的差別化定價(jià)策略

4.3.1?確定影響內(nèi)部差價(jià)的主要因素

根據(jù)營銷定價(jià)目標(biāo)確定了商品房樓盤均價(jià)后，可基于建筑性能參數(shù)的差異進(jìn)行差別化定價(jià)。由于戶型、采光、通風(fēng)、日照等是影響消費(fèi)者購買決策的重要參考指標(biāo)，所以本文將戶型、采光、通風(fēng)、建筑能耗、室內(nèi)可視度作為影響價(jià)格的主要因素。

4.3.2?確定因素權(quán)重

采用問卷調(diào)查法，針對(duì)100個(gè)目標(biāo)客戶群調(diào)研分析，各因素權(quán)重通過打分的方式計(jì)算確定。釆用10分制，分5個(gè)等級(jí)（好：9-10分，較好：7-8分;一般：5-6分，較差：3-4分，差：1-2分）;各因素權(quán)重=各因素得分平均值×10÷100，目標(biāo)客戶群各因素權(quán)重統(tǒng)計(jì)表如圖7所示。

圖7?各因素權(quán)重統(tǒng)計(jì)表

4.3.3?各因素打分

根據(jù)各影響因素調(diào)整系數(shù)參考表和以上建筑性能分析的具體數(shù)值，得出各因素的調(diào)整系數(shù)如表1所示（其中總的調(diào)整系數(shù)=a1×b1+a2×b2+a3×b3+a4×b4+a5×b5+a6×b6（a代表因素系數(shù)，b代表權(quán)重）。

表1?各因素價(jià)格調(diào)整系數(shù)

戶型A

戶型B

戶型C

戶型D

權(quán)重（b）

戶型系數(shù)（a1）

1.05

0.95

0.95

1.05

0.2

采光系數(shù)（a2）

1.26

0.74

0.74

1.26

0.4

能耗系數(shù)（a3）

0.83

1.17

1.17

0.83

0.04

通風(fēng)系數(shù)（a4）

1.2

0.8

0.8

1.2

0.3

可視度系數(shù)（a5）

1.14

0.86

0.86

1.14

0.06

總的調(diào)整系數(shù)

1.1756

0.8244

0.8244

1.1756

1

4.3.4?價(jià)目表的形成

假設(shè)本層的樓層均價(jià)為4000元∕平方米，最終的價(jià)目表如表2所示。

表2?價(jià)目表

調(diào)整系數(shù)

總價(jià)

戶型A

1.1756

4702.4

戶型B

0.8244

3297.6

戶型C

0.8244

3297.6

戶型D

1.1756

4702.4

5?結(jié)論與展望

基于BIM技術(shù)的商品房性能參數(shù)確定不同戶型的差別化定價(jià)，有很多益處：利用BIM技術(shù)對(duì)商品房的建筑性能即采光、通風(fēng)、室內(nèi)可視度、建筑能耗等進(jìn)行分析，為商品房定價(jià)提供科學(xué)的數(shù)據(jù)依據(jù);通過對(duì)建成環(huán)境的模型進(jìn)行分析，得出一些相關(guān)數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)的對(duì)比，來對(duì)商品房?jī)r(jià)格做出參照，這些數(shù)據(jù)能夠直觀的呈現(xiàn)給消費(fèi)者商品房的優(yōu)劣，消費(fèi)者可以根據(jù)對(duì)商品房的要求有所不同，綜合考慮購房的選取標(biāo)準(zhǔn)，并且可以使消費(fèi)者對(duì)商品房的價(jià)格有更清晰的認(rèn)識(shí);科學(xué)合理的定價(jià)可促進(jìn)商品房的銷售，為開發(fā)商帶來利益;通過引入實(shí)證，定性與定量分析相結(jié)合，為決策者提供依據(jù)。

反映商品房使用價(jià)值的因素眾多，本文僅針對(duì)影響商品房使用價(jià)值的主要建筑建筑性能進(jìn)行了差異分析，系統(tǒng)全面地進(jìn)行商品房使用性能的影響因素分析尚需更多深入研究。

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