房產(chǎn)測量及其質(zhì)量檢查

劉雪峰

【摘要】房產(chǎn)測量作為一種法定測量，它的測量成果經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核后，用于房屋的產(chǎn)權(quán)登記。從而具備有法律效力。在當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售模式下，多數(shù)開發(fā)商以房屋的建筑面積作為計價依據(jù)，房產(chǎn)測量的房屋面積計算結(jié)果與開發(fā)商、廣大購房人的切身利益密切相關(guān)。因此，房產(chǎn)測量的結(jié)果，直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)登記質(zhì)量，關(guān)系到產(chǎn)權(quán)各方的利益。質(zhì)量檢查是房產(chǎn)測量工作中的一個重要環(huán)節(jié)，質(zhì)量檢查工作的好壞，直接關(guān)系到最終房產(chǎn)測量成果的質(zhì)量。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；測量；質(zhì)量；控制；檢查

2000年2月國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督檢驗檢疫局發(fā)布了《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000），規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量的內(nèi)容與基本要求。2009年9月國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督檢驗檢疫總局及國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會共同發(fā)布的《測繪成果質(zhì)量檢查與驗收》（GB/T24356-2009）確定了測繪成果質(zhì)量檢查驗收與質(zhì)量評定的方法和要求。本人結(jié)合實際工作經(jīng)驗，提出房產(chǎn)測量中質(zhì)量檢查的重點及方法，與大家共同討論。

一、房產(chǎn)測量的基本工作流程

1、 接受房產(chǎn)測量案件的申請，對提供資料進(jìn)行審查，并簽訂《測繪合同》。

2、 測量前準(zhǔn)備工作。通過閱讀申請方提供的資料，了解作業(yè)項目的基本位置和基本情況，制定測量計劃，檢查測量儀器。同時與申請方預(yù)約測量時間，通知申請方做好各項準(zhǔn)備工作。

3、外業(yè)測量。我市房產(chǎn)測繪隊采用手持激光測距儀完成外業(yè)數(shù)據(jù)的采集。

4、內(nèi)業(yè)繪圖。我市房產(chǎn)測繪隊采用開拓未來軟件公司開發(fā)的繪圖系統(tǒng)進(jìn)行房屋分層分戶圖繪制及面積計算。

5、進(jìn)行質(zhì)量檢查。

6、出具房產(chǎn)測繪報告驗收、房屋分層分戶平面圖。

二、房產(chǎn)測量工作中質(zhì)量檢查

測繪成果質(zhì)量通過二級檢查一級驗收方式進(jìn)行控制。各級檢查之間必須獨(dú)立進(jìn)行，不得省略或代替。無倫是一級驗收還是二級檢查，都應(yīng)對各項工作質(zhì)量檢查的重點進(jìn)行詳細(xì)檢查。同時下一級檢查應(yīng)結(jié)合上一級檢查的完成情況，對其忽略的問題重點檢查，以保證房產(chǎn)測量成果的質(zhì)量。

一級檢查為過程檢查，在全面自檢，互查的基礎(chǔ)上，由作業(yè)組的專職或兼職檢查人員承擔(dān)，其內(nèi)容主要有：逐項檢查項目測繪業(yè)務(wù)承接單中的內(nèi)容。委托測繪業(yè)務(wù)協(xié)議及合同中的內(nèi)容逐項檢查。檢查委托方提供的建房資料、產(chǎn)權(quán)來源，經(jīng)規(guī)劃、設(shè)計部門批準(zhǔn)的建筑圖紙，執(zhí)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及文件是否缺失、遺漏、損壞；檢查項目管理單中各項內(nèi)容填寫記載是否齊全、清楚；檢查具有技術(shù)說明及技術(shù)報告書的各項內(nèi)容中記載的報告說明；檢查實測項目測量表中房產(chǎn)要素調(diào)查測量的各項填注是否完整，字跡是否清晰、易讀；是否有不合規(guī)定的改動、擦拭、涂改，尺寸注記是否漏記；特殊圖形是否在表中調(diào)查欄中說明計算方法，圖形是否完整，相關(guān)輔助尺寸數(shù)據(jù)是否齊全；檢查實測項目時應(yīng)對提供的實測設(shè)計圖紙的 來源進(jìn)行檢查，是否有相關(guān)規(guī)劃部門的審批章；檢查預(yù)測項目時計算機(jī)信息庫中資料與原始圖紙間在邊長、房屋布局，是否輸入錯誤；檢查預(yù)測變?yōu)閷崪y時房產(chǎn)測繪要素是否發(fā)生重大變化，原預(yù)測需要變更的要素是否變更，精度是否評定；檢查客戶特殊要求，但不違背國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的項目是否紀(jì)錄錯誤，是否集體研究討論；測繪成果資料的上交是否齊全。

二級檢查由測量單位的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)和專職檢查人員在一級檢查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。凡一級檢查的所有內(nèi)容，二級檢查人員必須更加細(xì)致的檢查。其重點有以下內(nèi)容：實測項目中建筑設(shè)計圖紙與計算機(jī)成圖的邊長尺寸比對是否計算正確；實測項目中分?jǐn)傇瓌t的確定是否合理；實測項目中分?jǐn)偣膊课坏拇_定是否合理；實測項目中權(quán)屬界限確定是否合理； 實測項目中房屋應(yīng)全算、半算、不算的建筑面積、權(quán)屬建筑面積是否準(zhǔn)確；預(yù)測項目變?yōu)閷崪y項目時，外業(yè)測丈表的記載是否標(biāo)準(zhǔn)、齊全，比對實測時房產(chǎn)要素是否變化；嚴(yán)格檢查預(yù)測實測后，計算機(jī)信息庫中相關(guān)要素是否變更修改、正確與否；檢查房產(chǎn)測繪成果庫中的各種圖表、資料是否齊全、完整。 一級質(zhì)量檢查的范圍數(shù)量為：外業(yè)巡查100%，每個項目主要數(shù)據(jù)抽查30%（即該項目中的每一棟），內(nèi)業(yè)檢查100%；二級檢查在一級檢查的基礎(chǔ)上，外業(yè)隨機(jī)巡查30%，每個項目主要數(shù)據(jù)抽查10%，內(nèi)業(yè)檢查100%；凡被二級檢查隨機(jī)抽樣抽查的項目，應(yīng)由作業(yè)人員先向用戶單位約定時間，由作業(yè)人員與二級檢查人員一道前往檢查；一級質(zhì)量檢查分別由相關(guān)作業(yè)人員填具質(zhì)量檢查自檢、互檢報告單后，提交二級質(zhì)量檢查人員。二級質(zhì)量檢查人員對提交的一級質(zhì)量檢查報告單進(jìn)行檢查，并填具質(zhì)量評定報告單。承接房產(chǎn)測繪的工作人員及項目負(fù)責(zé)人在檢查中發(fā)現(xiàn)有不符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的成果時，應(yīng)及時改正。改正后再檢查，直至合格為止；經(jīng)二級質(zhì)量檢查被評為不合格產(chǎn)品的成果，應(yīng)全部退回送檢人員，令其重測，再重新提交二級檢查。

房產(chǎn)測繪成果經(jīng)最終質(zhì)量檢查（二級檢查）合格、驗收結(jié)束后應(yīng)編寫驗收報告，并對驗收中出現(xiàn)的問題提出處理意見，并提出最終審核認(rèn)定報告；驗收報告中應(yīng)有質(zhì)量檢查的全部資料，納入驗收的各方應(yīng)簽字認(rèn)可，成果生效。且最終測繪成果還應(yīng)滿足國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）中規(guī)定測量房屋面積的精度要求與限差規(guī)定，參考下表所示。

房產(chǎn)面積的精度等級 限差 中誤差

一 0.02 +0.0006S

0.01 +0.0003S

二 0.04 +0.002

0.02 +0.001S

三 0.08 +0.006S

0.04 +0.003S

表中S為房產(chǎn)面積M2

結(jié)語：為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，各地房產(chǎn)管理部門正在建 立房地產(chǎn)地理信息系統(tǒng)，房產(chǎn)測量成果將是建立這一系統(tǒng)的重要基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)，這就要求房產(chǎn)測量部門進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理，制定出 完善的內(nèi)部房產(chǎn)測量作業(yè)規(guī)程和測繪產(chǎn)品質(zhì)量檢查實施細(xì)則。同時，進(jìn)一步提高房產(chǎn)測量從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德素質(zhì)。只有這樣 才能確保房產(chǎn)測量成果的質(zhì)量，為房產(chǎn)管理部門、開發(fā)商和廣大購房戶提供合格的房產(chǎn)測量成果。