有關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用問題探索研究

吳增城

【摘要】本文首先分析了城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式存在的問題，然后就如何合理利用土地資源提出相應(yīng)的政策建議。城鄉(xiāng)規(guī)劃是指導(dǎo)城鄉(xiāng)建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要依據(jù)和手段，而土地的合理利用在城鄉(xiāng)規(guī)劃中起著重要的作用。本文以下進(jìn)行了詳細(xì)的闡述。

【關(guān)鍵詞】城鄉(xiāng)規(guī)劃； 土地征用； 級(jí)差地租

做好城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義，有利于促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康有序的發(fā)展，而城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地管理及利用是其重要內(nèi)容，應(yīng)正確處理好兩者之間的關(guān)系。

一、土地資源合理利用與規(guī)劃的重要性

國(guó)家國(guó)土資源部召開的全國(guó)城鄉(xiāng)發(fā)展和土地集約合理利用的研討座談會(huì)上， 相關(guān)部門的管理和建設(shè)專家明確的指出，在發(fā)展城鄉(xiāng)建設(shè)中， 要做到保護(hù)好現(xiàn)有的土地資源， 絕不能在建設(shè)中互相攀比和盲目地?cái)U(kuò)大規(guī)模， 將土地資源過量的占用，必須要給予合理的規(guī)劃。土地合理的規(guī)劃在整個(gè)建設(shè)的初期是非常重要的環(huán)節(jié)。由于我國(guó)人口眾多， 土地資源有限， 國(guó)家在資源利用上都有明確的文件， 必須要注意保護(hù)節(jié)約每一寸土地， 也就是說合理規(guī)劃是對(duì)整個(gè)的資源利用限度上起到?jīng)Q定性的作用， 必須要正確地引導(dǎo)城鄉(xiāng)建設(shè)， 并確保要有序的發(fā)展。經(jīng)過合理的規(guī)劃可以節(jié)省土地資源， 有計(jì)劃地設(shè)置馬路、廣場(chǎng)和高樓， 這樣不僅可以提高城鄉(xiāng)居民生活水平， 還可以建設(shè)一個(gè)特色的小城市。

二、城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問題

城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問題主要表現(xiàn)在以下方面：

首先，土地征用方面：土地價(jià)格在土地征用中的作用發(fā)揮不到位。征用是國(guó)家運(yùn)用強(qiáng)制性的行政手段有償征用農(nóng)民土地的方式。在我國(guó)，征用農(nóng)民土地后給農(nóng)民較少的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，土地征用費(fèi)占土地出讓價(jià)格的比重很低，土地的收益分配混亂，加之政府對(duì)土地補(bǔ)償費(fèi)的截留，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民利益。此外，市價(jià)和土地征用價(jià)格的巨大反差，土地在集體經(jīng)濟(jì)組織以及其他類型經(jīng)濟(jì)組織之間的不規(guī)范流轉(zhuǎn)大量存在，這種自發(fā)性的流轉(zhuǎn)由于沒有納入統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，帶來諸多問題。如用地權(quán)不清晰、產(chǎn)生由價(jià)格和產(chǎn)權(quán)問題而發(fā)生的爭(zhēng)端、土地資源的濫用等。

其次，利用招標(biāo)拍賣等方式對(duì)土地進(jìn)行分配利用。土地競(jìng)拍的價(jià)格一般較高，尤其是房地產(chǎn)商為了追逐自身的經(jīng)濟(jì)利益，在高價(jià)得到土地使用權(quán)后，對(duì)土地進(jìn)行配套建設(shè)開發(fā)，造成房屋價(jià)格上漲、炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。

三 、城鄉(xiāng)規(guī)劃中合理利用土地資源的措施

1、 不斷強(qiáng)化和落實(shí)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)用地

其一，切實(shí)加強(qiáng)土地供應(yīng)量，提高土地審批效率，還要能不斷優(yōu)化資源的配置，嚴(yán)格把握相關(guān)的土地利用結(jié)構(gòu)，貫徹落實(shí)相關(guān)的國(guó)家城市土地建設(shè)用地政策。

其二，要能夠不斷加強(qiáng)政府相關(guān)部門機(jī)構(gòu)的監(jiān)督執(zhí)法，對(duì)違法行為進(jìn)行及時(shí)懲處。在城市規(guī)劃用地時(shí)要都土地規(guī)劃進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析，進(jìn)行合理地開發(fā)和利用，建立一系列的生態(tài)型的開發(fā)制度。并能夠深入分析當(dāng)前土地管理工作與城市規(guī)劃建設(shè)中存在的問題，站在全局的高度來積極做好相關(guān)的工作。

2、設(shè)計(jì)科學(xué)、合理的規(guī)劃方案，優(yōu)化利用空間

土地利用總體規(guī)劃是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、調(diào)控城鄉(xiāng)用地總量與布局的重要手段，也是支持社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的基礎(chǔ)性工作，因此要設(shè)計(jì)科學(xué)合理的城市規(guī)劃方案，優(yōu)化土地的利用空間，提高土地使用效率，土地資源在使用的過程中要有一定的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，要嚴(yán)格按照土地使用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā)和應(yīng)用，是什么樣的土地就用什么樣的開發(fā)方案。在城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中，要認(rèn)真做好村莊、城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃上的銜接工作，注意在土地利用總體規(guī)劃的整體控制作用進(jìn)行規(guī)劃，所確定的建設(shè)用地規(guī)模必須符合土地利用總體規(guī)劃的安排，年度用地安排也必須控制在土地利用年度計(jì)劃之內(nèi)，對(duì)于不符合土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃安排的，必須及時(shí)做出調(diào)整和修改，提升建筑土地的使用率，避免盲目投資造成的建設(shè)浪費(fèi)土地資源，用科學(xué)的發(fā)展觀來指導(dǎo)土地利用的規(guī)范發(fā)展，促進(jìn)土地利用方式和管理方式的根本轉(zhuǎn)變，保障土地資源可持續(xù)利用和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，真正做到科學(xué)的進(jìn)行土地利用、合理的開發(fā)土地，提升土地開發(fā)率，降低土地供求方面的沖突和矛盾。同時(shí)加強(qiáng)與交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施部門的協(xié)調(diào)和聯(lián)系，開展基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)建設(shè)規(guī)劃藍(lán)圖，共同促進(jìn)城市的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步。

3、建立多元化的融資渠道

在當(dāng)今的現(xiàn)代化社會(huì)，要實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)，就必須要能夠不斷拓展融資渠道，拓展資金的來源，從而可以有效確保土地開發(fā)的前提，相關(guān)的政府職能部門要能夠切實(shí)依據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況來展開多方面的融資，并能夠根據(jù)不同的投資者的不同目標(biāo)和心態(tài)，以土地開發(fā)為核心，有效地將政府、企業(yè)以及個(gè)人這三者緊密地聯(lián)系在一起，才能實(shí)現(xiàn)融資渠道的多方位、立體化。從城市系統(tǒng)的角度可以看出，要想不斷完善土地規(guī)劃制度，能夠與城市建設(shè)的方向、速度可以更好地適應(yīng)，就必須要能夠強(qiáng)調(diào)城市內(nèi)涵形象，杜絕形象工程。從全方位規(guī)劃好土地管理工作。

4、 對(duì)于土地征用的購(gòu)地費(fèi)確定

（1）購(gòu)地費(fèi)應(yīng)由被征購(gòu)地塊的地價(jià)款、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成， 其中地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)如實(shí)補(bǔ)償，地價(jià)款可根據(jù)農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)， 集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后的用途及預(yù)期收益等因素確定， 讓農(nóng)民分享額外的增值收益。尤其對(duì)于個(gè)人承包集體土地的農(nóng)戶， 在承包期還未到達(dá)的前提下， 承包的土地已被政府征用， 他們的預(yù)期利益更應(yīng)得到保護(hù)。

（2）對(duì)土地招標(biāo)、競(jìng)拍、掛牌的規(guī)制。由于國(guó)家允許對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行招標(biāo)、招商、拍賣和掛牌， 全面推行和嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度， 從而凸顯土地資產(chǎn)價(jià)值，為建立公開、公平、公正的土地市場(chǎng)秩序以及有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺(tái)。經(jīng)營(yíng)性用地通過擴(kuò)大土地出讓的招、拍、掛的比例， 由市場(chǎng)機(jī)制決定土地去向， 由政府部門根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)和出讓底價(jià)， 充分挖掘土地的資產(chǎn)價(jià)值。

5、 規(guī)范土地管理，完善土地監(jiān)督機(jī)制

城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)是統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)空間布局的有效手段，這不僅關(guān)系到人們的生活狀況，還和土地的開發(fā)利用效率息息相關(guān)，因此在城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的過程中要規(guī)范土地管理，完善土地監(jiān)督機(jī)制，在規(guī)范土地時(shí)要堅(jiān)持堅(jiān)持嚴(yán)控總量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、集約高效的原則，嚴(yán)格規(guī)范土地管理，積極主動(dòng)服務(wù)，構(gòu)建科學(xué)的發(fā)展新機(jī)制，確保新開發(fā)的項(xiàng)目能夠充分開發(fā)土地的使用潛能，大力開發(fā)閑置用地，依法征地用地，確保農(nóng)田用地不被侵占等目標(biāo)，要充分保障耕地面積不減少、土地品質(zhì)不下降的管理規(guī)劃原則。同時(shí)要強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)察手段，嚴(yán)格執(zhí)行土地法律法規(guī)，懲治違法用地，對(duì)借機(jī)圈地、搭車用地等違法用地行為，必須采取嚴(yán)厲的法律手段依法追究違法者的經(jīng)濟(jì)、行政及刑事責(zé)任，從而最大限度地遏制土地使用的違法犯罪行為。最后要充分發(fā)揮廣播、電視等新聞媒體的導(dǎo)向作用，選擇影響面大的典型案件，公開曝光并依法處理，以達(dá)到“以案說法”“以點(diǎn)帶面”的社會(huì)效果，起到震懾遏止違法占地和違法建設(shè)行為的作用。

總而言之， 城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和土地管理是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中不可忽視的一項(xiàng)重要工作。今后在實(shí)際工作中， 需要根據(jù)實(shí)際情況， 做好城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和土地管理工作， 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。并注重經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)， 完善相關(guān)的規(guī)章制度， 從而促進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)順利進(jìn)行， 提高土地管理水平， 為促進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展提供保障。

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