我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪特點(diǎn)及技術(shù)應(yīng)用

耿利

【摘要】房地產(chǎn)測(cè)繪是隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而興盛起來的，因?yàn)樗饕菫榉康禺a(chǎn)的各種管理服務(wù)的。?對(duì)實(shí)際建筑對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、測(cè)量，用建筑平、立、剖面圖的形成原理，將實(shí)測(cè)對(duì)象及其數(shù)據(jù)加以分析整理后，用平、立、剖面圖表達(dá)出來。本文對(duì)建筑測(cè)繪中的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)進(jìn)行了闡述分析，為提高房地產(chǎn)測(cè)量提供準(zhǔn)確的技術(shù)手段，?以便更好地為住房制度改革服務(wù)。

【關(guān)鍵詞】建筑測(cè)繪;設(shè)計(jì);應(yīng)用

通過對(duì)實(shí)際建筑對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、測(cè)繪，以印證、鞏固和提高課堂所學(xué)的理論知識(shí)，加深對(duì)建筑平、立、剖以及空間、構(gòu)造的理解;初步認(rèn)識(shí)建筑內(nèi)部空間以及環(huán)境之間的關(guān)系。通過測(cè)繪，收集資料，用于研究，為以后的設(shè)計(jì)工作積累經(jīng)驗(yàn)。新房建成后完整的測(cè)繪，比較實(shí)際施工數(shù)據(jù)與設(shè)計(jì)之間的誤差，分析原因，保存技術(shù)資料。

1?房地產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)狀

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房制度的改革，土地及房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬問題受到了人們的關(guān)注。由此而引起的產(chǎn)權(quán)糾紛亦日益增多，為了更好地解決這一問題，就必須進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)量工作。即測(cè)定和調(diào)查其用地的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量及其利用狀況以及測(cè)繪成果作為處理糾紛的依據(jù)。

房地產(chǎn)測(cè)量工作作為測(cè)量工作的一個(gè)分支，與工程測(cè)量和普通地形測(cè)量在作業(yè)方法和工作程序上有許多共同之處，但也有很大區(qū)別。房地產(chǎn)測(cè)量采用測(cè)繪技術(shù)的方法和手段，按照國(guó)家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)房屋及其用地的有關(guān)信息和資料，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)、國(guó)防建設(shè)、城鎮(zhèn)規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)、城鎮(zhèn)公交事業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋拆遷、房地產(chǎn)交易、征收稅費(fèi)、住房制度改革等提供可靠的數(shù)據(jù)和資料。房地產(chǎn)測(cè)繪包括房地產(chǎn)平面控制測(cè)量、房地產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測(cè)算、房地產(chǎn)變更測(cè)量、房地產(chǎn)測(cè)繪成果資料的檢查與驗(yàn)收。

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2?產(chǎn)測(cè)繪特點(diǎn)

2.1?測(cè)圖比例尺大

房地產(chǎn)測(cè)繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行，圖上表示的內(nèi)容較多，有關(guān)權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素，都必須清晰準(zhǔn)確地注記，因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。作為我國(guó)最大比例尺系列的圖紙一般都是?1：500，或?1：1000，分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大，1：50有時(shí)也有，表示的內(nèi)容更細(xì)。

2.2?測(cè)繪內(nèi)容上與地形測(cè)量的差別

地形測(cè)量測(cè)繪的主要對(duì)象是地貌和地物，而房地產(chǎn)測(cè)繪的主要對(duì)象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量，用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測(cè)量對(duì)房屋及其用地必須測(cè)定位置（定位），調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)（定性），測(cè)定其范圍和界線（定界），還要測(cè)算其面積（定量），調(diào)查測(cè)定評(píng)估其質(zhì)量（定質(zhì)）和價(jià)值（定價(jià)）。地形測(cè)量沒有如此廣的任務(wù)。

房地產(chǎn)圖一般對(duì)高程不作要求，而地形測(cè)量不但要高程，而且還要用等高線表示地貌。

2.3?修測(cè)、補(bǔ)測(cè)、變更測(cè)量及時(shí)

城市基本地形圖的復(fù)測(cè)周期一般5～10年，而房地產(chǎn)測(cè)繪的復(fù)測(cè)周期不能按幾年來測(cè)算，城市的擴(kuò)大要求及時(shí)對(duì)房屋、土地進(jìn)行補(bǔ)測(cè)，對(duì)房屋和用地特別是權(quán)屬發(fā)生變化時(shí)也應(yīng)及時(shí)修測(cè)，對(duì)房屋和用地的非權(quán)屬變化也要及時(shí)變更，以保持房地產(chǎn)測(cè)繪成果的現(xiàn)勢(shì)性、現(xiàn)狀性，及保持圖、卡、表冊(cè)與實(shí)地情況一致。所以房地產(chǎn)測(cè)繪成果要及時(shí)修補(bǔ)測(cè)，變更測(cè)繪。

2.4?房地產(chǎn)測(cè)繪人員既懂測(cè)繪、更懂房地產(chǎn)

房地產(chǎn)測(cè)繪的另一大特點(diǎn)，就是從事這一工作的人員不僅要熟練掌握測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪業(yè)務(wù)，運(yùn)用各種測(cè)繪方法得心應(yīng)手，而更重要的是要掌握房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)知識(shí)。作為一個(gè)稱職的房地產(chǎn)測(cè)繪工作者，應(yīng)是房地產(chǎn)這一門學(xué)科的好手，應(yīng)是房地產(chǎn)權(quán)屬管理的幫手，應(yīng)是房屋交易買賣中的鑒證者，必須熟悉房地產(chǎn)的若干法律、法規(guī)，必須正確測(cè)算房屋面積，保護(hù)雙方的合法利益。否則，做不好房地產(chǎn)測(cè)繪。這也是房地產(chǎn)測(cè)繪區(qū)別于其他測(cè)繪的特點(diǎn)之一。

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3?加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)中測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用

3.1加強(qiáng)城市測(cè)繪管理

一項(xiàng)房地產(chǎn)建設(shè)工程，由不同部門的測(cè)繪隊(duì)伍進(jìn)行重復(fù)測(cè)繪，歸根結(jié)底是測(cè)繪管理體制方面的問題，這是?1992年頒布施行的《測(cè)繪法》關(guān)于行業(yè)測(cè)繪管理、專業(yè)測(cè)繪管理和軍事測(cè)繪管理的規(guī)定和分工造成的。建議在新的《測(cè)繪法》還沒有修訂完善以前，借機(jī)構(gòu)改革的東風(fēng)，組建有足夠規(guī)格的測(cè)繪管理機(jī)構(gòu)，其職責(zé)應(yīng)當(dāng)是：組織基礎(chǔ)測(cè)繪的規(guī)劃和實(shí)施工作;在技術(shù)方面做到五個(gè)統(tǒng)一，即坐標(biāo)系統(tǒng)的統(tǒng)一、高程基準(zhǔn)的統(tǒng)一、技術(shù)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一、多尺度地圖分幅的統(tǒng)一、測(cè)繪資料或地理信息管理和分發(fā)的統(tǒng)一;履行各項(xiàng)測(cè)繪市場(chǎng)管理職能，包括測(cè)繪隊(duì)伍的資質(zhì)管理、測(cè)繪設(shè)計(jì)方案的審批、測(cè)繪任務(wù)的登記與備案、測(cè)繪成果的分發(fā)、測(cè)繪質(zhì)量的監(jiān)督檢驗(yàn)和驗(yàn)收等。

3.2?進(jìn)一步加強(qiáng)城市測(cè)繪技術(shù)工作

能否為房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)及管理工作提供可靠、實(shí)時(shí)的測(cè)繪保障，除了具備良好的管理體制外，還必須具備先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)手段。隨著測(cè)繪新技術(shù)、新設(shè)備的推廣應(yīng)用，測(cè)繪科技工作已經(jīng)發(fā)生了深刻的變革，光學(xué)測(cè)繪儀器已被電子測(cè)繪儀器所取代，傳統(tǒng)的地面測(cè)繪被衛(wèi)星定位、航空攝影和遙感等對(duì)地側(cè)繪技術(shù)手段所取代，傳統(tǒng)的模擬線劃地圖已被數(shù)字地圖和?GIS技術(shù)所取代。

目前乃至今后一段時(shí)間，測(cè)繪部門和其他有關(guān)部門要做的工作主要包括兩項(xiàng)內(nèi)容：一是建設(shè)連續(xù)運(yùn)行的差分GPS系統(tǒng)滿足測(cè)繪生產(chǎn)單位實(shí)時(shí)定位、監(jiān)測(cè)及數(shù)據(jù)采集工作的需要。二是建設(shè)以城市基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)為支撐的規(guī)劃管理信息系統(tǒng)、土地管理信息系統(tǒng)、房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)、各專業(yè)管線管理信息系統(tǒng)等。這些工作需要政府部門的組織協(xié)調(diào)和產(chǎn)學(xué)研機(jī)構(gòu)的通力合作。

3.3?放開搞活城市房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)

我國(guó)加入WTO后，專業(yè)測(cè)繪不可避免地要與國(guó)際市場(chǎng)接軌，放開搞活城市房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)勢(shì)在必行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)、規(guī)劃、土地、房產(chǎn)測(cè)繪及其他建設(shè)主管部門，通過招投標(biāo)的方式或協(xié)議方式委托一家或多家有資質(zhì)的測(cè)繪單位，從辦理規(guī)劃"?一書兩證?"?直至取得土地證房產(chǎn)證實(shí)施全過程的測(cè)繪服務(wù)，生產(chǎn)出各行業(yè)管理部門所需的測(cè)繪產(chǎn)品，同時(shí)接受測(cè)繪管理部門的質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)，匯交測(cè)繪成果，更新城市多尺度基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫。

3.4?建立房產(chǎn)預(yù)測(cè)制度

在開發(fā)商取得預(yù)售許可證，在將房屋推向市場(chǎng)化之前，必須將竣工圖紙交由房產(chǎn)測(cè)繪部門，房產(chǎn)測(cè)繪部門通過圖紙進(jìn)行面積預(yù)測(cè)算，以減少產(chǎn)權(quán)面積和合同面積的誤差。

3.5?建立測(cè)繪部門定期扣分制，并對(duì)產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算方式實(shí)行公示

首先，市場(chǎng)開放后，房管部門作為監(jiān)管單位，對(duì)允許進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪的部門進(jìn)行市場(chǎng)信任調(diào)查，通過調(diào)查情況對(duì)測(cè)繪部門進(jìn)行打分，對(duì)不合格的單位進(jìn)行公示，并取消其房產(chǎn)測(cè)繪資格，以杜絕房產(chǎn)面積測(cè)繪舞弊行為的發(fā)生。其次，使大眾清楚建筑面積和共用面積分?jǐn)傆?jì)算方式，減少糾紛的發(fā)生。

4?結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)測(cè)繪涉及千家萬戶，是一項(xiàng)技術(shù)性和政策性都很強(qiáng)的工作。為了保證測(cè)繪精度和測(cè)繪成果的唯一性，對(duì)于新建房屋，建議在施工放樣期間由有關(guān)部門和單位到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)線，然后結(jié)合設(shè)計(jì)圖紙的尺寸進(jìn)行計(jì)算。對(duì)于房屋面積的描述和表示，也以測(cè)繪成果配合設(shè)計(jì)圖紙為好。關(guān)于墻體裝飾厚度問題，外墻的裝飾厚度不應(yīng)計(jì)入建筑面積，而內(nèi)墻的裝飾厚度則要計(jì)入使用面積之中。

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參考文獻(xiàn)

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