房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理

楊展麗

【摘要】伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在近些年來(lái)也成為全新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和重要的產(chǎn)業(yè)。人們對(duì)于購(gòu)房的需求也在不斷的膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)成為當(dāng)前我國(guó)百姓消費(fèi)的熱點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。但是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速的同時(shí)也加大了該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，在很多時(shí)候只有不斷的進(jìn)行自我的完善，降低開發(fā)項(xiàng)目的成本，才能夠有效的維持自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。本文就將針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理問(wèn)題提出的一些思考和建議。

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn);開發(fā)項(xiàng)目;成本管理

房地產(chǎn)行業(yè)要想在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中維持生存，首先就應(yīng)該降低自身項(xiàng)目的開發(fā)成本，然后實(shí)現(xiàn)自身的完善，保障自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的存在?？墒窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資決策、招投標(biāo)以及施工的各個(gè)階段，都需要對(duì)成本進(jìn)行控制和預(yù)算，只有切實(shí)的保障每個(gè)環(huán)節(jié)都與預(yù)算相近，才能夠最大程度上降低開發(fā)成本，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的特點(diǎn)和問(wèn)題分析

（一）開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，實(shí)際上前期的準(zhǔn)備工作比其他的工作更為復(fù)雜。前期的開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，一般來(lái)說(shuō)從施工項(xiàng)目的論證，到取得開發(fā)所利用的土地，以及后續(xù)的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，以及最后的施工階段，都可以反映出房地產(chǎn)的開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，因此每個(gè)階段進(jìn)行成本控制就需要相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)周期來(lái)進(jìn)行。

（二）影響因素以及不確定的因素較多

影響房地產(chǎn)開發(fā)的因素以及不能夠確定的不可抗因素也相對(duì)較多，無(wú)論是市場(chǎng)因素還是人為因素，實(shí)際上對(duì)于成本的控制和預(yù)算都有著很大的影響。這些因素的不確定性在很多時(shí)候影響預(yù)算控制，比如說(shuō)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性就可能會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)亂，前期預(yù)算與后期的實(shí)際開展并不相似，進(jìn)而影響對(duì)于房地長(zhǎng)開發(fā)項(xiàng)目的成本預(yù)算。

（三）對(duì)人員的素質(zhì)要求較高

房地產(chǎn)開發(fā)成本管理對(duì)人員的素質(zhì)要求高，主要就是因?yàn)閰⑴c房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的人員，無(wú)論是專業(yè)技能和管理技能都是非常重要的。項(xiàng)目的開發(fā)是由多個(gè)部門共同來(lái)完成的，所以責(zé)任的區(qū)分實(shí)際上就比較困難。開發(fā)成本管理人員既影響績(jī)效考核和權(quán)責(zé)問(wèn)題，又考驗(yàn)專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)。只有具備較強(qiáng)專業(yè)素質(zhì)和較強(qiáng)管理能力的人，才能夠更好地對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算和成本的控制與管理。

（四）成本控制理念和觀念落后

目前我國(guó)在房地產(chǎn)的成本控制管理理論方面，有了一定的進(jìn)步和發(fā)展，可是在成本控制上還存在著許多的問(wèn)題，傳統(tǒng)的成本控制方法已經(jīng)不能夠適用于當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

（五）成本控制的手段和方法不足

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商總是會(huì)忽略施工前期的設(shè)計(jì)階段成本控制，很多的開發(fā)商都是拿到圖紙之后就進(jìn)行施工?？墒菂s忽略了管理的重要性，進(jìn)而造成公司成本和從前預(yù)算不能達(dá)成統(tǒng)一。另外一些開發(fā)商即便發(fā)現(xiàn)工程開工之后成本的預(yù)算和現(xiàn)實(shí)的支出有所區(qū)別也不會(huì)進(jìn)行管理總結(jié)，這就會(huì)造成長(zhǎng)期以來(lái)的成本控制流于形式，真正的成本控制手段和方法都相對(duì)欠缺。

二、控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的措施和方法

（一）前期準(zhǔn)備

1、增強(qiáng)前期調(diào)研工作

房地產(chǎn)行業(yè)由于其獨(dú)特的行業(yè)特征，導(dǎo)致了前期需要進(jìn)行的調(diào)研和準(zhǔn)備工作非常之多。通常情況下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前，應(yīng)該做好充分的調(diào)研工作，包括其項(xiàng)目的可實(shí)施性，以及對(duì)于該項(xiàng)目的成本進(jìn)行相關(guān)的預(yù)算，了解有可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并且對(duì)于相應(yīng)的預(yù)期收入以及成本和利潤(rùn)都必須要進(jìn)行必要的預(yù)算和估計(jì)。

2、加強(qiáng)技術(shù)溝通，實(shí)行限額設(shè)計(jì)

一些開發(fā)商往往比較忽視限額設(shè)計(jì)，實(shí)際上項(xiàng)目的技術(shù)實(shí)施應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合。這并不是說(shuō)要求克扣成本，偷工減料，而是在進(jìn)行設(shè)計(jì)以及與設(shè)計(jì)公司進(jìn)行交流的時(shí)候，應(yīng)該實(shí)行必要的限額設(shè)計(jì)。定量的對(duì)設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行分析，并且通過(guò)確切的計(jì)算，得出相應(yīng)的成本預(yù)算，將施工的可能性和實(shí)際的經(jīng)濟(jì)性有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。這主要是要求房地產(chǎn)開發(fā)商在選擇建筑材料和設(shè)備時(shí)要考慮經(jīng)濟(jì)性，既要保障其安全，也要在最大程度上節(jié)約成本，這樣才能夠有效的提升項(xiàng)目的成本管理水平。

3、加強(qiáng)出圖之前的審核

當(dāng)開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行交流之后，應(yīng)該注重對(duì)于出圖前的審核工作開展。一旦發(fā)現(xiàn)圖紙與預(yù)期有所差別，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該積極地與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通和交流，盡可能地實(shí)現(xiàn)將工程變更發(fā)生在施工之前，避免在施工之后因?yàn)閳D紙的改動(dòng)和細(xì)節(jié)的變化而大費(fèi)周折，一方面阻礙施工的順利進(jìn)行，另一方面也會(huì)造成施工成本的增加，從前因?yàn)槭┕ゅe(cuò)誤造成的材料浪費(fèi)將是一筆很大的成本資金投入。所以加強(qiáng)對(duì)于設(shè)計(jì)圖紙的審核工作，對(duì)設(shè)計(jì)方案的不足即使提出，爭(zhēng)取花費(fèi)最小的代價(jià)，獲得最好的效果。

（二）施工階段

1、合理控制工程造價(jià)變更

在項(xiàng)目施工的階段，有效地實(shí)行造價(jià)變更和控制，也是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行正確管理的方法之一。一般來(lái)說(shuō)，工程發(fā)生變更包括設(shè)計(jì)的變更，施工條件的變更，進(jìn)度的變化以及項(xiàng)目工程的變更等，這些變更大多數(shù)都是由建設(shè)方導(dǎo)致的，所以對(duì)這些變更因素進(jìn)行控制，實(shí)際上也是增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)力的重要體現(xiàn)。將一些可以規(guī)避的變更盡可能的規(guī)避，或者將這些變更做在施工之前，就可以以最小的代價(jià)來(lái)獲得想要的效果，對(duì)于控制工程造價(jià)具有重要的意義。

2、強(qiáng)化索賠意識(shí)，增強(qiáng)施工變更索賠工作的開展

在房地產(chǎn)施工的階段，索賠往往也是雙方進(jìn)行責(zé)任協(xié)商時(shí)候容易出現(xiàn)的問(wèn)題。索賠的出現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)非常常見，甚至很多不可抗拒因素造成的索賠也是常見，例如因?yàn)樘鞖庠蛟斐傻墓て谘诱`，也應(yīng)該有一定的賠償條例。所以當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，應(yīng)該積極的推進(jìn)索賠，并不是說(shuō)要一味承擔(dān)責(zé)任或者推卸責(zé)任，而是對(duì)于本是應(yīng)該自身負(fù)責(zé)的內(nèi)容，積極的推進(jìn)索賠，進(jìn)行賠償。而對(duì)于不屬于自身索賠范圍的也要堅(jiān)決予以抵制，實(shí)際上很多時(shí)候都可以通過(guò)科學(xué)的預(yù)判以及合理的規(guī)定簽署相應(yīng)的索賠條例，這一條例應(yīng)該在項(xiàng)目工程開展之前，這樣有助于項(xiàng)目的順利開展，也有助于責(zé)任雙方明確自身的權(quán)責(zé)，當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，按照相應(yīng)的條例與合同進(jìn)行積極的索賠，將索賠工作順利的開展下去。

（三）竣工階段

在竣工階段，所要進(jìn)行的項(xiàng)目成本控制和管理，主要是與結(jié)算有關(guān)。有一些開發(fā)商非常忽視這一階段，這就導(dǎo)致即便在竣工的時(shí)候出現(xiàn)的支出與原本預(yù)算差距很大，許多開發(fā)商也不能夠積極的響應(yīng)和發(fā)現(xiàn)，從而導(dǎo)致自身的經(jīng)濟(jì)利益受到了嚴(yán)重的損失。同時(shí)很多時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行成本管理過(guò)程中應(yīng)該實(shí)行必要的竣工結(jié)算，一旦發(fā)現(xiàn)出入較大，及時(shí)對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行回查，與最初的成本預(yù)算進(jìn)行核實(shí)，找到問(wèn)題所在，進(jìn)而歸結(jié)于責(zé)任方。對(duì)于出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)可以做到權(quán)責(zé)分明，有效的保障自身的經(jīng)濟(jì)利益不受損失，同時(shí)也保障項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程當(dāng)中，成本的有效控制。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，一方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，同時(shí)也在一定程度上帶來(lái)了挑戰(zhàn)和沖擊。因此只有真正的實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有效成本控制，才能夠更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)提升自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，有效的保障房地產(chǎn)開發(fā)商利益的最大化，同時(shí)也促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)和有序發(fā)展。

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