房地產工程管理方法分析

陳志剛

【摘要】本文首先介紹了房地產工程管理的內容，然后分析了房地產工程管理出現的問題，最后提出了加強房地產工程管理的方法和措施。房地產工程管理的根本目的就是要進行合理的有計劃的安排組織工程建設的整個過程，本文以下進行了詳細的探析。

【關鍵詞】工程管理;?房地產;?有效方法

房地產工程管理對于房地產企業(yè)而言意義重大，是確保施工順利進行，保證施工質量，提高企業(yè)效益的有效措施。

一、房地產工程管理的主要內容

房地產工程管理的范圍和內容，從流程上看，包括前期準備，工程的技術、計劃、質量、成本、監(jiān)理、施工、移交以及保修維護等，核心是對工程進行組織和調控。房地產企業(yè)應當履行其管理職能，對工程項目進行綜合的管理。工程管理部要根據相關的標注和規(guī)范，運用行之有效的方法和實際的管理措施，對整個工程系統(tǒng)運行進行有計劃的協(xié)調、組織和控制，保證整個工程能夠順利進行。加強房地產工程管理，對實現工程預期的目標和效益具有非常重要的作用。

另一方面，房地產工程管理對管理人員提出更高的要求。房地產工程管理人員要有較高的綜合素質，還要在實際工作中通過不斷的學習，提高自身的實際操作能力、組織能力和表達能力等。具體表現在，管理人員要有良好的職業(yè)道德、責任心和事業(yè)心;良好的身體素質;扎實的基礎理論知識;豐富的工作經歷和實際經驗;能夠充分熟悉和掌握房地產工程管理相關的規(guī)程和法律;對關鍵和重要的條文能夠進行深刻的理解和認識，具備較高的工程驗收和監(jiān)測方面的專業(yè)知識;同時，還要有較強的工作協(xié)調能力，能夠正確處理單位和個人之間的關系，具有較強的判斷識別能力;針對工程管理中出現的問題能夠進行妥善處理。

二、房地產工程管理出現的問題

1、對于開發(fā)前期的準備工作遠遠不足

大多數房地產開發(fā)公司為了更快的把商品房建造起來或者為了與其他競爭者競爭，往往前期開始的比較迅速，沒有什么準備工作，更不要說是詳細的計劃了。在比較好的地段慌慌張張的建起了，然而因為準備不足，并不適合購房者的意愿，這就造成了房源和消費者的期望不對口，也造成了開發(fā)建造的失敗。有些也因為建造房與周圍環(huán)境和城市不符合，造成無法賣出房子。

2、?項目缺乏長遠規(guī)劃

許多房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)過程中存在盲目性，在利潤的驅動下，項目盲目上馬，目標性差。往往就是做了一些臨時性的目標，也會因為某些原因無法實現，或者改成了其它的計劃，大大的影響了項目的正常進行。這就造成了項目結果和顧客的要求有一定的誤差，還有造成預算遠超預期。

3、完工時驗收以及各種管理不嚴謹

為了縮短工期，都是盡量縮短驗收環(huán)節(jié)，但是房地產開發(fā)單位對工程施工中分項驗收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴格，一直到工程完工驗收之后還存在著結算依據不足、驗收資料不完全等情況。所以如果施工有多個單位合作完成，那么在工程期間的詳細記錄對于驗收就很重要了，可以發(fā)現是哪個公司出現了錯誤，對于公司的責任分配起到很大作用。

三、加強房地產工程管理的方法和措施

1、?完善規(guī)劃管理

房地產開發(fā)企業(yè)要及時了解國家規(guī)劃部門相關政策法規(guī)，尋找政策保護。尤其是在當前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)定頻頻發(fā)布。同時，開發(fā)部門在負責考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關部門批準才能開展后續(xù)工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進地完成。房地產開發(fā)商需要結合市場行情，要充分考慮土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業(yè)價值的地理位置作為開發(fā)地點。同時要進行市場調查，結合項目所在地的風土人情，摸清預期數消費者的需求，這些都要進行合理的前期策劃。

2、?加強建筑工程招標管理工作

招標工作對于工程的質量以及建設單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標與個別分析招標法相結合。在充分考慮競標價格的同時，要對投標單位的各方面進行評估。如競標單位的資質、技術水平、資金周轉能力、信譽、已交付工程的質量以及與本企業(yè)是否有過長期良好的合作關系等。通過全方位的評估，選擇最優(yōu)的施工單位。認真詳細編制招標文件，做好與承建的中標單位的合同簽訂工作。競標結束后，雙方要簽訂詳細的工程建設合同，一切的建筑生產活動都要按合同的要求展開。

3、?加強對于工程項目的成本管理

在房地產開發(fā)工程中的項目成本管理，?是所有投資者都關注的焦點，?也是直接決定房地產開發(fā)企業(yè)獲得經濟效益的直接手段，因此，必須要采取有力的措施，加強對房地產開發(fā)工程項目在招投標、設計、施工以及后期的驗收、養(yǎng)護等過程中的成本管理工作，加強對全過程的成本管理。在對成本管理的各個環(huán)節(jié)中，應該注意，必須要使用科學、合理、規(guī)范的手段予以管理，不能只是為了成本管理而一味的降低投入資金，忽略了對于建筑工程質量方面的控制。

對于項目成本管理的重點部分來說，?是房地產開發(fā)工程前期的決策階段以及中期的施工階段。在房地產開發(fā)企業(yè)在進行前期的決策階段時，必須要嚴格控制成本，從實際情況出發(fā)，結合工程各個環(huán)節(jié)進行嚴格的預算，嚴格控制成本投入;在進行施工階段時，?將成本控制的重點放在對工程的設計變更上，?因為一旦涉及到設計變更，?就必須要有大量的資金支持，因此降低工程的設計變更，確保成本的有效管理;另外，必須嚴格控制建筑施工中所使用材料以及設備的質量與數量，避免由于材料的浪費造成的成本增加;嚴格控制工期等等。

4、建立統(tǒng)一安全與質量管理體系

安全與質量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質量管理，才能增強管理力度，實現安全保質量、質量促安全的局面。要保證工程項目質量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質量有效控制。對現場施工實行有效的控制，在保證安全和質量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質量換進度，確保工程的安全和質量可以落到實處。

5、?加強房地產開發(fā)項目管理中的信息交流和管理機制

房地產項目從開發(fā)到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統(tǒng)一而協(xié)調的項目設計和開發(fā)管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產開發(fā)項目的管理;房地產企業(yè)還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現在項目實施過程中的協(xié)調溝通機制。

6、?建立有效的考核機制

作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過程工作中引入績效考核機制，提前制定計劃目標，通過科學明確的獎懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實處，責任落實到個人，從而保證建筑工程各項工作順利高效開展。

總之，在房地產工程的開發(fā)與建設中，?房地產開發(fā)企業(yè)只有首先認識到項目管理工作的重要性，并且從工程前期的決策、設計階段就加強項目管理，才能確保建筑工程能夠順利的開展，才能為房地產開發(fā)企業(yè)帶來巨大的經濟效益。

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