“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理影響分析

畢雪超

【摘要】 在今年的政府工作報(bào)告中，國(guó)家總理李克強(qiáng)指出，要力爭(zhēng)全面實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”。按照國(guó)家財(cái)政部工作安排，今年建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)將納入“營(yíng)改增”范圍。本文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“營(yíng)改增”問(wèn)題，首先分析了“營(yíng)改增”政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)及稅務(wù)管理方面的具體影響，進(jìn)而論述了“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)對(duì)策略，可以為房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”政策實(shí)施后企業(yè)相關(guān)管理策略的調(diào)整提供合理的參考。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 營(yíng)改增 財(cái)務(wù)管理

一、房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”相關(guān)政策分析

“營(yíng)改增”政策是我國(guó)稅制改革的重要內(nèi)容，自2012年1月1日開(kāi)始試點(diǎn)至今，目前“營(yíng)改增”的范圍已經(jīng)覆蓋交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鐵路運(yùn)輸、郵政服務(wù)業(yè)、電信業(yè)等行業(yè)。國(guó)家稅務(wù)總局前不久指出，在2015年“營(yíng)改增”政策將力爭(zhēng)擴(kuò)圍到建筑業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)、金融保險(xiǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率是5%，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率是3%。在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后，按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》中的相關(guān)關(guān)規(guī)定，預(yù)計(jì)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”后的稅率在11%的水平。從表面上看，增值稅稅率11%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建筑業(yè)3%和房地產(chǎn)業(yè)5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，但是具體影響還需要考慮到各種抵扣項(xiàng)來(lái)確定。

二、“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)的積極影響分析

首先，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，有可能一定程度上降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本較多，涉及到土地、建筑安裝、政府規(guī)費(fèi)、拆遷安置、供電配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝修裝飾、園林綠化、廣告宣傳、銷售代理、財(cái)務(wù)費(fèi)用等較多的成本支出項(xiàng)目。在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后，如果這些成本支出內(nèi)容能夠全面的進(jìn)行抵扣，形成完整的抵扣鏈條，將會(huì)有效降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)。特別是，如果國(guó)家政策允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，則可以有效的解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣問(wèn)題，這對(duì)于降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)優(yōu)勢(shì)明顯。

其次，“營(yíng)改增”政策在一定程度上可以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金流動(dòng)性。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的命脈就是資金問(wèn)題這也是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的根源，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具有較強(qiáng)的融資能力以及現(xiàn)金流才能實(shí)現(xiàn)自身的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在營(yíng)銷上大多采取期房銷售的形式，這就要求在預(yù)售收入的當(dāng)期就要按照5%的稅率繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，資金支出數(shù)額較大。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”以后，由于對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目土地購(gòu)置、前期工程等業(yè)務(wù)在前期階段會(huì)產(chǎn)生較大的進(jìn)項(xiàng)稅，因此在商品房的預(yù)售階段，一般無(wú)需繳納或只需繳納較少的增值稅，這非常有利于減少企業(yè)的資金支出，確保企業(yè)資金流的充足。

最后，“營(yíng)改增”政策有利于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算水平。在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅率主要是營(yíng)業(yè)稅，按照銷售額乘以5%稅率，稅務(wù)業(yè)務(wù)處理的非常簡(jiǎn)單。但是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)改增政策實(shí)施以后，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)確核算進(jìn)銷項(xiàng)，進(jìn)項(xiàng)稅中還涉及17%、11%、6%等不同的稅率，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算提出了更高的要求。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門必須提高自身的財(cái)務(wù)核算水平，尤其是必須及時(shí)對(duì)銷售、工程招投標(biāo)等環(huán)節(jié)提出合理的涉稅建議，進(jìn)而降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)成本。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“營(yíng)改增”對(duì)財(cái)務(wù)的不利影響

第一，稅負(fù)同樣有增加的的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，利息成本占總成本的比重很大，利息成本能否成為抵扣成為稅款抵扣的難題之一。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷項(xiàng)稅率設(shè)定為11%，由于國(guó)家在土地出讓金、相關(guān)規(guī)費(fèi)等方面的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣上，仍然沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)的政策，就會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足，必然造成企業(yè)稅負(fù)的增加。

第二，增值稅專用發(fā)票的獲取具有一定的難度。對(duì)于“營(yíng)改增”政策而言，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)關(guān)鍵就在于獲取增值稅專用發(fā)票，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付土地出讓金，國(guó)土部門一般開(kāi)具財(cái)政監(jiān)制專用票據(jù)，但是能不能作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的憑證，仍然是未知數(shù)。此外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，對(duì)于一些公共配套設(shè)施等政府規(guī)費(fèi)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本中所占的比例相對(duì)較高，但是這些政府規(guī)費(fèi)的票據(jù)能否作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，同樣存在較大的不確定性，這也造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)升降的不確定性。

第三，“營(yíng)改增”政策實(shí)施前的業(yè)務(wù)抵扣問(wèn)題。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)工期一般比較長(zhǎng)，“營(yíng)改增”后出現(xiàn)試點(diǎn)前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未完工情況將會(huì)很普遍。如果工程設(shè)備和材料采購(gòu)等發(fā)生在試點(diǎn)前，因當(dāng)時(shí)無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票，也就沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣；而收入發(fā)生在試點(diǎn)后，需要按增值稅稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額，這就會(huì)造成稅負(fù)的增加。如何解決這些問(wèn)題，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極的制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。

四、面對(duì)“營(yíng)改增”政策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略分析

第一，依據(jù)“營(yíng)改增”政策要求明確財(cái)務(wù)及稅務(wù)管理的重點(diǎn)。房地產(chǎn)“營(yíng)改增”以后，很有可能會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)施工成本的增加，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)該進(jìn)一步的強(qiáng)化自身的納稅意識(shí)，特別是要確保在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中保證原材料的采購(gòu)以及勞務(wù)接受等環(huán)節(jié)，必須取得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，以便于進(jìn)行后期的抵扣；其次，全面加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)決算的管理，尤其是與施工企業(yè)決算的過(guò)程中，必須要確保能夠及時(shí)足額的取得相應(yīng)的發(fā)票，避免由于拖延造成稅務(wù)籌劃的被動(dòng)；緊接著，還應(yīng)該進(jìn)一步的強(qiáng)化自身的會(huì)計(jì)核算工作，不斷地提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，確保實(shí)現(xiàn)賬目、原始依據(jù)合法合規(guī)齊全，發(fā)票抵扣合理，并盡可能的提高會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性。同時(shí)，在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后，由于房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)根據(jù)分析可能會(huì)出現(xiàn)一定程度下降，隨之也可能會(huì)帶動(dòng)造成房地產(chǎn)價(jià)格的下降，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該注意避免大量的采購(gòu)原材料以及捂盤惜售的現(xiàn)象，以免在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。

第二，解決好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的期初稅款抵扣相關(guān)問(wèn)題。當(dāng)前在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷上，越來(lái)越多的企業(yè)采取了精裝修的營(yíng)銷策略，在“營(yíng)改增”大的稅制改革背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該充分利用這些營(yíng)銷策略。同時(shí)，也應(yīng)該在增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣以及土地增值稅等方面做好準(zhǔn)備工作，重點(diǎn)是做好增值稅發(fā)票的收集、整合以及整理，以確保在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”以后期初增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣可以順利實(shí)施。

第三，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理以及稅務(wù)控制制度。這是企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”政策實(shí)施后的重要措施。特別是在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)了賬務(wù)處理更加復(fù)雜、增值稅專用發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)更加嚴(yán)峻。因此，企業(yè)應(yīng)該完善自身的財(cái)務(wù)管理，尤其是強(qiáng)化成本管理，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)成本發(fā)生憑據(jù)的管理，這不僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理的依據(jù)，同時(shí)也是企業(yè)所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據(jù)；其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該完善合同管理，由于不同的付款方式對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅義務(wù)也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的影響，因此必須在合同中對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行明確。

第四，提前做好相應(yīng)的財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)備。為了避免由于“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成不利影響，首先，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)賬戶設(shè)置進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，特別是在“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“減免稅款”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“銷項(xiàng)稅額”專欄、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”等相應(yīng)的科目對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該確保會(huì)計(jì)處理的正確性，重點(diǎn)是全面的提高增值稅專用發(fā)票的管理水平，強(qiáng)化對(duì)增值稅專用發(fā)票的認(rèn)證管理，以免由于不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅造成自身進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的風(fēng)險(xiǎn)。

第五，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理水平。在“營(yíng)改增”的政策背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)的對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)流程進(jìn)行梳理，全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中可以依據(jù)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的方式來(lái)減輕納稅負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目，進(jìn)而合理的制定稅務(wù)籌劃方案，特別是積極地采取一些外包企業(yè)產(chǎn)品和項(xiàng)目來(lái)幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)移；其次，當(dāng)前國(guó)家正全面的清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際情況，避免享受的合法稅收優(yōu)惠政策被清理。此外，當(dāng)前我國(guó)增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率，因此在項(xiàng)目的核算過(guò)程中，應(yīng)該注意對(duì)涉及的混業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分開(kāi)核算，以盡可能的采用較低稅率，最大程度的降低企業(yè)的稅負(fù)成本。

第六，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。適應(yīng)“營(yíng)改增”政策以后對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作帶來(lái)的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極的采取措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)。首先，應(yīng)該完善財(cái)務(wù)管理部門的設(shè)置，整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門與稅務(wù)部門等，共同制定“營(yíng)改增”的應(yīng)對(duì)措施。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)自身“營(yíng)改增”前后的業(yè)務(wù)運(yùn)行進(jìn)行差異分析，發(fā)現(xiàn)銷售、供應(yīng)鏈、結(jié)算及發(fā)票管理、會(huì)計(jì)處理、內(nèi)控制度、業(yè)務(wù)流程、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)等方面的增值稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定系統(tǒng)完善的應(yīng)對(duì)策略。此外，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理流程的優(yōu)化，特別是完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值稅會(huì)計(jì)核算制度及流程，發(fā)票及申報(bào)管理及流程、定價(jià)策略以及增值稅的主要稅務(wù)以及會(huì)計(jì)處理等工作流程。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)的“營(yíng)改增”，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、經(jīng)營(yíng)模式、市場(chǎng)行為等產(chǎn)生巨大的影響，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理以及稅務(wù)處理中，必須充分考慮到“營(yíng)改增”政策實(shí)施后的新的形勢(shì)分析，并有針對(duì)性的完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理措施，以確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

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（責(zé)任編輯：張瑤瑤）