試述當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)中存在的問(wèn)題及建議

李昆鵬

摘要：本文通過(guò)引入當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)的現(xiàn)狀，分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)中的問(wèn)題，并提出了相關(guān)對(duì)策措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；招投標(biāo)；標(biāo)底；圍標(biāo)

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位將擬建待建的房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)、施工及相關(guān)物資采購(gòu)任務(wù)，經(jīng)專業(yè)造價(jià)或有相關(guān)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)完成項(xiàng)目造價(jià)估算后，在指定的媒介上發(fā)布工程招標(biāo)信息，邀請(qǐng)若干家符合資質(zhì)要求和施工能力的建筑施工安裝企業(yè)投標(biāo)，房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主方從中擇優(yōu)選擇施工企業(yè)，以完成工程建設(shè)任務(wù)的過(guò)程。投標(biāo)是與招標(biāo)相對(duì)應(yīng)的概念，是指投標(biāo)人應(yīng)招標(biāo)人特定或不特定的邀請(qǐng)，根據(jù)招標(biāo)文件要求，編制投標(biāo)文件，并以中標(biāo)為目的的商業(yè)行為。招投標(biāo)模式是當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中招標(biāo)方選擇施工單位并進(jìn)行物資采購(gòu)的主要手段。隨著建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，為充分保障市場(chǎng)份額，獲得更多的施工任務(wù)，多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工方均能通過(guò)提高企業(yè)自身施工人員業(yè)務(wù)素質(zhì)、優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)、提升管理水平等方式滿足項(xiàng)目業(yè)主的要求，房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)方也能通過(guò)編制科學(xué)細(xì)致的招標(biāo)文件，以從投標(biāo)單位中擇優(yōu)選擇質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)和安全管理都符合要求的施工企業(yè)，從而有效地進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的質(zhì)量控制和造價(jià)控制[1]。施工企業(yè)和物資供應(yīng)企業(yè)不斷發(fā)掘自身潛力，提升管理水平和施工質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的落實(shí)，調(diào)動(dòng)了企業(yè)內(nèi)部的積極性，促進(jìn)整個(gè)建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的積極向上發(fā)展。但與此同時(shí)，我們也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，當(dāng)前仍有部分項(xiàng)目招標(biāo)方對(duì)所招標(biāo)項(xiàng)目具體價(jià)值及可能面臨的施工風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不清，編制或委托編制的招標(biāo)文件內(nèi)容與工程施工存在差異，造成項(xiàng)目結(jié)算上的困難，不利于項(xiàng)目投資及成本控制；部分投標(biāo)企業(yè)圍標(biāo)、串標(biāo)、買標(biāo)的現(xiàn)象依然存在，甚至為謀求中標(biāo)向招標(biāo)方輸送不正當(dāng)利益，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)市場(chǎng)的環(huán)境，破壞了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的正常秩序。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)存在的問(wèn)題分析

2.1 業(yè)主方對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)目標(biāo)及項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位不清

房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)的最終目的是以最優(yōu)質(zhì)的性價(jià)比完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中，業(yè)主單位應(yīng)熟知招標(biāo)的范圍、招標(biāo)的內(nèi)容、招標(biāo)預(yù)期的結(jié)果以及工程施工中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，并在招標(biāo)過(guò)程中予以明確。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)文件內(nèi)容和標(biāo)底的編制往往顯得片面且呆板。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是業(yè)主方往往只通過(guò)編制標(biāo)底來(lái)評(píng)判投標(biāo)企業(yè)的施工能力，而忽視了新技術(shù)應(yīng)用能力、企業(yè)成本水平和管理水平等對(duì)企業(yè)投標(biāo)報(bào)價(jià)的影響。對(duì)于低于標(biāo)底的投標(biāo)報(bào)價(jià)，往往認(rèn)為其低于成本價(jià)投標(biāo)而直接作廢，回避了對(duì)投標(biāo)企業(yè)施工能力和管理水平的進(jìn)一步考量，放棄了節(jié)約投資、降低施工風(fēng)險(xiǎn)、提高工程施工可靠度的機(jī)會(huì)[2]。

2.2投標(biāo)企業(yè)圍標(biāo)現(xiàn)象依然存在

投標(biāo)企業(yè)通過(guò)圍標(biāo)的方式謀求中標(biāo)的歷史在我國(guó)由來(lái)已久，尤其是在利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)。各施工投標(biāo)企業(yè)為謀求中標(biāo)，獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，幾個(gè)投標(biāo)人之間往往相互約定，形成利益共同體，一致抬高或降低投標(biāo)報(bào)價(jià)，以使其中的利益相關(guān)者中標(biāo)，并共同分享利潤(rùn)。一些投標(biāo)企業(yè)或個(gè)體老板通過(guò)資質(zhì)掛靠的方式獲取建設(shè)任務(wù)在客觀上加劇了圍標(biāo)現(xiàn)象的發(fā)生。圍標(biāo)容易導(dǎo)致項(xiàng)目招標(biāo)方不得不擴(kuò)大投資，造成了資金的浪費(fèi)和不必要的開(kāi)支。通過(guò)圍標(biāo)獲得施工任務(wù)的投標(biāo)企業(yè)或個(gè)人為收回圍標(biāo)時(shí)的“投資”，往往偷工減料，拖延工期，不利于建設(shè)任務(wù)的順利實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，圍標(biāo)現(xiàn)象的存在也損害了投標(biāo)企業(yè)間的公平競(jìng)爭(zhēng)。

3.應(yīng)對(duì)措施分析

3.1 招標(biāo)文件及標(biāo)底編制應(yīng)科學(xué)合理

招標(biāo)文件是整個(gè)招投標(biāo)行為的綱領(lǐng)性文件，在整個(gè)招投標(biāo)過(guò)程中起到指導(dǎo)性作用。因此，項(xiàng)目招標(biāo)方或有資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在編制招標(biāo)文件及標(biāo)底過(guò)程中，應(yīng)充分考慮當(dāng)前建筑施工環(huán)境、新技術(shù)及新機(jī)械應(yīng)用情況，結(jié)合預(yù)招標(biāo)工程的施工特點(diǎn)及采購(gòu)要求[3]，科學(xué)、合理、全面地編制招標(biāo)文件，不應(yīng)有缺項(xiàng)、漏項(xiàng)。同時(shí)，在選擇評(píng)標(biāo)方式及中標(biāo)價(jià)時(shí)，應(yīng)充分結(jié)合投標(biāo)企業(yè)的施工能力和企業(yè)管理能力等，明確鼓勵(lì)投標(biāo)企業(yè)深入了解投標(biāo)項(xiàng)目，積極運(yùn)用新機(jī)械、新工藝、新技術(shù)，避免盲目投標(biāo)，對(duì)施工企業(yè)的選擇不僅僅局限于投標(biāo)報(bào)價(jià)，而應(yīng)組織對(duì)投標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容進(jìn)行分析，選擇合理低價(jià)。

3.2 規(guī)范招投標(biāo)行為的管理

房地產(chǎn)業(yè)作為與百姓生活息息相關(guān)的關(guān)鍵行業(yè)和支柱行業(yè)，其建設(shè)施工質(zhì)量切實(shí)關(guān)系到百姓的生活質(zhì)量。因此，花大力氣加大房地產(chǎn)業(yè)招投標(biāo)行為的監(jiān)管力度和審查力度，嚴(yán)厲打擊圍標(biāo)、資質(zhì)掛靠等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為就顯得尤為必要。加大規(guī)范和監(jiān)管力度，主要有以下幾個(gè)方面需要注意：首先是各投標(biāo)人的投標(biāo)文件和報(bào)價(jià)是否呈不正常規(guī)律分布，如各投標(biāo)人都報(bào)高價(jià)，只有一家報(bào)低價(jià)；各投標(biāo)人投標(biāo)文件中都未按招標(biāo)文件要求提供相關(guān)技術(shù)資料，只有一家提供等。其次，應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范和監(jiān)管投標(biāo)文件中提交的人員、機(jī)械到崗情況，在施工過(guò)程中，對(duì)于中標(biāo)企業(yè)項(xiàng)目管理人員、機(jī)械未按照招標(biāo)文件要求到崗或擅自脫崗等，業(yè)主方應(yīng)果斷采取處罰措施，記錄企業(yè)不良行為。宜建立投標(biāo)企業(yè)的相關(guān)施工能力、信用度記錄制度，優(yōu)獎(jiǎng)劣罰，不斷規(guī)范招投標(biāo)行為向更規(guī)范、更好的方向發(fā)展。

4.結(jié)語(yǔ)

可以預(yù)見(jiàn)，在今后一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)仍將充分運(yùn)用招投標(biāo)模式優(yōu)選施工和物資供應(yīng)企業(yè)。我們應(yīng)充分重視招投標(biāo)對(duì)招投雙方的重要意義，它不僅為工程招投雙方提供了一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，同時(shí)也最大限度地避免了工程交易中的違規(guī)行為。我們應(yīng)充分做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的招投標(biāo)工作，不斷提高招投雙方的業(yè)務(wù)素質(zhì)，共同維護(hù)好、發(fā)展好房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn)：

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