城市規(guī)劃中的土地適用性探析

摘要：城市土地是社會主義市場經(jīng)濟體制的重要組成，目前在我國，一系列的社會經(jīng)濟變革正在進行，城市化腳步不斷加快，城市的規(guī)模也隨之?dāng)U大，城市土地問題是居于城市化、城市用地、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等諸多矛盾之中首要的問題之一。在城市規(guī)劃中應(yīng)對土地進行合理規(guī)劃，將其推向市場，以最大限度實現(xiàn)其使用價值，此外在城市土地利用中還要考慮政治、文化、環(huán)保等問題。在社會經(jīng)濟變革的過程中，明顯顯現(xiàn)出了土地適用性的價值， 在城市規(guī)劃范圍內(nèi)，土地適用性問題是其基礎(chǔ)性工作。只有對土地適用性進行合理的分析才能保證城市空間構(gòu)建的順利進行。

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；土地適用性；探析

引言

隨著城市化腳步的加快，越來越多的人涌入到城市，這對空間居住條件提出了一定的要求，為此在城市規(guī)劃中應(yīng)充分考慮土地適用性的問題。土地的使用一定要嚴格按照城市規(guī)劃進行，要對一些開發(fā)商為了自身私利進行的土地開發(fā)行為進行適當(dāng)?shù)母深A(yù)，有效的控制土地的使用，避免破壞土地使用布局，合理的使用土地能夠積極的影響社會經(jīng)濟的發(fā)展速度。

1.土地適用性概述

城市規(guī)劃中應(yīng)注重土地的合理使用，不過我國的城市中的土地規(guī)劃沒能和城市規(guī)劃協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是在房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展的影響下土，土地利用規(guī)劃不斷和城市規(guī)劃產(chǎn)生沖突。在城市建設(shè)中，可利用的土地資源不斷減少，為緩解有限的土地和人類不斷增長的土地需求之間的矛盾，進行土地適用性的分析十分必要。

土地是自古已有的自然賜予人類的寶貴財富，人類每天的生產(chǎn)活動都離不開土地，土地是屬性包括資源、資產(chǎn)和資本，其中資源屬性闡述的是土地的自然屬性，而資產(chǎn)或資本屬性闡述的是土地的社會屬性[2]。在城市規(guī)劃過程中，對土地的自然適用性分析要充分考慮其自然屬性，而對于其社會適用性的分析要在其自然適用性的基礎(chǔ)上加之對社會經(jīng)濟環(huán)境、行政管理和國家的政治發(fā)展趨勢的考慮，對自然適用性和社會適用性的合理分析也能為城市規(guī)劃提供進一步發(fā)展的根據(jù)。自然適用性隨著地形、水文、土壤、降雨量、溫度等條件的不同而不同，在城市規(guī)劃中應(yīng)對規(guī)劃范圍內(nèi)的總土地資源通過劃分進行綜合考慮[3]。規(guī)劃期限內(nèi)將要被開發(fā)的土地的適用性的強度被稱為土地的社會適用性，土地的社會適用性主要受如區(qū)位價值、邊緣效應(yīng)及交通等因素影響，通過對社會適用性的合理分析將土地資源進行最優(yōu)化配置，與此同時為城市規(guī)劃提供依據(jù)。

2.土地適用性分析的技術(shù)流程

總的來說，土地適用性分析主要分八步進行：①評價目標(biāo)的選定。即要明確進行土地適用性分析評價的目的，這一步是土地適用性分析的重要環(huán)節(jié)，因為只有目的確定好了才能評價土地的自然和社會適用性，分析評價因子的確定離不開這個過程。②評價因子的選定。評價因子的合理性與否直接影響評價結(jié)果，土地適用性的影響因子有很多，在選取評價因子時，要考慮資料收集時的問題，所以要舍棄對土地適用性具有較小影響的因子，而選定那些具有較大影響且自身穩(wěn)定性強的因子，為減少不必要的工作不要在評價過程中去分析全部因子。③因子權(quán)重的選定。考慮到已經(jīng)選取的因子對土地資源質(zhì)量具有不同的影響，給不同因子加上不同的權(quán)重。④評價單元的劃分。評價結(jié)果準確與否很大程度取決于評價單元的劃分，合理詳細地劃分評價單元對城市規(guī)劃的將來分區(qū)有重要幫助。⑤評價模型的選定。評價模型有多種形式，常選用的模型是灰色評判模型和模糊評判模型兩種，以縮小不同級別的評分差距。⑥分項因子的評價。根據(jù)分項因子的評價標(biāo)準，通常將其劃分3-5個不同級別[4]。⑦單項評價綜合。這一步的主要目的是運用評價模型更細致的分析分項因子。⑧評價分區(qū)的劃定。根據(jù)綜合評價結(jié)果對規(guī)劃范圍內(nèi)用地進行分區(qū)劃定，在此基礎(chǔ)上確定土地適用性。

3.城市規(guī)劃中土地適用性分析的實踐應(yīng)用

綜上所述，城市規(guī)劃中的土地適用性分析要基于自然和社會兩個層面考慮，為此，其實踐應(yīng)用也從這兩個層面闡述。

3.1自然適用性實踐應(yīng)用

以具有山海風(fēng)光特點的旅游基地為例，隨著城市化進程的加快，土地沒能得到合理有效利用，城市建設(shè)采取簡單粗放的擴張形式，造成土地資源的嚴重浪費，城市邊緣區(qū)域是城市生態(tài)的重要保障，該地區(qū)混合了人工和自然兩種生態(tài)系統(tǒng)，是城鄉(xiāng)建設(shè)的敏感地帶。該地區(qū)深入研究了本地的土地自然適用性，研究選取了地形地貌、土地利用狀況等為影響因子，利用網(wǎng)格法將研究區(qū)域劃分為不同生態(tài)單元進行分別評估，將地區(qū)的敏感程度劃分為最敏感、敏感、弱敏感區(qū)域以及不敏四類，將范圍內(nèi)土地劃分為己建區(qū)、適建區(qū)以及限建區(qū)和禁建區(qū)這四種類型四個區(qū)域，通過這些結(jié)果能很好的指導(dǎo)城市規(guī)劃布局。

3.2社會適用性實踐應(yīng)用

以具有一定的發(fā)展?jié)摿Φ默F(xiàn)代化商貿(mào)新城為進行社會適用性分析，該地具有開發(fā)潛力的直接影響因子，該地的土地類型的衡量依據(jù)是人口密度和就業(yè)密度，主要選取的評價指標(biāo)是就業(yè)密度、人口密度和商業(yè)發(fā)展目標(biāo)，根據(jù)前文講述的評價步驟進行評價。先進行各因子單項評價，然后對結(jié)果進行綜合，該地的城市規(guī)劃的土地適用性劃分為很適宜、適宜和不適宜三個級別。根據(jù)評價結(jié)果來確定某一建設(shè)的可行性，進而為人們提供良好的生活環(huán)境。

4.結(jié)語

綜上所述，在城市規(guī)劃中，只有在對土地適用性進行全面綜合分析后，才能確定該地的相關(guān)構(gòu)建能否順利進行，這對城市建設(shè)的完善具有重要意義。

參考文獻：

[1]郭玉姝.城市規(guī)劃中的土地利用與發(fā)展探索[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2012，03：190.

[2]運迎霞.城市規(guī)劃中的土地問題研究[D].天津大學(xué)，2011.

[3]張國俊，湯黎明.開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移及容積率獎勵在我國的適用性探討[J].價值工程，2011，30（14）：80-82

[4]陳小虎，劉怡.現(xiàn)代城市規(guī)劃管理原則及適用性探討[J].四川建材，2012，05：69-70

作者簡介：甘小冬（1992-），男，四川廣安人，專業(yè)：資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理。