建筑物維修方法經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

張熙鳳

摘要：建筑領(lǐng)域作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，是保證經(jīng)濟(jì)和社會(huì)高速發(fā)展的首要條件。在過(guò)去的幾十年間，隨著使用年限的增加，建筑物逐漸進(jìn)入維修加固階段。合理的維修決策可以延緩建筑結(jié)構(gòu)老化，合理延長(zhǎng)建筑結(jié)構(gòu)使用年限，使建筑結(jié)構(gòu)整個(gè)系統(tǒng)在其全壽命時(shí)間范圍內(nèi)具備正常使用功能，使建筑物的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效用得以充分發(fā)揮，具有廣闊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益和應(yīng)用前景。

關(guān)鍵詞：維修方法；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；全壽命周期成本分析；價(jià)值工程； 增量效益評(píng)價(jià)法；

1、研究背景

建筑領(lǐng)域作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在很長(zhǎng)一段時(shí)期是保證經(jīng)濟(jì)和社會(huì)高速發(fā)展的首要條件。在過(guò)去的幾十年間，隨著使用年限的不斷增加，建筑物逐漸進(jìn)入維修加固階段，導(dǎo)致了各地區(qū)工程事故的頻繁發(fā)生，這就促進(jìn)了維修加固行業(yè)的興起和發(fā)展。而且隨著舊有建筑規(guī)模的不斷增大和步入中期使用年限，建設(shè)重點(diǎn)已經(jīng)逐漸由建筑設(shè)計(jì)和施工轉(zhuǎn)向在役建筑物的維修、加固和改造等方面，且發(fā)展越來(lái)越快，已逐漸成為建筑業(yè)重要的組成部分。

2、研究手段

對(duì)在役建筑物的維修決策過(guò)程可以作為一個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的在于有效合理地利用有限資源，最大限度地提高投資效益，使決策具有有效性、科學(xué)性和準(zhǔn)確性，任何工程項(xiàng)目的科學(xué)決策是保證項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是投資項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析報(bào)告是投資者決策投資的重要依據(jù)。選擇客觀、恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法對(duì)正確的進(jìn)行投資決策起著關(guān)鍵性的作用。

（1）制定維修改造項(xiàng)目的實(shí)施方案

在對(duì)維修改造項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查后，可以根據(jù)實(shí)際情況制定實(shí)施方案（不改造、改造、維修、增加面積的加固等），并運(yùn)用數(shù)學(xué)工具對(duì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，確定可行方案及最優(yōu)方案。

（2）對(duì)各方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，確定可行的方案。

采用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法，保留可行的方案，剔除不可行方案。對(duì)維修改造方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用增量效益評(píng)價(jià)法，選用增量?jī)裟曛郸AV作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，ΔNAV>0的方案為可行方案。

（3）對(duì)維修改造項(xiàng)目的功能進(jìn)行評(píng)價(jià)，并計(jì)算其功能系數(shù)

分析影響維修改造項(xiàng)目功能評(píng)價(jià)值的主要因素，用層次分析法計(jì)算功能的權(quán)重，對(duì)各方案分別采用模糊綜合評(píng)判的方法，得到各方案的功能評(píng)價(jià)值，根據(jù)公式計(jì)算各個(gè)方案的功能系數(shù)。

（4）計(jì)算各方案的成本系數(shù)

由于各備選方案的壽命期不同，可選用年成本（）作為各方案的成本分析指標(biāo)，成本在計(jì)算時(shí)一般包括建設(shè)成本和使用成本，為兩者之和。

在本文中，建設(shè)成本為維修改造方案的實(shí)施成本（維修改造成本）和預(yù)計(jì)停產(chǎn)損失（針對(duì)工業(yè)建筑而言），計(jì)算時(shí)應(yīng)按年平均分?jǐn)偟某杀尽？紤]資金的時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式：

式中 -第個(gè)實(shí)施方案的維修改造成本和預(yù)計(jì)停產(chǎn)損失之和，（萬(wàn)元）；

-依據(jù)第個(gè)方案實(shí)施后建筑物的剩余壽命（年）；

-基準(zhǔn)收益率，本文取=10%。

對(duì)于工業(yè)建筑物來(lái)說(shuō)，維修改造方案年使用成本為設(shè)備的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與廠房維護(hù)費(fèi)用之和減去改造后預(yù)期增量收益。對(duì)于普通民用建筑物來(lái)說(shuō)，則沒(méi)有生產(chǎn)設(shè)備的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用這一項(xiàng)。在這里要注意的是，由于年使用成本不是等值的，應(yīng)該計(jì)算整個(gè)壽命期內(nèi)各年費(fèi)用之和，然后再計(jì)算出各方案的等額年金作為年使用成本。計(jì)算公式：

式中 -方案計(jì)算期內(nèi)第年；

-設(shè)備年運(yùn)營(yíng)費(fèi)；

-建筑物年維護(hù)費(fèi)用；

-預(yù)期年增加收益；

-復(fù)利支付現(xiàn)值系數(shù)；

-等額支付系列資金恢復(fù)系數(shù)。

計(jì)算各方案的年成本為：，再由式公式計(jì)算各方案的成本系數(shù)。

（5）計(jì)算各方案的價(jià)值系數(shù)

由以上計(jì)算出的和，由價(jià)值系數(shù)計(jì)算公式，計(jì)算出各方案的價(jià)值系數(shù)。

（6）確定維修改造方案中的最優(yōu)方案。

由計(jì)算出的各實(shí)施方案的價(jià)值系數(shù)判定最優(yōu)方案，即選擇價(jià)值系數(shù)比較大的方案為最優(yōu)方案。

3、方案評(píng)價(jià)過(guò)程中有關(guān)參數(shù)的確定

（1）各方案成本的確定

運(yùn)用增量效益評(píng)價(jià)法對(duì)維修改造方案作出可行性判斷，然后再利用價(jià)值工程原理進(jìn)行維修改造各方案之間的比較優(yōu)選。對(duì)于維修改造方案而言，評(píng)價(jià)的是各方案追加的投資所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益與功能提高水平，因此都具有相同的原有資產(chǎn)。為了便于計(jì)算，本文不對(duì)成本做詳細(xì)的劃分，只是按使用年限做了分?jǐn)偂?/p>

（2）對(duì)于民用建筑剩余壽命的計(jì)算

對(duì)于一般的民用建筑物的剩余壽命的計(jì)算，可以按下式計(jì)算。

式中 -民用建筑物的損壞系數(shù)，一般取值1.4；

-房屋的折舊率，即房屋耐用壽命的倒數(shù)，隨結(jié)構(gòu)類型的不同而取值。鋼筋混凝土建筑物的耐用壽命一般為50～100年，故取=0.02-0.01；磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅耐用壽命為50～80年，故取=0.02-0.0125。

4.通過(guò)增量效益評(píng)價(jià)法的結(jié)論對(duì)建筑物維修方法進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

（1）通過(guò)計(jì)算維修改造項(xiàng)目投入的費(fèi)用和產(chǎn)出的效益，進(jìn)行多方案比較，對(duì)維修改造項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性分析論證，以此為建筑物維修決策提供科學(xué)可靠的依據(jù)。

（2）通過(guò)分析維修改造項(xiàng)目的一般性與特殊性，確定維修改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)采用"有無(wú)對(duì)比"原理，并且一般情況下采用增量效益評(píng)價(jià)法就能夠滿足經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的要求。對(duì)維修改造項(xiàng)目各方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，估算維修改造項(xiàng)目所用的投資及可能帶來(lái)的收益，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)各方案的直接經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行對(duì)比評(píng)價(jià)，由此確定項(xiàng)目的可行方案。

（3）在財(cái)務(wù)可行性分析的基礎(chǔ)上，考慮了功能與費(fèi)用之間的關(guān)系，利用價(jià)值工程法將功能與費(fèi)用、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合在一起進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，實(shí)現(xiàn)以較少的投資獲得較大的功能，更合理實(shí)用，可操作性比較強(qiáng)。

（4）依據(jù)全壽命周期成本分析技術(shù)的特點(diǎn)和價(jià)值工程技術(shù)的特點(diǎn)，將全壽命周期成本分析理論應(yīng)用于價(jià)值工程中，兩種技術(shù)的有機(jī)結(jié)合，是尋求最佳方案的理想選擇。

（5）對(duì)維修改造項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，全壽命周期成本為維修改造成本和維護(hù)成本。進(jìn)行功能分析時(shí)，以建筑物的綜合功能為目標(biāo)，綜合考慮經(jīng)濟(jì)性能、社會(huì)性能、環(huán)境性能、安全性能和耐久性能的功能，從而使價(jià)值工程分析過(guò)程更加完善，更具有說(shuō)服力。

（6）在進(jìn)行功能分析過(guò)程中，運(yùn)用層次分析法確定功能權(quán)重，運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理建立功能分析的綜合評(píng)判模型，確定各方案的功能系數(shù)。這兩種方法與價(jià)值工程相結(jié)合，不僅較好的反映了功能的模糊性，而且使功能評(píng)價(jià)的結(jié)果更有實(shí)用性。

本文的功能評(píng)價(jià)雖然是從建筑物的綜合功能進(jìn)行了評(píng)價(jià)，但考慮因素仍有欠缺，如沒(méi)有將規(guī)模的大小及投資效果系數(shù)作為功能的一部分來(lái)進(jìn)行分析，在以后的工作中，盡可能的考慮不同角度的影響因素來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的功能，從而使評(píng)價(jià)方法更加完善。

參 考 文 獻(xiàn)

[1] 郎雪昌，建筑物維修決策理論研究及其應(yīng)用[D].同濟(jì)大學(xué)工程碩士學(xué)位論文，2007.

[2] 王巧瑞.已有舊建筑物維修改造研究[D].西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文，2007

[3] 王力.項(xiàng)目評(píng)估[M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2004.