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    我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理優(yōu)化研究

    2015-10-21 19:28張樂
    房地產(chǎn)導刊 2015年7期
    關鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理優(yōu)化

    張樂

    【摘要】本文主要分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的相關問題,探討了房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的現(xiàn)狀,進而論述了全面預算管理優(yōu)化的對策,以期可以為我國房地產(chǎn)企業(yè)的預算工作提供參考。

    【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);全面預算管理;優(yōu)化

    一、前言

    我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理工作關系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展,因此,為了可以提升我國房地產(chǎn)企業(yè)的預算工作效率和效果,要進一步探討房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理優(yōu)化的對策。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)的特點

    1.房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)投資數(shù)額大,項目周期較長,總體投資風險較大。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務較復雜,除拿地和房屋開發(fā)外,還要建設相應的基礎設施和公共配套設施,需要投入大量的資金。從項目的開發(fā)到房產(chǎn)銷售的完成,會經(jīng)歷一個較長的周期,且不同類型的樓盤如住宅區(qū)、寫字樓、商鋪等可能情況會存在一定的差異。如果某些項目沒有較好銷售前景,則一定要避免對其巨額投資。只有完善全面預算管理,保證對項目進行合理投資收益測算,才能做出正確的決策,避免做出少數(shù)毀滅公司的決策,有利于企業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展。

    2.房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率較高,資金成本較高。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè),前期需要投入大量的資金,且回收期較長,存在剛性支出和軟性收入的現(xiàn)象。特別是別墅類的高檔住宅區(qū),前期資金投入越大,其投資回收期越長。因此,房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力和資金成本都很大,一旦無法及時回收房款或者向金融機構(gòu)獲取貸款,資金鏈斷裂,整個房地產(chǎn)可能面臨破產(chǎn)的風險。

    3.房地產(chǎn)企業(yè)受市場環(huán)境變化影響較大。國家關于房地產(chǎn)的調(diào)控政策多且變化快,近年來的“國八條”、“國十條”等都對房地產(chǎn)的行情產(chǎn)生重要的影響,房產(chǎn)企業(yè)的銷量會隨之敏感變化。同時,由于房地產(chǎn)企業(yè)對金融機構(gòu)的依賴較大,房地產(chǎn)的資金成本也隨金融市場的陰晴而變。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理理論概述

    很多企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)對全面預算管理認識不清,主要是沒有仔細分析全面預算管理的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理具有現(xiàn)金流量為基礎,以工程項目核算為核心以工程形象進度為節(jié)點三個典型的特點,這也是區(qū)別一般企業(yè)全面預算管理的特點。全面預算管理是企業(yè)在戰(zhàn)略目標的指導下,對未來的經(jīng)營活動和相應的財務結(jié)果進行充分、全面的預測和籌劃,并通過對執(zhí)行過程的監(jiān)控和執(zhí)行情況分析考評,進而及時指導經(jīng)營活動的改善和調(diào)整,最終實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的戰(zhàn)略目標。房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理模式的選擇一般以現(xiàn)金流量為核心,具體操作時可依據(jù)產(chǎn)品生命周期的不同階段細分。在實際操作時公司往往結(jié)合自身情況,綜合運用各種現(xiàn)代的全面預算管理模式并創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)基于公司戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營目標,確立關鍵業(yè)績指標(KPI),以KPI為基礎結(jié)合各責任中心的職能,分解KPI構(gòu)建二級指標體系。以關鍵業(yè)績指標KPI為核心依據(jù)集團各子分公司的業(yè)務特點和各職能部門的不同職責分配不同的預算目標,并將預算目標以貨幣的形式分解到各責任單位及其內(nèi)部結(jié)構(gòu)甚至是個人。

    四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理中存在的問題

    1、房地產(chǎn)企業(yè)年度預算與項目預算脫節(jié),不能很好地體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標

    年度預算是將一個會計年度作為預算年度,項目預算是將一個完整的項目周期作為預算年度。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期往往跨越兩個以上的會計年度,所以年度預算的時間視野比較狹窄,不能為決策者提供所開發(fā)項目全部經(jīng)營過程及成果的解釋?,F(xiàn)行預算管理往往側(cè)重年度預算,輕項目預算,常把項目可行性報告或項目概算作為項目預算,不能很好地體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標。

    2、房地產(chǎn)企業(yè)較難建立系統(tǒng)的預算管理組織體系

    由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,項目部或項目公司為開發(fā)主體,工程采用項目出包方式,承包單位出具項目預算。這種跨母子公司、跨企業(yè)編制的預算,在預算的匯總整合、執(zhí)行和監(jiān)督方面存在諸多不便。難以真正建立起一個強有力的預算管理體系,充分發(fā)揮預算管理的作用。

    3、房地產(chǎn)企業(yè)堅持以利潤為核心的預算管理模式

    目前,跨期經(jīng)營的房地產(chǎn)行業(yè)預算管理按照傳統(tǒng)預算管理的要求,在利潤表所表現(xiàn)的利潤與實際現(xiàn)金流量不符的情況下,仍然堅持以目標利潤為核心的預算管理模式。這種預算管理模式的最大缺陷在于,不能及時反映出企業(yè)現(xiàn)金流量的短缺。特別在當前現(xiàn)金為王的市場形勢下,利潤表反映的企業(yè)抗風險能力會失真。

    4、基礎數(shù)據(jù)相對分散,預算管理實施結(jié)果不理想

    房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程涉及的面較廣,前期政策、建筑材料、客戶信息等資源相對分散,歷史各項目所面對的市場有較大的差異性,所以基礎信息數(shù)據(jù)的采集有一定難度。房地產(chǎn)行業(yè)中竣工結(jié)算遠遠突破設計概算的現(xiàn)象比比皆是。使得預算指標與實際執(zhí)行情況差異較大,導致預算管理實施結(jié)果不理想。

    5、房地產(chǎn)企業(yè)在預算編制、預算控制和預算考核過程中,以財務部門為核心,不利于實施全面預算管理

    全面預算要做到全面反映、全過程控制和全員參與,但大部分房地產(chǎn)企業(yè)預算管理由財務部門編制,預算由財務部門加以控制和監(jiān)督,又以財務部門提供的數(shù)據(jù)作為預算考核的依據(jù)。這種以財務部門為核心的預算管理模式不利于調(diào)動全員積極性,難以實施對全員、全過程的全面預算管理。

    五、推動全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)應用中的思考

    全面預算管理是推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要力量,實踐中可以從完善全面預算管理方案、推動方案落實、強化監(jiān)督評估等方面著手,有效的提高全面預算管理水平。

    1、科學制定全面預算管理方案

    首先,要科學的進行預算編制,房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)其項目制運行的特征,通過編制項目部、行政后勤部門的預算科目、預算資金,并且將預算方案反饋給相關責任部門,要求責任部門遵照執(zhí)行。其次,要制定配套方案,在預算編制完成后,房地產(chǎn)企業(yè)要明確全面預算管理的目標任務和實現(xiàn)途徑,要結(jié)合企業(yè)的特征,制定推動預算方案落實的配套方案,如預算內(nèi)經(jīng)費支出管理方案等,以此推動預算方案的落實。

    2、狠抓落實推動全面預算管理方案執(zhí)行

    首先,要明確全面預算管理的組織機構(gòu),房地產(chǎn)企業(yè)要成立高規(guī)格的全面預算管理領導小組,財務部門、銷售部門等部門一把手作為領導小組成員,以此推動預算管理的落實,避免單一的財務部門力量不足的問題,調(diào)動各部門參與全面預算管理的積極性。其次,要明確各部門、項目部等在全面預算管理中的職責,要明確部門或者項目一把手的職責,并建立起責任追究制度,對于全面預算管理落實不到位的要進行處罰,以保障預算執(zhí)行的嚴肅性。

    3、強化監(jiān)督考核推動全面預算管理落實

    首先,要強化全面預算管理落實監(jiān)督,房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用財務軟件等信息化手段,對預算執(zhí)行部門的支出情況進行檢查,同時,企業(yè)內(nèi)部要發(fā)揮審計等部門的力量,對預算執(zhí)行過程中費用支出與預算科目是否一致等進行審核。其次,要強化全面預算管理落實考核,房地產(chǎn)企業(yè)要在預算執(zhí)行年度中期、末期對預算落實情況進行考核評估,發(fā)現(xiàn)預算執(zhí)行中的問題并提出改進措施,以此推動全面預算管理的落實。

    六、結(jié)束語

    總而言之,我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理優(yōu)化工作的實施一定要符合工作的實際情況,在考慮到目前房地產(chǎn)企業(yè)預算管理特點和現(xiàn)狀的情況下,一定要針對房地產(chǎn)企業(yè)的預算提出有效的對策。

    【參考文獻】

    [1]張清.全面預算在房地產(chǎn)企業(yè)運用現(xiàn)狀及對策[J].財經(jīng)界(學術版),2014.26

    [2]郭欣紅.淺議房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理[J].西部財會,2012.25

    [3]徐庭驊.房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的問題與對策[J].上海房地.2013.28

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