房屋拆遷糾紛解決機(jī)制中存在的問題及完善對(duì)策

【摘要】本文首先闡述了當(dāng)前我國(guó)房屋拆遷的情況，概括了房屋拆遷糾紛的特點(diǎn)，并分析了房屋拆遷解決機(jī)制中存在的問題，結(jié)合問題產(chǎn)生原因，提出了相應(yīng)的完善對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房屋拆遷；糾紛解決機(jī)制；行政法治

一、我國(guó)房屋拆遷現(xiàn)狀

房屋拆遷是指拆遷人在獲得房屋拆遷許可證的前提下，進(jìn)行的相關(guān)土地上房屋與附屬物的拆遷行為，包括對(duì)拆遷房屋的所有人做出的補(bǔ)償與安置。當(dāng)前，房屋拆遷逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)拆遷，外部矛盾不斷激化，由內(nèi)部矛盾轉(zhuǎn)變?yōu)椴疬w戶與地方政府、開發(fā)商之間的矛盾。雖然，國(guó)家對(duì)策出臺(tái)了相關(guān)的糾紛解決機(jī)制，并進(jìn)行了大力整治，從拆遷糾紛整體形式上看已取得一定效果，但在制度中存在的深層次矛盾并沒有從根本上得到解決。

二、房屋拆遷糾紛特點(diǎn)

拆遷涉及地區(qū)廣泛，拆遷糾紛數(shù)目龐大

隨著城市化步伐的加速，從我國(guó)沿海地區(qū)至中西部，許多城市都著力于進(jìn)行城市建設(shè)，致使土地資源增值，讓所在地房產(chǎn)開發(fā)在利益的驅(qū)使下，加大了開發(fā)力度，使拆遷的范圍不斷擴(kuò)大，而隨之出現(xiàn)的拆遷糾紛事件也不斷增多，數(shù)目龐大。

拆遷戶多

由于拆遷范圍的擴(kuò)大，拆遷所涉及人數(shù)也迅速增長(zhǎng)，集團(tuán)訴訟與群體上訪事件出現(xiàn)越來越多，拆遷戶中所存在的釘子戶現(xiàn)象增多。

拆遷糾紛復(fù)雜程度高

房屋作為人們賴以生活的物質(zhì)空間，是其作為寶貴的財(cái)產(chǎn)之一。而拆遷通常都會(huì)影響到拆遷戶的生活、工作、學(xué)習(xí)環(huán)境，一些經(jīng)濟(jì)來源不穩(wěn)定或老弱病群體，可能因?yàn)榉课莶疬w的原因，而導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)來源被阻斷，生活無著落，這類糾紛復(fù)雜程度較高。

違法、野蠻拆遷造成糾紛怨大、易激化

許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了節(jié)省拆遷時(shí)間，盡快開工，在沒有進(jìn)行證據(jù)保全辦理公證的情況下，以停水?dāng)嚯?、恐嚇威脅等手段，逼迫被拆遷人同意拆遷活動(dòng)，這一類違法拆遷、暴力拆遷的事件出現(xiàn)越來越多，并且由于拆遷所引發(fā)極端事件的增多，社會(huì)群體對(duì)拆遷制度的不滿越來越深，拆遷制度飽受質(zhì)疑。

三、房屋拆遷糾紛產(chǎn)生原因

拆遷立法不完備

關(guān)于拆遷的法律依據(jù)不充足，在2008年以前，只有國(guó)務(wù)院所頒發(fā)的《拆遷條列》作為拆遷的法律依據(jù)，而根據(jù)《憲法》、《物權(quán)法》、《立法法》等規(guī)定，在公民私人房屋的征收方面，其無權(quán)進(jìn)行規(guī)定，明顯違反了相關(guān)規(guī)定。在2008年對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》作出的修改中，提到在拆遷中需保障被拆遷人的合法權(quán)益，并由國(guó)務(wù)院規(guī)定其具體辦法?，F(xiàn)階段，關(guān)于《拆遷條例》的調(diào)整與修改還在進(jìn)行中，拆遷缺乏有效而完整的操作依據(jù)。

拆遷性質(zhì)錯(cuò)位

我國(guó)實(shí)行土地公有制，城市土地的所有權(quán)是國(guó)家，而城郊與農(nóng)村土地則屬于集體所有，土地征收是將農(nóng)村土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有，城市房屋拆遷是對(duì)私人房屋的征收，其拆遷的真正目的是取得需用地的土地使用權(quán)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行新的開發(fā)建設(shè)，而非取得被拆遷人的房屋與其它地上附屬物，拆遷的核心是確保政府能對(duì)城鄉(xiāng)土地與空間資源進(jìn)行再次分配與利用，拆遷制度的設(shè)計(jì)從性質(zhì)上看，與正確方向存在較大偏差。

公益拆遷和非公益拆遷混為一談

現(xiàn)階段，由政府統(tǒng)一進(jìn)行土地供應(yīng)，以委托的形式，讓有關(guān)單位開展前期的拆遷、土地平整工作，并以招標(biāo)、拍賣方式將凈地出讓給開發(fā)商，即使是非公益拆遷，開發(fā)商雖然擁有了土地的使用權(quán)，并需要支付相關(guān)的房屋拆遷補(bǔ)償金，但從實(shí)質(zhì)上講，政府才是真正的拆遷人，使得公益拆遷與非公益拆遷混為一談。

補(bǔ)償不公正

目前，對(duì)于我國(guó)拆遷的補(bǔ)償原則，還存在較多爭(zhēng)議。在現(xiàn)有拆遷補(bǔ)償中，只結(jié)合被拆遷房屋的區(qū)位、用途、面積等因素，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，作出了相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償金額規(guī)定，而未提及土地的使用價(jià)值，致使房屋補(bǔ)償不公正現(xiàn)象產(chǎn)生，進(jìn)而引發(fā)拆遷糾紛。雖然在《拆遷條例》中，作出了相關(guān)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格機(jī)制規(guī)定，但并沒有被很好地執(zhí)行、貫徹于實(shí)際中，拆遷評(píng)估價(jià)格過低，被拆遷人較難購(gòu)置滿意的新房屋，而調(diào)換也存在各方面問題，對(duì)被拆遷人的生活產(chǎn)生了很大影響。

拆遷程序不完備，被拆遷人參與不夠

房屋拆遷涉及到不同主體，需要行政機(jī)關(guān)進(jìn)行相互協(xié)調(diào)。但是，管理是政府服務(wù)民眾的方式，而不是立法的目的。再現(xiàn)行的房屋拆遷制度中，許多制度的設(shè)計(jì)是以行政管理角度出發(fā)而制定的，缺乏拆遷程序，忽略了被拆遷人的知情權(quán)與參與權(quán)，同時(shí)被拆遷人也無法進(jìn)行申辯與提出質(zhì)疑。

強(qiáng)制拆遷設(shè)計(jì)不合理

現(xiàn)階段，對(duì)于房屋的強(qiáng)制拆遷未作出公益拆遷與非公益拆遷區(qū)別，而被拆遷人也沒有權(quán)利反駁拆遷。在訴訟期間，關(guān)于補(bǔ)償協(xié)議，如雙方達(dá)成一致，拆遷人便可申請(qǐng)進(jìn)行房屋拆除活動(dòng)的先予執(zhí)行，而雙方未達(dá)成協(xié)議時(shí)，也不停止房屋拆除活動(dòng)的執(zhí)行。

拆遷救濟(jì)渠道失效

行政裁決機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性，政府既是拆遷人，也是拆遷行政裁決機(jī)構(gòu)，不能為被拆遷人提供有效的合法權(quán)利保障；行政附帶的相關(guān)民事訴訟制度還有待完善；行政復(fù)議制度作為內(nèi)部監(jiān)督與救濟(jì)程序，并不能完全解決拆遷糾紛中存在的眾多問題。

四、房屋拆遷糾紛解決機(jī)制的改革和完善

明確區(qū)分公益拆遷和非公益拆遷

首先，在立法上將兩類拆遷區(qū)別開來，明確政府作為公益拆遷中的拆遷人，而開發(fā)商則為非公益拆遷中的拆遷人。其次，在程序上對(duì)公益拆遷進(jìn)行公益目的與補(bǔ)償方案的聽證會(huì)論證，在對(duì)其公益目的與補(bǔ)償方案獲得一致認(rèn)可后，再頒發(fā)拆遷許可證。而對(duì)于非公益拆遷，先進(jìn)行開發(fā)商與房屋所有人的補(bǔ)償協(xié)議，在雙方達(dá)成一致協(xié)議后，才能申請(qǐng)土地使用權(quán)。第三，在拆遷補(bǔ)償方面，公益拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須在完善的法規(guī)下，由政府制定出合理、科學(xué)的基本計(jì)算方法。非公益拆遷的賠償標(biāo)準(zhǔn)，必須由開發(fā)商與房屋所有人共同商定，并且保證高于國(guó)家規(guī)定的最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。第四，在強(qiáng)制拆遷的設(shè)置上，作為公益拆遷的拆遷人，政府必須申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行而非自主執(zhí)行，作為非公益拆遷的拆遷人，開發(fā)商需通過訴訟申請(qǐng)，讓法院進(jìn)行判決，并避免政府參與其中。

完善拆遷補(bǔ)償制度

公益拆遷與非公益拆遷，在拆遷補(bǔ)償方面都應(yīng)做到公正補(bǔ)償，應(yīng)以公平的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行計(jì)算。并且，在完善拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，需考慮土地使用權(quán)的價(jià)格，補(bǔ)償范圍應(yīng)包含拆遷房屋、房屋附屬物、臨時(shí)建筑物、土地使用權(quán)以及被拆遷人的其他費(fèi)用與利益損失等。在進(jìn)行拆遷補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)特別關(guān)注補(bǔ)償安置款的發(fā)放問題，拆遷人必須建立拆遷專用賬戶，委托銀行進(jìn)行監(jiān)管，確保在拆遷工作完成后，補(bǔ)償款能及時(shí)、完整轉(zhuǎn)入被拆遷人賬戶。

重新設(shè)計(jì)拆遷程序

對(duì)公益拆遷的程序進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，具體為：先進(jìn)行城市拆遷規(guī)劃與拆遷立項(xiàng)，再確定評(píng)估機(jī)構(gòu)完成對(duì)拆遷補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估、簽訂補(bǔ)償協(xié)議、建立拆遷專業(yè)資金、頒發(fā)拆遷許可證，最后進(jìn)行拆遷行為。對(duì)非公益拆遷的程序，則調(diào)整為：審核開發(fā)項(xiàng)目、溝通協(xié)調(diào)、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估價(jià)格、簽訂補(bǔ)償協(xié)議、繳納土地出讓金、獲取土地使用權(quán)、領(lǐng)取拆遷許可證、拆遷。

改革強(qiáng)制拆遷

進(jìn)行強(qiáng)制拆除制度的改革，只有公益拆遷才能申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷，而政府作為拆遷人，不得行使強(qiáng)制拆遷權(quán)。作為非公益拆遷，拆遷人只能以訴訟申請(qǐng)方式，讓法院進(jìn)行判決，通過判決執(zhí)行完成拆遷。

完善被拆遷人權(quán)利救濟(jì)制度

發(fā)揮行政行政裁決的作用，需設(shè)立獨(dú)立的行政裁決機(jī)構(gòu)，完善裁決程序。按照拆遷糾紛的不同屬性，進(jìn)行行政訴訟與民事訴訟的區(qū)分解決。同時(shí)，對(duì)糾紛事件開展一定程度的類型化研究，在便于法益衡量的同時(shí)，重視對(duì)適法者法律適用性論證過程的監(jiān)督與審核。

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作者簡(jiǎn)介：向榮芳（1970.03-），女，籍貫：云南省個(gè)舊市，現(xiàn)職稱：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，學(xué)歷：大專，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。