樓市調(diào)控背景下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)探討

吳楠

【摘要】在本論文中，筆者主要從行業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)質(zhì)量、深度并購(gòu)、商業(yè)住宅空間進(jìn)一步增大等方面探討了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】樓市調(diào)控 房地產(chǎn) 發(fā)展趨勢(shì)

為了進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，保證其健康發(fā)展，我國(guó)政府頒布了相關(guān)政策或者法律法規(guī)，力圖控制當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的發(fā)展趨勢(shì)。2011年，國(guó)務(wù)院頒布了“國(guó)八條”，將之前的房地產(chǎn)法令作了進(jìn)一步細(xì)化，鞏固和擴(kuò)大了房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控發(fā)展的新成果，這些政策的直接后果，就是我國(guó)的商品房大量堆積，庫(kù)存增加，房地產(chǎn)企業(yè)難以盈利，甚至無(wú)法收回成本。尤其是在一些發(fā)展較快的城市，商品房的銷(xiāo)售面積更是不斷下降。作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的停滯不前，對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了一定負(fù)面影響。

在當(dāng)前樓市政策地不斷深入下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不是某個(gè)企業(yè)所能控制的，而是整個(gè)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。下面，筆者將對(duì)當(dāng)前樓市調(diào)控背景下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行深入探討。本論文的研究對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及研究過(guò)程會(huì)產(chǎn)生一定的啟示。

房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)不斷深入

在國(guó)家的樓市調(diào)控背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況發(fā)生了重大變化，規(guī)?；?jīng)營(yíng)的趨勢(shì)不斷深入。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的需求量，特別是普通住宅及經(jīng)濟(jì)適用房的需求量進(jìn)一步提高，這導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱。同時(shí)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻進(jìn)一步降低，很多小型的、并不具備相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)也躋身于房地產(chǎn)行業(yè)。但近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)供大于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的發(fā)展壓力，很多企業(yè)已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)。此時(shí)，國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策，例如國(guó)家制定了商品房預(yù)售政策等，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得足夠的發(fā)展資金而正常運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。據(jù)我國(guó)新華社消息，2013年我國(guó)又大約30家房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售額突破百億元，總的銷(xiāo)售額早已經(jīng)突破8000億元。

同時(shí)，由于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢，不少企業(yè)開(kāi)始相互抱團(tuán)，共同應(yīng)對(duì)危機(jī)，各種行業(yè)論壇不斷建立，尤其是中國(guó)地產(chǎn)金融拓展聯(lián)盟的成立，為各個(gè)會(huì)員提供了最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目池，同時(shí)為其發(fā)展提供了必要的資金，從最大程度上滿(mǎn)足了金融拓展聯(lián)盟中各種會(huì)員的生存發(fā)展需求。在當(dāng)前樓市調(diào)控背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)趨勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步提高。

房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的資產(chǎn)質(zhì)量將會(huì)進(jìn)一步提高，其運(yùn)作能力也會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的理解，我們可以從兩個(gè)方面進(jìn)行：第一，土地的質(zhì)量。第二，資產(chǎn)配置的能力。但就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都只關(guān)注土地的儲(chǔ)備量，而忽視了土地的再次利用。大部分房地產(chǎn)土地，都不能進(jìn)行延續(xù)開(kāi)發(fā)。從資金方面來(lái)說(shuō)，2011年我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率的平均值為63.58%，已經(jīng)突破了最大資產(chǎn)負(fù)債比例，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展造成了嚴(yán)重威脅。而在當(dāng)前樓市調(diào)控背景下，我國(guó)的各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨著更加嚴(yán)重的資金缺乏狀態(tài)。如何籌到更多的發(fā)展資金，保證其順利發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要發(fā)展任務(wù)之一。

這就要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行改革創(chuàng)新，擴(kuò)大融資渠道，提高其運(yùn)作能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)自己的信譽(yù)建設(shè)，提高自己的信貸能力，確保能夠貸到必要的發(fā)展基金。其次，部分房地產(chǎn)上市公司要進(jìn)行股票發(fā)行，提高自己的融資能力。除此之外，還可以發(fā)行相關(guān)的債權(quán)等。最后，要采取各種積極的措施，幫助REITS在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)落地。這就需要我國(guó)各個(gè)部門(mén)，包括建、財(cái)稅、證監(jiān)、保監(jiān)、銀監(jiān)等部門(mén)建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，共同為REITs提供配套發(fā)展環(huán)境。

房地產(chǎn)行業(yè)的深度并購(gòu)趨勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)

自2010年以來(lái)，國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)，手段也在不斷提高。為了應(yīng)對(duì)這些政策，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)實(shí)例正在不斷增多。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近2010年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)實(shí)例有84起，占我國(guó)全部行業(yè)并購(gòu)實(shí)例的13.5%，并購(gòu)金額超過(guò)3億美元。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)實(shí)例還在不斷地深入。一些中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展能力有限，創(chuàng)新能力不足，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來(lái)，被一些較大的房地產(chǎn)企業(yè)所吞并。并購(gòu)和融合已經(jīng)成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)突破發(fā)展瓶頸的中重要發(fā)展策略之一。除此之外，原先房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一些并不以房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)逐漸退出房地產(chǎn)行業(yè)，這進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)并購(gòu)的步伐。

4.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快，發(fā)展空間進(jìn)一步加大

隨著國(guó)家各種限購(gòu)令的不斷出臺(tái)，住宅性地產(chǎn)面臨著較大的困境，很多住宅地產(chǎn)不斷囤積。但我們必須注意到一點(diǎn)，國(guó)家的各項(xiàng)房地產(chǎn)政策都是針對(duì)居民住宅的，而商業(yè)地產(chǎn)并不在限購(gòu)的范圍之內(nèi)。因此，商業(yè)地產(chǎn)受到了各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的重視，面臨較大的發(fā)展機(jī)遇及挑戰(zhàn)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使我國(guó)的消費(fèi)水平也在不斷地提高。到目前為止，我國(guó)的國(guó)民生產(chǎn)總值已經(jīng)逐漸超越日本，成為世界上重要的經(jīng)濟(jì)體之一。居民的消費(fèi)水平的不斷提高，房產(chǎn)的購(gòu)入能力也在不斷地提升。

但隨著所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的目光聚焦于商業(yè)地產(chǎn)上，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)面臨著巨大的發(fā)展挑戰(zhàn)。要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)地位，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行創(chuàng)新。這就要求各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須充分考察當(dāng)代消費(fèi)者的生活需求，考慮不同的消費(fèi)階層的消費(fèi)需求，制定最合理的發(fā)展策略，例如創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)模式等。

與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)的投入較大，風(fēng)險(xiǎn)較高，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響也較大。因此，房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前的樓市政策下面臨著較大的發(fā)展困境。

新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)必須在變革中求發(fā)展

為了進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，提高經(jīng)營(yíng)效益，房地產(chǎn)企業(yè)必須加快變革。首先，要加快改革發(fā)展機(jī)制，通過(guò)制定相關(guān)的法律法規(guī)和制度等，保障產(chǎn)權(quán)，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的合理、健康發(fā)展。其中，房地產(chǎn)法律法規(guī)是企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要推力，同時(shí)也是企業(yè)轉(zhuǎn)型和正常運(yùn)行的重要的法律保障。各種法律法規(guī)的有效實(shí)施，可以防止房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中投機(jī)現(xiàn)象，保障各項(xiàng)權(quán)益，而制度則是房地產(chǎn)企業(yè)改革發(fā)展的重要制度保障，例如土地管理制度、稅收制度及房地產(chǎn)銷(xiāo)售制度等。另外，只有具備產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)企業(yè)，才能享有更大的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型與升級(jí)。

總之，在當(dāng)前的樓市調(diào)控政策下，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的發(fā)展挑戰(zhàn)，同時(shí)又面臨著較大的發(fā)展機(jī)遇。進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引更多的資金投入，是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展任務(wù)之一。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須改變自己的經(jīng)營(yíng)管理方式，促進(jìn)集約化經(jīng)營(yíng)管理模式的深入，調(diào)控其發(fā)展方向，將房地產(chǎn)數(shù)量的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向性?xún)r(jià)比的提高。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)才能在危機(jī)中找到發(fā)展機(jī)會(huì)。同時(shí)，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須積極轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，創(chuàng)新發(fā)展模式，加快產(chǎn)業(yè)進(jìn)步與技術(shù)創(chuàng)新，從企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，提高自己的社會(huì)效益等。相信未來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)一定能得到更好、更快的發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出的更大的貢獻(xiàn)。

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