房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的質(zhì)量問(wèn)題及對(duì)策探究

李艷娜

【摘要】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理貫穿項(xiàng)目管理全過(guò)程。其質(zhì)量管理主要體現(xiàn)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段，本文探究了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的質(zhì)量問(wèn)題及控制對(duì)策，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 項(xiàng)目 質(zhì)量問(wèn)題 對(duì)策

一、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量問(wèn)題及控制

1.1主要的設(shè)計(jì)階段

（1）方案設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目中的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)是以前期的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位、市場(chǎng)調(diào)查和可行性研究報(bào)告為依據(jù)的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該請(qǐng)一個(gè)全程策劃的咨詢公司，因?yàn)榉康亻_(kāi)發(fā)商作為投資人，他對(duì)項(xiàng)目投資的根本目的是獲得一定的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。開(kāi)發(fā)商在對(duì)咨詢公司所給出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位比較滿意之后，應(yīng)該積極參與后面的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。由于項(xiàng)目的規(guī)劃方案是設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)的，因此開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的前期需要對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行綜合性的考察，并在此基礎(chǔ)上選取合適的設(shè)計(jì)單位。通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商選擇設(shè)計(jì)單位的研究分析，得出在進(jìn)行項(xiàng)目整體方案設(shè)計(jì)前首先需要對(duì)需要設(shè)計(jì)規(guī)劃的工程進(jìn)行科學(xué)的定位，在此基礎(chǔ)上選取實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位。在設(shè)計(jì)單位初步工程項(xiàng)目規(guī)劃完成后，組織建設(shè)方進(jìn)行評(píng)選，并制定出初步的設(shè)計(jì)方案。此后，建筑方可與最優(yōu)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行細(xì)節(jié)磋商并簽訂合同，鑒定并對(duì)初步規(guī)劃方案進(jìn)行修改、完善和細(xì)化，得出最終的方案，進(jìn)行上報(bào)。

（2）施工圖設(shè)計(jì)階段

工程設(shè)計(jì)按照不同的設(shè)計(jì)階段可分為：初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的進(jìn)行是根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃方案，項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過(guò)后，才能進(jìn)行項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)。對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目而言，技術(shù)較為復(fù)雜，故可分為三個(gè)階段，分別為初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)與技術(shù)設(shè)計(jì)。各個(gè)階段的成果包括圖紙文檔，經(jīng)濟(jì)文檔以及設(shè)計(jì)說(shuō)明，無(wú)論是兩階段設(shè)計(jì)還是三階段設(shè)計(jì)，目的都是通過(guò)控制不同階段設(shè)計(jì)的深度來(lái)達(dá)到設(shè)計(jì)質(zhì)量的保證。

1. 2設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量問(wèn)題及控制的實(shí)現(xiàn)

（1）設(shè)計(jì)階段開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題及控制方法

在項(xiàng)目質(zhì)量設(shè)計(jì)方案與項(xiàng)目的規(guī)劃基礎(chǔ)上，參照歷史工程的設(shè)計(jì)文檔以及設(shè)計(jì)者自身的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，制定項(xiàng)目整體的開(kāi)發(fā)任務(wù)書(shū)。此外，在工程的實(shí)際實(shí)施過(guò)程中按規(guī)定對(duì)文檔進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的動(dòng)態(tài)優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的整體的質(zhì)量問(wèn)題及控制。在開(kāi)發(fā)單位對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中，各個(gè)部門(mén)要按照設(shè)計(jì)的合同要求，設(shè)計(jì)地區(qū)的環(huán)境因素（氣象、自然條件等）以及相關(guān)技術(shù)規(guī)劃等綜合進(jìn)行分析，開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主管人員要仔細(xì)深入的審核設(shè)計(jì)文件。不足設(shè)計(jì)和過(guò)分設(shè)計(jì)是在審核的過(guò)程中需要特別注意的兩種極端情況。

（2）明確建設(shè)方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計(jì)質(zhì)量的職責(zé)

專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是針對(duì)項(xiàng)目工程的特點(diǎn)的規(guī)劃，需要有經(jīng)驗(yàn)的工程師進(jìn)行設(shè)計(jì)，從而確定在不同的設(shè)計(jì)階段的具體任務(wù)。建設(shè)方對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的監(jiān)控往往都是按專業(yè)監(jiān)控，要求項(xiàng)目組和設(shè)計(jì)方工作人員與建筑方施工人員積極主動(dòng)地相互協(xié)調(diào)配合。針對(duì)工程的質(zhì)量，建筑方的相關(guān)人員都具有控制職責(zé)和管理職責(zé)，實(shí)行項(xiàng)目組和專業(yè)相結(jié)合的矩陣管理方式。建設(shè)方各專業(yè)工程師的職責(zé)還有采取一定的措施實(shí)施對(duì)專業(yè)的設(shè)計(jì)過(guò)程的有效控制；確定設(shè)計(jì)所涉及到的專業(yè)技術(shù)方案，并對(duì)各技術(shù)方案的合理性、可靠性和先進(jìn)性負(fù)責(zé)；為確保項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)質(zhì)量，建筑方可以提出自身對(duì)設(shè)計(jì)方的要求，設(shè)計(jì)方按照要求提供足夠白勺高素質(zhì)設(shè)計(jì)人員保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)的進(jìn)行；參加或組織項(xiàng)目設(shè)計(jì)各階段設(shè)計(jì)輸出、輸入、成品的驗(yàn)證或評(píng)審。

（3）建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制

項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)都需要設(shè)計(jì)的主管人員進(jìn)行監(jiān)管，保障設(shè)計(jì)的各個(gè)方面都能滿足質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與合同要求，同時(shí)主管人員還擔(dān)負(fù)對(duì)建筑方施工的監(jiān)管的責(zé)任，控制建筑方的工程進(jìn)展符合設(shè)計(jì)的要求；負(fù)責(zé)各專業(yè)之間的銜接：對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)劃、項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃、項(xiàng)目計(jì)劃的規(guī)定進(jìn)行控制；負(fù)責(zé)將所組織的設(shè)計(jì)策劃的結(jié)果編寫(xiě)入設(shè)計(jì)規(guī)劃：通過(guò)對(duì)各個(gè)專業(yè)技術(shù)方案之間的綜合檢測(cè)與改進(jìn)，確保整體技術(shù)方案的科學(xué)性；對(duì)各個(gè)階段的設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格的檢驗(yàn)；擔(dān)負(fù)檢測(cè)或組織設(shè)計(jì)關(guān)鍵控制點(diǎn)、設(shè)計(jì)文件及對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量有重大影響的活動(dòng)；按規(guī)定按設(shè)計(jì)更改控制程序?qū)υO(shè)計(jì)變更進(jìn)行控制。

二、項(xiàng)目投資的質(zhì)量問(wèn)題及控制

房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目建設(shè)單位都把投資、工期和質(zhì)量三大控制要素貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程，把它們作為建設(shè)項(xiàng)目管理的主體，以達(dá)到投資的最大效益。對(duì)出現(xiàn)的透支現(xiàn)象的階段及時(shí)糾正，實(shí)現(xiàn)資源與資本的有效利用，完成預(yù)定的目標(biāo)，并在各個(gè)分工程中獲得較好的投資效益，使竣工決算最終控制在審定的核算額之內(nèi)，杜絕“三超”現(xiàn)象的發(fā)生。

主要需做好下面幾項(xiàng)工作，以實(shí)現(xiàn)工程投資的有效控制：

（1）決策階段工程投資的控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的控制與確定存在于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程，但決策階段各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)決策，特別是設(shè)備選用、建設(shè)地的選址、工藝選取、標(biāo)準(zhǔn)的選取等方面，都直接決定著工程投資的成本，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的整體成本帶來(lái)很大的影響。

（2）設(shè)計(jì)階段工程投資的控制

工程設(shè)計(jì)工程建設(shè)的靈魂，也是整個(gè)建筑項(xiàng)目的全局規(guī)劃階段，在整個(gè)項(xiàng)目的投資成本的控制上占有較大比重，是提高經(jīng)濟(jì)效益與技術(shù)處理的關(guān)鍵性階段。

1）對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)采用限額優(yōu)化的設(shè)計(jì)策略

2）有效控制工程造價(jià)。

（3）實(shí)施階段工程投資的控制

建筑物實(shí)體形成階段即是工程項(xiàng)目的實(shí)施階段，是人力、財(cái)力、物力消耗的主要階段，這一階段的主要特征是，施工周期長(zhǎng)、工程量大、影響因素多、涉及面廣、以及材料設(shè)備價(jià)格、市場(chǎng)供求和政策性變化的波動(dòng)大等等。只有加強(qiáng)在工程實(shí)施階段工程建設(shè)的監(jiān)督和管理職能，增強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)的全局資本的監(jiān)控，才可能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的控制投資，保障建設(shè)的質(zhì)量，發(fā)揮投資效益。建設(shè)工程的影響因素多變、工程復(fù)雜性，所以在工程實(shí)施階段可能會(huì)出現(xiàn)許多計(jì)劃不到的費(fèi)用。

三、項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量問(wèn)題及控制

施工階段的質(zhì)量問(wèn)題及控制包含過(guò)程較多，各個(gè)過(guò)程相互禍合，從而導(dǎo)致影響質(zhì)量的因素相當(dāng)復(fù)雜。譬如：技術(shù)設(shè)備的微小變動(dòng)將導(dǎo)致產(chǎn)品的質(zhì)量與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生偏移，最終出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量事故；環(huán)境的波動(dòng)、操作的不當(dāng)也將對(duì)施工工業(yè)帶來(lái)質(zhì)量的偏差。由于項(xiàng)目在建設(shè)完成時(shí)，將不能如其它工業(yè)流水線產(chǎn)品進(jìn)行拆卸改進(jìn)，也不能對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行更換，因此項(xiàng)目施工過(guò)程的質(zhì)量問(wèn)題及控制關(guān)乎全局質(zhì)量問(wèn)題。

四、竣工驗(yàn)收階段的質(zhì)量問(wèn)題及控制

考核質(zhì)量目標(biāo)是否符合設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量要求，對(duì)項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量進(jìn)行檢查評(píng)定、試車運(yùn)轉(zhuǎn)，這就是項(xiàng)目的工程驗(yàn)收階段。工程驗(yàn)收階段是提高工程質(zhì)量水平、保證合同任務(wù)全面完成的最后把關(guān)，是對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)的必要環(huán)節(jié)，工程項(xiàng)目由建設(shè)轉(zhuǎn)入投產(chǎn)或使用的標(biāo)志。

結(jié)束語(yǔ)

目前，在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正處于一個(gè)繁榮上升的時(shí)期，行業(yè)特殊性從客觀上決定了工程項(xiàng)目、所涉及的建設(shè)開(kāi)發(fā)、施工管理、及相關(guān)的臨近領(lǐng)域，其對(duì)技術(shù)的要求十分嚴(yán)格、涉及的范圍較廣、投資資金數(shù)額巨大、潛藏風(fēng)險(xiǎn)較大、質(zhì)量要求十分苛刻。但分解開(kāi)來(lái)看，它們又是普通的、平常的，只要我們重視它，按質(zhì)量要求嚴(yán)格控制它，就能建造出高質(zhì)量的工程。良好的質(zhì)量問(wèn)題及控制將會(huì)造就一個(gè)又一個(gè)的優(yōu)質(zhì)工程，從而造福于人類。

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