中山市房地產(chǎn)市場及商品房價格影響因素的實(shí)證研究

黃子浩

中山市年國民生產(chǎn)總值長期及增幅位居廣東省第五，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)；地處珠三角西岸中心位置，基礎(chǔ)設(shè)施完善；中山市的人口規(guī)模在珠三角城市圈里屬于較小規(guī)模，中山市外來人口已超過了戶籍人口，而且中山市的勞動力人口較多；中山市人均可支配收入每年的增長速度較快，處于珠三角城市圈的中上水平；中山房地產(chǎn)行業(yè)在中山市發(fā)展已有30多年的歷史，其商品房供應(yīng)量大，成交量也在廣東省名列前茅。

綜上所述，中山市的城市化建設(shè)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況都對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有積極的作用；但由于中山市的人口規(guī)模小、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)分散，使商品房價格增長緩慢。本文主要內(nèi)容為中山市商品房價格的影響因素及走勢分析，收集了2005-2012年中山市的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、社會數(shù)據(jù)，并對其進(jìn)行了處理；采用定性方法分析各項(xiàng)因素對中山房價的影響結(jié)果，再通過運(yùn)用計量經(jīng)濟(jì)分析的方法進(jìn)行定量分析，驗(yàn)證定性分析的結(jié)果。

2.影響中山商品房價格的數(shù)據(jù)收集及分析

中山市商品房價格備受關(guān)注，前一節(jié)通過對中山市房地產(chǎn)市場概況的描述，可以看出中山市商品房價格與人口規(guī)模、城鎮(zhèn)居民可支配收入、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建設(shè)投資、國民生產(chǎn)總值（GDP）、商品房成交面積有關(guān)。以下將從《中山市統(tǒng)計年鑒》中整理的數(shù)據(jù)中，探索中山市商品房價格從2000年到2012年的變化。

表1 2005年-2013年中山市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)市場指標(biāo)情況

年份 人口

（萬人） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)建設(shè)投資（億元） GDP

（億元） 成交面積（萬平方米） 商品房

平均價格

（元/平方米）

2005 141 17255 320.9 80.5 880.2 395 3048

2006 142 18897 347.0 110.1 1036.3 523 3191

2007 251 20317 399.2 176.5 1238.0 657 4020

2008 251 21560 445.1 191.6 1408.5 423 4403

2009 252 23088 545.6 192.4 1566.0 713 4437

2010 312 25357 660.4 241.8 1850.7 672 5307

2011 314 27700 767.0 310.4 2193.2 687 6014

2012 316 31130 893.4 513.7 2441.0 717 5564

2013 317 34274 962.9 588.2 2638.9 780 6050

從以上數(shù)據(jù)可以看出，作為二線城市的中山市，其國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)模式等都有穩(wěn)定的模式，并且與一線城市有明顯的區(qū)別。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定、基礎(chǔ)設(shè)施完善、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分散的情況下，房地產(chǎn)市場的需求受到人口規(guī)模、收入增長速度等因素的限制，商品房住宅的價格上升速度慢，而是有節(jié)奏地增長。

3.以中山市商品房價格為例進(jìn)行實(shí)例分析

根據(jù)上述數(shù)據(jù)以及分析，本文采用線性回歸模型對中山市商品房平均價格進(jìn)行分析計算，進(jìn)一步了解中山市商品房價格。并建立模型如下：

（公式1）

公式1中，P為商品房平均價格，單位為元/平方米；為待估系數(shù)；I、F、R、G、S分別為城鎮(zhèn)居民可支配收入、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建設(shè)投資、國民生產(chǎn)總值、商品房成交面積；為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

通過SPSS19.0的計算得出：

（公式2）

公式1的回歸方程F檢驗(yàn)值F為37.587，回歸方程的線性相關(guān)是顯著的。從公式中各系數(shù)的T檢驗(yàn)可以看出，城鎮(zhèn)居民可支配收入及商品房成交面積的Sig.值的絕對值均大于0.5。由于房地產(chǎn)的銷售面積受當(dāng)年的社會事件影響較大，因此容易出現(xiàn)不穩(wěn)定的現(xiàn)象，而城鎮(zhèn)居民可支配收入則是跟隨著經(jīng)濟(jì)形勢穩(wěn)定變化的。因此應(yīng)對公式1進(jìn)行調(diào)整，得出公式3。

（公式3）

通過SPSS19.0的計算得出：

（公式4）

公式3的回歸方程F檢驗(yàn)值F為102.864，且各變量與因變量的線性關(guān)系均為顯著；判定系數(shù)值R平方為0.984，說明該方程全體自變量對被解釋變量具有較好的解釋能力，擬合效果好。在統(tǒng)計學(xué)意義上，該線性模型是成立的。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，中山市商品房價格隨著GDP的增加的上升，隨著固定資產(chǎn)投入以及房地產(chǎn)建設(shè)投資的增加而下降。從這樣的關(guān)系可以看出，中山的商品房平均價格與國民生產(chǎn)總值存在著明顯的正相關(guān)關(guān)系。然而，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，固定資產(chǎn)投入以及房地產(chǎn)建設(shè)投資的增加使商品房的供應(yīng)量增大，從而抑制了商品房價格的上升。

利用公式4，可以預(yù)測2014年中山市商品房平均價格。2014年1-9月中山市固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建設(shè)投資、國民生產(chǎn)總值分別為314.00 億元、645.22 億元、2046.35億元，則利用公式6計算可得2014年1-9月中山市商品房平均價格應(yīng)為6500.98元/平方米，而根據(jù)實(shí)際數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，2014年1-9月中山市商品房平均價格應(yīng)為6086.87元/平方米，計算值與實(shí)際值相差6.8%。

4. 研究結(jié)論及政策建議

上述研究探討了中山市房地產(chǎn)市場的概況以及商品房平均價格與宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)之間的關(guān)系。根據(jù)數(shù)據(jù)分析可以得出中山市房地產(chǎn)市場存在過剩的結(jié)論。因此，要實(shí)現(xiàn)中山市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，需要從擴(kuò)大需求入手，本文對此問題提出如下建議。

（1）促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，優(yōu)化就業(yè)人口結(jié)構(gòu)

加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以改變就業(yè)人口結(jié)構(gòu)的改變，而第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口的增加必定拉動對房地產(chǎn)商品的需求，從而帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（2）加大對房地產(chǎn)企業(yè)的扶持力度，引導(dǎo)重要房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展

建議政府出臺政策放寬對房地產(chǎn)企業(yè)繳付配套費(fèi)的要求，如分期繳清等措施，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力減??；重點(diǎn)扶持市區(qū)或商務(wù)聚集區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展，此類項(xiàng)目的發(fā)展有利于刺激地區(qū)周邊的房地產(chǎn)投資，提升區(qū)域的物業(yè)升值潛力。

參考文獻(xiàn)：

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[3] 中山統(tǒng)計信息網(wǎng). http：//www.zsstats.gov.cn/