對房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫問題探討

何云浩

【摘要】近些年，我國市場經(jīng)濟一直都在持續(xù)發(fā)展著，而房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的地位也日益重要，也造成了泡沫的產(chǎn)生。所謂的房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，就是房子價格在連續(xù)的上漲，使得許多人認為價格會進一步上漲，從而大量買進，推進房價進一步走高。不過，因為房價的非理性上漲，房產(chǎn)價格已經(jīng)偏離了其內(nèi)在的價值，由此而產(chǎn)生了泡沫。主要對房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫問題進行研究與探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟泡沫；問題

在社會經(jīng)濟活動中，房地產(chǎn)的重要性自不待言，但近幾年房地產(chǎn)的發(fā)展逐漸走向不良發(fā)展道路，危害了我國的政治和經(jīng)濟，使社會貧富分化更明顯，激化了社會矛盾，也浪費了大量的土地資源，使社會公信力一落千丈。在當代中國，只要投資購買房產(chǎn)，便可以因為房價的上漲而獲取暴利，這不但讓社會大眾不滿，也引起了政府的重視。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的表現(xiàn)

1.地價上的泡沫

近年來，我過房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，在很大的程度上推動了我國的經(jīng)濟發(fā)展，為我過帶來了不少的經(jīng)濟效益。但是，由于我過缺乏一個比較健全的房地產(chǎn)市場相關(guān)的法規(guī)，出現(xiàn)了一系列相關(guān)的問題。因為市場的大量需求，以及土地的稀缺，這使得土地的價格被人為炒作，拉高，從而引發(fā)虛漲。過度虛漲的這一部分就可以稱作泡沫。若土地價格漲到其原價的幾十倍以上，就會形成泡沫經(jīng)濟。

2.房屋泡沫

在房地產(chǎn)市場，若商品房的供給已超過市場本身的需求，就會形成泡沫經(jīng)濟。根據(jù)國際上一些通用的計算方式，若商品房的空置率在一定的范圍內(nèi)，這種經(jīng)濟泡沫是可以接受的；但若是太多的話，因為供給過多，形成較嚴重的泡沫經(jīng)濟，最后的結(jié)果就是，房價不但不再上漲，反而暴跌，開發(fā)商損失慘重，最后不得不破產(chǎn)倒閉。

3.泡沫虛漲

房價是否上漲，很大程度上都取決于地價，所以地價的泡沫就會催生房價泡沫。另外，開發(fā)商追求過高的利潤，對房價進行人為的拉抬，也會產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫。若開發(fā)商為求暴利，推動房價飛漲，使購買房無力購買，也會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

4.泡沫投資

若房地產(chǎn)投資和消費的增長相符合，那這種供求關(guān)系就是平衡的。在發(fā)展中國家，經(jīng)濟建設(shè)階段，房地產(chǎn)投資增長若略高于需求，也是合理的，也能推動房地產(chǎn)和國家經(jīng)濟的發(fā)展。但若是房地產(chǎn)增長過快，房產(chǎn)銷售不出去，無力償還銀行貸款，就會發(fā)生金融危機，從而使泡沫經(jīng)濟走向破滅。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生的原因

1.與銀行信貸過度擴張有關(guān)

房地產(chǎn)泡沫之所以過度膨脹，與銀行信貸的過度擴張有很大關(guān)系，若銀行持有大量的房地產(chǎn)資產(chǎn)，房價上漲將會給銀行帶來巨大的利潤，使銀行的資產(chǎn)和贏利狀況得到改善。所以，銀行往往會選擇加大對房地產(chǎn)信貸的支持，這使得房產(chǎn)價格進一步上漲，這種反復(fù)循環(huán)的方式，必會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹。

2.消費者的預(yù)期

消費者對某種商品價格的預(yù)期，會影響到當前的消費需求。而這種預(yù)期在很大程度上受到經(jīng)濟環(huán)境的影響，當經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化時，也會引發(fā)資產(chǎn)價格大幅波動，當實際的經(jīng)濟發(fā)展狀況和預(yù)期的相符時，市場價格就不會偏離預(yù)期值；然而，當經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生大的變化時，市場價格的變化就不一定符合人們的預(yù)期了，而一旦預(yù)期過高，和市場現(xiàn)況偏離過大，就會產(chǎn)生泡沫。房產(chǎn)不同于其它商品，當價格上升時，人們普遍預(yù)期將來還會繼續(xù)上漲，于是紛紛買入，導致需求量大增，而持有人也都不肯出售，引發(fā)房價進一步走高。

3.調(diào)控措施存在空白

沒有合理的房地產(chǎn)調(diào)控措施，是房地產(chǎn)泡沫膨脹的另一個重要原因。因為政府對土地控制比較嚴格，造成房地產(chǎn)用地價格不斷上漲，使建房成本上升，地價上漲的預(yù)期又帶動了房價上漲。因為我國房地產(chǎn)公司的資金普遍短缺，國家對信貸的控制也使得房企的活動受到很大的制約。而對于需求的增長又沒有好的解決方法，使投資增長過快，而需求減少慢，房子的供給滿足不了需求，房價自然會越漲越高。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的防范

1.對開發(fā)項目規(guī)劃加大審批力度

隨著經(jīng)濟發(fā)展，未來中國將會出現(xiàn)新城和舊城共同開發(fā)的場面，這種大規(guī)模的工程對于重塑城市景觀，改變其形象來說是個大好的機會，也能有效地控制房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)項目在開發(fā)上，突出其個性和特色固然重要，也要注意整體協(xié)調(diào)，新樓盤要和周邊的環(huán)境相融洽，對城市景觀有美化作用。對于城區(qū)景觀的開發(fā)規(guī)劃，一定要及早制訂和完善，并確保其能順利地實施。

2.對房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)進行調(diào)整

從整體上看，我國房地產(chǎn)市場格局還是以壟斷競爭為主。所以，需制訂合理的政策制度，有利于開發(fā)商的退出，同時推動重組和并購，提高房地產(chǎn)市場的整體實力和競爭力。鼓勵上市公司進入房地產(chǎn)市場，使開發(fā)商實力得到增強；對資本市場合理運用，通過收購和兼并等方式，讓房地產(chǎn)企業(yè)自行洗牌，提高大型房企的實力；通過有效的途徑讓本土的房企對外擴張，讓市場集中度得以提高；并推動房企改革，讓產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化；在資本、實力、經(jīng)驗、操作方法方面對房企進行準入限制，延遲發(fā)放銷售證，加大土地和房產(chǎn)閑置稅的征收力度，從而迫使無實力的企業(yè)盡快退出房產(chǎn)市場，以控制房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

3. 精心打造房地產(chǎn)精品項目和工程

許多大城市，房地產(chǎn)銷售狀況受到市民認同，許多銷售項目火爆，房價暴漲。不過，真正保值，長期不被市場冷落的項目并不多，許多的樓盤缺乏文化價值，也不具備升值空間。甚至有的樓盤在賣完后，房價大幅下跌。導致開發(fā)商賺錢，買房者卻套牢的現(xiàn)象，沉重打擊了買房者。要防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，就要讓開發(fā)商在建房時，懂得雙贏的理念，要有責任感，將為社會創(chuàng)造財富，為業(yè)主創(chuàng)造價值"作為主要信念，響應(yīng)城市發(fā)展的需要，打造出精品房產(chǎn)項目。

4.完善土地產(chǎn)權(quán)制度

必須改革土地產(chǎn)權(quán)制度，盤活土地資產(chǎn)，讓土地批租市場得到發(fā)展和完善，降低劃撥土地使用權(quán)的準入門檻；提高不動產(chǎn)劃撥土地的使用時間，提高其年租金，使其和批租土地的使用成本保持平衡；放松劃撥土地使用權(quán)，使其能順利地進入市場，對它的轉(zhuǎn)讓、入股、出租、抵押等不采取限制。不過上敘權(quán)利應(yīng)發(fā)生在它的使用期限內(nèi)，不過，同時也要足量支付地租；在處理新增的經(jīng)營性土地上，應(yīng)在土地批租市場進行，以拍賣、掛牌交易等方式來進行買賣；對土地產(chǎn)權(quán)進行合理的配置，以促進二級交易市場的發(fā)展；在土地等不動產(chǎn)的處理上，應(yīng)盡可能多地引入金融工具，讓金融機制來推動土地產(chǎn)權(quán)的流動。

5.對房地產(chǎn)市場管理機制進行改革。

房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫與國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)。要適應(yīng)市場經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，針對房地產(chǎn)行業(yè)制訂出合理可行的監(jiān)管政策，以便對其進行有效的調(diào)控，防范可能發(fā)生的風險；在管理職能上，實現(xiàn)地政房政一體化，對它們實行價值化管理。對城市土地供應(yīng)和規(guī)劃上要實行有計劃的管理，嚴格控制土地的投放量，對房地產(chǎn)市場的走勢進行合理控制；對房地產(chǎn)采取價格管理體制、金融機制、稅收杠桿機制等多種監(jiān)管相結(jié)合的方式，從宏觀上對房地產(chǎn)市場進行有效的調(diào)控。

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