清遠市蓮湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園生活配套區(qū)工程規(guī)劃介紹

盧永釗 劉益彬

【摘要】隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)崛起，高新技術(shù)在經(jīng)濟發(fā)展中的比重越來越大，然而清遠市產(chǎn)業(yè)園配套設(shè)施建設(shè)與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和集聚要求相比還有較大差距，生產(chǎn)性配套設(shè)施功能不強、生活性配套設(shè)施滯后、服務(wù)配套水平較低。為了進一步完善園區(qū)配套功能提升園區(qū)集聚優(yōu)勢資源，促進產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展和持續(xù)發(fā)展的能力，把“產(chǎn)業(yè)功能”和“城市功能”有機結(jié)合起來，以工業(yè)化促進城鎮(zhèn)化，現(xiàn)就統(tǒng)籌推進項目開發(fā)、完善重點配套功能、提高整體競爭力，實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展，把產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園區(qū)建設(shè)成為一個基礎(chǔ)設(shè)施完善、配套齊全的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園。

【關(guān)鍵詞】工程規(guī)劃；生活配套設(shè)施

本項目建設(shè)地點清遠市清城區(qū)東南部蓮湖工業(yè)園區(qū)（緊鄰107國道和S253省道，距離清遠市區(qū)約20公里）的生活配套設(shè)施用地。

一、項目概況

1.1項目定位與規(guī)模

本項目開發(fā)功能定位為：本項目的建設(shè)，將與蓮湖工業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)項目相協(xié)調(diào)，完善蓮湖工業(yè)園區(qū)的生活配套設(shè)施建設(shè)，保證蓮湖工業(yè)園區(qū)內(nèi)入園企業(yè)員工和附近居民的居住與生活需求，從而進一步保障蓮湖工業(yè)園入園企業(yè)的穩(wěn)定生產(chǎn)和運營。本項目的服務(wù)范圍將逐步輻射周邊區(qū)域，有效促進園區(qū)、區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，是一項影響深遠的園區(qū)配套工程。

根據(jù)項目的定位及需求分析，本項目總用地為2003197.85平方米，約為3003畝，擬建設(shè)的總建筑規(guī)模為1680519.14平方米；其中，計容建筑面積為1657885.74平方米，主要為住宅、商業(yè)、酒店和村民安置用房等；不計容建筑面積為22633.4平方米，主要為地下停車場。

二、項目建設(shè)的背景與必要性

園區(qū)緊鄰107國道和S253省道，距離清遠市區(qū)約20公里，距廣州白云國際機場僅30公里，距廣州市區(qū)僅48公里。

區(qū)域發(fā)展定位：南部地區(qū)高端產(chǎn)業(yè)平臺，以汽車整車及零部件產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，積極發(fā)展新能源、新材料、電子信息等產(chǎn)業(yè)，形成配套設(shè)施完善、環(huán)境品質(zhì)優(yōu)良、土地高效集約的高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

區(qū)域用地規(guī)劃情況：規(guī)劃區(qū)城鄉(xiāng)總用地面積2811.17公頃，其中建設(shè)用地588.32公頃，占總用地20.93%；非建設(shè)用地222.85公頃，占規(guī)劃總用地的79.07%。總體規(guī)劃在規(guī)劃區(qū)范圍布局工業(yè)用地、居住及配套用地，形成“一軸、一心、六組團”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，即沿迎龍大道形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展軸；利用現(xiàn)狀自然資源，形成生態(tài)綠心；沿迎龍大道兩側(cè)，形成的六大產(chǎn)業(yè)組團。

區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃情況：汽車整車及零部件產(chǎn)業(yè)區(qū)位于規(guī)劃區(qū)東北部及京廣鐵路東部；綜合物流產(chǎn)業(yè)區(qū)位于規(guī)劃區(qū)北部銀英公路沿線；企業(yè)總部及研發(fā)區(qū)位于綜合物流區(qū)以東；電子信息產(chǎn)業(yè)區(qū)位于規(guī)劃西北部，銀英公路與武廣高鐵交匯處；新材料、新能源產(chǎn)業(yè)區(qū)位于規(guī)劃區(qū)南部武廣高鐵以東；綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)位于規(guī)劃南部武廣高鐵以西；綜合服務(wù)區(qū)共三處，分別位于規(guī)劃區(qū)最北端、新材料新能源產(chǎn)業(yè)區(qū)以東、綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)以西。

2.1 項目建設(shè)必要性

（1）項目建設(shè)將有效完善蓮湖工業(yè)園區(qū)的生活配套設(shè)施建設(shè)

蓮湖工業(yè)園區(qū)的發(fā)展定位為南部地區(qū)高端產(chǎn)業(yè)平臺，以汽車整車及零部件產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，積極發(fā)展新能源、新材料、電子信息等產(chǎn)業(yè)，形成配套設(shè)施完善、環(huán)境品質(zhì)優(yōu)良、土地高效集約的高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)。所以在引進各種高端產(chǎn)業(yè)以此帶動園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的同時，必須完善園區(qū)內(nèi)的生活配套設(shè)施建設(shè)來支持園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使企業(yè)擁有穩(wěn)定良好的發(fā)展環(huán)境，否則不能吸引更多的企業(yè)持續(xù)進駐蓮湖工業(yè)園區(qū)。

目前，蓮湖園區(qū)的生活設(shè)施均為村莊級別，分布不均，規(guī)模及數(shù)量都相對缺乏；蓮湖園區(qū)的市政設(shè)施整體缺乏，市政管線普及率低，基本僅能滿足村民目前生活服務(wù)和生產(chǎn)需求，但難以支撐園區(qū)未來的建設(shè)發(fā)展需求；蓮湖園區(qū)的道路交通設(shè)施整體而言，區(qū)域?qū)ν饨煌己?，但與清遠城區(qū)聯(lián)系過于單一。規(guī)劃區(qū)內(nèi)部道路網(wǎng)絡(luò)尚未完全形成，城市道路建設(shè)相對滯后，村級道路建設(shè)水平較低，路網(wǎng)疏密不均?？傮w而言，蓮湖工業(yè)園區(qū)的生活配套設(shè)施建設(shè)不完善，并不能支持園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而本項目的開發(fā)建設(shè)將有效完善蓮湖工業(yè)園區(qū)的生活配套設(shè)施建設(shè)從而帶動園區(qū)持續(xù)發(fā)展。

（2）項目建設(shè)將促進蓮湖工業(yè)園區(qū)進一步發(fā)展

大量企業(yè)進駐園區(qū)的同時也必將帶來大量的流動人口，完善的生活配套設(shè)施將提高人們的工作積極性，保障企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。項目的建設(shè)，將完善園區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施，為蓮湖工業(yè)園區(qū)提供一個高品質(zhì)的配套服務(wù)。這不僅僅為園區(qū)現(xiàn)有的企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的后勤服務(wù)，而且將吸引一批技術(shù)含量高、資金雄厚及品牌知名度高的相關(guān)企業(yè)，以及其他高新技術(shù)企業(yè)的進駐，從而形成產(chǎn)業(yè)集聚，帶動當?shù)貐^(qū)域產(chǎn)業(yè)、乃至蓮湖工業(yè)園區(qū)工業(yè)進一步的發(fā)展，提升整個園區(qū)的競爭能力。

（3）項目建設(shè)有利于清遠市南部都市區(qū)的建設(shè)

《清遠市南部都市區(qū)概念性總體規(guī)劃》（2010-2030）的規(guī)劃研究重點集中在清遠市南部都市區(qū)，打造“一核八星一環(huán)”的南部都市區(qū)結(jié)構(gòu)，其中“八星”中就包括了蓮湖工業(yè)園區(qū)。蓮湖工業(yè)園區(qū)作為一個先進制造業(yè)示范園區(qū)，高端產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)，明確了規(guī)劃區(qū)在清遠市眾多工業(yè)園區(qū)的重要地位，具有引領(lǐng)示范和先導(dǎo)作用，是“一核八星一環(huán)”結(jié)構(gòu)中的重要一點，有利于帶動南部都市區(qū)的建設(shè)。

本項目的建設(shè)，不單是有效完善蓮湖工業(yè)園區(qū)的生活配套設(shè)施，形成區(qū)域的園區(qū)配套服務(wù)中心，提供相關(guān)基礎(chǔ)配套、商務(wù)辦公等服務(wù)，促進蓮湖工業(yè)園區(qū)的完善和發(fā)展，也為周邊地區(qū)提供基礎(chǔ)配套服務(wù)條件，帶動周邊經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展，為清遠市南部都市區(qū)的建設(shè)奠定堅實基礎(chǔ)。

三、 項目策劃定位規(guī)劃依據(jù)

主要規(guī)劃依據(jù)如下：

1、《中國人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；2、《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》；

3、《清遠城市總體規(guī)劃（2010-2020）》；4、《清遠市南部都市區(qū)概念性總體規(guī)劃（2010-2030）》；5、《清遠市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)蓮湖工業(yè)園戰(zhàn)略規(guī)劃研究報告（2011）》；6、《蓮湖工業(yè)園控制性詳細規(guī)劃（2011）》；7、國家相關(guān)規(guī)范以及廣東省、清遠市地區(qū)相關(guān)技術(shù)管理規(guī)定；8、項目現(xiàn)狀用地情況。

3、1 項目區(qū)位與用地分析

項目位于清遠市蓮湖工業(yè)園區(qū)內(nèi)，主要用地分布在園區(qū)的南北區(qū)域。區(qū)域外的廣清輕軌和銀鷹公路是項目與清遠城區(qū)、英德和廣州城區(qū)的最快捷通道之一。區(qū)域內(nèi)的迎龍大道是連接項目南北部分的主干道，也是聯(lián)通本項目與區(qū)域內(nèi)工業(yè)項目的動脈。未來項目所在區(qū)域內(nèi)交通規(guī)劃將比較完善，項目競爭力較大，具體如圖3-2所示。

3、2蓮湖工業(yè)園區(qū)詳細規(guī)劃

項目為蓮湖工業(yè)園區(qū)的生活配套設(shè)施建設(shè)項目，與園區(qū)內(nèi)工業(yè)項目配套使用，總用地面積為2003197.85平方米，用地性質(zhì)主要為二類居住用地（R2），商業(yè)用地（B），科研教育用地（A3），行政辦公用地（A1），文化設(shè)施用地（A2），體育用地（A4）和醫(yī)療用地（A5）等，用地類型較為豐富。

圖3-2 交通規(guī)劃圖

四、項目總體規(guī)劃方案

4、1項目規(guī)劃設(shè)計原則

項目總體布局應(yīng)遵循“效益與集約、設(shè)計與自然相結(jié)合、可操作與彈性”的原則，其中商業(yè)服務(wù)設(shè)施建設(shè)要遵循“大型商業(yè)、商務(wù)設(shè)施相對集中布置，確保居民及通勤人員日常工作生活消費”的原則；公共管理服務(wù)設(shè)施建設(shè)要遵循“分級設(shè)置、適當集中、合理布局”的原則。整體而言，在滿足園區(qū)配套需要的前提下，逐步投入，逐步收益，有效利用資金，避免密集投資，控制投資風(fēng)險，最終實現(xiàn)社會效益和市場效益最大化。

4.2項目規(guī)劃設(shè)計方案

（1） 項目平面布局規(guī)劃方案

本項目的總體規(guī)劃方案設(shè)計以居住建筑為主，結(jié)合配套商業(yè)金融和配套公建建筑。項目總用地面積為2003197.85平方米，總建筑面積為1680519.14平方米，其中，計容建筑面積為1657885.74平方米，主要為住宅樓、公建配套樓、村民安置房、經(jīng)濟型酒店及配套街鋪等；不計容建筑面積為22633.4平方米，主要為地下停車場。

根據(jù)以上項目用地分析，項目主要包括兩個部分，分別位于蓮湖工業(yè)園區(qū)的南北兩端。項目主要分為綜合居住組團和公共服務(wù)組團，其中綜合居住組團主要位于園區(qū)北部、西北部和南部。其中園區(qū)生活服務(wù)中心位于南部綜合居住組團，主要包括行政辦公、文化、體育等功能；公共服務(wù)組團位于基地東北角，依托迎龍大道，背山面水。園區(qū)的生產(chǎn)服務(wù)中心，主要包括商業(yè)、商務(wù)以及科研等功能。具體見圖4-1所示。

圖4-1 用地功能布局圖

（2）居住用地

居住用地均為二類居住用地，面積為198.981公頃，占城市建設(shè)用地面積的13.54%。主要集中分布在規(guī)劃區(qū)南部迎龍大道沿線和北部迎龍大道與銀英公路之間。具體如圖4-2所示。

圖4-2 居住人口分布圖

（3）公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地

公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地面積為144.37公頃，占城市建設(shè)用地面積的9.82%。具體見圖4-3所示。

其中，行政辦公用地面積為3.35公頃，集中在規(guī)劃區(qū)南部107國道與迎龍大道交匯處。文化設(shè)施總用地規(guī)模4.30公頃，規(guī)劃文化設(shè)施3處，包括展覽館1處，用地規(guī)模1.59公頃，位于清暉南路與迎龍大道交界處。綜合文化活動中心（青少年活動中心）2處，總用地規(guī)模為2.71公頃，分別位于規(guī)劃區(qū)南部居住片區(qū)和北部居住片區(qū)中央。教育科研用地面積為127.74公頃，其中中小學(xué)用地28.44公頃，科研用地99.30公頃。教育科研設(shè)施主要包括3所完全中學(xué)、1所初級中學(xué)和14處科研創(chuàng)新基地。體育用地面積為4.72公頃，為體育場館用地。規(guī)劃2處居住區(qū)級綜合體育活動中心，分別位于南部居住片區(qū)、北部居住片區(qū)中心。

醫(yī)療衛(wèi)生用地4.27公頃，為醫(yī)院用地。規(guī)劃新增居住區(qū)級醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施2處，為綜合醫(yī)院。分別位于規(guī)劃區(qū)南部居住組團迎龍大道西北側(cè)，和規(guī)劃區(qū)北部居住組團。

居住小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施主要有小學(xué)6處，幼兒園（托兒所）14處、衛(wèi)生站10處、文化活動站10處、居民健身設(shè)施13處、老年人服務(wù)站點10處、社區(qū)警務(wù)室2處、黨支部和委員會10處、垃圾收集站3處、公共廁所31處、再生資源回收站1處、肉菜市場3處。

圖4-3 公共管理與公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃圖

（4）商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地

商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地面積為73.26公頃，占城市建設(shè)用地面積的4.98%。具體見圖4-4所示。

其中，商業(yè)用地面積為65.25公頃，占商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地約89.07%。主要分布于規(guī)劃區(qū)南部居住區(qū)、清暉南路南段兩側(cè)以及規(guī)劃區(qū)東北部迎龍大道兩側(cè)。規(guī)劃商業(yè)設(shè)施26處，規(guī)劃居住區(qū)級商業(yè)設(shè)施3類，分別為4處居民綜合商業(yè)設(shè)施、4處飯店、3處酒店；規(guī)劃小區(qū)級日常服務(wù)設(shè)施7處，總用地面積6.44公頃；規(guī)劃工業(yè)園區(qū)級商業(yè)設(shè)施2類，分別為2處綜合商業(yè)設(shè)施、2處酒店；規(guī)劃工業(yè)鄰里級日常服務(wù)設(shè)施4處，總用地面積2.71公頃。

商務(wù)用地面積為4.75公頃，集中分布于規(guī)劃區(qū)東北部迎龍大道兩側(cè)。

娛樂康體用地面積為2.19公頃，位于迎龍大道與清暉南路交界處主題公園內(nèi)，包括劇院、電影院、酒吧等娛樂設(shè)施項目。

公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地面積為1.07公頃，包括加油加氣站2處，總用地規(guī)模為0.76公頃。其他公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點1處，用地規(guī)模0.30公頃。

圖4-4 商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施規(guī)劃圖

（5）交通組織規(guī)劃

項目南北部分主要通過迎龍大道相連，項目用地內(nèi)部規(guī)劃網(wǎng)狀路網(wǎng)，連接用地內(nèi)各建筑。具體見圖4-5所示。

本項目結(jié)合用地布局和道路交通系統(tǒng)規(guī)劃，制定公交系統(tǒng)規(guī)劃，規(guī)劃公交首末站、公交站點，實現(xiàn)園區(qū)公共交通的全覆蓋。其中，規(guī)劃區(qū)結(jié)合居住、商業(yè)共設(shè)置3個公交首末站；園區(qū)內(nèi)部的公交站點間距按500米控制，站點服務(wù)面積大于城市建設(shè)用地面積的90%，本次共規(guī)劃24個公交站點；公交通道規(guī)劃為兩種，一種為聯(lián)系區(qū)域的公交通道，主要結(jié)合清暉路、廣清公路、部分迎龍大道設(shè)置，一種為內(nèi)部通勤公交通道，主要結(jié)合園區(qū)交通性道路進行設(shè)置。

根據(jù)《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范GB50220—95》里其用地總面積可按規(guī)劃城市人口每人0.8～1.0m2計算，其中機動車停車場的用地宜為80%～90%。規(guī)劃區(qū)期末居住人口約13萬人，則預(yù)測的機動車停車場總面積約為10.98公頃。布局按照集中與分散相結(jié)合的原則，在園區(qū)的主要出入口外圍布置集中停車場，主要停放貨運車輛；內(nèi)部在靠近主要服務(wù)對象及不影響交通的位置分散布置機動車停車場，其中，利用現(xiàn)狀地形可創(chuàng)造地下停車場或者配建社會停車場。本次規(guī)劃結(jié)合公交站點、商業(yè)用地、居住用地，規(guī)劃8處社會停車場，獨立占地總面積約5.24公頃；規(guī)劃9處社會停車場與商業(yè)用地合設(shè)，面積約5.74公頃。

圖4-5 交通設(shè)施規(guī)劃圖

五、研究結(jié)論與建議

5.1項目結(jié)論

（1）清遠市蓮湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園生活配套區(qū)工程項目符合清遠市政府、園區(qū)企業(yè)員工和附近村民的需要，能有效地滿足政府的城市規(guī)劃目標和園區(qū)居民的生活需求。項目建成后，能有力地保障園區(qū)企業(yè)的穩(wěn)定生存和運營，提高園區(qū)居民的生活質(zhì)量，最終有效促進園區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展從而更好地達到園區(qū)的發(fā)展規(guī)劃目標。綜上所述，項目是蓮湖工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)不可或缺的重要組成部分。

（2）目前蓮湖工業(yè)園區(qū)的生活配套設(shè)施整體缺乏，且整體水平不高，只能滿足現(xiàn)有居住人口的基本生活需要。隨著園區(qū)企業(yè)不斷進駐，隨之而來的企業(yè)員工群體將大大增加園區(qū)生活配套設(shè)施的建設(shè)需求，他們也成為項目明確而穩(wěn)定的目標市場。綜上所述，項目的開發(fā)建設(shè)有其一定的必要性和穩(wěn)定的市場發(fā)展空間。5.2項目建議

（1）項目是蓮湖工業(yè)園區(qū)的生活配套設(shè)施建設(shè)工程，隨著園區(qū)企業(yè)的增加，園區(qū)對生活配套設(shè)施的需求量也加大，項目的建設(shè)迫在眉睫，在此建議相關(guān)部門給予批準建設(shè)，使園區(qū)早日進入下一階段的建設(shè)工作。

（2）項目的建設(shè)規(guī)模大、建設(shè)工期長以及涉及的部門多，作為園區(qū)建設(shè)的重要組成部分，在此建議施工過程中要嚴格執(zhí)行工程監(jiān)理，確保工程質(zhì)量和生產(chǎn)安全；合理安排施工進度，保證項目各項工作按期完成；各相關(guān)部門要積極配合、協(xié)同運作，保證各項工作有條不紊進行。

（3）本項目復(fù)雜程度比較高，涉及到方方面面，在此建議可以聘請高水平顧問公司，保證項目各方面的管理工作能落實到位。

（4）本項目建設(shè)內(nèi)容與當?shù)鼐用裆盥?lián)系比較大，在此建議對當?shù)鼐用襁M行相關(guān)的社會調(diào)查，保證項目能得到當?shù)鼐用竦拇罅χС?，有利于項目順利建設(shè)。

盧永釗，東莞市寮步鎮(zhèn)規(guī)劃管理所 工程師。

劉益彬，東莞市泰和建筑科技有限公司 總工程師 高級工程師 注冊工程咨詢師。