如何確定合理的房地產(chǎn)拍賣保留價(jià)

章偉貞

摘要：近年來，隨著社會的不斷進(jìn)步以及經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般拔地而起。房地產(chǎn)拍賣作為是拍賣企業(yè)的關(guān)鍵構(gòu)成部門，其重要性不容忽視，同時(shí)，拍賣為房地產(chǎn)的特殊轉(zhuǎn)讓模式，社會各界給予此更多關(guān)注，其中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)問題不容忽視。在此，本文將針對房地產(chǎn)拍賣保留低價(jià)的合理確定進(jìn)行簡要探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；拍賣；保留價(jià)；合理

1.前言

在改革開放春風(fēng)的沐浴下，房地產(chǎn)行業(yè)獲得深化發(fā)展，對應(yīng)的估價(jià)工作需求逐步增加，在日常實(shí)踐進(jìn)程當(dāng)中，房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)及其相關(guān)人員所面臨的估價(jià)類型趨向于復(fù)雜多元化，應(yīng)基于規(guī)范化價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，采用更為先進(jìn)科學(xué)的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的合理評估確定，推動該行業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)營。

2.簡述拍賣的相關(guān)內(nèi)容

《中華人民共和國拍賣法》第三條規(guī)定：拍賣是指以公開競價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式?？v觀實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活可知，拍賣通常擁有兩種不同的性質(zhì)。具體來說，第一種性質(zhì)為嚴(yán)格遵循自愿原則，主要指的是拍賣委托人把自身所擁有的權(quán)利或者是財(cái)務(wù)委托給拍賣工作者實(shí)施拍賣行為，譬如說針對字畫以及古董、郵票等進(jìn)行拍賣，與此同時(shí)，針對土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣同樣隸屬于此種拍賣性質(zhì)；第二種性質(zhì)為未能基于自愿原則，該性質(zhì)常見于涉訟案件以及破產(chǎn)清算等狀況行程中，隸屬于一種強(qiáng)制性拍賣行為。跟房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)的拍賣工作通常為第二種性質(zhì)拍賣，即為不基于資源原則，是強(qiáng)制性拍賣。

3.合理確定房地產(chǎn)拍賣保留價(jià)

通常而言，底價(jià)主要是指最低商業(yè)價(jià)值，基于此可實(shí)現(xiàn)拍賣起拍價(jià)以及拍賣保護(hù)價(jià)額合理確定。其中，保留價(jià)常見于《中華人民共和國拍賣法》中，第二十八條規(guī)定“委托人有權(quán)確定拍賣標(biāo)的的保留價(jià)，并要求拍賣人保密。拍賣國有資產(chǎn)，依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需要評估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評估機(jī)構(gòu)評估，并根據(jù)評估結(jié)果確定拍賣標(biāo)的的保留價(jià)?！钡變r(jià)同樣可被看作為房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)針對標(biāo)的物基于拍賣市場這樣的強(qiáng)制快速變現(xiàn)因素直接影響之下確定而得最可能性成交價(jià)格，就拍賣委托人員而言，此價(jià)格頗具客觀性，同時(shí)拍賣委托者可基于底價(jià)實(shí)現(xiàn)保留價(jià)的合理確定，該價(jià)格主觀意味濃重。

在遵循自愿原則之下的拍賣情況，拍賣標(biāo)的所有者能夠自主確定標(biāo)的最低商業(yè)價(jià)值以及底價(jià)、拍賣保留價(jià)，在這個時(shí)候，底價(jià)等同于拍賣保留價(jià)，若沒能成功實(shí)現(xiàn)拍賣則委托者可將保留價(jià)以及底價(jià)降低，原因在于最低商業(yè)價(jià)值是由委托定自身確定所得，因此可進(jìn)行自主變更。就第二種性質(zhì)拍賣行為而言，即進(jìn)行強(qiáng)制拍賣操作的時(shí)候，此時(shí)最低商業(yè)價(jià)值底價(jià)跟拍賣保留價(jià)則不擁有同一性，原因在于，底價(jià)及保留價(jià)的確定主體不相同，保留價(jià)是拍賣委托人（清算組以及司法機(jī)關(guān)、債權(quán)人委員會）通過委托拍賣合同進(jìn)行確定的；在評估報(bào)告有效期之內(nèi)，若不存在有較為特殊的狀況，則不得更改底價(jià)；在多次拍賣行為中可向下調(diào)整保留價(jià)，目的在于促成成交，在此需要注意的是，此種保留價(jià)必須不可低于底價(jià)；必須通過法定評估結(jié)構(gòu)參考變化條件針對所需變更的底價(jià)實(shí)施新的評估工作，需確保保留價(jià)高于底價(jià)，同時(shí)結(jié)合市場及拍賣事情實(shí)現(xiàn)保留價(jià)的靈活合理確定。總而言之，通過房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)依照相關(guān)法律所確定的拍賣底價(jià)可謂是拍賣的最終保留價(jià)，其必須作為是不可突破的價(jià)格底線。

確定合理的房地產(chǎn)拍賣保留價(jià)應(yīng)注重三方面主要內(nèi)容，第一，明確掌握了解房地產(chǎn)市場特征，估價(jià)人員應(yīng)全面宏觀了解掌握市場行情；第二，確定崗位正確的房地產(chǎn)市場價(jià)值內(nèi)涵，認(rèn)真修正相關(guān)價(jià)格，參考市場成交習(xí)慣，將房地產(chǎn)市場價(jià)值所受市場特征的直接影響積極化解；第三，綜合考慮房地長拍賣市場特征，將房地產(chǎn)拍賣保留價(jià)的有效合理確定下來，通過買方可接受合理購房支出總價(jià)的優(yōu)化確定將拍賣保留價(jià)合理確定。

4.推動房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)優(yōu)化發(fā)展的相關(guān)對策

4.1實(shí)現(xiàn)行業(yè)管理體制的優(yōu)化完善

縱觀可知，我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正常趨向于和諧健康方向發(fā)展，在此進(jìn)程當(dāng)中，必須努力實(shí)現(xiàn)政企分離，完善相應(yīng)的行業(yè)管理。具體來說，通過對外國以及香港地區(qū)未能在行業(yè)管理中直接參與模式的有效借鑒，結(jié)合間接管理相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，建議我國政府需更為宏觀地完成房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)控，基于估價(jià)師學(xué)會完成行業(yè)工作細(xì)化管理。我國歷經(jīng)一系列立法措施將估價(jià)結(jié)構(gòu)中介地位積極確定下來，結(jié)合相關(guān)法律完善制定估價(jià)結(jié)構(gòu)以及行業(yè)人員相關(guān)規(guī)范，與此同時(shí)，授權(quán)估價(jià)師學(xué)會進(jìn)行行規(guī)的詳細(xì)制定，并就行業(yè)實(shí)施有效管理，盡可能規(guī)范結(jié)構(gòu)及其人員行為操守。在改革房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的具體過程中，需針對事業(yè)評估范圍實(shí)施限制，準(zhǔn)確理清跟估價(jià)行業(yè)相關(guān)的政府部門以及企業(yè)、事業(yè)單位三方關(guān)系，推動專業(yè)化水準(zhǔn)更高的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)學(xué)會的快速成立建設(shè)，將該學(xué)會作為主體，實(shí)現(xiàn)和諧健康房地產(chǎn)估價(jià)體系的完善構(gòu)建，將人員管理作為是主要的行業(yè)管理模式。就目前的情況來看，我國當(dāng)前執(zhí)行基于管理機(jī)構(gòu)實(shí)施任官管理的工作模式，實(shí)踐表明此種方式所得工作效率相互較低。

4.2構(gòu)建全面的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)政策規(guī)范

基于市場發(fā)展角度出發(fā)來看，縱觀我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，無論是法律還是制度，均存在有嚴(yán)重的管理欠缺完善的情況。為實(shí)現(xiàn)估價(jià)市場的優(yōu)化完善則應(yīng)努力構(gòu)建完善的法律制度，將房地產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)充分明確。制定詳細(xì)規(guī)范正確界定行業(yè)經(jīng)營范圍，旨在確保在激烈的市場競爭洪流當(dāng)中實(shí)現(xiàn)各個房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)的良性公平競爭。維持該行業(yè)市場擁有穩(wěn)定秩序，與此同時(shí)，針對行業(yè)估價(jià)人員進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的合理制定，強(qiáng)化提升估價(jià)質(zhì)量，提高工作成效，進(jìn)而大大強(qiáng)化行業(yè)估價(jià)水準(zhǔn)。除此之外，要求估價(jià)師學(xué)會、估價(jià)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)工作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法規(guī)政策，力求將本行業(yè)的各個方面均納入法治建設(shè)軌道，參考統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求全部房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)及其工作者正確開展實(shí)施相應(yīng)的評估作業(yè)，保障房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

4.3強(qiáng)化規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)市場行為

在日常的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)運(yùn)營進(jìn)程當(dāng)中，必須嚴(yán)格規(guī)范估價(jià)市場行為，努力完善構(gòu)建開放統(tǒng)一的競爭市場，規(guī)避不正當(dāng)競爭行為的長生，同時(shí)需保證估價(jià)擁有較強(qiáng)獨(dú)立特性，任何政府組織以及行業(yè)結(jié)構(gòu)不得過分干預(yù)估價(jià)行為。針對估價(jià)作業(yè)內(nèi)容進(jìn)行充分明確，堅(jiān)決杜絕回扣等不良情況的產(chǎn)生。嚴(yán)厲懲處經(jīng)營過程中存在有不正當(dāng)競爭行為的相關(guān)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化加大檢查力度，有效規(guī)范行業(yè)市場質(zhì)詢，在實(shí)際的估價(jià)工作實(shí)施過程中若是估價(jià)機(jī)構(gòu)存在有估價(jià)不實(shí)問題則必須結(jié)合法律規(guī)定制裁其違法行為，依法查處出具不合格報(bào)告以及違規(guī)承接任務(wù)的行為，制定完整的機(jī)構(gòu)信用檔案，針對嚴(yán)重的機(jī)構(gòu)失職行為采取取消房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)師資格的相關(guān)措施。

5.結(jié)語

綜上可以知道，我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)雖然起步晚，但是其已然成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵構(gòu)成部門，重要地位甚為突顯。相關(guān)估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員需嚴(yán)格遵循相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)合理確定房地產(chǎn)拍賣保留價(jià)，維持行業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行。

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