物業(yè)管理收費難的博弈分析及對策研究

邢煥珍

海南三原華庭物業(yè)服務有限公司 海南海口 570100

摘要：文章首先通過對物業(yè)的內(nèi)涵進行了闡述，接著對當前物業(yè)收費中存在的問題進行了細致的分析，最后重點探討了解決物業(yè)管理收費難問題的建議。

關鍵詞：物業(yè)管理；收費難；原因；對策

一、前言

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們對物業(yè)管理的需求越來越強烈，物業(yè)管理對推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起到了舉足輕重的作用，為了解決物業(yè)管理費收繳的問題，本文就物業(yè)管理收費難的博弈分析及對策進行了研究。

二、物業(yè)的內(nèi)涵

1、物業(yè)管理的含義

物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理，是與隨著住房制度改革的推進而形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理。

2、物業(yè)服務收費

物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)管理服務收費分為三部分：公共性服務收費、公共代辦性服務收費和特約性服務收費。公共性服務是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主或使用人提供的最基本的管理與服務，其基本項目包括：房屋修繕裝修及其管理、房屋設備設施的管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安消防管理、小區(qū)內(nèi)道路車輛管理等，其費用構(gòu)成包括物業(yè)管理企業(yè)員工工資及福利費、公用設備設施的維修養(yǎng)護費、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、固定資產(chǎn)折舊費、稅金和利潤等9項因素；公眾代辦性服務費是物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主或使用人代繳水、電、煤氣費等而進行服務所收取的費用；特約服務費是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求，物業(yè)管理企業(yè)事先設立服務項目，并將服務內(nèi)容質(zhì)量與收費標準公布，當業(yè)主或使用人需要這種服務時，接受其委托而提供服務所收取的費用。

三、當前物業(yè)收費中存在的問題

1、物業(yè)管理的法律法規(guī)不夠完善。由于法律法規(guī)的配套實施細則和政策滯后，致使物業(yè)管理紛爭不止。一是業(yè)主委員會行使權(quán)利的途徑?jīng)]有立法來保障，法律賦予的權(quán)利等于空談，業(yè)主對物業(yè)管理中的不合理收費訴求無門；二是因為產(chǎn)權(quán)不明晰發(fā)生大量的物業(yè)糾紛，如小區(qū)公共地方停車問題，停車費收入如何分配，以及公共面積使用收費規(guī)定不祥等長期積累的一系列問題；三是由于物業(yè)管理企業(yè)提供了某些服務，但由于服務本身是隱性的，造成了業(yè)主對它的忽視。由于業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以很難感受到物業(yè)管理公司的工作，從而造成了業(yè)主認為物業(yè)公司亂收費的錯覺；四是大部分的物業(yè)管理公司很少公布物業(yè)公司的職務以及相關管理制度，從而造成業(yè)主對物業(yè)管理部門的相關職能的了解甚少，對物業(yè)管理者的收費行為產(chǎn)生懷疑，并因此產(chǎn)生矛盾。

2、業(yè)主委員會行使《物權(quán)法》賦予的權(quán)力有限。按照現(xiàn)行的物業(yè)管理法律法規(guī)，物業(yè)管理涉及物業(yè)公司和業(yè)主雙方，屬于民事范疇，政府價格主管部門盡量不要干預，職能定位為“指導”，努力方向為推進物業(yè)收費市場化。在解決物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾時，寄希望于業(yè)主的物權(quán)能夠通過業(yè)主委員會得以體現(xiàn)和保證。而根據(jù)相關統(tǒng)計，目前大多數(shù)的物業(yè)區(qū)都沒有成立業(yè)主管理委員會。追究業(yè)主委員會籌建難，普及率低有原因：一是物業(yè)區(qū)業(yè)主不熟悉相關法規(guī)政策，因此對是否建立業(yè)主委員會沒有一個主觀的概念，認為這是一個可有可無的組織，對其職能及作用沒有相關的了解；二是沒有合法的運作經(jīng)費及籌措形式。在物業(yè)區(qū)成立業(yè)主委員會并不會得到相關政府組織的支持，也沒有任何法規(guī)規(guī)定是否成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會的相關管理制度也沒有特定的規(guī)定；三是業(yè)主委員會有關人員有時還需面對暴力的人身傷害或財產(chǎn)損失。

3、收費方式不規(guī)范、收費難度大。價格主管部門規(guī)定的物業(yè)服務費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主所收取的費用。目前主要采用上門催收的方式，收費物業(yè)管理人員與業(yè)主正面接觸，收費的效果很大程度取決于業(yè)主與小區(qū)物業(yè)管理的相互理解和配合程度，實際操作難度較大，從而導致收費難，收費率低，企業(yè)資金缺口大，嚴重出現(xiàn)虧損。

四、解決物業(yè)管理收費難問題的建議

1、物業(yè)管理企業(yè)應努力提升管理水平。解決物業(yè)收費難問題的關鍵，首先應是規(guī)范物業(yè)管理行為，不斷提高物業(yè)管理水平，增強為廣大業(yè)主服務的意識。只有先提供了優(yōu)質(zhì)服務，企業(yè)才能取得較好的收費率。由于沒有提供優(yōu)質(zhì)服務導致收費率低，收費率低又使企業(yè)提供不了良好的服務，目前個別企業(yè)就處于這樣一個惡性循環(huán)中。

2、加大宣傳，使業(yè)主樹立正確的物業(yè)消費意識。一個消費觀念和消費意識的形成需要有一個認識過程。因此，要加強對《物業(yè)管理條例》和有關法律法規(guī)的宣傳。一方面可以通過小區(qū)內(nèi)的公告欄、宣傳欄以及圖片和物業(yè)知識宣傳圖板進行宣傳；另一方面，可以通過向業(yè)主發(fā)放宣傳資料手冊、意見調(diào)查表以及找業(yè)主談心等形式，加強溝通，增進信任，使廣大業(yè)主在明確自己的權(quán)利和義務的同時，逐步樹立“花錢買服務”的物業(yè)消費意識，讓廣大業(yè)主明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)管理企業(yè)的利益，影響其正常的維修、養(yǎng)護、運行和管理，同時也損害了廣大業(yè)主的利益。

3、認真研究物業(yè)管理費收繳辦法。物業(yè)管理企業(yè)要改變坐在辦公室“等人上門”的收繳方法，應積極主動上門收繳，并在收費過程中，主動了解業(yè)主對小區(qū)管理的意見，對業(yè)主提出的問題，想辦法積極整改，不能改正的也要做好說明和解釋工作。同時，物業(yè)管理企業(yè)還應積極依靠業(yè)主委員會，共同研究制定收繳辦法。

4、充分發(fā)揮社區(qū)和業(yè)委會的作用。從目前來看，物業(yè)管理還是一項很難讓群眾滿意的工作，也已成為政府行政主管部門的一道難題。而要破解這一難題，我們認為必須將物業(yè)管理納入社區(qū)建設的統(tǒng)一管理之中，應納入社區(qū)工作的職責之內(nèi)。物業(yè)小區(qū)從屬地關系上講應屬社區(qū)管轄，由于社區(qū)工作涉及居民的方方面面，對廣大業(yè)主的實際情況也比較了解，有良好的群眾基礎和扎根于居民的工作傳統(tǒng)。它在廣大業(yè)主心目中有不可替代的地位，通過它的作用可以較好地加強業(yè)主與企業(yè)之間的溝通工作，做好協(xié)調(diào)工作。

5、加強監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序。職能部門要嚴格市場準入和請出制度，加強企業(yè)資質(zhì)管理，督促物業(yè)管理企業(yè)完善物業(yè)管理服務標準，不斷提高服務質(zhì)量。物業(yè)主管部門會同物價部門要加強對企業(yè)服務質(zhì)量的檢查。

6、加強物業(yè)前期管理和建管銜接管理。我們知道，物業(yè)管理應對物業(yè)實行全過程的管理，如果開發(fā)商在規(guī)劃設計階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即可利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設計提出修改意見，使規(guī)劃設計更符合使用管理的要求，為以后的管理工作打好基礎。另外，加強建管銜接的管理：一方面通過嚴格接管驗收明確建管責任，減少物業(yè)使用階段物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主因房屋建設質(zhì)量而產(chǎn)生的矛盾；另一方面應要求開發(fā)商在出售房屋前制定有關物業(yè)管理的規(guī)定，使業(yè)主在購房時就充分了解物業(yè)管理的有關制度，減少業(yè)主“事前不知曉，事后不服管”的狀況產(chǎn)生，促進物業(yè)管理工作的正常開展。

五、結(jié)束語

綜上所述，解決好物業(yè)管理收費難的問題，有利于物業(yè)管理公司正常地開展工作，有利于改善城市居民的居住環(huán)境，解決好這一問題，我們需要物業(yè)公司和業(yè)主共同努力，只有收費標準的透明，才能使現(xiàn)有問題得到更好的解決。

參考文獻：

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