試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃

薛文翔

摘要：稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)階段都發(fā)揮著重要作用。文章通過(guò)深入剖析稅務(wù)籌劃企業(yè)籌備階段、開(kāi)發(fā)階段、銷(xiāo)售階段、持有階段的作用，闡述了稅務(wù)籌劃在應(yīng)對(duì)各階段風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；稅務(wù)籌劃

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中稅務(wù)籌劃的作用

（一）企業(yè)籌備階段的稅務(wù)籌劃

1. 幫助企業(yè)選擇合適的組織形式和結(jié)構(gòu)。依照我國(guó)稅法相關(guān)規(guī)定，自己籌辦房地產(chǎn)企業(yè)或者多人合辦房地產(chǎn)企業(yè)都不需要繳納企業(yè)所得稅，而公司制的房地產(chǎn)企業(yè)不僅要上繳企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，股東還要繳納20%的股息紅利稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)選擇適合自己的企業(yè)組織形式，而不是一味的選擇不用交納企業(yè)所得稅的組織形式，因?yàn)槊恳环N組織形式在進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理時(shí)都是各有優(yōu)劣勢(shì)的。而在選擇企業(yè)組織結(jié)構(gòu)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也要根據(jù)自身運(yùn)作情況來(lái)選擇。子公司和分支機(jī)構(gòu)構(gòu)成了企業(yè)組織結(jié)構(gòu)。對(duì)于子公司和分支機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，因?yàn)楦髯庸径加凶约旱姆ㄈ舜恚种C(jī)構(gòu)沒(méi)有，在繳納稅款時(shí)，各子公司自己繳納，分支機(jī)構(gòu)由總部代替繳納，所以總部可以利用分支機(jī)構(gòu)來(lái)減輕稅務(wù)，但也要為分支機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶責(zé)任。

2. 幫助企業(yè)選擇適合的籌資方法。房地產(chǎn)企業(yè)一直以來(lái)都面臨著因?yàn)榻?jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，需要很多的資金來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)，但又很難獲得那么多資金的問(wèn)題，而融資能幫助企業(yè)有效的解決以上問(wèn)題。融資方式有多種，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)情況選擇適合自己的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)的融資分為資本市場(chǎng)、吸引外資、銀行貸款融資等，最常用的就是債務(wù)融資和權(quán)益融資。權(quán)益融資雖然不用償還，但需要給投資者分股利，所以籌資成本相對(duì)較高；債務(wù)融資與權(quán)益融資相比，籌資成本較低，給投資者分的股利還可以抵扣稅款，但是這樣會(huì)使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理遇到更大的風(fēng)險(xiǎn)；而租賃融資不僅能用在租賃融資方式下購(gòu)買(mǎi)的固定資產(chǎn)用作“雙重抵稅”，還能減輕企業(yè)周轉(zhuǎn)資金的壓力。

3. 幫助企業(yè)選擇合適的建設(shè)項(xiàng)目。地址和規(guī)模是房地產(chǎn)企業(yè)在選擇建設(shè)項(xiàng)目時(shí)考慮的主要因素。根據(jù)我國(guó)的土地增值稅法規(guī)定：當(dāng)納稅人建造商品房出售時(shí)，并且其增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%時(shí)，不征收納稅人的土地增值稅。而這一政策作為了房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)定商品房單位面積價(jià)格的主要依據(jù)。

（二）企業(yè)發(fā)展項(xiàng)目時(shí)的稅務(wù)籌劃

1. 幫助企業(yè)選擇適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)方式。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)方式上有很多種選擇，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇合適的建設(shè)方式和項(xiàng)目。在建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，就算投資方用不定產(chǎn)入股，他也要和合作者一同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，如果他把自己擁有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，他是不需要上繳營(yíng)業(yè)稅的。如果采用代建方式，則客戶(hù)需要付給代建方一定的代建費(fèi)用，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上沒(méi)有轉(zhuǎn)移，所以房地產(chǎn)企業(yè)不用上繳土地增值稅。

2. 科學(xué)扣除成本費(fèi)用和利息。根據(jù)我國(guó)稅法相關(guān)規(guī)定，利息費(fèi)用可以資本化計(jì)入成本費(fèi)用，而無(wú)形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)在計(jì)提折舊或者攤銷(xiāo)過(guò)程中產(chǎn)生的成本費(fèi)用全部都能抵扣。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有效利用這些優(yōu)惠政策，在房地產(chǎn)企業(yè)能夠調(diào)控的限額范圍內(nèi)抵扣業(yè)務(wù)招待費(fèi)；房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況分配廣告費(fèi)的抵扣和延遲抵扣成本費(fèi)用的比例；盡最大的可能避免出現(xiàn)交納罰金的現(xiàn)象，通過(guò)上述方法，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

（三）企業(yè)銷(xiāo)售階段的稅務(wù)籌劃

1. 幫助企業(yè)制定合適的銷(xiāo)售價(jià)格。房地產(chǎn)在制定銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)并不是越高越好，企業(yè)應(yīng)全方面考慮征收土地增值稅的條件等因素。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)制定的價(jià)格超過(guò)了大部分群眾的購(gòu)買(mǎi)能力，會(huì)直接損害到企業(yè)的收益，最終只會(huì)導(dǎo)致房屋積壓。

2. 企業(yè)銷(xiāo)售利益的稅務(wù)籌劃。

（1）設(shè)立專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售公司，嚴(yán)格管理銷(xiāo)售收入。銷(xiāo)售公司可以通過(guò)轉(zhuǎn)銷(xiāo)和代銷(xiāo)方式來(lái)管理銷(xiāo)售收入。而房地產(chǎn)企業(yè)付給銷(xiāo)售公司的代理銷(xiāo)售費(fèi)不僅可以當(dāng)作成本費(fèi)用，還能用來(lái)抵扣企業(yè)的土地增值稅。

（2）分開(kāi)簽訂合同，分解銷(xiāo)售收入。以精裝房為例，精裝房的裝修費(fèi)用可以在稅前抵扣成本費(fèi)用，降低經(jīng)營(yíng)成本，但只要銷(xiāo)售價(jià)格上升，增值稅又會(huì)隨著上升，所以到最后房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本不但沒(méi)有減少反而會(huì)增加。為了解決上述問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓承包裝修項(xiàng)目和自己設(shè)立裝修公司的方法，還能采用差額方式，達(dá)到減輕稅務(wù)壓力和應(yīng)稅收入的目標(biāo)。

（3）通過(guò)促銷(xiāo)分解銷(xiāo)售收入。雖然房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)“價(jià)格折扣”的促銷(xiāo)方式降低應(yīng)稅收入和稅務(wù)負(fù)擔(dān)，但這種方法只要出現(xiàn)小小的偏差，就會(huì)造成巨大的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)帶來(lái)巨大的損失。

（四）企業(yè)持有階段的稅務(wù)籌劃

租賃方式是房地產(chǎn)企業(yè)處理積壓庫(kù)存最常用的方法，因?yàn)榉课莩鲎獠粌H能解決積壓?jiǎn)栴}，還能給房地產(chǎn)公司帶來(lái)較大的收益，達(dá)到降低資金周轉(zhuǎn)壓力的目的。而科學(xué)、合理的稅務(wù)籌劃能將房屋出租帶來(lái)的收益最大化。

1. 幫助企業(yè)選擇適合的出租方法。根據(jù)我國(guó)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)由房屋出租獲得的利益必須上繳營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等，但經(jīng)營(yíng)投資則只需要上繳企業(yè)所得稅，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將原來(lái)的房屋出租方式轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)投資，這樣就能最大限度的減輕企業(yè)所承擔(dān)的稅務(wù)壓力。

2. 幫助企業(yè)選擇恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)處理方式。處理投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)方法有成本法和權(quán)益法兩種。成本法和權(quán)益法最大的區(qū)別就是成本法要進(jìn)行計(jì)提折舊，而權(quán)益法不進(jìn)行計(jì)提折舊。成本法是計(jì)量企業(yè)的歷史成本后再進(jìn)行計(jì)提折舊，而權(quán)益法是計(jì)量公允價(jià)值，公允價(jià)值變動(dòng)就決定了企業(yè)的損失。兩種方法相比較，因?yàn)槌杀痉梢杂觅Y產(chǎn)折舊所得的費(fèi)用抵扣稅款，在一定程度上減輕了企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，所以成本法更加有利于房地產(chǎn)企業(yè)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)不同階段稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）企業(yè)籌備階段

房地產(chǎn)企業(yè)在籌備階段的主要工作是選擇組織形式和結(jié)構(gòu)以及融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇建立分公司還是子公司時(shí)，要考慮稅收征管部門(mén)監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)分公司的力度相對(duì)于監(jiān)管子公司的力度較低和分支機(jī)構(gòu)的虧損額是用母公司利潤(rùn)來(lái)抵消等諸多因素，通過(guò)科學(xué)、合理分析企業(yè)自身盈利能力后，再進(jìn)行選擇。在土地獲得方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)并購(gòu)和直接購(gòu)買(mǎi)獲取土地，相對(duì)直接購(gòu)買(mǎi)方式來(lái)說(shuō)，因?yàn)橥恋貨](méi)有轉(zhuǎn)移，所以企業(yè)并購(gòu)時(shí)不需要交納契稅，這種方式可以為企業(yè)省下一大筆的稅款。對(duì)于很多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行貸款是最主要融資方式，但隨著銀行貸款政策越來(lái)越嚴(yán)格，企業(yè)貸款的難度也越來(lái)越大。所以，非金融機(jī)構(gòu)逐漸成為了最受歡迎的融資方式，這種方式要求企業(yè)必須有合法的單據(jù)才能抵扣稅款，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)并經(jīng)常和稅務(wù)管理部門(mén)進(jìn)行交流，通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行獨(dú)立交易原則最大限度的利用結(jié)算利息費(fèi)用，不斷減輕企業(yè)稅務(wù)壓力。

（二）企業(yè)發(fā)展階段

在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)階段，為了降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本并獲得最大的利潤(rùn)，企業(yè)應(yīng)在嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)稅法規(guī)定和會(huì)計(jì)制度的基礎(chǔ)上，選擇最恰當(dāng)?shù)某杀竞怂惴绞?，使得企業(yè)有足夠的周轉(zhuǎn)資金。在制定投資方案時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深入分析企業(yè)所得稅回轉(zhuǎn)問(wèn)題，如果一個(gè)項(xiàng)目承包給外部企業(yè)，為了防止因?yàn)椴僮鞑缓虾跻?guī)矩而出現(xiàn)雙方?jīng)_突，所以需要在簽訂合同之前就搞清楚價(jià)格和獲得發(fā)票的方式。

（三）房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段

在房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段，為了減少增值稅額，稅務(wù)籌劃就要明確銷(xiāo)售收入。房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格依照國(guó)家法律法規(guī)制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格，提升民眾的購(gòu)買(mǎi)率，從而提升售出率。在整體轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)有必要全面預(yù)測(cè)并計(jì)算該企業(yè)實(shí)施的稅務(wù)籌劃方案有沒(méi)有起到減輕稅務(wù)壓力的作用，防止出現(xiàn)其它稅種或所繳納稅款超出預(yù)計(jì)范圍等問(wèn)題。

（四）房地產(chǎn)持有階段

在房地產(chǎn)持有階段，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)租賃和投資聯(lián)營(yíng)活動(dòng)是一同開(kāi)展的，需要獲得更多有用的信息，所以企業(yè)應(yīng)與稅務(wù)管理部門(mén)繼續(xù)保持交流，從而獲取最新資訊，根據(jù)市場(chǎng)的變動(dòng)不斷調(diào)整企業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格、物業(yè)價(jià)格、租賃價(jià)格、管理費(fèi)用，使其得到稅務(wù)局和群眾的認(rèn)同。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身情況選擇適合自己的企業(yè)組織形式和結(jié)構(gòu)，在每個(gè)階段利用好稅務(wù)籌劃，企業(yè)不僅要與稅務(wù)征稅部門(mén)保持緊密聯(lián)系，還要學(xué)會(huì)隨著市場(chǎng)的變化調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格，并利用好融資的方法，達(dá)到不斷減輕企業(yè)周轉(zhuǎn)資金的壓力的目的，最終使企業(yè)獲得最大的收益。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：江蘇省弘升置業(yè)有限公司）