不動(dòng)產(chǎn)登記的真正意義

劉學(xué) 崔凱 付博 董穎 黃河 姚麗

（1.遼寧省國(guó)土資源廳政務(wù)服務(wù)中心，遼寧沈陽(yáng) 110032；2.遼寧省建設(shè)用地事務(wù)局，遼寧沈陽(yáng) 110032；3.遼寧省地質(zhì)學(xué)會(huì)，遼寧沈陽(yáng) 110032）

不動(dòng)產(chǎn)登記的真正意義

劉學(xué)1崔凱2付博2董穎3黃河3姚麗1

（1.遼寧省國(guó)土資源廳政務(wù)服務(wù)中心，遼寧沈陽(yáng) 110032；2.遼寧省建設(shè)用地事務(wù)局，遼寧沈陽(yáng) 110032；3.遼寧省地質(zhì)學(xué)會(huì)，遼寧沈陽(yáng) 110032）

黨的十八屆三中全會(huì)提出，“健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度和用途管制制度”，“對(duì)水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記，形成歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議正式?jīng)Q定將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由國(guó)土資源部一個(gè)部門承擔(dān)。本文從不動(dòng)產(chǎn)登記的原因、目的、步驟，以及實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)樓市和當(dāng)前反腐形式下的影響，對(duì)房地產(chǎn)稅征收的鋪墊等幾個(gè)方面來(lái)闡述不動(dòng)產(chǎn)登記的真正意義。

不動(dòng)產(chǎn) 統(tǒng)一登記 財(cái)產(chǎn)權(quán)

黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）提出，“健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度和用途管制制度”，“對(duì)水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記，形成歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”。2013年11月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議正式?jīng)Q定將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由國(guó)土資源部一個(gè)部門承擔(dān)。

2014年1月11日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)徐德明在2014年全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)上說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是國(guó)土資源管理的一項(xiàng)新職能。建立實(shí)施以土地為核心的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是我國(guó)產(chǎn)權(quán)管理體制機(jī)制的重大改革，責(zé)任重大，任務(wù)艱巨。當(dāng)前，統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺(tái)，要逐個(gè)落實(shí)到。重點(diǎn)是作好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的頂層設(shè)計(jì)，制度安排。

“不動(dòng)產(chǎn)”是指實(shí)物形態(tài)的土地和附著于土地上的附屬物，我國(guó)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的類型主要包括土地、建筑物、構(gòu)筑物以及添附于土地和建（構(gòu)）筑物的物。

不動(dòng)產(chǎn)登記又稱為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，為《物權(quán)法》中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)，被作為一種物權(quán)公示手段。

在此之前的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度極不統(tǒng)—，國(guó)土部門管理土地，住建部門登記房屋，海域使用權(quán)由海洋行政管理部門登記，礦產(chǎn)、森林資源也“各有其主”，多頭管理，混亂從生。因此在國(guó)土資源部明確表態(tài)之前，由一個(gè)新的行政機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)所有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬情況的登記工作，就已經(jīng)是學(xué)界普遍支持的建議。國(guó)土資源部副部長(zhǎng)徐德明表示，建立實(shí)施以土地為核心的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是我國(guó)產(chǎn)權(quán)管理體制機(jī)制的重大改革。

當(dāng)前全國(guó)各地不動(dòng)產(chǎn)登記十分混亂，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)登記中體現(xiàn)得尤為明顯。不少地方，房屋買賣要求購(gòu)房人分別去國(guó)土部門和房產(chǎn)部門辦理土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，流程十分繁瑣，付出成本巨大。更重要的是由于房屋信息數(shù)據(jù)不健全，市場(chǎng)公布的數(shù)據(jù)五花八門，導(dǎo)致決策者無(wú)法出臺(tái)準(zhǔn)確有效的調(diào)控政策，購(gòu)房者也經(jīng)常受數(shù)據(jù)誤導(dǎo)，從而做出錯(cuò)誤的買房決定。國(guó)務(wù)院此次下大決心建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，相信就是要從根本上解決上述問(wèn)題。

很明顯，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度一旦落地，相當(dāng)于給樓市投入一枚重磅炸彈，影響十分重大。首先最重要一點(diǎn)就是不動(dòng)產(chǎn)登記有可能拉低房?jī)r(jià)。知名開發(fā)商潘石屹就在不同場(chǎng)合提出，一旦不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施，房?jī)r(jià)就會(huì)立馬下降。他的觀點(diǎn)雖然武斷，但代表了大部分人的想法，他們認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是打擊高房?jī)r(jià)和投資客的高手。登記制度落地，那些持有多套房產(chǎn)的“房姐、房叔”們就會(huì)拋售房產(chǎn)，起到遏制需求、改善供給矛盾的作用，從而緩解或推動(dòng)房?jī)r(jià)下跌。

其次，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也為房地產(chǎn)稅征收鋪路，為樓市長(zhǎng)效調(diào)控打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。十八屆三中全會(huì)明確提出要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革。但房地產(chǎn)稅落地和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度兩者密切相關(guān)，后者是前者的技術(shù)準(zhǔn)備和必要的支撐條件。全國(guó)有多少房產(chǎn)，被多少人買了不搞清楚的話，房產(chǎn)稅的征收對(duì)象和征收稅率就無(wú)法確定。因此房地產(chǎn)稅立法和征收前，不動(dòng)產(chǎn)登記制度必須建立完善，以便摸清全國(guó)住房“家底”，使得房地產(chǎn)稅能夠有的放矢。

第三，在全民反腐的年代，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也被視為反腐利器。由于制度長(zhǎng)期缺位，讓不法之徒鉆了漏洞，以權(quán)謀私通過(guò)房產(chǎn)賺取大量財(cái)富，比如有地方官員利用職權(quán)將數(shù)十套經(jīng)適房劃歸子女名下。在房?jī)r(jià)高漲的年代，房子成為腐敗官員藏匿財(cái)產(chǎn)的最佳道具。因此不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以通過(guò)“陽(yáng)光療法”，將貪財(cái)者的不法財(cái)產(chǎn)公布于眾，為反腐敗工作增添一個(gè)強(qiáng)有力的助手，這也是社會(huì)各界呼吁不動(dòng)產(chǎn)登記制度盡快實(shí)施的重要原因之一。

降低房?jī)r(jià)、為房地產(chǎn)稅鋪路、打擊腐敗都是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重大使命，但該制度的最核心意義并非如此。

整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場(chǎng)體系的必然要求。統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記首先遵循的是不動(dòng)產(chǎn)的自然規(guī)律和國(guó)際通行做法，除此之外，其主要目的是為了克服現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)分散登記的弊端，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，保證交易安全，尤其是方便企業(yè)、方便群眾。

遵循了不動(dòng)產(chǎn)的自然規(guī)律和國(guó)際通行做法。房屋和土地、林草與土地本來(lái)就是一體的，是不可分的，世界上絕大多數(shù)國(guó)家實(shí)行的是統(tǒng)一登記。習(xí)近平總書記在關(guān)于《決定》的說(shuō)明中指出“山水林田湖是一個(gè)生命共同體……由一個(gè)部門負(fù)責(zé)領(lǐng)土范圍內(nèi)所有國(guó)土空間用途管制職責(zé)……”。為此，《決定》要求在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)上，“對(duì)水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記，形成歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”。

為了更好地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。古語(yǔ)云“有恒產(chǎn)者有恒心”，登記的本質(zhì)目的就是確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬，并在登記簿上進(jìn)行記載公示，從而達(dá)到保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的目的。以前由不同的部門管理和登記，導(dǎo)致不同不動(dòng)產(chǎn)之間的權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明，引發(fā)眾多矛盾和糾紛。另外由于各部門的登記方法、技術(shù)規(guī)程等不一致，很容易導(dǎo)致重登、漏登現(xiàn)象發(fā)生，造成了大量登記錯(cuò)誤。統(tǒng)一登記后，可以減少甚至杜絕類似問(wèn)題發(fā)生，更好地理清當(dāng)事人之間的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利界限、減少權(quán)屬糾紛、提高登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性，更好地維護(hù)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

提高政府治理效率和水平。多個(gè)部門都在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，各個(gè)部門都配備一套專門的人員、機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所以及設(shè)施設(shè)備等等，國(guó)家不僅為此多支付很多人力物力成本，而且各部門之間的職能交叉容易導(dǎo)致部門間的爭(zhēng)權(quán)奪利或者扯皮推諉，降低行政辦事效率，甚至嚴(yán)重影響政府的形象。國(guó)家實(shí)行統(tǒng)一登記，將房屋、林地、草原、土地以及海域登記的職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)，可以減少部門職責(zé)交叉和分散，從而大大減少政府行政成本，提高辦事效率，提高政府的公信力。

方便企業(yè)、方便群眾，減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。分散登記時(shí)，在農(nóng)村，當(dāng)事人要分別到4個(gè)不同的部門辦理4個(gè)不同的證件：住房要到建設(shè)

……

……部門辦理房屋所有權(quán)證，宅基地要到國(guó)土部門辦理集體土地使用證，承包的土地要到農(nóng)業(yè)部門辦理耕地承包證，栽種的樹木要到林業(yè)部門辦理集體林權(quán)證。城市居民和企業(yè)則最少要辦兩個(gè)證：要到住建部門辦理房屋所有權(quán)證，到國(guó)土資源管理部門辦理國(guó)有土地使用證。各種證書滿天飛，不僅增加了人民群眾辦證的不便，而且增加了其時(shí)間和資金成本。統(tǒng)一登記之后，將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)，可以大大減輕當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。

保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序。原來(lái)由于房地分別登記，導(dǎo)致房屋和土地分離的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。不僅權(quán)利人辦理登記不方便，而且交易相對(duì)人查詢登記資料不容易，了解交易標(biāo)的權(quán)利狀況很困難。在房地產(chǎn)抵押時(shí)，要分別到住建部門和國(guó)土資源管理部門辦理房屋抵押登記和土地抵押登記。實(shí)踐中利用房屋和土地分別抵押騙取銀行貸款的案例時(shí)有發(fā)生。統(tǒng)一登記之后，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，將有效保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易秩序。