居民消費(fèi)對房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證研究——基于我國2002—2013年的面板數(shù)據(jù)分析

趙志強(qiáng) 趙予新(河南工業(yè)大學(xué)糧食經(jīng)濟(jì)研究中心，河南 鄭州 450001)

一、引言

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的大熱，人們投資房地產(chǎn)的理念也在逐年加強(qiáng)，而且房地產(chǎn)市場對我國經(jīng)濟(jì)的繁榮增長有著不可磨滅的作用?？墒?，房價(jià)的高漲增勢也是一發(fā)不可收拾。2003年我國商品房的評價(jià)銷售價(jià)格為2359元每平米，但是經(jīng)過一輪又一輪的增長，到2013年房價(jià)攀升至6237元每平米，房價(jià)上漲了2.5-3倍，全國一流城市，尤其是北京、上海、廣州等的房價(jià)水平更高。當(dāng)然，我國城鎮(zhèn)居民的工資水平在這期間也有了不小的提升，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由2003年的8472元迅速上漲到2013年的26955元。對于一般的工薪階層來說，在城市生活，想要扎根城市就顯得比較困難。而中國人對房子的觀念又比較重，覺得有了自己的房子才會有安全感，才會有家的感覺。而且人們的消費(fèi)習(xí)慣會影響到對房子的需求。因此這里，我們將重點(diǎn)討論城鎮(zhèn)居民消費(fèi)對房價(jià)所產(chǎn)生的影響。

二、研究現(xiàn)狀

在大多數(shù)的研究中，除了房價(jià)與各個(gè)影響因素之間的關(guān)系，房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)引起了大家極大的興趣。因此，這里著重綜述與房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)相關(guān)的文獻(xiàn)。

國內(nèi)有許多學(xué)者對我國房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行了探索。李亞明，佟仁城(2007)對中國房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的協(xié)整性進(jìn)行了分析，認(rèn)為中國的長期房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)是正向的，而短期的發(fā)揮形式卻存在著一定的差異;李成武(2010)對中國房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行了差異性分析，認(rèn)為不同地區(qū)的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)不同房地產(chǎn)對消費(fèi)有擠出效應(yīng)，并認(rèn)為收入越高，擠出效應(yīng)越大。王子龍(2011)在廣義的虛擬經(jīng)濟(jì)視角下對房地產(chǎn)的市場財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行了研究，認(rèn)為不同地區(qū)存在不同的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)，甚至對居民消費(fèi)還會產(chǎn)生了一定的“抑制”和“擠出”效果;齊紅倩(2013)對房地產(chǎn)效應(yīng)與中國的城鎮(zhèn)消費(fèi)的不對稱性進(jìn)行了分析，認(rèn)為存在房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng);李勇(2014)利用面板數(shù)據(jù)對房地價(jià)格波動的財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行了研究，各省份的財(cái)富效應(yīng)表現(xiàn)各異。

當(dāng)然國內(nèi)學(xué)者更多的是在研究房價(jià)對消費(fèi)的影響，而很少研究消費(fèi)對房價(jià)的影響，本文著重從消費(fèi)對房價(jià)的影響來研究。

三、實(shí)證分析

(一)本文構(gòu)建的模型形式如下:

Yit=α+β1X1it+β2X2it+β3X3it+β4X4it+β5X5it+εit

其中，i表示地區(qū)，t表示時(shí)間，n表示變量個(gè)數(shù)，α表示截距，ε表示模型中的隨機(jī)擾動項(xiàng)，Yit表示商品房平均銷售價(jià)格X1it表示居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，X2it表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)，X3it表示城鎮(zhèn)人口比重，X4it表示城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，X5it表示各地區(qū)的生產(chǎn)總值。而且已經(jīng)對相關(guān)變量間的異方差和多重共線性現(xiàn)象進(jìn)行了處理。

(二)變量選取和數(shù)據(jù)來源

1.商品房價(jià)格(元)。各地商品房價(jià)格以商品房的評價(jià)銷售價(jià)格來表示，根據(jù)各地區(qū)2002-2013年的省際統(tǒng)計(jì)年鑒得到。

2.居民消費(fèi)水平。本文研究的重點(diǎn)就是居民消費(fèi)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響?？紤]到數(shù)據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果的有效性，這里考慮用CPI指數(shù)來衡量，數(shù)據(jù)來自于各省際統(tǒng)計(jì)年鑒及統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)(個(gè))。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)也會對房地價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。用各個(gè)省份的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)來衡量，數(shù)據(jù)來源于Wind數(shù)據(jù)庫。

4.城鎮(zhèn)人口比重(%)。隨著我國人口城市化進(jìn)程的加速，尤其是大量農(nóng)民從農(nóng)村涌入城市形成的巨大住房需求。數(shù)據(jù)來源于:Wind數(shù)據(jù)庫。

5.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)。收入水平的高低，在一定程度上影響著人們的消費(fèi)，進(jìn)而也會對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。數(shù)據(jù)來源于:中國統(tǒng)計(jì)年鑒。

6.國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)。各個(gè)地區(qū)整體發(fā)展水平的高低也會影響房地產(chǎn)價(jià)格，各地區(qū)的發(fā)展水平衡量標(biāo)準(zhǔn)這里采用各省的GDP水平來衡量。數(shù)據(jù)來源于:各省份統(tǒng)計(jì)年鑒。

這里，商品房價(jià)格是被解釋變量，居民消費(fèi)水平是主要解釋變量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)、城鎮(zhèn)人口比重、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、國內(nèi)生產(chǎn)總值都是控制變量?？紤]到我國房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r以及數(shù)據(jù)的可得性，本文的數(shù)據(jù)從2002年始，到2013年止。數(shù)據(jù)大部分來源于各地的統(tǒng)計(jì)年鑒，部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于Wind數(shù)據(jù)庫。各變量的統(tǒng)計(jì)性描述見表1。

表1 變量的統(tǒng)計(jì)性描述

(三)實(shí)證結(jié)果及分析

本文利用stsata12.0軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，結(jié)果(如表2)所示。

表2 實(shí)證結(jié)果分析

1.主變量結(jié)果分析

從表2中可以看出，全國、東部及西部的居民消費(fèi)水平與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系是顯著的，且呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系。這是由于我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展引起的，說明我國整體上居民的消費(fèi)不再只是為了滿意基本的生活了，而且也有一部分支出是為了娛樂，人們開始享受生活。東、西部也是如此。而中部地區(qū)的居民消費(fèi)水平與房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)微弱的正相關(guān)關(guān)系，且兩者之間的關(guān)系是不顯著的。這是由于中部地區(qū)還處在發(fā)展中，經(jīng)濟(jì)水平還有待大幅度提高，人們的生活水平也只是在滿足日常生活的水平。但是，就全國和東部的cpi系數(shù)來看，人們消費(fèi)水平對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是微弱的，影響不是很大，全國還不到1，是-0.6019906，東部地區(qū)為-1.121785。但是對于中部和西部的cpi系數(shù)來說，影響確實(shí)非常大的，中部為53.63065，西部為-74.61229。通過分析可知，居民消費(fèi)水平對房地產(chǎn)價(jià)格是由影響的，但是在不同的發(fā)展階段，影響程度會有差異。

2.控制變量的結(jié)構(gòu)分析

從上文的實(shí)證結(jié)果可以看出，對全國而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)、城鎮(zhèn)人口比重、人均可支配收入、國內(nèi)生產(chǎn)總值對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是顯著的，除了國內(nèi)生產(chǎn)總值為負(fù)相關(guān)外，其余的都與房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)正相關(guān)。這說明，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較快，人們的生活開支用于買房的比重在下降，開始用于娛樂等其他方面。而且其余幾個(gè)變量與房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢是符合經(jīng)濟(jì)意義的。東部而言，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)的增加，到一定程度達(dá)到飽和，二者之間的負(fù)相關(guān)關(guān)系就會出現(xiàn)。中部地區(qū)人均可支配收入與房地產(chǎn)價(jià)格的雖然呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，但是這兩者之間的關(guān)系是非常微弱的，幾乎可以不計(jì)。西部地區(qū)的情況與全國情況基本相反，不過這是由于西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)在各個(gè)方面都相對落后的原因。

本文的實(shí)證結(jié)果與我國的實(shí)際發(fā)展情況基本吻合。整體上來說，由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人們消費(fèi)水平對房價(jià)的影響還是比較顯著的，但是隨著生活水平的提高，人們愿意拿出更多的錢來滿足精神享受，但是由于全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，東、中、西各個(gè)地區(qū)的情況還是存在著差異的。

四、結(jié)論及建議

對于全國和東西部而言，促進(jìn)消費(fèi)也能相應(yīng)地抑制房價(jià)。因此，我們也可以從調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)入手來調(diào)節(jié)房價(jià)。而中部地區(qū)還處在發(fā)展中，經(jīng)濟(jì)水平還有待大幅度提高，人們的生活水平也只是在滿足日常生活的水平，在中部地區(qū)消費(fèi)則傾向于促進(jìn)房價(jià)的上漲。中國居民的消費(fèi)受消費(fèi)習(xí)慣的影響比較深入，當(dāng)然提高收入水平同樣也會促進(jìn)消費(fèi);城鎮(zhèn)化水平和收入水平的提高更能夠有力的推動房價(jià)的上漲。如何提高居民的收入水平來擴(kuò)大內(nèi)需是我們要解決的問題。此外，由于我們的消費(fèi)受過去習(xí)慣的影響比較大，居民往往會根據(jù)過去的消費(fèi)和收入水平來決定當(dāng)期的消費(fèi)。因此轉(zhuǎn)變我國居民的消費(fèi)觀念，引導(dǎo)大眾住房合理消費(fèi)對于擴(kuò)大內(nèi)需也很重要。居民要有穩(wěn)定的收入預(yù)期，我們必須不斷完善社會各項(xiàng)保障制度，消除居民消費(fèi)的后顧之憂。因而要想抑制房價(jià)，各個(gè)地區(qū)應(yīng)當(dāng)采取不同的房地產(chǎn)政策。

［1］李亞明，佟仁城.中國房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的協(xié)整分析和誤差修正模型［J］.系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐，2007(11):1-6.

［2］李成武.中國房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)地區(qū)差異分析［J］.財(cái)經(jīng)問題研究，2010(02):124-129.

［3］王子龍.廣義虛擬經(jīng)濟(jì)視角下房地產(chǎn)市場財(cái)富效應(yīng)研究［J］.廣州虛擬經(jīng)濟(jì)研究，2011(02):16-28.