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    物業(yè)這張牌,房企究竟應該打向哪個“風口”?

    2015-10-16 01:56:16葉雷
    時代金融 2015年28期
    關鍵詞:物業(yè)公司風口物業(yè)管理

    葉雷

    隨著房地產(chǎn)“白銀時代”的到來,曾經(jīng)“苦累臟”的物業(yè)行業(yè),一躍成為地產(chǎn)界的“香餑餑”,自“花樣年”分拆“彩生活”成功上市之后,諸如萬科、碧桂園、中海等巨頭紛紛宣布分拆物業(yè)管理板塊上市的計劃。概覽動機,無非有三:一是著眼于房地產(chǎn)本身,好物業(yè)既是房子好賣的“良藥”,也是房子增值的“良藥”;二是著眼于利潤增長點,物業(yè)管理目前還是藍海市場,歐美市場的經(jīng)驗是最終都會形成幾家基本壟斷的格局,不僅掘金物業(yè)本身大有搞頭,而且講好故事再上市,說不定本身就會創(chuàng)造奇跡;三是著眼于房企轉型,物業(yè)在最后一里路的天然優(yōu)勢,只要挖掘出業(yè)主規(guī)模的潛在消費需求,蛋糕大得足夠誘人。

    吃著房子的“白饃”,做著物業(yè)的“美夢”,就怕最終只是“一場黃粱美夢”,因為理想很豐滿,現(xiàn)實卻往往很骨感?!帮L口”不對,豬是飛不起來的;沒有掌握飛的本領,被“臺風”卷起來的豬也會掉下來。物業(yè)這張牌,房企究竟應該打向哪個“風口”?我們不妨從歷史中尋找方向。

    居民房屋自有率背后的大秘密

    國際上考察居民居住條件最常用的指標,就是“房屋自有率”,即居住在自己擁有產(chǎn)權住房的家庭戶數(shù)占整個社會住房家庭戶數(shù)的比例。世界范圍來看,房屋自有率與一個國家或地區(qū)的城市化進程是密切相關的,在城市化開始之前,房屋自有率是最高的,但城市化開始之后,幾乎都是掉下10%跟著城市化率走,但65%基本上是平衡點,之后就是上下波動。

    比如美國,1690年之前,城市化率只有8.3%,房屋自有率卻超過了90%;到1860年,城市化率達到了19.8%,房屋自有率卻不到15%;到1920年,城市化率達到了51.2%,房屋自有率迅速提升到45%;1960年,城市化率達到了63.1%,房屋自有率也隨之超過50%;其后到2005年,城市化率達到了80.8%,房屋自有率也達到了歷史頂峰的69.2%。美國城市化率在2010年突破90%,但房屋自有率再也沒有隨之大漲,到2015年7月,住房自有率反而降到了63.4%,為1967年以來最低水平。

    城鎮(zhèn)化的本質是經(jīng)濟自由基礎上的人的城鎮(zhèn)化,比房屋自有率更能說明人的生活方式變化的,是搬家的次數(shù)。據(jù)統(tǒng)計,美國人一生平均搬家11.4次,成為世界上人口流動最頻繁的國家。美國人搬家的理由很多,哪個地方稅收少、哪個地方環(huán)境好、哪個地方學校好、哪個地方稱心的餐館多,都會成為搬家的理由。中國缺乏這方面的數(shù)據(jù),但通過二手房交易的大數(shù)據(jù)推算出中國人平均33年才換一次房子。至于原因,其實很簡單,西方發(fā)達國家從城市化啟動到城市化率達到50%,大約要經(jīng)過200多年,是一個自然的過程;而中國才經(jīng)過多長時間?所以,傳說中的中國高達89.7%的房屋私有率并不是一個值得高興的事情,一方面房屋私有率并不等于房屋自有率,另一方面,世界綜合的數(shù)據(jù)已經(jīng)說明,過高的房屋自有率反倒是經(jīng)濟自由度低下的表征。

    國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,按照常住人口統(tǒng)計,我國2014年的城鎮(zhèn)化率為54.77%,但按照戶籍人口統(tǒng)計,我國2014年的城鎮(zhèn)化率是36.7%,取個中間值,我國真實的城市化率大概在45%左右。也就是說,盡管我國真實的城市化率還有很大的提升空間,但房屋自有率提高的空間已經(jīng)不太大了,其實這也正是房地產(chǎn)由“黃金時代”過渡到“白銀時代”判斷的由來。隨著“讓市場在資源配置中起決定性作用”,中國人未來搬家的頻率,毫無疑問會逐步提高。但在我國已經(jīng)奇高的房屋私有率之下,大多數(shù)房企的未來,真的不再是建房子、賣房子,而將是物業(yè)管理。問題是,那個時代的物業(yè)管理,還是現(xiàn)在物業(yè)管理的原意嗎?

    商務模式演進的歷史邏輯

    房地產(chǎn)行業(yè)盡管有特殊性,但也沒有擺脫社會經(jīng)濟發(fā)展的基本規(guī)律,由小生產(chǎn)到工業(yè)化大生產(chǎn),再到后工業(yè)化時代;對應的供求關系是絕對的供不應求,到逐步供求平衡,再到供過于求;消費者的地位逐步從毫無話語權,到可以貨比三家,最終會到具有決定權。與此對應,企業(yè)的商務模式,也是逐步從規(guī)?;拇罅夸N售的商務模式,到深度分銷的商務模式,最終將是社區(qū)商務模式。

    回顧中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史,1978至1991年,伴隨著中國市場經(jīng)濟的探索,房地產(chǎn)行業(yè)也還只是處于理論突破與試點起步階段,房改方案影響著人們究竟是自己買房子、還是等著分房子的躊躇;從1992年到2012年,市場在資源配置中逐步起關鍵作用,隨著房改全面啟動,住房公積金制度全面推行,特別是1998以后住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施,房地產(chǎn)行業(yè)處于工業(yè)化大生產(chǎn)時代,成了國民經(jīng)濟的支柱,商務模式正是規(guī)?;拇罅夸N售商務模式,基本上有房不愁賣,故被稱為“黃金時代”;隨著住房私有率的提高,房地產(chǎn)行業(yè)逐步進入了深度分銷商務模式,房屋要找潛在的需求點,青年創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等屢屢被提起,無論是房地產(chǎn)技術本身,還是營銷手段,也都頻頻在“互聯(lián)網(wǎng)+”的旗號下進行跨界嘗試,開發(fā)商不得不去迎合購房者,這種“白銀時代”可能會持續(xù)到2030年左右。

    2030年中國城市化率將達70%左右,之后,城市化就將進入減速推進的過程,城鎮(zhèn)化的速度會越來越慢,可能要到2050年,城市化率才可能達到或者超過80%?;谖覈丝诘囊?guī)模,80%可能也是我國城鎮(zhèn)化的天花板,一來龐大的人口要吃飯,如果維持人口規(guī)模,需要20%左右的農民;二來那時候可能有很多人愿意住在農村。那時,我國的城鄉(xiāng)人口結構、土地結構、空間結構就會基本穩(wěn)定下來??俊百u房子”的房地產(chǎn)的“白銀時代”也就差不多結束了,深度分銷的商務模式也將走到了盡頭,房企恐怕只有圍繞物業(yè)管理向社區(qū)商務模式深耕,從而獲得可持續(xù)生存與發(fā)展的力量。

    “物業(yè)這張牌”應該打向的“風口”

    回過頭來看,好物業(yè)是房子增值的“良藥”,這只是物業(yè)公司本就應該做好的事情,做不好就應該在第一時間被淘汰。謀求資本市場上市,房企必須得抓緊,因為就如彩生活一樣,嘗鮮的才能獲得高估值。著眼于房企轉型的,關鍵是向何處轉,離開房地產(chǎn)行業(yè)也是一種轉型,地域擴張也是一種轉型,產(chǎn)融結合也是一種轉型,但這些轉型與探討物業(yè)公司的“風口”沒有多大的關系。就房地產(chǎn)企業(yè)的未來轉型來說,現(xiàn)在的美國巨頭極可能為我們提供了方向,美國房產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)在演化中逐漸形成了“四大天王”,即帕爾迪(Pulte Homes)、霍頓(Horton)、桑達克斯(Centex)、萊納(Lennar),它們幾乎都衍生了包括物業(yè)服務、地產(chǎn)金融、建筑材料等在內的首次置業(yè)、二次置業(yè)、三次置業(yè)等所有居民住房市場,其中,物業(yè)服務起著核心紐帶作用,而不再是簡單意義上的開發(fā)商。

    “物業(yè)這張牌”應該打向哪個“風口”,我們一樣可以在中美物業(yè)的比較中得到啟發(fā)。中國人不愿意交物業(yè)費,特別是不愿意交過高的物業(yè)費,而美國人基本上都是自覺交物業(yè)費,而且物業(yè)費還不低,好點的物業(yè)公司收取的物業(yè)費,甚至占到了房屋總價的1%。在服務方面,中國大多數(shù)物業(yè)公司都只提供基本配套服務,綠化、安保、公共區(qū)域和設備的維護,游泳池、會所、健身房等都需額外付費才能使用;美國幾大物業(yè)管理公司,基本服務都是免費的,甚至代訂代送報刊、通報天氣預報和股市行情等貼心服務都是免費的,但洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、管家服務、健身教練、商務中心、組織郊游聚餐等,卻是收費的。美國人選擇買哪里的房子,或者租哪里的房子,除了價格因素外,最重要的就是物業(yè)管理服務水平了。

    也就是說,隨著經(jīng)濟自由度的增加,人們自由遷徙的頻率也必然增加,房企的生意不再是一錘子買賣,而是應該想辦法留住客戶,伴隨其一生進行買房、賣房、租房、管房的持續(xù)交易,而能夠將其整合的,正好是物業(yè)公司。隨著我國逐步步入發(fā)達國家行列,人們收入水平的提高,價格因素將逐步變成非主要因素,物業(yè)公司提供的服務,只有在生活方式、生活品質、生活理念乃至生活態(tài)度上,讓顧客持續(xù)獲得良好的體驗,獲得美滿的感覺,持續(xù)交易才能達成。在這個意義上,物業(yè)公司和顧客究竟是什么關系?毫無疑問,不再是簡單的買賣服務關系,而是一種深度的利益共同體。物業(yè)公司必須在客戶深度細分的基礎上,能夠為客戶提供系統(tǒng)解決方案。要為客戶提供系統(tǒng)解決方案,物業(yè)公司就必須走進客戶的生活方式,知道客戶究竟需要什么,然后圍繞客戶的生活、工作、學習,個人、家庭、社會,過去、現(xiàn)在、未來等組織服務要素構建一個緊密聯(lián)系的社區(qū)。即使房企開發(fā)新的項目,要適銷對路,也必須從物業(yè)開始,再到最終。

    互聯(lián)網(wǎng)技術,特別是移動互聯(lián)網(wǎng)技術的發(fā)展,通過互聯(lián)網(wǎng)構建底層的大數(shù)據(jù)庫或經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫,使得物業(yè)公司能夠圍繞自由遷徙為我們建立起一個能夠提供系統(tǒng)解決方案的守望相助的社區(qū),改進、提高我們的生活品質,夯實持續(xù)交易的基礎,這就是房企“物業(yè)這張牌”應該打向的“風口”。以此觀望,將物業(yè)公司包裝成社區(qū)O2O服務平臺,可能并不是房企轉型的正確方向,因為便宜或者免物業(yè)費固然好,但貪圖便宜的時代很快就將過去,系統(tǒng)解決方案將成為最有競爭力的因素。如果不在系統(tǒng)解決方案上著力,不圍繞房子,在免費做物業(yè)管理的同時,看重業(yè)主規(guī)模及其潛在的消費需求,這樣的O2O服務平臺本質上和電子商務公司又有何區(qū)別?這樣的企業(yè)還算得上房企嗎?能做好O2O的,絕不只有物業(yè)公司;即使現(xiàn)在一些紅紅火火的電子商務公司,如果不立足于社區(qū)建設,未來可能也難免像農貿市場一樣迅速衰退。

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